苏州邻里中心案例研究内容详实极具参考价值.pptx

苏州邻里中心案例研究苏州邻里中心案例研究世联地产工商写字楼事业部撰写人：温朝霞指导人：谢凌飞邻里中心介绍邻里中心介绍新加坡“邻里中心（NeighborhoodCenter）”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4h6h的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施,主要功能是比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。“邻里中心邻里中心”这个概念产生于上个世纪这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的.“邻里中心邻里中心”集基本服务、公益服务以及商集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体业服务等多种服务功能于一体邻里中心邻里中心由来由来商业分级新镇中心邻里中心邻区商店配置标准4000060000套住户，1.27m2对1单位组屋配置60008000套住户,按1.27m2对1单位组屋配置10001200套住户，按1.27m2对1单位组屋配置商品档次高档商品中档商品生活必须品必备功能娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、12台自动提款机。普通日用商店和餐厅规划及布局：新加坡建屋发展局为10001200套住户配套建设一个邻区商店，为60008000套住户配套建设一个邻里中心，为4000060000套住户配套建设一个新镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。新加坡新加坡邻里中心邻里中心发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发，并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。邻里中心邻里中心发展发展类型工业园区邻里中心花园城郊邻里中心居住小区邻里中心定义立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。多个社区联合起来，是面向社区的便民服务中心，集约服务的商业综合体。案例苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园上海新江湾城成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心属性大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用多个居住小区集合组建的邻里中心，起到功能互补作用标准“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体档次中档高档生活必须品功能从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”油盐酱醋茶消费人群主要服务于工业园内的居民，然后向周边辐射主要服务于大社区里居住小区的居民，然后向周边辐射仅仅服务于社区居民邻里中心邻里中心分类分类特色具体内容一社区建设紧密结合以人为本以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。二集中商业满足多种所需，更加便利把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。三邻里中心服务为主服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。四政府调控，增加就业机会是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。邻里中心邻里中心四大特色四大特色邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。定位上不仅能将配套服务集中在一起，更加重要的是：通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。邻里中心邻里中心定位定位苏州邻里中心介绍苏州邻里中心介绍苏州邻里中苏州邻里中心简介心简介截止到2013年，已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城等“邻里中心”项目13个，邻里生鲜超市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7家。形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里11”一主三副的品牌群格局。该公司运营项目总建筑面积逾30万平方米，每个项目均已成为区域性商业服务亮点，并带动了周边住宅品质的提升。预计到2013年底，公司在建和拟启动的社区型购物中心项目7个，新增建筑面积接近50万平方米。由苏州工业园区邻里中心发展有限公司（sipnc）开发运营，第一座邻里中心新城大厦建于1998年，在园区七十平方公里规划区内，将根据居民住宅发展建设23个邻里中心。每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能。周边住宅小区居民一般步行1015分钟就能到达邻里中心。苏州邻里中苏州邻里中心基本功能心基本功能服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。配置标准：按万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。苏州邻里中苏州邻里中心基本特征心基本特征区位：苏州工业园区方洲路及津梁街交汇口简介：占地面积19969.46平方米，建筑面积达2.89万平方米。大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500平方米的大型室内停车场，可停放186辆中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划人数30万人。项目已于2011年1月10日正式开业，目前已全部招商完毕。苏州第一家KFC汽车餐厅，E-KIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等，悉数登场，闪耀苏城，致力于打造苏州园区湖东一站式商业服务中心。在保持居住配套功能的基础上突出了餐饮、休闲、娱乐等服务功能重点案例重点案例方洲邻里中心方洲邻里中心项目简介生鲜店：邻里生鲜超市方洲店修理：家园修理洗衣：温莎士美容美发：曼都美发超市：万宁银行：工商银行、建设银行（柜员机）通讯：中国移动餐饮：好利来、克里丝汀、肯德基汽车穿梭餐厅、米萝咖啡、奥灶面、韩国料理、日本料理、艾大米中式快餐、沁园湘菜馆等药店：礼安医药卫生所：社区卫生服务中心文化用品：学而思书店文化活动中心：方洲邻里中心民众联络所、苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆、邻动文体零售类：乐扣乐扣店（韩国生活馆）、来伊份、都可、三万昌、城市之间进口食品、婴知岛培训类：贝生少儿美语、大拇歌儿童情商乐园、培正逗点早教、万象跆拳道、贝斯琴行休闲娱乐类：爱乐游亲子乐园、皇足一号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不哭儿童理发重点案例重点案例方洲邻里中心方洲邻里中心 12项基础服务 特色厅店 方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市邻里生鲜超市。邻里生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安全可靠、价廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，对平抑菜价起到一定的调节作用。新鲜：新鲜：把本地优质农产品基地内有机、绿色、无公害的蔬果直接供应到居民的餐桌；平价：平价：在保证质量的同时，商品的价格不高于周边卖场、超市；便捷：便捷：在紧邻社区的生鲜超市内消费，节约您的时间和交通成本，从另一个角度践行低碳生活；温馨：温馨：“便民、惠民、利民”，一切为了顾客，提供更周到和人性的服务，使顾客在购物过程中享受到家的温馨重点案例重点案例方洲邻里中心方洲邻里中心邻里生鲜内部多使用玻璃墙的分割方式，一览无余，方便购物。重点案例重点案例方洲邻里中心方洲邻里中心内部结构苏州邻里中心其他案例苏州邻里中心其他案例区位：位于园区现代大道158号简介：1998年5月30日开业运营，建筑面积约21,000平方米。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项基本功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。引入世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味参考案例参考案例1 1、新城大厦、新城大厦区位：位于园区中新路8号简介：2001年5月30日开业运营，建筑面积11,000平方米。大厦楼高四层，毗邻中央公园，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交通极为便捷。在功能设置上，大厦在保证满足居民日常生活需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。参考案例参考案例2 2、贵都大厦、贵都大厦区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街169号简介：2004年5月30日开业运营，建筑面积12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥有3,500平方米的大型室内停车场，可停放100辆中小型汽车。为满足区域居民生活配套需要，大厦保持邻里中心12项必备功能的基础上，根据市场需求，开发建设了邻里假日酒店，授权苏州新城花园酒店管理公司全面管理，为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。此外，大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”，形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。建设了邻里假日酒店，导入源自澳门高端的“海鲜边炉”特色餐饮。参考案例参考案例3 3、师惠大厦、师惠大厦区位：园区星湖街178号简介：2004年8月正式运营，建筑面积约30,000平方米，园区湖东商业第一家。大厦由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和各层次中外餐饮店五家；北楼集中生鲜店，卫生服务站和文体中心等公益功能，并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。独创了“家装设计超市”创意产业平台参考案例参考案例4 4、湖东大厦、湖东大厦区位：位于园区玲珑街58号简介：2006年12月26日落成开业，建筑面积约20,000平方米。大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平方米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。精心打造的专业家居生活广场,让园区居民体验“家文化公园”参考案例参考案例5 5、玲珑大厦、玲珑大厦区位：位于园区星港街278号简介：2007年5月30日开业运营，建筑面积11800平方米。大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。沁苑大厦楼高三层,一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。突出文化休闲和培训功能参考案例参考案例6 6、沁苑大厦、沁苑大厦区位：位于园区林泉街598号，简介：2008年9月19日开业，建筑面积约23,000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心.区域商业服务中心参考案例参考案例7 7、翰林大厦、翰林大厦东沙湖邻里中心施工地址位于园区现代大道北，中南街东。东沙湖邻里中心规划用地30297，总建筑面积55806.42。东沙湖邻里中心在选址时，综合考虑了用地规划及周边居住区分布情况。为满足周边居民需要，东沙湖邻里中心拟布置社区工作站、社区卫生所、邻里生鲜、通讯、银行、文化用品、餐饮、邻动文体、邻典咖啡、宜可邻洗衣、酒店等社区服务业态。建筑格局优势：邻里中心以市场需求作为功能定位，先定位后招商，科学规划经营者的业态分布，最大限度的保障业主们的长久收益东沙湖邻里中心前瞻性的规划，其兼职格局优势凸显，业态规划清晰，品牌落位顺畅。参考案例参考案例8 8、东沙湖邻里中心、东沙湖邻里中心科技城邻里中心宿迁明日邻里中心太仓港城邻里中心参考案例参考案例苏州邻里中心最新开发项目苏州邻里中心最新开发项目邻里中心引入意义邻里中心引入意义社区服务社区服务现存问题现存问题以政府为主导的社区建设内容大多局限在社会、文化、环境、政治等方面，忽视了社区商业经济的发展。关于当前城市社区建设的规定认为这是市场经济调节的范畴，不是政府和社会建设的内容。城市居民所需居家服务已不再局限于传统的家政服务以及老人护理服务等方面。社区服务业的发展空间巨大，各种细分产业需要在社区层面上进行服务方式转换以应对居民需求，并实现新的经济增长。地产开发商为主体的社区商业开发模式多为底商商铺租售，局限性在于：商业设施功能单一、规模较小且位置分散商业物业的产权或使用权归于商家后，开发商易失去控制能力，商家会形成恶性竞争，一旦赔钱退出将造成频繁更换业态或废业闭店，失去原先社区规划中商业中心的功能定位。社区服务中许多必不可少的公益性设施，如学校、医院、社区活动中心等，房地产开发商或普通商家是不会承担的。这些配套设施的缺乏严重影响社区居民的生活和健康发展。纯政府行为的局限性纯地产开发商的局限性“邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。规划在先，有序发展。在新家园或大型社区通过科学规划集中建设的邻里中心避免了重复建设，资源浪费和恶性竞争，有利于实现便民服务于区貌区容高度统一。配套完善，服务功能齐全。除12项必备功能以外，可向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能，并能做到各种低、中、高层面的服务都能够统合。商业服务与公益服务有机结合。邻里中心不仅提供购物、餐饮、休闲、娱乐服务，还有文化、教育、体育、卫生、医疗等方面的活动，如语言培训、音乐培训中心、读书阅览室、健身俱乐部、室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。邻里中心邻里中心引入意义引入意义在建设“和谐生态新家园”的思路引导下，兴建的邻里中心将定位于现代化的邻里中心、人性化的邻里中心、三满意的邻里中心。即：居民在邻里中心就近方便，廉价物美，服务多样，生活质量提高而满意；经营者因为配制合理，经营盈利而满意；政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，可以有效促进新家园和社区区域内的繁荣，区貌改观而满意。引入邻里中心的主要优势在于功能优势定位优势邻里中心对招商的促进作用：邻里中心邻里中心引入意义引入意义1.连锁的性质决定了其具有良好的发展预期，这对招商非常有利。2.招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心品牌的叠加，将形成强大的前行优势。3.在管理内涵上，强调投资者与经营者的分离。经营权交给邻里中心来运作，投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。这形成了邻里中心的一大特征：管理始终存在。