房地产开发用地取得.pptx

房地产经营与管理房地产经营与管理第5章 房地产开发用地的取得l第一节 概述l第二节 房地产开发用地的取得方式l第三节 开发建设中的农地征收l第四节 开发建设中的城市房屋拆迁第1页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理本章复习题l1.解释我国目前的土地制度。l2.简述土地利用总体规划的编制。l3.房地产开发用地的取得方式。l4.评价土地招拍挂出让模式。l5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。l6.农地征收的特点及审批。l7.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。l8.城市房屋拆迁的工作程序。l9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。l10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到的困难。第2页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l1.我国的土地制度社会主义公有制l1）国有土地有偿使用制度l2）土地用途管制制度l3）保护耕地的制度l4）城市土地储备制度土地收购储备土地收购储备：城市政府通过设立的：城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、储备以及土地交易整理、征用、收购、储备以及土地交易等活动的一种工作制度。等活动的一种工作制度。限制农用地转为建设用地，控制建设用地限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。总量，对耕地实行特殊保护。第3页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l1.我国的土地制度土地所有权l城市市区的土地属于国家所有l城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有l宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有第4页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l1.我国的土地制度土地使用权l国有土地和农民集体所有的土地，可以依法交付给单位或者个人使用。第5页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l2.土地利用总体规划和土地利用年度计划土地利用总体规划l在一定规划区域内，各级人民政府根据国民经济和社会发展对土地的需求，以及当地的自然、经济和社会条件，对该地区范围内的全部土地的开发、利用、整治、保护等方面所作的长期的、战略性的总体布局和统筹安排。l期限一般为1015年第6页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l2.土地利用总体规划和土地利用年度计划年度土地利用计划l根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。第7页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l3.房地产开发用地的含义一宗（片）位于城市规划区的，适合房地产开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。第8页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l4.城市用地的分类居住用地（R）类 别 说 明一类（R1）市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主二类（R2）市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主三类（R3）市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地四类（R4）以简陋住宅为主第9页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l4.城市用地的分类工业用地（M）l1）一类工业用地：基本无干扰和污染的工业用地l2）二类工业用地：有一定干扰和污染的工业用地l3）三类工业用地：严重干扰和污染的工业用地第10页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l4.城市用地的分类公用设施用地（C）l1）行政办公类：政府、党派、企事业管理等办公用地l2）商业金融业类：超市、宾馆、度假村、银行等用地l3）科教文卫类：图书馆、高校、博物馆、医院等用地l4）文物古迹类：古建筑、革命遗址等用地l5）其他类：宗教活动场所、社会福利院等用地第11页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 概述l4.城市用地的分类仓储用地（W）绿地（G）其他城市用地返回返回第12页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第13页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理l出让土地使用权的基本类型房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材拍卖拍卖拍卖拍卖招标招标招标招标挂牌挂牌挂牌挂牌协议协议协议协议第14页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让协议出让招标出让l市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。第15页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理l招标出让土地使用权的基本特征程序规范程序规范全方位开放，透明度高全方位开放，透明度高公平、客观公平、客观交易双方一次成交交易双方一次成交房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第16页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理l招标基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材招标投标开标评标决标签约领证第17页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让拍卖出让l出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。第18页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理l拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为必须有公开竞争的行为房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第19页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让挂牌出让l出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第20页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让挂牌出让l1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交l2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得）l3）无竞买人或报价均低于底价，不成交l4）多个竞买人，组织现场竞价第21页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理l挂牌基本流程房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签订成交确认书保证金处理法律责任第22页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让招、拍、挂的对比l1）都是公开竞争l2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑l3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的小结：小结：按国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等按国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下才允许以协议方式出让才允许以协议方式出让。第23页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l2.土地使用权（行政）划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。l基本无偿，没有明确的使用期限l划拨土地有条件限制l划拨土地不能随意转让、出租和抵押第24页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理l划拨土地使用权的基本特征房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性第25页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l3.土地使用权转让土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。转让的方式包括出售、交换与赠与。l必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为l政府对未开发建设的土地转让活动有限制l两个合同，土地使用期限是剩余年限l转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制l要办理过户手续返回返回第26页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l1.农地征收的含义为了满足公共利益的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。l1）政府行为，具有强制性l2）应妥善安置被征地人员的生产和生活，给予经济补偿l3）改变了土地所有制的性质第27页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l2.农地征收的审批三种情况下的农地征收，由国务院审批：l1）基本农田l2）基本农田以外的耕地超过35公顷的l3）其他土地超过70公顷的其他情况下的农地征收，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。办理征地审批手续前，应先办理农用地办理征地审批手续前，应先办理农用地转用审批手续。转用审批手续。第28页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本根据土地利用总体规划和土地利用年度计划，城市人民政府办理农用地转用审批手续和征地审批手续，把集体所有制土地征收为国有土地，形成增量土地的供应。政府以划拨生地、出让生地、出让熟地三种方式供应给房地产开发企业。第29页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l1）土地补偿费国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支付的补偿费用，实质是对土地收益的补偿。补偿标准：该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。第30页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l2）地上附着物及青苗补偿费地上附着物：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、蔬菜大棚等青苗：尚不能收获的农作物，只补一季第31页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l3）安置补助费国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用。按照需要安置的农业人口数计算每一个需要安置的农业人口（每公顷）的补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。可根据实际提高补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。第32页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l4）耕地占用税l5）耕地开垦费依据：占用耕地补偿制度 “占多少、垦多少”不开垦或开垦了不达标，要支付耕地开垦费（专款专用）l6）新菜地开发基金征收城市郊区的菜地、养殖水面时，支付的费用l7）征地管理费第33页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l【例】某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集体所有制地块，建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积80公顷，农业人口600人，现征收20公顷。已知该地块被征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费60万元。试求房地产开发企业支付的费用。第34页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3.开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过出让方式取得生地使用权通过出让方式取得熟地使用权l政府委托土地储备机构进行征地补偿和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含农地征收的税费）第35页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l1.城市房屋拆迁的含义及法治原理取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人或使用人进行补偿或安置的行为。法治原理：无公共利益则无征收，无合理补偿则无征收，无征收、补偿则无拆迁第36页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l2.城市房屋拆迁的相关主体拆迁管理人：房屋拆迁主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有权人拆迁单位：拆迁行为的实施单位其他主体：房屋使用权人、房屋抵押权人第37页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序拆迁前期工作l调查核实（征地范围、房屋丈量、人口调查）l逐户走访编号被拆迁人的具体要求1）一次搬迁，永久安置2）回迁，要求开发商解决临时居住问题3）回迁，自己解决临时居住问题4）放弃产权，货币补偿第38页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序确定拆迁计划和方案第39页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序申领 拆迁许可证l项目批准文件l建设用地规划许可证l国有土地使用权证l拆迁计划和拆迁方案l拆迁安置资金证明第40页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序发布拆迁公告第41页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序确定拆迁方式签订拆迁补偿安置协议实施拆迁补偿安置方式、金额；补偿安置方式、金额；安置用房地点、面积；安置用房地点、面积；搬迁期限搬迁期限第42页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿补偿对象l被拆除房屋及附属物的所有权人补偿范围l合法建筑（含未超过期限的临时建筑）第43页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿货币补偿l拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。补偿额度一般委托专业的房地产估价机构确定。房屋产权调换l拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换。第44页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿特殊情况下的拆迁补偿l1）有产权纠纷房屋的拆迁补偿案例：案例：1010年前，甲卖房给乙，并年前，甲卖房给乙，并签订合同，约定由乙承担过户全签订合同，约定由乙承担过户全部费用，甲仅仅协助出手续和证部费用，甲仅仅协助出手续和证明，但一直未办理过户手续。明，但一直未办理过户手续。8 8年年前，乙把房屋转让给丙，签订了前，乙把房屋转让给丙，签订了房屋买卖合同，仍未过户。现在，房屋买卖合同，仍未过户。现在，房屋即将拆迁，甲要求补偿，与房屋即将拆迁，甲要求补偿，与丙产生纠纷。丙产生纠纷。产权纠纷当事人先解产权纠纷当事人先解决纠纷（决纠纷（协商、调解协商、调解或判决或判决），再补偿；），再补偿；如在一定期限内不能如在一定期限内不能解决，拆迁人可按规解决，拆迁人可按规定提出拆迁补偿方案，定提出拆迁补偿方案，批准后实施拆迁批准后实施拆迁第45页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿特殊情况下的拆迁补偿l2）设有抵押权房屋的拆迁补偿认定抵押的有效性认定抵押的有效性与抵押权人协商与抵押权人协商有效有效支付拆迁补偿款支付拆迁补偿款同意同意解约解约第46页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿特殊情况下的拆迁补偿l3）公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿根据城市规划行政主管部门的要求进行重建或者进行货币补偿。l4）违章建筑、临时建筑的拆迁拆除违章建筑，不予补偿拆除临时建筑，参考残存价值与剩余期限第47页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿拆迁纠纷的处理处理方式处理方式依法起诉依法起诉行政裁决行政裁决裁定、判决裁定、判决仍拒绝搬迁仍拒绝搬迁强制拆迁强制拆迁第48页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l5.城市房屋拆迁安置安置对象：被拆除房屋及附属物的使用权人安置方式：一次性安置、过渡安置。安置费用：搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费第49页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l6.开发商取得存量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得毛地使用权l1）房屋拆迁补偿费用l2）搬迁补助费l3）临时安置补助费或周转房费用l4）拆迁非住宅房屋造成停产（业）的补偿费用l5）拆迁管理费第50页/共51页房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l6.开发商取得存量国有土地使用权的途径及成本通过出让方式取得毛地使用权通过出让方式取得熟地使用权l政府委托土地储备机构进行房屋拆迁和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含房屋拆迁补偿安置费）返回返回第51页/共51页