房地产开发成本核算.pptx

主要内容主要内容一、成本核算程序一、成本核算程序二、开发项目和成本对象二、开发项目和成本对象三、成本项目及其分配三、成本项目及其分配四、竣工决算和计税成本四、竣工决算和计税成本五、单位计税成本及调整五、单位计税成本及调整2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 1 1 1 1成本核算程序成本核算程序1 1 1 1、将实际支出划分为开发成本和期间费用、将实际支出划分为开发成本和期间费用、将实际支出划分为开发成本和期间费用、将实际支出划分为开发成本和期间费用2 2、将开发成本在不同项目之间进行分配、将开发成本在不同项目之间进行分配3 3、在同一项目内，根据不同的成本对象进、在同一项目内，根据不同的成本对象进行分配行分配4 4 4 4、在同一、在同一、在同一、在同一 成本对象内，剔除结转到经营性固定成本对象内，剔除结转到经营性固定成本对象内，剔除结转到经营性固定成本对象内，剔除结转到经营性固定资产的金额，计算出计税总成本和单位成本资产的金额，计算出计税总成本和单位成本资产的金额，计算出计税总成本和单位成本资产的金额，计算出计税总成本和单位成本5 5 5 5、根据销售面积，计算已销面积对应的销售成、根据销售面积，计算已销面积对应的销售成、根据销售面积，计算已销面积对应的销售成、根据销售面积，计算已销面积对应的销售成本，申报扣除本，申报扣除本，申报扣除本，申报扣除2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 2 2 2 22024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 3 3 3 3会计核算对象会计核算对象 开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。集和分配开发成本而确定的成本承担者。集和分配开发成本而确定的成本承担者。集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：照下列原则，选择成本核算对象：照下列原则，选择成本核算对象：照下列原则，选择成本核算对象：2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 4 4 4 4会计核算对象（续）会计核算对象（续）1 1 1 1一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。工图预算所列单项工程为成本核算对象。工图预算所列单项工程为成本核算对象。工图预算所列单项工程为成本核算对象。2 2 2 2同一开发地点、结构类型相同的群体开发项同一开发地点、结构类型相同的群体开发项同一开发地点、结构类型相同的群体开发项同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象3 3 3 3对于个别规模较大、工期较长的开发项目，对于个别规模较大、工期较长的开发项目，对于个别规模较大、工期较长的开发项目，对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。区域和部位，划分成本核算对象。区域和部位，划分成本核算对象。区域和部位，划分成本核算对象。计税成本对象计税成本对象2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十六条第二十六条 成本对象是指为归集和分配开成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。定的费用承担项目。成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定,并报并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。本对象的，应征得主管税务机关同意。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 5 5 5 5计税成本对象（续计税成本对象（续1 1）（一）（一）（一）（一）可否销售原则可否销售原则可否销售原则可否销售原则。开发产品能够对外经营销。开发产品能够对外经营销。开发产品能够对外经营销。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。营销售的成本对象。营销售的成本对象。营销售的成本对象。（二）（二）分类归集原则分类归集原则。对同一开发地点、。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。象进行核算。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 6 6 6 6计税成本对象（续计税成本对象（续2 2）（三）（三）功能区分原则功能区分原则。开发项目某组成部。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。以作为独立的成本对象进行核算。（四）（四）定价差异原则定价差异原则。开发产品因其。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。本对象进行核算。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 7 7 7 7计税成本对象（续计税成本对象（续3 3）（五）（五）成本差异原则成本差异原则。开发产品因建。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。对象进行核算。（六）六）权益区分原则权益区分原则。开发项目属于受托。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。则分别划分成本对象进行核算。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 8 8 8 8土地增值税清算单位土地增值税清算单位中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。最基本的核算项目或核算对象为单位计算。最基本的核算项目或核算对象为单位计算。最基本的核算项目或核算对象为单位计算。2006200620062006国税发国税发国税发国税发187187187187号关于房地产开发企业土地增值号关于房地产开发企业土地增值号关于房地产开发企业土地增值号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知税清算管理有关问题的通知土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额宅和非普通住宅的，应分别计算增值额宅和非普通住宅的，应分别计算增值额宅和非普通住宅的，应分别计算增值额2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 9 9 9 9土地增值税清算单位（续）土地增值税清算单位（续）2009200920092009国税发国税发国税发国税发91919191号土地增值税清算管理规程号土地增值税清算管理规程号土地增值税清算管理规程号土地增值税清算管理规程第十七条第十七条第十七条第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是清算审核时，应审核房地产开发项目是清算审核时，应审核房地产开发项目是清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；单位清算；单位清算；单位清算；对不同类型房地产是否分别计算对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税增值额、增值率，缴纳土地增值税 2008200820082008广西关于土地增值税清算工作若干问题的通知广西关于土地增值税清算工作若干问题的通知广西关于土地增值税清算工作若干问题的通知广西关于土地增值税清算工作若干问题的通知5 5 5 5 2008200820082008湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知政策问题的通知政策问题的通知政策问题的通知3 3 3 32024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 10101010 成本项目成本项目一、一、土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费二、前期工程费二、前期工程费三、三、建筑安装工程费建筑安装工程费四、四、基础设施建设费基础设施建设费五、五、公共配套设施费公共配套设施费六、开发间接费六、开发间接费2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 11111111土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权指为取得土地开发使用权（或开发权或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、价或出让金、大市政配套费大市政配套费5 5 5 5、契税、契税、耕地占用税、耕地占用税、土地使用费土地使用费25252525、土地闲置土地闲置费费26262626、土地变更用途土地变更用途和超面积补交的地和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、物补偿费、危房补偿费危房补偿费22222222等。等。注注:不包括土地使用税不包括土地使用税2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 12121212城镇房屋拆迁城镇房屋拆迁 根据根据20012001年修订实施的年修订实施的城市房屋拆城市房屋拆迁管理条例迁管理条例的相关规定，开发商必的相关规定，开发商必须就特定范围内的房屋拆迁申领房屋须就特定范围内的房屋拆迁申领房屋拆迁许可证，然后聘请委托具有拆迁许可证，然后聘请委托具有房房屋拆迁资格证书屋拆迁资格证书的专业房屋拆迁单的专业房屋拆迁单位进行拆迁。位进行拆迁。注：开发商一般不得直接面对拆迁户注：开发商一般不得直接面对拆迁户2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 13131313拆迁的土地增值税拆迁的土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条第二项：第八条第二项：第八条第二项：第八条第二项：“因国家建设需要依法征用、因国家建设需要依法征用、收回的房地产收回的房地产”，“免征土地增值税免征土地增值税”中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。政府批准征用的房产或收回的土地使用权。政府批准征用的房产或收回的土地使用权。政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，转让原房地产的，转让原房地产的，转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税比照本规定免征土地增值税比照本规定免征土地增值税比照本规定免征土地增值税4 4 4 4。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 14141414拆迁的个人所得税拆迁的个人所得税 1998199819981998关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复人所得税的批复人所得税的批复人所得税的批复按照城市发展规划，在旧城改造过程中，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物性质的收入，无论是现金还是实物(房屋房屋)，均免予征收个人所得税。均免予征收个人所得税。2005200520052005关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知2003200320032003浙江关于旧城改造征用居民住房发放的搬迁浙江关于旧城改造征用居民住房发放的搬迁浙江关于旧城改造征用居民住房发放的搬迁浙江关于旧城改造征用居民住房发放的搬迁补偿奖励费免征个人所得税的批复补偿奖励费免征个人所得税的批复补偿奖励费免征个人所得税的批复补偿奖励费免征个人所得税的批复2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 15151515拆迁的营业税拆迁的营业税19971997国税函国税函8787号关于征用土地过程中征地号关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复税问题的批复以上仅适用于在承租的集体用地自行建造以上仅适用于在承租的集体用地自行建造建筑物的当地村民以外的其他个人或单位，建筑物的当地村民以外的其他个人或单位，不享有土地的完全使用权不享有土地的完全使用权19991999广东关于旧城拆迁改造有关营业税问广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复题的批复2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 161616162024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 17171717拆迁安置的拆一还一拆迁安置的拆一还一1995199519951995关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复收营业税问题的批复收营业税问题的批复收营业税问题的批复1 1 1 1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价为基础、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价为基础、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价为基础、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价为基础计征营业税，即不确认安置差价计征营业税，即不确认安置差价计征营业税，即不确认安置差价计征营业税，即不确认安置差价注：计税依据注：计税依据 =成本价成本价（1 15%5%）2 2 2 2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价征营业税，即需要确认安置差价征营业税，即需要确认安置差价征营业税，即需要确认安置差价 1999199919991999广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复广东关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复拆迁安置的拆一还一（续）拆迁安置的拆一还一（续）1 1、一般情况下，拆迁安置的房屋与正、一般情况下，拆迁安置的房屋与正常销售的房屋不属于同一楼盘，单独常销售的房屋不属于同一楼盘，单独确认成本计算对象，归集的工程成本确认成本计算对象，归集的工程成本结转至商业开发项目的土地成本结转至商业开发项目的土地成本2 2 2 2、工程成本按照、工程成本按照、工程成本按照、工程成本按照完全开发成本完全开发成本完全开发成本完全开发成本确定确定确定确定3 3 3 3、超面积房款需要作为土地增值税的收入处理、超面积房款需要作为土地增值税的收入处理、超面积房款需要作为土地增值税的收入处理、超面积房款需要作为土地增值税的收入处理4 4 4 4、工程成本在计算土地增值税时可以加计扣除、工程成本在计算土地增值税时可以加计扣除、工程成本在计算土地增值税时可以加计扣除、工程成本在计算土地增值税时可以加计扣除2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 181818182024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 19191919拆迁安置的限定货币补偿拆迁安置的限定货币补偿20022002关于房地产开发企业以房屋抵顶地价关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复计算缴纳企业所得税问题的批复房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。期同类房屋的市场价格确定。期同类房屋的市场价格确定。期同类房屋的市场价格确定。注：原业主具有一定的选择权，开发商按注：原业主具有一定的选择权，开发商按照实际支付的赔偿结转至土地成本照实际支付的赔偿结转至土地成本房地产房地产(实例）实例）土地拆迁补偿举例土地拆迁补偿举例专业拆迁单位专业拆迁单位20092009国税函国税函520520号关于政府收回土地使用号关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知题的通知代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于费的行为属于“服务业服务业代理业代理业”行为，行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。业额计算缴纳营业税。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 20202020专业拆迁单位（续）专业拆迁单位（续）专业拆迁单位按照从开发商取得的全部款项项开专业拆迁单位按照从开发商取得的全部款项项开专业拆迁单位按照从开发商取得的全部款项项开专业拆迁单位按照从开发商取得的全部款项项开发商开具营业税发票，按照扣除实际支付给被拆发商开具营业税发票，按照扣除实际支付给被拆发商开具营业税发票，按照扣除实际支付给被拆发商开具营业税发票，按照扣除实际支付给被拆迁人补偿后的迁人补偿后的迁人补偿后的迁人补偿后的 余额计算缴纳营业税。余额计算缴纳营业税。余额计算缴纳营业税。余额计算缴纳营业税。20092009土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程第二十二条第二十二条第二十二条第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地审核取得土地使用权支付金额和土地审核取得土地使用权支付金额和土地审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。凭证是否一一对应。凭证是否一一对应。凭证是否一一对应。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 21212121土地成本的分摊土地成本的分摊同一宗土地有多个开发项目，一般按占地同一宗土地有多个开发项目，一般按占地面积法进行分配。面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。税务机关同意。如：根据成片土地的不同地段，在平均价的基础如：根据成片土地的不同地段，在平均价的基础如：根据成片土地的不同地段，在平均价的基础如：根据成片土地的不同地段，在平均价的基础上乘以相应的系数，或者特定的直接支出上乘以相应的系数，或者特定的直接支出上乘以相应的系数，或者特定的直接支出上乘以相应的系数，或者特定的直接支出19991999国税函国税函112112号关于广西土地增值税计算号关于广西土地增值税计算问题请示的批复问题请示的批复2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 222222222024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 23232323前期工程费前期工程费指项目开发前期发生的水文指项目开发前期发生的水文地质勘地质勘察察、测绘、规划、测绘、规划、设计设计、可行性研、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。究、筹建、场地通平等前期费用。注：企业筹办费注：企业筹办费项目筹办费项目筹办费中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例14141414境外设计费用境外设计费用2000200020002000国税发国税发国税发国税发82828282号关于从事咨询业务的外商投资企号关于从事咨询业务的外商投资企号关于从事咨询业务的外商投资企号关于从事咨询业务的外商投资企业和外国企业税务处理问题的通知业和外国企业税务处理问题的通知业和外国企业税务处理问题的通知业和外国企业税务处理问题的通知注：从注：从注：从注：从2009200920092009年开始，不论设计劳务是否发生在境年开始，不论设计劳务是否发生在境年开始，不论设计劳务是否发生在境年开始，不论设计劳务是否发生在境外，均需要扣缴外，均需要扣缴外，均需要扣缴外，均需要扣缴5%5%5%5%的营业税。由于不属于企业的营业税。由于不属于企业的营业税。由于不属于企业的营业税。由于不属于企业所得税法列举项目，并且没有构成常设机构，因所得税法列举项目，并且没有构成常设机构，因所得税法列举项目，并且没有构成常设机构，因所得税法列举项目，并且没有构成常设机构，因此不涉及预提所得税和外国企业所得税。此不涉及预提所得税和外国企业所得税。此不涉及预提所得税和外国企业所得税。此不涉及预提所得税和外国企业所得税。但是，单笔支付超过等值但是，单笔支付超过等值但是，单笔支付超过等值但是，单笔支付超过等值3 3 3 3万美元以上，应当向万美元以上，应当向万美元以上，应当向万美元以上，应当向主管税务机关申请办理主管税务机关申请办理主管税务机关申请办理主管税务机关申请办理服务贸易、收益、经常服务贸易、收益、经常服务贸易、收益、经常服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明转移和部分资本项目对外支付税务证明转移和部分资本项目对外支付税务证明转移和部分资本项目对外支付税务证明（简称（简称（简称（简称售付汇证明）售付汇证明）售付汇证明）售付汇证明）2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 242424242024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 25252525基础设施建设费基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和网工程费和环境卫生环境卫生、园林绿化园林绿化6 6 6 6等园林环境工程费。等园林环境工程费。注：地下和地表，不构成建筑物注：地下和地表，不构成建筑物20092009土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程第二十三条第二十三条第二十三条第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当审核前期工程费、基础设施费时应当审核前期工程费、基础设施费时应当审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：重点关注：重点关注：重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。费、基础设施费，是否按项目合理分摊。费、基础设施费，是否按项目合理分摊。费、基础设施费，是否按项目合理分摊。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 26262626前期工程费分摊比例前期工程费分摊比例前期工程费同时涉及多个成本对象：前期工程费同时涉及多个成本对象：如果能够划分清楚直接成本和间接成本，如果能够划分清楚直接成本和间接成本，则直接成本直接归属特定成本对象，间接则直接成本直接归属特定成本对象，间接成本一般按照成本一般按照建筑面积法建筑面积法在各成本对象之在各成本对象之间进行分配间进行分配如果无法划分清楚直接成本和间接成本，如果无法划分清楚直接成本和间接成本，应当按照应当按照预算造价法或建筑面积法预算造价法或建筑面积法在各成在各成本对象之间进行分配。本对象之间进行分配。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 27272727基础设施费分摊比例基础设施费分摊比例基础设施费同时涉及多个成本对象：基础设施费同时涉及多个成本对象：基础设施费同时涉及多个成本对象：基础设施费同时涉及多个成本对象：如果能够划分清楚直接成本和间接成本，如果能够划分清楚直接成本和间接成本，则直接成本直接归属特定成本对象，间接则直接成本直接归属特定成本对象，间接成本一般按照成本一般按照建筑面积法或直接成本法建筑面积法或直接成本法在在各成本对象之间进行分配各成本对象之间进行分配如果无法划分清楚直接成本和间接成本，如果无法划分清楚直接成本和间接成本，应当按照应当按照预算造价法或建筑面积法预算造价法或建筑面积法在各成在各成本对象之间进行分配。本对象之间进行分配。2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 28282828建筑安装工程费建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。工程费和开发项目安装工程费等。中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例1414重点关注建筑安装发票是否在项目所重点关注建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具在地税务机关开具注：部分设区的城市要求不得跨区开具注：部分设区的城市要求不得跨区开具2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 29292929设备的混合销售设备的混合销售中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第七条第七条第七条第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核纳税人的下列混合销售行为，应当分别核纳税人的下列混合销售行为，应当分别核纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；税；税；税；未分别核算的未分别核算的未分别核算的未分别核算的，由主管税务机关核定其应税，由主管税务机关核定其应税，由主管税务机关核定其应税，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：劳务的营业额：劳务的营业额：劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；2009200920092009广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物广东关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的通知开具发票问题的通知开具发票问题的通知开具发票问题的通知2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 30303030营业税计税依据营业税计税依据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含提供建筑业劳务（不含装饰劳务装饰劳务）的，其）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。方提供的设备的价款。注注:工程所用材料无论如何结算，均应当计工程所用材料无论如何结算，均应当计算缴纳营业税算缴纳营业税2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 31313131工程耗用材料工程耗用材料甲控料：供应商的发票抬头是乙方，则乙甲控料：供应商的发票抬头是乙方，则乙方开具的发票金额包括甲控料，与建筑安方开具的发票金额包括甲控料，与建筑安装营业税计税依据一致装营业税计税依据一致甲供料：供应商的发票抬头是甲方，则乙甲供料：供应商的发票抬头是甲方，则乙方开具的发票金额不包括甲供料，与建筑方开具的发票金额不包括甲供料，与建筑安装营业税计税依据不一致安装营业税计税依据不一致2007200720072007浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收浙江关于建筑业应税劳务甲供材料有关税收问题的批复问题的批复问题的批复问题的批复2006200620062006关于劳务承包行为征收营业税问题的批复关于劳务承包行为征收营业税问题的批复关于劳务承包行为征收营业税问题的批复关于劳务承包行为征收营业税问题的批复2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 2024/8/8 周四周四周四周四张辉张辉张辉张辉 32323232建筑安装纳税义务发生时间建筑安装纳税义务发生时间中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或