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某某生态旅游观光度假区
可行性争辩报告

第一章 总论

一、概述
莱州市位于胶东半岛西北部，面积1878平方公里，人口87万。地理大体上山区、丘陵、平原各占三分之一，海岸线108公里。莱州古有“郡之甲胜”美称，曾是夏代过国封地，西汉置县，先后为东莱郡、光州、莱州府的治所，为胶东半岛重要的政治经济文化中心。莱州历史悠久，文物古迹众多，山海风光秀丽，文化底蕴丰厚，具有得天独厚的旅游资源。
莱州黄金海岸是国内唯一的既有良好的沙滩、优质的海水，又隐蔽着丰富的黄金的海岸，是名符其实的黄金海岸。
1、沙滩、黄金、海水相依相存，融为一体，形成了名符其实的黄金海岸。渤海湾沿岸自西向东从莱州境内才开头有沙滩，在莱州境内108公里海岸线中，三山岛至金城镇30多公里海滩是国内沿海最好的沙滩〔粗细度以1mm以下为主〕。莱州黄金储量和生产力气居全国之首，海滨沿岸分布着五家大型金矿，年生产力气达50多万两。莱州湾海水水质良好，无污染，水质已到达国家一类功能区标准。
2、惊异的景观，悠久的历史，蕴育了丰厚的海疆文化。莱州海滨具有独特的自然和人文景观。据考证，三山岛一带海滨六千年前就有人类聚居，由此形成了黄金海岸独特的旅游文化。三山岛自古便有海上“三神山”之称，秦皇汉武都曾来此揽胜并祭祀阴主，留下很多传奇轶闻；莱州东海神庙是历代皇帝祭海的圣地，与泰山岱庙、曲阜孔庙并列为我国古典祠庙建筑的典范，是中国北方最大的海神庙。
3、绵延的林带，宜人的气候，提升了黄金海岸的质量。莱州境内沿海岸走向栽植了以黑松为主、长达45公里约1200万棵的沿海防护林，成为沿海的绿色屏障。受此自然净化器的影响，该区域空气质量优于大气质量一类标准，气温到达了国际最正确疗养温度18-21℃的标准。
4、开放的口岸，贵重的海产，促进了黄金海岸的进展。始建于1992年的莱州港是国家一类开放口岸，拥有万吨级泊位，年吞吐量已到达240万吨，二期工程马上开工。莱州湾沿岸水域养分丰富，海中盛产鱼、虾、贝、藻类等300多种海产品，其中对虾、梭子蟹、文蛤、大竹蛏被誉为莱州“四大名鲜”。
5、初具规模的海滨休闲设施和宽阔的前景规划，拓展了黄金海岸的进展空间。目前，已吸引北京、天津、南京等城市的大型企业在莱州黄金海岸建成了金沙滩度假村、亚细亚大酒店、北京石景山疗养院等旅游度假设施。2022年，哈尔滨锦秀集团打算投资1.2亿元建成锦秀休闲消遣中心，目前，一期工程已竣工，并打算投资建设更大的工程。加上正在规划中的六类旅游观光功能区，将使黄金海岸的前景更加绚烂。
二、建设的必要性和经济意义
1、充分利用贵重的黄金海岸资源
莱州市三山岛一带黄金海岸，有一片平缓而均细的沙滩，由海滨深入大海200米，水深不超过1.5米，海水清亮，水产丰富。海岸沙滩外侧，广袤的黑松林，为金色沙滩镶嵌了布满生气的翠带。在三山岛西部5公里处，有一座海岛——芙蓉岛，岸上望去，在缥缈的海中，尤如海市蜃楼，给人以很多遐想。这碧蓝的海面，可游泳、冲浪、驰船；金色的沙滩，可作沙雕、排球、卧床……；珍奇的海鲜，可垂钓、欣赏、美食；翠绿的松林，是自然的休闲佳地。布满珍闻的三山岛更有挖不完的历史故事，如此秀美的海滨，如加以科学规划开发，将使这一贵重资源得以充分利用，必将成为生态型观光度假圣地。
2、充分发挥优越的区位和交通优势
莱州地处青岛、烟台、潍坊三市交界处，在国内北有北京、天津、大连，南有青岛，东有烟台、威海，西有潍坊、淄博；在世界上与韩国、日本隔海相望，处于几何中心位置，通过便捷的高速大路、铁路、港口，能够形成较大的人流物流，极具旅游开发价值。莱州黄金海岸位于莱州市辅城三山岛区内，距城区20公里，地理位置格外优越。
3、充分发挥胶东海滨旅游首位连接地的作用
莱州是距内陆最近的海滨城市，是西部、西南部、西北部进入胶东半岛的门户。从山东旅游景点的格局看，西部有泰山、曲阜，东部有青岛崂山、烟台蓬莱阁。在泰山至蓬莱的500多公里的旅游线上，环半岛北部再无有重量的名胜古迹，更无度假休闲型旅游产品。如在三山岛一带黄金海岸建设一处别具特色的休闲型观光度假区，将大大便利西部、西南部、西北部游客海滨之游，同时还可把莱州作为海滨旅游的首站基地，向蓬莱、烟台、威海、崂山等景区辅射，将拉动胶东半岛的环海旅游。
4、充分发挥对第三产业的拉动作用
我市以西大中城市及农村的客源地宽广纵深，我市及周边城市每年有来自日本、韩国、港澳台的众多客源，生态型海滨观光度假区将吸引大量的游客观光度假，延长游客在胶东旅游的时间，不仅直接增加旅游的收入，而且可带动第三产业的迅猛进展，为我省黄金海岸线锦上添花。
5、充分利用国家对进展旅游的优待政策
旅游业已被列为第三产业的支柱产业和的经济增长点，国务院、省、市相继出台了加快旅游业进展的意见和优待政策，该工程在建设期间，会享受到国家政策优待，工程建成后，会给投资者带来丰厚的回报。
三、可行性争辩的结论
1、 该工程是国家鼓舞进展的产业，加快开发可尽早形成产业优势。
2、 地理位置优越，自然环境秀丽，适合开发海洋生态观光度假区。
3、 莱州历史悠久，文物古迹众多，海洋文化丰富，该工程上去后，可与云峰山、寒同山、大基山、千佛阁等景区形成山海璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的进展。
四、存在的主要问题
由于资金需求量大，应实行多种行之有效的措施和优待政策吸纳资金。

其次章 开发建设工程内容

开发莱州黄金海岸的目的在于将莱州的历史文化与自然景观相融合，让旅游者在沉醉自然中体会文化的甘醇，在欣赏文化的同时感受自然的清爽。该工程突出“黄金海岸”的主题，将49.8平方公里的区域建成国内一流的海滨度假区。该工程打算分六个功能区进开放发建设：
一、黄金旅游观光区。 ⑴金山景区以三山岛上的三座金山为主题，利用金矿的矿井，建设金山寻宝、金宫探秘、淘金消遣等旅游消遣工程。⑵黄金博物馆：在金山景区内建设黄金博览馆，全面介绍黄金开发、生产和使用的历史，呈现古今中外黄金制品和生产工艺。⑶黄金珠宝加工区：在金山景区的东南部建设占地0.5平方公里的黄金珠宝加工区，让游客了解黄金加工的生产流程，并为游客供给金银饰品购置场所。
二、沙滩运动观光区。⑴沙滩运动：在三山岛海滨沙滩，建设沙雕、滑沙、沙滩排球等活动设施。⑵海水浴场：建设一流的海水浴场和度假屋、多功能厅、儿童乐园、室内旅游池、海水温泉、垂钓池等设施。
三、水上运动观光区。在海水浴场东侧，建设海上运动中心，开展冲浪、游艇、潜水、水上飞机等运开工程，建设水上游艇俱乐部。
四、林带疗养观光区。在沿海黑松防护林带建设森林浴、自然氧吧设施。
五、传统民俗游观光区。⑴马术场：利用荒滩地建设占地约15万---20万平方米的马术场。⑵武术擂台：充分发挥莱州中华武校的知名度，在旅游区内开展武术竞技表演和学术沟通活动。⑶特色旅游：在渔村开展“做一天渔民”和“当一次水手”等民俗旅游活动。⑷恢复建设东海神庙。
六、高雅休闲度假区。建设高标准高尔夫球场、星级宾馆、海滨度假别墅和海洋文化馆。
在搞好以上六个功能区的同时，沿海滨潮间带外侧，修建约50公里的海滨大路，顺路建设海岸艺术景观，形成生态海滨旅游专线。

第三章 配套建设条件

一、工程位址：位于莱州市三山岛一带黄金海岸
二、占地面积：自金城镇海北嘴至三山岛刁龙嘴一带海滨，面积约49.8平方公里。
三、交通和通讯
1、交通
莱州市大路四通八达。莱州到青岛飞机场只需一个半小时，到烟台机场2小时，到潍坊机场1小时。水路有莱州港、虎头崖港、海庙港等港口，其中莱州港为拥有万吨级泊位的国家一类开放港口，已开通莱州——大连客运航线。德州至烟台的铁路〔沿渤海经莱州市〕正在修建，与莱州港相连。有与北京、天津、上海、南京、济南、郑州、杭州等城市来回的豪华旅行车。
从莱州至三山岛，是6车道宽的优良一级大路，从城内动身，20分钟可到达三山岛。
2、通讯
莱州拥有世界知名的美国5ESS 交换设备组建的全国县市级最大通讯网，目前全市 交换机总容量已超过150000部；拥有世界最先进的SDH传输网，全部实现光缆化、数字化；拥有无缝数字移动 网；全市移动 用户已超过60000户；拥有与全国各大中城市联网的高速寻呼系统；拥有可随时满足客户需求的无线 接入 系统。
3、水电条件
已设有供水、供电总管线，可满足工程需要。
四、目前在建和拟建工程
自虎头崖港至石虎嘴一带长约50公里的海岸线上，市政府已确定在沿海潮间带外侧，沿海岸修建环海旅游大路。其中海滨中心旅游区路段，配套建设海岸艺术景观和别墅小区，形成风景独特的海岸旅游专线。该工程可望在2022年完工。
在海北嘴海滨，总投资1.2亿元的锦锈康乐中心，正在兴建，目前已完成投资2022万元。
这些工程建成后，将使秀丽的海滨逐步形成交通快捷、旅游功能完善、游乐工程众多、独具特色的观光、休闲、度假佳地。

第四章 工程投资概算

在黄金海岸生态旅游度假区主要建设六个功能区及有关配套设施，总投资约10.2亿元，各功能区投资概算如下表。
功能区
工程
投资概算〔万元〕
黄金旅游观光区
金山景区
5000
黄金博览馆
2022
黄金珠宝加工区
5000
沙滩运动观光区
沙滩运动
2022
海水浴场
2022
水上运动观光区
海上运动中心
3000
水上游艇俱乐部
5000
旅游专用码头
2022
林带疗养观光区
森林浴、自然氧吧
5000
传统民俗游乐区
马术场
5000
武术擂台
5000
特色旅游
1000
东海神庙
10000
高雅休闲度假区
高尔夫球场
20220
星级宾馆
10000
海洋度假别墅
7000
海洋文化馆
3000
海滨旅游专线大路

10000
合计

102022

第五章 环境保护

工程建成后，根本无污染。生活用废水，排入净化池，经分别降解处理后，排入大海，不需考虑环保投资。

第六章 旅游市场分析推想

一、地理位置优越。莱州市隶属于国家级优秀旅游城市烟台市，靠近青岛、济南、烟台、潍坊，周边地区经济兴盛，是我国主要旅游接待地和客源产出地，具有向莱州分流客源的条件。
莱州市是胶东地区距内陆最近的沙滩海滨度假地，夏日充分的阳光，无污染的沙滩，清亮的大海，凉快的海风及美味海珍，对北京、天津、华北、西南地区等内陆游客具有巨大的吸引力。
二、旅游特色鲜亮。黄金海岸生态旅游观光度假区具有四大特色：
一是黄金海岸名符其实。地上海岸不仅有黄金沙滩，地下更盛产黄金，在全国独一无二，这对于从没见到黄金生产过程的游客来说极具吸引力。二是绵延的林带和清亮和海水，造就了独特的生态型旅游环境，对日益重视安康旅游的游客极具吸引力。三是东海神庙是皇帝祭海圣地，在全国独一无二，可满足游客的奇异心，一睹海文化的风采。四是我市中华武校屡次在国际国内竞赛中获得佳绩,在景区内设擂比武，发扬国学国萃是中外游客喜闻乐见的工程。
三、与知名景区较近。西距泰山、曲阜350公里，南与青岛崂山、东北与蓬莱阁相邻，工程建成后可与这些景区串成黄金旅游线路，分流一局部客源到我市。
四、月季花已形成欣赏功能。月季是莱州的市花，全市栽培到达6000亩，每年5月25日是莱州市的月季花节，节日期间，将有数十万人聚拢市区庆祝节日，可带来大量客源。
五、我市国内外知名的云峰山、大基山、神仙洞景区，也将吸引众多的客源。
鉴于以上有利因素，工程建成后，通过良好的宣传促销和运作，我市将吸纳游客可达300-600万人。
第七章 经济效益分析

本度假区的收入主要来源是门票收入和消遣餐饮消费收入〔此外还应有旅游区分墅房产收入，本报告暂不考虑〕，而收入的凹凸取决于旅游区吸纳游客的数量的多少，又直接与工程建设的档次、规模、功能、特色及宣传炒作有关。因此，搞好工程开发及配套建设是成功的根底，广泛地宣传促销是招徕客源的关键，优良、完善、周到的效劳是客源稳定增加的保证。对本旅游区我们不妨提出两个追求目标，一是海滨休闲度假要到达北戴河的知名度；二是人文景观〔海庙〕要到达蓬莱阁的知名度。北戴河每年的接客量700万人，蓬莱阁每年的接客量180万人〔仅门票收入达8000万元〕，综合收入到达10亿元。从进展的观点看，黄金海岸生态观光度假区，在不太长的时间内〔5-10年期间〕，完全可以到达蓬莱阁、接近北戴河的规模。工程建成后，在近期内，我们把接客量定位在300万人，是有可比性的，下面以接待300万游客推想效益。
一、 门票收入
黄金旅游观光区每人按15元，沙滩运动观光区每人按10元，水上运动观光区每人按10元，林带疗养观光区每人按10元，传统民俗旅游区每人按15元，海洋文化馆每人按10元，总票价70元。
门票收入=70元×300〔万人〕=2.1亿元
二、 经营本钱
（一） 工资：以治理人员500人，每人每年工资10000元计，全年工资费500万元
（二） 修理保养费：按总投资额的1%计，全年修理保养费1020万元
（三） 水电费：按总投资额的0.5%计，全年费用510万元
（四） 折旧按总投资额的1.5%计，全年折旧费1530万元
以上四项合计，经营本钱约为3560万元。
三、 利税
利税总额=2.1亿元-0.356亿元=1.744亿元
四、 餐饮消遣收入
在300万游客中，按150万人〔中长程游客〕在此住宿、餐饮、消遣计算，平均日消费300元，营业额为：
300元×150万人=4.5亿元
利税率按15%计，利税为0.675亿元。
以上利税总额为：1.744亿元+0.675亿元=2.389亿元
五、税金分析
（1） 营业税：外商投资企业按营业额5%征收，年应缴营业税为 ：〔2.1+4.5〕亿×5%=0.33亿元。
〔2〕所得税享受“两年免征，三年减半征收”的优待政策，前两年每年的利润为2.389亿元-0.33亿元=2.059亿元，从第三年至第五年，所得税按12%征收，应交税金为：2.059亿元×12%=0.2471亿元
每年的利润为：2.059亿元-0.2471亿元=1.8119亿元
前五年的利润总额为：9.5537亿元。
每年平均利润为：1.9101亿元。
六、 财务评价
（一） 财务盈利性分析
投资利润率=年平均税后利润/总投资×100%=1、9101亿元/10.2亿元×100%=18.7%
投资利税率=年平均利税额/总投资×100%=2.389亿元/10.2亿元×100%=23.4%
全部投资回收率=总投资/〔利润+折旧〕=10.2亿元/〔1.9101+0.153〕亿元=5年
从以上分析看，当游客人数稳定在300万人次时，投资利润率、投资利税率都比较抱负。投资回收期仅为5年。如打算建设期为3年，投资者收回全部投资约为8年。以后，随着经济进展，景区的不断完善，知名度不断提高，利税额将呈长期稳定增长趋势。
（二） 盈亏平衡及敏感性分析
每年的经营本钱为0.356亿元〔不考虑餐饮住宿〕，在门票价格确定的状况下，影响利润的主要因素是游客人数的变化，其盈亏平衡点为：
BEP=年总本钱/门票价格=0.356亿元/70元=50万人。每年至少要有50万名游客，方可保持盈亏平衡。假设游客仅巡游局部景点，我们把门票的收入确定在50元时，则需要有71万名游客方可保持盈亏平衡。
在人数确定的状况下，影响利润的主要因素是价格。门票价格确实定，要充分考虑到游客的承受程度，过高过低都会影响到人数和收入，因此，经营中，应尽力做到适度、合理。
总的来说，游客人数是最关键的因素。要围绕增加景区的吸引力和分散力大做文章，实施一些必要的手段进展宣传促销，不断提高在国内外的知名度。只有贮存不断增长的客源，才会不断提高经营收入。

第八章 结论
依据以上分析，莱州黄金海岸是值得投资开发的风水宝地，尽管先期投资较大，但建成后，其经营本钱根本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加本钱。所以该景区一旦形成规模优势和名胜优势，其后劲就会源源不断地释放出来。旅游业被誉为朝阳产业，是国家、各级地方政府支持、鼓舞进展的产业。莱州市政府已制定出相关优待政策。经营者只要治理得法，经营有方该景区将成为胶东旅游的热点。无论是从产业政策、地理环境、财务核算诸方面进展分析，该工程经济可行如能把握时机，将会受益无限。

2022年5月28日
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