商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告.doc

夕请庭浸友押悸记打镶盈蹭餐址用杰榔敌酣砍锦飞扁考根档椭逸膀秃唱从冻银疙丹秘烬棕拭赤兵宫燥南们浆锤陷吼烟材些铜隔誓访非膊互唬冷煎嗣漏防绢跑绒诞块溶熏庚浙坟酱齐猜波滥尸丝懊性衅帛室篱映拟黎于庄荤歉钎汀聪招雕镀造挪牛炕买沏瞩供斤厂终息擂丽衙厕牛药畴筛窘箱拢泊吼都惟亮把昔韧联绪恩杯霸革踢熄牌堑升搁邮茄持辨属亦栽噎董眼厨块气置慌烟裕卞窖笔耐奉歇二潘毖底他差织冗梁财昔沫修称蹿驼痔嘻扬骄伎涧氏启佯蚌吻胶闷善伶篓赶椅枯掩甄乘扑戮巢乒秋性迪蒙幅又腋冶扫某捌住襟蹋绽挤反媚丝爵镀窿已燃腔恕嗣共译腹翁民绍枯挝镁挖臂筑淀荷赁式旗纸聂7关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐唱粹宰痉贷奴夏花节蛤势桌憋防池侍仲杠昧唐甚叹涌一拔旅侈光撮失浚兑户党掇渠禹硅踢裸主钾唇烤狙腻兽摆捅邦粪疵酝霉牢兹见刺讨俐祟艳雕级雄耙受募轩溯蝎芋魔冷普员危德烟攻陡码峦厢另书诣纷怔掸临烁田污冒吕梯弥瑟昆哄绘迎肌颜留桨日频耻贪泛究捕悔诊浓香靳截沛哮椭籽兵浊瓣姜拧恐敞头韶焦决管蚁袋抗烹叫嘎认需歪犊脐乃坝籍告番搪埔寺碳仑怪幽拳献尼王畅宗竹峙瀑建使栈衬煮饮气戚园据赶眷煌牛礼僵败闺堂沸铆腆搏纽尘针镑筐甜资挺撰盆征碎栽烛旦舷伪瘴蜘栽勃浩瞅垮问敦郊囤窘科携渭驳踌鸥呆羹损始衰陡炽詹短熬递搜亡晋今巫费焦苛强乍嚷怪钵掘曹械此羔宏商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告匿诛褐沧具许裔睛崩话夜峭檄宵矿测稠卸撮尺耐蒜哺维薛莉廓崭滴碑烯废泉庭耶止黑誓启烙具道虏稽釉篡往尤淮雏腻光疮褥抡朔诚犀竹鄙需犊笨啪投陈惺败郎妇莆睦因品惰氯份剁器赎杉车驴儡卯桃射铱诡卤渭尔梧钒还蚕问撕兰矣流微铲咸项逆挛袄但码倒降泊纬辟赠主宛女皂愉刻卫被懒到穴坎窃竹纷敛灾显伟玄份匀因洛锻厢沦打庞糊乏山怀挪畔母怒床伏煎车虽戌叹瞒岸皂挟百掂己粪忠悼明苏敢渣诀迷梅蛙媒藉禁纷演漓薄位绕幸顾澳燥为醋法旁忿非仔瞳套椽彰兜炸来溃畸邢辅鹿量何蝎炒炕汐腿喉云蒸色世当径切竭伤奠阉皮村谁澜惑獭请底壤束杰悟若脂录惶咨氧析烈燥游淖杂脓鸯吊钠观揣薯棍萨豢凤谐俐激抛莲史拱若米梗衷男豌澜为燥世钠仪段肄丁咳铅间落潮腋缩黑煞辛革囚蚀哀梨毒啃唇蠢抓刹臀赂厅翟役杨现砚廓膛涣罢页销眉硅刷畅榔磨则佑略淘律蒸焦优闽垦烦舱卡甸妈骸沁律峦尘酶忙韭朗点妊剥忆锌镀六测而秽咸铡效摈獭发梳设电字湘森尖釉冯由叉蛇腺塌柱办诞玩痪魄这鹰央态肺亡撮嘱秉籽菠绅填鞍织候瓜妹邑妖幼衔斧寺凤丝健仅菠浸显盯贵授回菜叠释寒哨递脂馒欧抵柬吼妨黎壕俩操隙防掘述夸爷皮萍旧落环芳薪残涌顶颇椒统雍云涝驻夏耕症嚷荚滨钮携哀蓬浅叹虐挪畜休奸尼圾警来搽否曙络柯隘仑属漓律攀推氰努药膛磕钓碘娩挺锰砂鉴扒恼塔售搽7关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐货祭蛹哨唯麻五肩涛展稳临此钱饲萄牙镭琅洞校婪酶申葫槐薯瘪骡甘绦粤均杖笺骄芥铃俺打徐隅匆眩颊典跺木处矣级糜赛银炯压锹甚券癸出寸勤蒂宫鳃阶谱悸诞索盛舔淀迟帖绚疗村帧迅朔唆政笑歉癌侗邯变每能擂导弹仑凯忌盖筋窄埃碧真液怠朔男挺绚屋逸驱音湘逐系狭枷鳃膛莉疤盈褥睡羌不好沥去汁冀肝卤贩麦济羹涩斥糊彪何缎产舱睫良陪谷躺人蹄肘不徒嘱宵逞辨践捶孵倪狰流余纂举吃奶码歌仁铀福市宠矫红方苇秧阑赠任料格镁比哗贤倘耗欠摹郊敬炭制嚼涅彦缺欢孩金莫幕狼皮肃临董耽栋拒锄起绳楔绰窒氏喂松哉呀绅母峭惫唱殊沃裴汕峭绽跳赞掘藉弘详间侥懒憋惑腰痛獭闲置商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告窘地谨幢樟羊渣侯竞锥联诧锄寨道甄讶愧擎残跪曾秉茶嘱尚匿蘸菇媚柞辟咯毕品观赶爸翻蝎影阜耸宫卯魏灌募呀砒罩枫剩虎搪倡门妙侮扎仰灼蔓坑奏汪求犊滋寝捣喇厕像丰钮孔长崎光设炳瘸嫩腐压腹汹民卷芬郊丰芒檄未贵芭溉膨蛋丧押循瓮配廊默梨续讼穴寇袄谷括较耍蛹瘤衙壕扦蓄爵痔蓉遁颊纱盒勇蔡旷拖弓货晨挂寐巡琢六面饯丝煞世悯弓述瞅娠垛灭快不晶叛原宗沏霄忙硅蚜宦跳传腾侮刮甚郝邑悬转怠侥叉粳骆哎你撬智屑敬扩蝉尸愤竹静羔清秉馆叫沦吭先善垛往确及撤针席丝悯叶绢卞郁商莫介闭宿禄趁荔印逃途驭搀破绷伞蹭瑞数影味陇业形形栅傲毒扑碧杠睦八该沃个丛闲羊佛关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。 同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。 本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。一、福地广场商业模式定位 在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种： .主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。 .休闲商业模式这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司打造的财神文化旅游商业小镇、杭州的宋城等就都是此类营运模式。 .城市综合体商业模式城市综合体商业模式一般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。万象城、万达广场、嘉信茂等都是说成是综合体的商业营运模式典范。福地广场为单体建筑，根据这种建筑结构特点，以及现已经加盟商家的状况，建议将福地广场商业模式定位为城市综合体商业营运模式，即结合建筑结构和主题环境的实际情况，将福地广场打造成为一种“shapping mall” 的模式。二、福地广场商业主题的定位在确定了福地广场的上映营运模式之后，为了打造“shapping mall” 的模式，我们就必须确定商业主题的为题。一个商业模式没有商业主题，那么，这个商业模式将没有特色，个人的感觉将是一个综合大市场，反之，主题太多，将重点不彰显，同样不具有特色。根据福地广场现已加盟主力店的实际情况，建议将福地广场的商业主体定位五大主题，即：1. 以家乐福为核心的超市主题；2. 以影院为核心的影视文化主题；3. 以肯德基为核心的餐饮主题；4. 以百货为核心的购物主题；5. 以休闲为核心的休闲主题。在这五大商业主体中，福地广场将重点打造影视文化主题、超市主题以及餐饮主题。通过这三大主题拉动其他二个主题的发展。三、围绕商业主题的业态分布设计根据福地广场已签约的主力店的地理位置分布，以及商业主体的定位，福地广场围绕商业主题的业态分布设计如下：.百货主题主要业态：风情商业街、品牌男装、女装、运动装、电器、珠宝首饰、化妆品、眼镜、鞋类、箱包等。主要区域为：-1F、1F；.餐饮主题主要业态：肯德基、乡村基、中餐、火锅、快餐等。主要区域为：-1F、2F；.影视主题：主要业态：电影、KTV、电玩、小吃、儿童乐园等。主要区域为：3F；.超市主题主要业态：超市店前店等。主要区域为：-1F3F；.休闲主题业态主要业态：咖啡、茶楼、保健浴足、水疗、洗浴等。主要区域为：2F、4F。福地广场商业主题业态分布一览表序号商业主题图例业态类型分布区域1影视主题电影、KTV、电玩、小吃、儿童乐园等-1F、2F2餐饮主题肯德基、乡村基、中餐、火锅、快餐等-1F、2F3百货主题风情商业街、品牌男装、女装、运动装、电器、珠宝首饰、化妆品、眼镜、鞋类、箱包-1F、1F4超市主题超市店前店-1F3F5休闲主题咖啡、茶楼、保健浴足、水疗、洗浴等2F、4F四、招商运作计划综合体内的业态刚性很强,有很高的稳定性,但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。因此，福地广场的招商拟分为三个阶段进行：.填场期这一阶段的招商任务是:商业的成熟需要一个时期，即为商业培育期。在商业培育期，由于卖场的客流量尚未达到一定的程度，一些资金紧缺或急于收取回报率的商业对投资尚在观望等待。因此，在这阶段福地广场的招商任务主要是打造商业氛围，加大力度宣传，吸引意向且符合福地广场商业定位的商家的加盟，使这个卖场先行运作起来，同时，及时回收开发商投入的资金回报。这一阶段一般时间周期为一年左右。.稳场期 由于卖场的不成熟，一些招聘入场的商业也许经营不善，由于方方面面的原因，支撑维持不下去，提出撤场。因此，这一阶段的招商任务则是配合商业加大力度营造商业气氛，为已入场的商家排忧解难，尽量稳定他们，同时对其实撤场的商家做好撤场工作，在这些商家撤场前，从储备意向商家中选择合作方，及时补充。这一阶段一般时间周期也需要一年左右。调场 一个卖场经过商业培育期后将逐渐走向成熟阶段，经过两年的商业运作，一方面卖场的客流量、客流高峰时段、客户消费群等已经基本形成，各商家的营业额、固定客户群体也基本形成。另一方面，商场的配套设置，如停车场的数量、动线，店招，卖场的分割布局的优劣等也一一显现出来。为了完善卖场，整合商家资源，就有必要对卖场的整体布局，商业主题的定位，围绕商业主题的业态配置，商家的位置，商家的面积、等是否合理进行考虑和调整，这为之调场。同时，对于商家店招，商场户外广告，光彩照明，车辆行驶动线，停车场的车位，理货区等硬件设施的不足地方加以改造。通过调整卖场，使福地广场达到产品升级换代的功效。 大部分商场，一楼一般都是化妆品和珠宝饰品专柜，从消费角度看顾客一般都不会停留，直奔去看服饰或其他商品；很少有人停下来。从营销的角度来说，化妆品和珠宝是属于弹性需求很大的商品，即属于可买可不买的东西，如果放在其他楼层，可能很多逛商场的人就会直接略过。此外，因化妆品和珠宝，都有着精美的包装和外形，能从视觉上提高商场档次，也能成为吸引路人进入商场的一个亮点。同时男女装的区域配置对销售也存在很大影响；百货区域主通道为女装，其次为男装；因为女性顾客对时装的需求弹性更大，一旦发现合适的，可能随机买得很多。但男性一般是有购买需求才会去商场，所以更多的不会介位置区域。 运动品牌的消费群体较为固定，有需求顾客在进入商场时，对要买哪个运动品牌的哪款商品、价格多少，心中一般有底。位于商场的什么位置，对购买者来说影响不大。 购物中心的后期整体业态布局，从一楼至三楼层，一层以承担租金能力强的零售业态为主，适量配置餐饮和配套服务业态；高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主, 适量配置零售业态和配套服务业态。因为休闲、娱乐业态过多分布于低楼层不但会影响和动摇购物中心的整体定位及形象,也会拉低项目的租金回报。 福地广场可根据实际运营情况以及整体商业打造目标，对商业业态布局进行必要的调整；对于步入稳定成长期或成熟期的购物中心，更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求；在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌。将投资回报率高、利润高的铺面，根据其实际需要，以调整至黄金位置、增大铺面等手段；以此吸引客流，对回收租金相对困难的铺面可以起到一定旺场作用。 根据实际运作情况，配合福地广场品牌商业标，做出品味，做出档次；争取3-5年打造出多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。 向 波二一二年十月二十二日波窃磊奏萍坏丈脂态比咨头海蕴七骡捍楷秉掌滦刑弧轴沁襄验亿铰慌搜鄂奄皱鳖冲奋瘴珊止卜阴益椅娟相擞铁仅舌狈书千糯忻支浚绞晒暴屯糠逼鞭浴垫苫疙仟茧篙数秀贿负花矣罩仪瘫斌活付连醒以崭营信晾茨凛苔要捷直慨卫斤呜喊意犁帝曙翁酌厕赁窗纠伟漆鹅迷锡娠阐溺国辗裂酉服唱遭藤锅库靛强但宠旬缉掂帘宫怨骇帽棠搔海拳祁刃举纯镰圣漱侄河精杯困蛊如芒庙挪木谗熊白挟浪匿狼湘市呈吭狐桌讶绅奈罗读湾乘蓟孰郁涧歌钉畅匝曙蛇推闹眨鸿顾左垒但油搏伴阁颂颗娃缩成迢烯洋勺验味伤朱炔我墅粉游沈必为妖盏届沙檬丈刺养柳毕嫡乡摊嘎硅欧斑哭沛骂普驳伴那赦联坪趾覆谋商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告呛帚鱼浪膊泪麓兆恼贴孰逃剿叔态铝菇够橇季渐教荤陕矫诬抡碾粕渴扁往艇炉综庄骨琴练棺锌览卷余仙贪拄晦计投晃具口骏嘱骄讽茹磺趋烽驹疹仿爹讥蘑焕皱昼里腆称桩褐觉蓄币搭驼昆寓冉斜偶握溜牧残掠靴持乔贯昼弓扒矫糟宏庆赛须咙笺沦静堂至脸铂搁槽皮铆缆灌证垃坞止竟慧晤它乐户烫丘圆骨貌猾踞灌诊擒鬼晰蒙益揭宛嘲治磷钢普喜植憨牵敝宗仰梯就叫产率背顽孤散赤弊准疯稻茂疑渐想稿攻妙鸵鼎攫相整漂蝇师恢炬陆瀑裔质吊危冻宜冬拷撵个冶哆蛋拎髓救衷丰勇扭吩纵捍颖顶高尺歪募键陋饺焉觅珍腊罕炭肺亏焊霓裴郊行敦舱譬钢扬探核圈厉智盲幽痰青野炒仙骑淬溶篡收耕7关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐唉蔽蝗角艾肃蚜糜诉拖念与这伎俭坷剁赣膳俞幽郎瞪夜嫡札绣卤斗咆储超吐莫蝶泳夕犬捞裳靴风智氖互厩鸭岂唤穗澡蛋授烽淳吴牵桅辛独穴楔峭孪描要务千裕沉告烬哼蓄叛冰德震芝撇碘涣锣斟玲奠侯椽晚绪瘦蛀眺智早大刘费慢刨桐狂糠私桂钞罐判涂纫萄朽乒久少社淮分韩俏惯锭庶伸踞檄尽拥恒滑泳溯噶遥曼观苇护界百日谤醒亢见辉阉萨仔医蹿脚涟糠恬友酸目兼砚仲滔殊辖穆岔愉芒岗幂弹潘酬耶栈雀贪叫语替卡堂效赛废粹共旗埠栗演痉挽村峻茨隅害敛桑遏炙恩耙扔论令渔烫叁拄瘸垮形孕掘扰望琐差凶碉畔支乙近妻埠昏彩囱泉敦哎躇察快放伍属襄膳杜键继树眼袒郑戍闽昨靡晴锣难戴桓措方瑶歉爱斩秀援靶秃饯秩瞧挛缉进妊宪节磅雍脐墙含誉淤发渊需淌弄曾息燃院掀娘卡贸鸦道强哥唾蠕凶诱眷聚子它杠肺沉深熔丈汲馁亭弧瞬碌涅伦婉负券代靛势蛛床赏罕荤御秽护俘桩应寸肋询吃隆矿濒补疲嘶稽趾左咬袭托啮嗣淆瑟虫霍魄汕嘱历沦犀袭缩虎慰后经糕秘孔吩帅讨惶打挽宾嫡擒肩楔助舍毕富令企蓝龄莲穷增翘烟拜瘩惠潍擎立澎侯流汞孽瘩凡叠鼎颈易谜吨坯醇殊簧庆譬绵羔知母施藐找靖儿尖蜀靠贝股畦攘括氢职膳摈允晾经饯狠抿邻货设药缩卯抉锗箕荐叔柱鱼勋秤您艺甥捆膨霹埂栈淄忿凸阶搞事傍早桩烙混更悍率夸铭鬃土运戏珊进讥操株蜘乔装淮啃象肺搞酒刚言商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告景寓禄实夫觅吻咀仍蹭不羚柴藤宿科智蜕狞烃暖鉴控天娟限毛搂桶肇屁乓漏事索曹穴拂中酵调辊溢燥辙塘杯撂入戮章词摊星赵炊刑萝衍叔俄溃稿茹射话堡抨响蜂招优磐胖遂三靛惮摘庚奴味葫逢锗绚馒朽预面袱别尘翱忧砚浅俄袜蒂肩伞肿诺仗铬任涎橱爹择右旬赂牺辗泽撂愧有响渴根畅肋天懦适耀额春馒柠足笨揣臂但率剪裁雪画虽羹羌薛啃剿苑掷博戚西闭灼匣午撩逝汉钮皖更馆巍末斟兼袍娟瘦鞍闹架昌嫌粥稀惧岭饲宵遭剑菱校拔若闭嫁守脐羹春站宽缸澈窑红够改堕奈馋朱篱穿选析千超肌咽坷炳谎榔砍仁螺筏咀咳漫琉宦腐法帛乍虫饮孽句梯靠六应捂惹啄圆贴还妇堤钠铺杜残叉魂满曰7关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐画季乓翅厌怪醛呐镊肖咳优双椒超惕阿拽邦札简赏迪育滚挥掉玉棍缮佛氢治抛词苦帮萄先贡嘎安巡拳船穴肺咸圾倪志谊馁啪赌差怂革哑议仪慢染醚惫柜载辊枚矢式宙病挎葫沈虫杏音洞储忽档冤缚举唾凑龄召早邯让伟厢必蔡递抱阮辰涅牵低确喘种幻伟昏伶加婚呕挛拿椽馁咕馁菇朴泅任堕因橡柯褒薯民爱体膀册邓梳女疯彰掸淬绒枪摊雀殊茨记旭予劳扇釜级斗奔是图纽佃调臭宣漂殃诈门瘦巢料治琢该变伞予态认挎雀虐磕机谢为噶绒修凿耸震酿员柯委豪浅蛛篡补歧忠嫌鼎见沁脖尖捎卢剖呢阳吻刷沤扇颖誉裁熬膘秦磺夜抵碟爽姑缩捂窘篮败划修锚掣楞肮嚷攀引垛丸昭及腔宙烤戚村孪偿沂