土地增值税筹划思路.doc

房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的，应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（二）建造普通标准住宅出售的税收优惠建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税 这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法纳税筹划，是指纳税人通过合法手段，对战略、经营、投资及财务活动和涉税事项进行事先规划和安排，以节约税收、递延纳税、降低税务风险为目标的一系列税务规划活动。房地产开发项目土地增值税清算中的纳税筹划方法有如下几项：1、收入分散筹划法土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。因此在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。所以，分散房地产的转让收入，从而达到降低应税收入的目的，就是一项很好的应用。常见的办法就是，把在整个房地产中可以分开的部分分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一块精装修的楼盘，预计精装修房屋的市场售价是1.8亿元（含装修费0.6亿元），该企业可以分两次签定合同，第一次可以在毛坯房建成后先签定1.2亿元的房屋买卖合同，第二次在装修时再签订0.6亿元的装修合同。第一次涉及房地产的转让，应当缴纳土地增值税，第二次是装修合同，并不涉及房地产的转让，所以无需缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。目前万科开发的楼盘就是这样运用该方法的典型例子。2、费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。因此房地产开发企业完全可以通过事前筹划的方式，把实际发生的期间费用通过合法的方式转移到房地产开发项目直接成本中去。从而，期间费用减少，房地产项目的开发成本却增大了。也就是说房地产开发企业在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。3、“临界点”筹划法税法规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。具体来说，先要测算出增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后再进行合理调整。调整增值率的方法主要有两种：一是合理定价，指销售过程中预先定价可以适当高于20%的增值率，利用中国人喜欢占便宜的心理，设定减价幅度，从而使得实际销售总价不不超过20%的增值率；二是增加扣除额，主要是通过加大成本投入来提高市场竞争力。因为房地产项目开发成本可以直接扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发企业可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。举例说明：某房地产开发企业开发普通标准住宅项目，扣除项目金额为8000万元，当地同类住宅的市场售价约l亿元，假如定价1亿元，则增值率为（10000-8000）8000=25%，应纳土地增值税为2000万元30%=600万元。假设不考虑其他因素，获利为10000-8000-600=1400（万元）。现在进行纳税筹划，销售房屋定价9600万元，其他不变，则增值率为（9600-8000）8000=20%，由于房地产开发企业建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%，所以应当免征土地增值税，则获利为9600-8000-0（免征土地增值税）=1600（万元），后者减价销售，反而比前者土地增值税税后利润增加了200万元。4、成本均衡筹划法如果房地产企业开发的项目很多，必然导致不同地方的开发成本可能不同，进而出现有的项目增值率较高，有的项目增值率较低，这种增值率不均衡的情况实际会加重房地产开发企业的税负，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，成本均衡分摊是抵销增值额、节约税负的一种方法。房地产开发企业可以把一段时间内各个项目发生的开发成本，根据增值率可能出现的高低不平现象，进行最大限度的合理调整，均衡分摊，这样避免出现某个项目增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。比如，一个房地产开发企业一共开发五个项目，经预算，这五个项目的增值率可能分别为25%、38%、43%、54%、68%，如果合理运用成本均衡筹划法，经过调整可能的增值率为29%、40%、48%、49%、50%，结果必然导致实际税负的降低。5、利息支出筹划法一般来讲，房地产业属于高负债的行业，可能会发生大量的借款，因此利息支出无法避免。利息支出的不同运用方法一定会对房地产开发企业的土地增值税税负发生影响。根据税法规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按项目地价款和开发成本之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按项目地价款和开发成本之和的10以内计算扣除。那么，利息支出筹划法就可以运用了。假如房地产开发项目主要依靠借款，利息费用较高，则应当以金融机构的借款证明，对利息予以冲抵费用；反之，借款很少，则不列利息支出（财务费用），充分运用占项目地价款和开发成本之和的10%以内的销售费用和管理费用予以调整，从而达到节约了数额不菲的税负的目的，实现企业利润最大化。 6、特殊方式筹划法根据税法规定：土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。假如房地产开发企业未取得国有土地使用权或者通过其他特殊的市场化行为，也可以达到纳税筹划的目的。具体有以下几种：（1）代建房筹划法房地产开发企业下设全资的建筑业子公司帮助他人代建房屋，对于房地产开发企业来说，虽然取得了收入，但未发生房地产权属转移，其收入属于增值税的征税范围，只征收11%的增值税而已。（原来是属于营业税3，营改增后11，则还可以抵扣。老项目3征收率。）（2）集体土地开发房屋筹划法土地增值税针对的是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入征税。如果房地产开发企业开发的集体土地项目，比如安置房、农村保障房、经济适用房等，则根本不需要缴纳土地增值税。（3）合作建房筹划法税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。（4）企业重组筹划法房地产开发企业运用收购、兼并等方法，对其他企业进行重组，则对被重组企业转让房地产或者目标企业的股权变更，导致国有土地使用权及其房屋等发生权属变动等情形，暂免征收土地增值税。 四、有关土地增值税方面的法律法规和部门规章（一）中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993月12月13日 国务院138号令）（二）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财法字【1995】006号）（三）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税199548号（四）国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知 国税发19964号（五）国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知 国税发199648号（六）国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 国办发200526号（七）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号（八）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税200621号（九）国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发200991号（十）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010220号！人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近的距离，多像一朵艳丽的花，一首悦耳的歌，一首优美的诗。人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近的距离，多像一朵艳丽的花，一首悦耳的歌，一首优美的诗。人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。