2020年住房租赁年度报告.pdf

感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2020年住房租赁年度报告感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！前 言自“十九大”起，我国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁也受到了市场的广泛关注。在这样的住房租赁市场背景、政策环境及机遇下，同策研究院在过去四年持续关注住房租赁行业发展，追踪全国和区域住房租赁市场，先后编制了2017-2018中国房地产租赁公寓行业白皮书、2018-2019上海住房租赁行业白皮书和2019-2020全国住房租赁市场年报，分别阐述了中国租赁公寓行业状况、上海市住房租赁市场行业状况和我国不同区域住房租赁市场发展情况，并对住房租赁未来的长期发展进行展望。2020年，受新冠疫情“黑天鹅”事件的影响，我国租赁行业重新洗牌，经历了政策加码、资本退潮、供应变革、优胜劣汰等生态变化，市场中各方参与主体开始回归理性，以审慎的态度直面市场发展方向与企业经营模式。同策研究院对此从政策、市场、金融、模式、运营五大维度，结合2020年租赁市场行业所发生的大事记，对租赁行业发展的底层逻辑展开了针对性的研究分析，并通过与行业专业人士的沟通交流，探讨总结出部分租赁企业运营经验。最后，对未来租赁行业的发展走势进行预判。pOmPpMmRsQoQnRsRwPrQpP6MdN6MtRmMsQoPfQqQpMeRqQqN6MpOnRMYpNoNMYqQmN感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！以古为镜，可以知兴替2020年长租公寓大事件2020年，我国租赁行业上演着“冰与火之歌”，企业暴雷事件频繁发生，但政府鼓励政策仍不断加码，资本退潮但金融创新从未止步。2021年，住房租赁行业将何去何从，值得深思3月5月1月1月9日，华为拿下上海青浦区三宗租赁住房用地，总规划建筑面积达到 66 万方，成为上海今年租赁住房用地成交规模之最1月17日，蛋壳公寓成功挂牌上市，总计募集资金超1.49亿美元3月4日，自如获软银10 亿美元投资，其中5亿美元为直接投资，另外5亿美元为股权投资5月3日，证监会与国开委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知，标志境内基础设施领域公募REITs试点正式起步5月11日，住建部联合建行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6大城市签署第一批发展政策性租赁住房战略合作协议，提供1900亿元贷款，用于3年筹集80万套（间）政策性租赁住房5月28日，朗诗成功发行合作型长租公寓REITs 2期(类REITs)，共计3.26亿元7月9月6月12日，住建部联合建行与沈阳、南京、合肥、青岛、长沙5大城市签署第二批发展政策性租赁住房战略合作协议，未来三年内以市场化运作方式筹集约40万套（间）政策性租赁住房7月1日，安歆战略并购上海本土蓝领公寓易企租7月2日，安歆入股杭州本土品牌诺巢故寓7月6日，北京首个集体土地租赁住房项目入市7月24日，中央租赁财政试点城市新增8城，由原来的16城，扩张至24城9月7日，住建部发布住房租赁条例（征求意见稿）11月12月10月10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议，明确指出坚持租购并举、因城施策，有效增加保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给11月10日，蛋壳公寓爆雷，北京总部数百人维权11月26日，安歆战略收购新起点公寓12月18日，中央经济工作会议再次定调，继续推进“租购并举”6月数据来源：公开资料整理，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！2020年将从政策篇、市场篇、金融篇、模式篇、运营篇来对住房租赁行业进行解读感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！.01政策篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！回归“住”的本质自2015年中央提出“租售并举”概念以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。从2015至今，中央不断出台政策以培育和发展住房租赁市场，在鼓励租赁住房消费的同时，给予土地政策和财政支持。伴随住房租赁市场的发展，行业内各类风险爆发，2019年起到2020年，中央政策重点从培育市场，转向市场监管和权益保障，目的是要让长租公寓回归到“住”的本质数据来源：公开资料整理，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！“棍子”与“糖果”双管齐下长租公寓市场长期且频繁的爆雷事件，从根本上影响市场的有序发展。从2019年开始国家密集颁布长租公寓政策，以规范市场乱象。2020年在原有基础上制定住房租赁条例（征求意见稿），以完善租房租赁机制，同年年末的住建部会议也表示2021年将整顿租赁市场秩序。在多项政策的管控下，住房租赁市场真正进入强监管时代2020.09.072019.09.19意在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展住房租赁条例（征求意见稿）提出集中力量在全国范围内深人开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会2020.12.212019.12.132018.09.202021年要重点抓好八个方面工作。其中第三点指出要规范发展住房租赁市场，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为全国住房和城乡建设工作会议旨在规范住房租赁市场主体经营行为、保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见在人口净流人的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见城市时间政策主要内容北京2020年2月12日关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知要求将违法群租房整治工作纳入社区防控体系，并提出四个方面具体举措:进一步强化住房租赁企业的出租房屋管理主体责任;建立“接诉即办”快速反应机制，进行重点排查，要求各单位严格执行违法群租房排查具体标准。北京2020年3月15日关于进一步做好疫情防控期间住房租赁服务管理的通知对于中介公司带看房源等进行了规定;允许经审查后的住房租赁企业从业人员进入社区开展业务，原则上每个租赁企业每小区只能上报一名从业人员，带看每天不超过两次，每次只能带一名客户，北京2020年8月10日关于规范管理短租住房的通知(征求意见稿)从短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚等方面进行了规定。广州2020年6月30日广州市房屋租赁管理规定规定明确指出，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得单独出租供人居住;房屋租赁企业、房地产经纪机构及相关部门工作人员不得泄露、买卖房屋租赁当事人的个人信息。广州2020年9月1日住房租赁风险提示广州市房地产租赁协会建议，谨慎选择租赁企业、了解周边租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、查验房源信息和房源状况、采用规范的合同文本、拒绝非正常高佣金的诱惑、解决矛盾维护合法权益。广州2020年12月9日关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人。房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决的，在承租人已经足额支付租金的租赁期限内，必须通过司法途径主张承租人腾房。上海2020年7月17日闵行区租赁住房运营管理办法(试行)要求租赁机构在营业执照增加“住房租赁经营”业务后，应持相关材料向区住房租赁服务中心办理经租机构主体备案，并申领网签密钥、开通租赁合同网签功能等手续。上海2020年9月1日租赁风险提示上海市房地产经纪行业协会建议，选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、支付周期越长风险越大，选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本。深圳2020年1月9日关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知明确主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。深圳2020年7月6日深圳市物业管理区域管理规约(示范文本)、深圳市物业管理区域临时管理规约(示范文本)物业管理区域内业主、物业使用人将房屋进行租赁的:不得控自改变房屋原设计功能和布局;不得将原始设计为居住空间的房屋分割、分隔后出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间通过改建、搭建后出租供人居住。表：2020年重点城市关于市场监管相关政策数据来源：公开资料整理，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！“棍子”与“糖果”双管齐下在强监管的同时，政府并未放弃对住房租赁市场的发展。2019年，中央财政在全国进行城市试点，根据不同能级城市给予不同财政支持，到2020年试点城市范围扩大，在住建部的指导和支持下签署发展政策性租赁住房战略合作协议，国家给予城市更多资金用于支持住房租赁市场发展2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市金融支持北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点2019年7月19日天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8城入围，租赁财政试点城市由原来的16城，扩展到了24城2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点2020年7月24日财政支持数据来源：公开资料整理，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！住房租赁市场发展的必要性住房问题过去，在1978年改革开放初期，中国城镇人均居住面积仅6.7平方米，城市的住房问题主要是住房数量严重不足。但随着经济的发展，情况得到改善，到2016年，中国城镇人均居住面积达36.6平方米，已经超过希腊等国家，并与德国、瑞典等国家处于同一水平，充分满足了居民对住房数量的需求。当数量不再成为住房问题的主要矛盾时，我国特大型城市出现另一个阶段性住房问题房价过高，不论是绝对值还是相对值均高于国外其他城市，同时中国城区家庭的房价收入比也普遍过高我国城市的普遍住房问题改革开放初期住房不够现在基本达到发达国家水平我国特大型城市的住房问题城市房价过高绝对值和相对值均过高0102030405060丹麦荷兰卢森堡法国芬兰爱尔兰比利时德国瑞典奥地利中国(2016)英国西班牙葡萄牙意大利中国(2010)希腊中国(1978)图：2016年欧洲国家与中国的城市住房情况对比（单位：平方米/人）图：2018年国内外主要城市消费收入比、城区家庭房价收入比（单位：元、%）0%20%40%60%80%100%120%020000400006000080000100000120000城区房价市郊房价消费收入比居住在城区的家庭房价收入比中国美国欧洲日本数据来源：房地产与中国经济，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！住房租赁市场发展的必要性国家稳定与发展过高的房价对于城市稳定发展十分不利。一方面，过高的房价水平会导致资本更倾向投资房地产市场，从而挤压实体产业投资。另一方面，过高的房价水平会增加居民的生活成本，挤压居民消费，在间接影响实业产业发展同时，也加剧贫富分化程度。在人口净流入的大型及特大型城市，高房价对于人口、消费，甚至产业的影响更为严重。然而目前高房价是一个短期内不可逆的事实。正如，新加坡内阁资政李光耀曾指出，解决住房问题是为了经济、社会、政治和安全的理由，而发展住房租赁市场则能在一定程度上缓解这些矛盾31.01%31.70%30.65%31.49%32.68%23.43%22.61%22.12%22.68%22.97%12.38%12.68%13.00%11.51%10.09%0%20%40%60%80%100%20192018201720162015农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、热力、燃气及水生产和供应业建筑业批发和零售业交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业信息传输、软件和信息技术服务业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业居民服务、修理和其他服务业教育卫生和社会工作文化、体育和娱乐业公共管理、社会保障和社会组织国际组织图：2015-2019年固定资产投资占比按行业分（单位：%）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%其他消费对数教育与娱乐消费对数交通通信消费对数健康医疗消费对数家庭设备用品及服务消费对数衣着消费对数食品消费对数总消费对数图：各城市人均消费与房价关系（单位：%）总消费对数食品消费对数衣着消费对数家庭设备用品及服务消费对数健康医疗消费对数交通通信消费对数教育与娱乐消费对数其他消费对数房价对数-0.0465*(0.0286)0.0187(0.0591)-0.0375(0.0896)-0.0225(0.134)-0.200*(0.116)0.189*(0.0842)0.00288(0.0942)-0.0511(0.112)个人可支配收入对数0.696*(0.166)0.320*(0.156)0.618*(0.188)1.001*(0.316)0.651*(0.185)1.100*(0.139)1.235*(0.269)0.939*(0.338)三产就业比重（*10-4）-2.93(12.8)-13.8(14.7)-3.96(18.9)16.9(34.7)-5.93(38.2)-2.05(18.3)39.7(36.2)8.82(39.8)三产比重（*10-5）-5.56(20.5)12.1(21.8)12.1(29)-41.2(38.3)-5.58(36.1)-32.1(23.9)-24.1(31.3)59.6(41.7)人均GDP（*10-6）6.51(6.64)5.74(6.38)7.44(9.79)-3.31(13.8)9.87(11.7)5.99(10.2)13.3(10.1)0.366(16.8)正相关负相关数据来源：房地产与中国经济，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！住房租赁市场发展的必要性住房租赁市场定位自“十九大”起，我国对于房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划。根据各城市的发展阶段，目前市场上对于一二线核心热点城市的结构性问题有了明确的定位，确定了租赁住房以及住房租赁市场的定位以及发展方向。而租赁市场、行业发展目前被认为是解决我国目前特大城市住房突出问题的重要方式，因此，住房租赁市场的发展与建设才被提升到当前的地位城市主体供应主体住房类型针对人群城市发展阶段商品住宅社会租赁住房公共租赁住房二线核心热点城市共有产权房商品住宅三四线城市全产权售卖部分产权售卖社会租赁保障租赁租赁住房全产权售卖保障租赁中高收入人群低收入人群、夹层人群大学毕业生及城市人才住房人群低收入人群中高收入人群低收入人群分散型城市化阶段集中型城市化阶段具有规模性的、资金实力的、品牌实力的大开发商地方国企和央企中小型开发商商业用房存量持有方地方政府平台开发商自持住宅地方政府区域一体化阶段一线城市感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！.02市场篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！政府引领住房租赁机构化近年来，在顶层设计的引领下，我国租赁市场正在由散户化供应向机构化运作转变时间主要内容2015年1月关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见：首次推出“租售并举”的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变2017年7月关于在人口净流人的大中城市加快发展住房租赁市场的通知：鼓励国有、民背的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应;创新住房租赁管理和服务体制；选取12城市试点。2020年3月6日住建部部长王蒙徽人民日报发表推动住房和城乡建设事业高质量发展，文章指出进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台，鼓励发展长期租赁住房。表：重点培育机构主体相关中央政策（部分节选）图：我国住房租赁市场供应结构发展方向我国住房租赁市场向外拓展、占有份额机构市场主体散户感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！供给端推动市场发展租赁市场的发展由供给端推动，市场供应结构的调整是推动整个市场行业发展的动能。供给端十分多元，既有增量又有存量。机构可以通过租赁、收购或合作等多重手段获取存量物业进行改造，也可通过招拍挂途径获取新增土地用于租赁图：我国住房租赁机构物业获取来源商品住宅属性（存量+新增）租赁住宅（新增）农民房、各类小产权房、集体用房其他-商办类改建其他-服务式公寓、酒店政府保障性公共租赁住房（存量改造）15%自持用地租赁用地/集体土地图：公寓机构企业房源获取方式招拍挂自持物业收购物业产权城中村改造长期租赁成立合资公司委托管理与第三方合作加盟感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！存量改造率先入市，运营系、中介系抢占先机存量改造是当前市场最主要的供应来源，也是机构化的第一步。我国长租公寓起源于2010年，由创业运营系+中介系最先发展，以轻资产模式发展的他们优先选择存量改造。随着市场的逐步发展，存量市场中也逐步汇聚更多的参与主体市场化操作部分（散户）政府主导-保障型存量市场国企开发商运营商通过中介增量市场国企开发商图：我国长租公寓发展历程图：我国长租公寓市场参与者2010-20112012-20132014-20162017-至今萌发期2010 年开始，我国长租公寓行业开始萌芽发展，创业型长租公寓开始成立成长期2012年开始，品牌型长租公寓兴起。集中式长租公寓的典型代表如魔方you+等，分散式长租公寓如自如、青客等加速期2014年小米雷军领投YOU+国际青年社区，公寓行业收到资本关注，互联网热潮带动规模化布局爆发期2017 年以后，政策利好推动公寓行业发展，多领域企业进入长租公寓，包括开发商、酒店系，行业趋于白热化竞争感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！“租售并举”推动开发商“竞自持”增量的起源可追溯至2017年。自“十九大”起，“租售并举+地方政策”推动了开发商“竞资产拿地”，众多住宅用地出让条件中包含“15%自持面积用于租赁”。如今，上海市各大房企自持住宅面积累计约达200万方图：上海市房企自持住宅用地规模排行榜050000100000150000200000金地集团光明地产陆家嘴厦门国贸金茂集团首创置业浦发集团路劲地产禹洲集团临港经济龙湖集团中海地产碧桂园融创地产保利发展中建八局大华集团招商蛇口万科集团建筑面积（m）上海市某住宅地块土地出让条件：数据来源：公开资料收集，同策集团租赁事业部，同策研究院整理感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！租赁用地更具可持续发展性土地自持造成的资金沉淀给开发商带来较大压力，因而，房企自持要求近年来逐步放松。租赁用地，成为租赁住房新增的主要供应来源之一，是长效机制下的持续性方法。近年来，租赁用地持续出让，成交热情不减。上海，作为租赁用地的主战场，截至2020年底，已成功出让101幅纯租赁住宅用地，总体量达696.9万方，可提供约18.7万1套房源18361336534001002003004005006007002017201820192020图：2017-2020年租赁用地成交建筑面积（单位：万）数据来源：公开资料收集，同策集团租赁事业部，同策研究院整理注1：2019年上海市城镇居民人均住房建筑面积37.2平方米05000001000000150000020000002500000金山区崇明区普陀区长宁区黄浦区虹口区嘉定区杨浦区静安区奉贤区松江区徐汇区宝山区青浦区闵行区浦东新区图：2017-2020年上海纯租赁住宅用地成交面积（单位：）感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！集体用地加码，农村土地盘活除了租赁用地外，近年来集体用地供应持续加码，一方面对于我国农村土地盘活有着深刻意义，另一方面意味着利用集体用地建设租赁用房已取得阶段性探索成效。北京，作为首批“集体土地租赁试点城市”之一，推进进度与成效最为显著，2020年7月，全国首个集体土地租赁住宅项目入市，这将赋予集体土地建设租赁住宅的参与主体更深厚的信心86069m97659m38862m67701m274954m53760m62271m46672m57217m46238m17207m56641m25059m96507m166665m11822m126917m164397m62283m15188m114585m17966m17966m11152m191095m北京作为首批13个“集体土地租赁试点城市”之一，不断加大及租房建设力度，已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套。同时，组织利用闲置商场、写字楼、厂房等改建为租赁型职工集体宿舍，提供小户型、低租金的床位式租赁住房，已改建13个项目，提供房源3600套（间）。预计于2021年向市场供应集租房5000套左右。全国首个集体土地租赁住宅项目万科泊寓北京成寿寺项目图：北京市部分集体土地租赁住宅项目分布感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！特大型城市供需短期趋势目前上海市居住房屋面积为6.87亿，仅可为1845万人提供住所，远少于上海实际常住人口规模，由此可见，短期内为更多的常住人口提供居住面积为当务之急类别2010201520172018总计93591120390131908136882居住房屋52639630076728168651花园住宅2064179018401852职工住宅47951联列住宅140015651610公寓492583086245363962新式里弄527308303234旧式里弄123711901109982简屋29111111其他339非居住房屋40952573836462668232工厂18524251032720628306学校3172336636483798仓库堆栈1654186819542062办公建筑6365734384618998商场店铺5497677378048158医院754631718760旅馆931126514211520影剧院75657071其他3979109701334514558图：上海市房屋居住与非居住面积（单位：万）数据来源：上海统计年鉴总住宅面积6.87亿人均居住面积37.2/人住宅可容纳人口约1845.45万人差额600万人居住在商办or工业属性物业地方居住面积小于37.2，存在N+1或群租现象上海实际常住人口2434.78万人数据来源：Wind，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！特大型城市供需短期趋势2再看租赁住房面积，通过对比住房租赁市场的供应量与需求量，不难看出在供求之间同样存在着巨大的供需错配非住宅产品租赁供给：1.90亿m居住房屋租赁供给：0.33亿m租赁住房需求总量：2.23亿mSolution：A：供应更多R4与住宅产品B：减少空置住宅比例C：转化商办用地数据来源：Wind，上海统计年鉴，同策研究院注1：12%为住房空置率，数据来源于申万宏源地产金融研究院租赁住房需求总量：2.23亿m=0.2428亿人 x（1-63.2%）x 25/人居住房屋租赁供给：0.33亿m=6.87亿-12%1x 6.87亿-0.2428亿人*63.2%x 37.2租赁人口人均租赁面积居住房屋空置面积居住房屋自有面积感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！特大型城市供需长期趋势国际发展借鉴我国整体住房租赁市场仍处于起步、发展和探索的阶段。与国际住房租赁市场发展较为成熟的发达国家相比，上海这样的特大型城市仍有结构优化的空间英国、法国、荷兰是高福利国家，公共租赁住房比例较高；德国、瑞士是典型的市场化国家，住房自有率较低，福利住房少，私人住房租赁市场活跃，但可通过政策调节（如：免税）。国家自有住房公共租赁住房PRS租赁住房其他英国63.5%17.5%19%/法国61%17.4%21.5%/荷兰60%31%9%/德国44.5%3.2%45.8%6.5%美国65.3%1.5%33.2%/瑞士39.8%4.8%55.1%/瑞典62.1%0.4%36.7%0.8%上海63.2%4.6%25%7.2%表：各国居民不同居住途径占比分析数据来源：2019年上海蓝皮书-上海社会发展报告，公开资料整理，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！国际住房租赁市场发展综述长期来看，GDP、人口、租赁需求、房屋供应是有共线性的。一方面，美国越是发达的地区，租赁需求越旺盛，租赁市场规模越大；另一方面，全美各州租赁住房与人口数量的比值基本稳定，维持在43%左右0500010000150002000025000300003500001,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,000GDP可租房数可租房(户）GDP（亿美元）图：美国各州可租房数量与GDP变化趋势（单位：户，亿美元）39%40%41%42%43%44%45%46%47%图：2018年美国各州可租房数量（间）与租房人口（人）比（单位：%）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！国际住房租赁市场发展程度供给端供给端层面，美国的住房租赁市场供应量不断加大，空置率逐年递减，GDP较高的州供应量相对增幅较大。在供应结构层面，散户市场发展较为平稳，集中式管理的租赁公寓发展迅速。类比到我国，我国从土地端开始，供应逐步向租赁住房倾斜，租赁住房空间未来将逐步扩大1010.610.29.58.78.37.67.16.97.26.902468101205010015020025030035040020082009201020112012201320142015201620172018每年供应房屋数量（千户）住房空置率(百分比)图：2008-2018年美国租赁住房新增供应量和空置率（单位：千户，百分比）00.050.10.150.20.250100020003000400050006000700020082018增速图：2008、2018年美国GDP前十各州租赁房屋总量变化情况（单位：千户）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！国际住房租赁市场发展程度需求端尽管美国已经是高度城镇化的国家，但总体租赁规模依然不断攀升，且涨幅高于总供给。从各州的角度来看，租赁人口的增速高于常住人口的增速。目前我国城镇化率在节节攀升，2019年达60.6%，但是与美国超80%的城镇化率仍有一定发展空间。未来，我国核心城市将在潜在租赁需求的强力支撑下进一步扩大租赁需求空间图：2008-2018年美国可租房数目与客群户数变化对比（单位：户）图：2008-2018年美国各州人口增速与租赁人口增速对比（单位：%）-5%0%5%10%15%20%25%30%35%08-18人口增速08-18租赁人口增速线性(08-18租赁人口增速)447285684722856837,759,74543,725,353050000001000000015000000200000002500000030000000350000004000000045000000500000002008年2018年可租房数目客群户数线性(可租房数目)线性(客群户数)36,45040,61543,72532,00034,00036,00038,00040,00042,00044,00046,000200120112018图：2001-2018年美国租赁人口规模（单位：千户）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！国际住房租赁市场客户结构特征虽然美国整体的租金收入比处于比较健康的范围内。但客群收入结构不稳定，中部塌陷，两极分化严重，且客群年龄结构上移趋势明显，意味着租赁在美国已不仅是短期行为，而逐渐成为更多人一生的选择。新的租客进来，老的租户不退出，是美国租赁市场旺盛的原因之一。相较之下，我国的特大型城市租赁人口特征较为单一，多为高学历、收入水平在中段、出勤使用交通工具的城市白领。在上海，66%的租客年龄不超过30岁。可见，在我国特大型城市，租赁仍是一种短期居住行为4,9934,0563,75718,29019,04520,1038,42112,05212,9504,7465,4636,9160%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20012011201825岁以下2544岁4564岁65 岁及以上图：2001-2018年美国租赁人口年龄结构（单位：千户）18.7 19.4 16.7 21.8 23.5 -5.0 10.0 15.0 20.0 25.0$15,000以下$15,00029,999$30,00044,999$45,00074,999$75,000 及以上家庭收入图：2018年美国租赁人口收入结构（单位：%）20%22%24%26%28%30%32%34%36%38%40%CaliforniaNew YorkIllinoisOhioGeorgiaNorth CarolinaVirginiaMarylandTennesseeMinnesotaWisconsinConnecticutOregonAlabamaOklahomaUtahKansasArkansasMississippiHawaiiWest VirginiaDelawareRhode IslandAlaskaMontanaVermont图：2018年美国各州平均租金收入比（单位：%）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！国际住房租赁市场供应结构特征十年来，美国租赁住房供应贴合需求变化同步发展。整体来看，低端市场供应萎缩，高端市场供应增长迅速。散户市场发展平稳，集中式管理的公寓发展迅速。长期来看，我国的租赁市场发展趋势也会向国际租赁市场靠近，供应增加，市场机构化、集中化率不断提升0.02,000.04,000.06,000.08,000.010,000.012,000.014,000.016,000.0$600以下$600799$800999$1,0001,400$1,400 及以上$600以下$600799$800999$1,0001,400$1,400 及以上20082018图：2008-2018年全美租赁住房价格分布变化情况（单位：千户）0.02,000.04,000.06,000.08,000.010,000.012,000.014,000.016,000.018,000.0独栋2-4户5-19户20户以上移动式住房独栋2-4户5-19户20户以上移动式住房独栋2-4户5-19户20户以上移动式住房200820132018图：2008-2018年全美供应房型变化情况（单位：千户）数据来源：Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020，同策研究院感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！.03金融篇感谢您下载包图网平台上提