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1、万达广场项目投资可行性分析报告 年级专业：10 财务管理 小组成员:于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨 河海大学商学院 2013.11 目录 一、项目背景分析 — 2 — 1、项目概括 - 2 - 2、项目的主要技术经济指标 — 2 - 3、项目方案 — 3 — 4、项目功能面积分布 — 3 - 二、项目投资估算与资金筹措 - 4 — 1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 - 4 - 2、项目投资计划与资金筹措表 - 5 - 三、项目借款还本付息分析 — 5 - 四、项目销售与租赁收入测算 - 6 — 五、项目销售与
2、租赁税金及附加测算 - 7 - 六、项目财务评价 - 8 — 1、本项目财务分析的假设前提 - 8 — 2、损益表与项目静态盈利能力分析 - 10 — 3、现金流量表与动态盈利能力分析 - 10 — 4、项目资金来源与运用表 — 12 - 七、项目盈亏平衡分析 — 13 - 1、销售部分盈亏平衡分析 - 13 — 2、租赁部分盈亏平衡分析 — 13 - 八、项目财务评价结论 - 13 - 一、项目背景分析 1、项目概括 银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装
3、公寓共同组成约30万平方米的城市综合体.通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城,为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务,满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心. 2、项目的主要技术经济指标 （1)总用地面积：70143 ㎡ (2）总建筑面积：288000㎡ （3)建筑密度：49。75％ （4）容积率:3。80 （5）地下建筑面积：11743m2 （6)地上建筑面积：161197m2 （7)西塔楼建筑面积:71771m2 （8）东塔楼建筑面积：101169m2 （
4、9）已完成工程部分:地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 3、项目方案 根据市场调查与分析的结构(过程略)，主要建主力楼（以出租为主)和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城 4、项目功能面积分布 表1（主力楼）功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积(平方米） 总面积（平方米） 负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层
5、170 170 负一层 商场 3013 3013 1层 大堂、商场等 26480 26480 2层 商场 15410 15410 3层 商场 1541 1541 4层 酒楼、餐厅 2505 2505 5层 技术层 1774 1774 6～16层 写字楼 1541 16951 17层 避难层 1541 1541 18层 设备层 1541 1541 19～25层 写字楼 1541 16951 表2(公寓楼)功能面积分布表 楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米) 负二层 地下车库 2048
6、 2048 负一层 地下室 2048 2048 小计 4096 1～19层 精装公寓等 2048 45.752 二、项目投资估算与资金筹措 1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 (1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。 （2）从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为50年. （3）根据银川市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为:土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。 表3 项
7、目总投资估算表 项目 主力楼成本 主力楼单价 公寓楼成本 公寓楼单价 合计 1、开发成本(静态) 907992780 8975 600371392 8365 1508364172 1。1 土地购置费 292497398 2891 207502602 2891 500000000 1。2 前期工程费 1。3 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 907427849 1。4 开发期间税费 64193260 635 36743063 512 100936323 2、开发费用 104
8、620067 1033 99721895 1390 204341962 2。1 管理费 16539064 163 10683772 149 27222836 2。2 其他费用 5058450 50 3588550 50 8647000 2。3 不可预见费 16539064 163 10683772 149 27222836 2.4 财务费用 66483489 657 47164512 657 113648001 2.5 销售费用 0 0 27601289 385 27601289 3、总计 1012612847 1000
9、8 700093287 9755 1712706134 2、项目投资计划与资金筹措表 本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分.考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为5。52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4。55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。 表4 项目投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 10年3月 10年6月 10年10 1
10、 投资总额 121271 2425 24254 33956 1。1 建设投资 121271 2425 24254 33956 2 资金筹措 121271 2425 24254 33956 2。1 自有资金 9720 2425 582 696 2。2 借款资金 45500 0 6000 4500 2.3 销售收入再投资 66051 0 17672 28760 3 资金缺口（2。1+2.2） 55200 2425 6582 5196 三、项目借款还本付息分析 根据建设期每年投资额估算,本项目需向银行贷款4。55亿元
11、用于投资. 银行贷款还本付息方式采用等额还本付息,从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76％。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率:5。76%＊1。1＝6。336％。本项目合计需支付利息113648001元,详见借款还本付息表7。 表5 借款还本付息表（单位：元) 项目 合计 建设经营期 2010 2011 年初借款累计 210036334 108242981 本年借款 455000000 本年应计
12、利息 13307902 6858275 120506276 年底还本付息 115101255 115101255 575506275 年末借款累计 108242981 0 四、项目销售与租赁收入测算 本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示. 表6 主力楼写字楼销售收入测算表 2010 售价 13000 销售率 30% 销售面积 17428 销售收入（万元) 22656 2011 售价 14000
13、 销售率 75％ 销售面积 26142 销售收入(万元） 36598 2012 售价 13500 销售率 100％ 销售面积 14523 销售收入(万元） 19606 合计（万元） 78861 表7 主力楼商场租赁收入测算 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 商场(—1至地面四层） 平均月租金（元) 460 480 450 430 410 450 450 出租率 96％ 92％ 90% 88％ 87%
14、 85％ 85% 租赁费用（万元） 38 40 38 36 34 38 38 租金收入(万元） 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241 年份 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 商场（—1至地面四层) 平均月租金（元） 496.125 496.125 496。125 496。125 496.125 496。125 496。125 出租率 85% 85% 85％ 85% 85％ 85％ 85％ 租赁费用(万元） 41 41 41 41
15、 41 41 41 租金收入（万元） 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 五、项目销售与租赁税金及附加测算 本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。 表8 销售税金及附加一览表 序号 项目 计算依据 建设经营期 合计 2010 2011 2012 2013 1 销售收入 22656 36598 19606 78860 2 销售税金及附加 1391 2247 1204 4842 2.1 营业税 （1）＊5% 1133 1830
16、980 3943 2.2 城市维护建设税 （2。1)＊7％ 79 128 69 276 2。3 教育费附加 （2.1）*3％ 34 55 29 118 2。4 防洪工程维护费 （1)＊0.09％ 20 33 18 71 2。5 交易印花税 （1）＊0。05％ 11 18 10 39 2。6 交易管理费 （1)＊0。5％ 113 183 98 394 3 土地增值税 (1）＊1% 227 366 196 789 表9 租赁税金及附加估算一览表 序号 项目 计算依据 合计
17、 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 租赁收入 685530 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 租赁税金及附加 120927 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 2。1 营业税 （1)*5％ 34276 1439 1463 1361 1210 1111 1174 1174 2。2 城市维护建设税 (2.1)＊7% 2399 101 102
18、 95 85 78 82 82 2.3 教育费附加 (2.1）＊3% 1028 43 44 41 36 33 35 35 2.4 防洪工程维护费 (1）＊0。09% 617 26 26 25 22 20 21 21 2。5 交易印花税 （1)＊0.05％ 343 14 15 14 12 11 12 12 2.6 房产税 （1）*12％ 82264 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818 六、项目财务评价 1、本项目财务分析的假设前提 本项目的财务分析是在对项目的成
19、本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设,并据此进行计算。 （1）价格水平的假定 本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。 （2)租金升幅的假定 在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5%。本租金基本可视为净租金标准. （3）税费的规定 本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。 (4）出租物业的折旧 本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2
20、005年至2032年，共28年）。 (5）出租物业的期末转售价值 本项目不考虑出租物业的期末转售价值。 (6)期望收益率(基准收益率)的确定 设定为7％。 2、损益表与项目静态盈利能力分析 表10 项目损益表 序号 项目名称 计算依据 合计 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 收入 764391 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 1.1 销售收入 78860 1.2 租赁收入 685530 28776
21、 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 总成本费用 171271 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 2.1 由于销售写字楼总成本分摊 38339 2.2 用于租赁物业折旧 132932 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 3 税金 125770 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 3。1 销售税金及附加 4842
22、 3.2 租赁税金及附加 120927 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4 土地增值税 789 5 利润总额 （1）-(2)-（3)-（4） 466561 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 6 所得税 (5）*33％ 153965 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 7 税后利润 （5）—(6) 312596 12698 12970 118
23、44 10177 9081 9776 9776 分析：项目年投资利润率为9。08％〉基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。 3、现金流量表与动态盈利能力分析 （1)全部投资现金流量表 本项目全部投资现金流量表如表11所示。 表11 全部投资现金流量表 序号 项目名称 合计 建设经营期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 现金流入 764396 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 1.1 销售
24、收入 78860 1。2 租赁收入 685536 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 现金流出 50000 11330 11551 10637 9283 8393 8958 8958 2。1 建设投资 171270 50000 2。2 销售 5631 2。2.1 销售税金及附加 4842 2.2.2 土地增值税 789
25、 2.3 租赁税金及附加 70710 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 2。4 所得税 153963 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 3 净现金流量 -5000 17446 17718 16592 14925 13829 14524 14524 4 累计净现金流量 —5000 19305 37023 53615 68540 82369 96894 111418 根据评价指标显示： ① 本项目投资回收期为7.89年 ②
26、 本项目全部投资净现值（NPV)＝86866万元 ③ 全部投资内部收益率为21。27% 由此可见，本项目从动态盈利角度分析,满足投资要求。 （2）自有资金投资现金流量表 本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。 表12 自有资金现金流量表 序号 项目名称 合计 建设经营期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 现金流入 764396 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 1。1 销售收入 78860 1。2 租
27、赁收入 685536 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 现金流出 463843 22840 11551 10637 9283 8393 8958 8958 2。1 自有资金 59720 2。2 预售收入再投入 2。3 贷款还本付息 57550 11510 2。4 销售税金及附加 4842 2。5 租赁税金及附加 120929 5076 5163 4803
28、4270 3920 4142 4142 2。6 土地增值税 789 2。7 所得税 153963 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 3 净现金流量 5936 17718 16592 14925 13829 14524 14524 4 累计净现金流量 —37746 —20028 —3436 11489 25318 39843 54367 根据评价指标显示： ① 本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元 ② 自有资金投资内部收益率为21
29、27% 由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。 4、项目资金来源与运用表 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表13所示。 表13 资金来源与运用表 序号 项目名称 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 资金来源 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 1.1 销售收入 1。2 租赁收入 28776 29269 27229 24208
30、22222 23482 23482 1。3 自有资金 1。4 银行贷款 2 资金运用 22840 11551 10637 9283 8393 8958 8958 2.1 建设投资 2.2 借款还本付息 11510 2。3 销售税金及附加 2.4 租赁税金及附加 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 2。5 土地增值税 2。6 所得税
31、 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 3 盈余资金 5936 17718 16592 14925 13829 14524 14524 4 累计盈余资金 21975 39693 56285 71210 85039 99564 114088 由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求 七、项目盈亏平衡分析 1、销售部分盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52。35％时,用于销售部分的写
32、字楼投资利润率为零,也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率〈70%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52。35％，可见其风险程度较低。 2、租赁部分盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设,则由于出租部分的物业出租率为23.54％时,租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23。54％,可见其风险程度较低。 八、项目财务评价结论 通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7%；借款偿还期能满足贷款机构的要求,且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。
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