工程维保管理流程.doc

工程保修与维修管理流程1. 流程概述1.1. 流程目的及适用范围流程目的规范入驻后市场内建筑工程保修、维修、配套设施完善和改造等配套完善工程事务的处理流程，以确保专业、高效地处理工程保修、维修事务。适用范围适用于市场的房屋、交易厅、配套设施等建筑工程保修、维修管理工作.1.2. 定义工程保修指市场内房屋、交易厅、配套设施等建筑工程在总公司与原施工单位签订的保修协议规定期限内出现质量缺陷,由原施工单位履行保修义务予以修复的过程。工程维修工程维修分为三个部分：1. 是指建筑工程在公司与原施工单位签订的保修协议质保期内出现质量缺陷，由原施工单位履行保修义务予以修复;2. 是指建筑工程在公司与原施工单位签订的保修协议质保期内出现质量缺陷,原施工单位未及时保修或拒绝履行保修义务，由总公司另行组织维修单位予以修复，费用由原施工单位承担或费用由总公司先行垫付，后从原施工单位质保金中扣除的过程；配套完善工程指市场内建筑工程交付使用后，公共配套设施在保修期外需维修、改造或新建的工程.该工程由总公司审批，市场按施工流程执行具体操作及承担费用(公共维修基金可用范围的除外)。1.3. 责任部门部门名称本流程中承担的主要职责主办部门市场物业部1. 负责市场内工程保修、维修工作的总体组织、协调和监督管理；2. 负责制定工程保修、工程维修和配套完善工程的施工方案;3. 负责施工方案完成后的验收，跟踪维修结果，并征求业主意见。配合部门总公司综合部1. 负责审批工程保修、工程维修和配套完善工程的施工方案；2. 负责向市场物业部提供技术支持;3. 负责施工方案完成后的验收。2. 流程图2.1. 工程保修处理流程接到质量投诉市场物业部总公司综合部其他部门总公司领导表单工程报修单 维修派工单其他单位填制报修单，联系保修单位与综合部、业主、保修单位验收保修单位确定维修方案及工期维修管理、维护业主关系维修完毕复杂问题备案维修验收表资料上报及归档复杂技术问题备案编制维修周报维修周报2.2. 工程维修处理流程市场物业部总公司综合部其他部门总公司领导表单其他单位3家合同单位维修接到质量投诉填制报修单，联系保修单位保修单位拒绝保修或未及时保修(一周无信息）选择其他维修单位报价通知维修单位签订合同审批方案报价，建议维修单位与综合部、业主、保修单位验收维修管理、维护业主关系维修完毕复杂问题备案维修验收表资料上报及归档复杂技术问题备案编制维修周报维修周报工程报修单 维修派工单审核批准2.3. 配套完善工程处理流程提出需求市场物业部总公司综合部其他部门总公司领导表单其他单位填制专项报告及方案组织实施专项报告资料归档抽查施工，提供技术支持维修周报审核批准市场物业部、总公司综合部进行验收，合格组织付款，走付款手续资料归档审批意见3. 流程操作指引3.1. 工程保修处理流程3.1.1. 市场物业部接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉,经现场检查核实,判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；3.1.2. 市场物业部填写工程报修单和维修派工单；3.1.3. 将上述两单转给保修单位签收，并带领保修单位负责人到现场确定维修方案、维修工期等，复杂问题报总公司综合部以获得技术支持;3.1.4. 市场物业部按照保修协议和维修管理规定,全程管理维修工程进展情况,对发生的复杂技术问题及时知会总公司综合部；3.1.5. 维修完毕，市场物业部协同总公司综合部、业主、保修单位负责人进行验收,填写维修验收表;3.1.6. 市场物业部将维修信息及时反馈给保修部门并将以上各步骤的信息编制维修周报上报及归档；3.1.7. 市场物业部在维修过程中负责协调业主关系.3.2. 工程维修处理流程3.2.1. 总公司综合部确定保修单位违反保修协议规定和维修管理规定，未及时保修或拒绝维修；3.2.2. 总公司综合部就上述问题给原保修单位发通知（保修单位负责人签字确认或其它可追溯方式)；3.2.3. 市场物业部委托其它维修单位维修,重新开工程报修单和维修派工单及制定施工方案，总公司综合部审批，总公司领导审核;3.2.4. 市场物业部全程管理并记录维修发生的工程量；3.2.5. 市场物业部、总公司综合部、业主、维修单位负责人共同验收；3.2.6. 将维修信息编制维修周报上报；3.2.7. 市场物业部、总公司综合部核对维修单位上报维修结算表中的工程量;3.2.8. 经总公司领导审核后付款，并计入保修单位应承担费用中。3.3. 配套完善工程处理流程3.3.1. 市场物业部根据事件实际情况作专项报告及施工方案；3.3.2. 经市场负责人审批同意后报总公司领导审批;3.3.3. 总公司领导审批后，市场物业部具体组织实施；3.3.4. 总公司综合部抽查实施情况，并适时提供技术支持；3.3.5. 市场物业部、总公司综合部共同验收;3.3.6. 总公司领导审核后付款；3.3.7. 相关资料总公司和市场共同存档.3.4. 权限3.4.1. 其它维修单位的选定，由市场物业部选择不少于3家维修单位进行报价,总公司综合部审批报价方案，建议维修单位，经总公司领导批准后，签订维修合同;3.4.2. 出现以下原因可经总公司领导同意,市场物业部会同总公司综合部与已知的具备资格的承包商进行洽谈,直接确定维修单位:1) 因工程项目特殊，选择3家维修单位很困难;2) 工程时间紧急。第 5页共5页