论安置房的项目管理与成本、风险控制.doc

论安置房的项目管理与成本、风险控制
　　摘要：在安置房的项目管理中，各个因素之间有着密切的关系，例如财务费用、建设周期、开发费用、管理费用相互之间有着怎样的利害关系,施工工期的依据是什么等问题都值得探讨。本文通过对这几个关系进行详细阐释，探讨安置房的项目管理，以及对其成本及风险上所进行的科学控制。 
　　关键词:安置房 项目管理 成本 风险控制 
　　在商业房地产项目中,安置房是属于较为特殊的一种项目，对于安置房项目而言，它的主要风险存在两个方面：第一，政治风险;第二，收益现金流风险。不过,对安置房在开发时有关成本控制的动态因素却不能进行很好的体现，这两个因素包括：第一，施工组织对工程成本所产生的影响；第二，在成本支出时时间节点没有办法进行确定。所以，对于安置房项目资金在哪个阶段进行流入与流出上有必要进行相应的关注,并进行科学的分析。下面通过几个方面进行相应的探讨： 
　　1 腾仓费、财务费与建设周期之间的关系 
　　安置房与其他商品房有所不同,安置房有着其独特的一面,那就是由当地政府或者某一个平台单位来进行定价,并进行收购等,因此，安置房可以看作是已经被销售了的房屋。所以，安置房项目管理中，其开发价值基本上不会有所改变，同时，现金的流入情况也比较稳定.那么,对于安置房的成本来说，引起现金流出的不确定性可以分为以下两点：第一，腾仓费:腾仓费是由拆迁周期与工程周期起着决定作用的,这两个工期的周期越长，所产生的腾仓费也就越高.第二，建造费用、财务费用、专业人员的费用、管理以及融资费用等，以上这些费用同样与拆迁周期和建设工程的周期有着密切关系，这两个周期越长，所产生的财务费用也就随之越高. 
　　2 费用与压缩施工工期的关系 
　　房屋的开发、管理以及工程项目中所产生的其他费用，和压缩的工期成为反比的关系。工程从取得土地使用权之后，到工程的施工,再到工程的竣工，其建设周期大体可以分为4个阶段，也就是准备、招投标、施工、竣工阶段。而在实际操作中,虽然前面两个阶段和后面两个阶段一样都起着至关重要的作用，但在工程项目进行过程中，这两个阶段总是容易被忽视，因此，出现了这样一个现象：在工程的准备或者招投标的这两个阶段,浪费了很多时间,而在工程的施工、竣工这两个阶段,却在赶进度、赶时间,这样不仅会使腾仓费和一些财务费用增加，还会使房屋的开发、管理以及一些费用增大许多。不仅如此,对于有些部门来说,安置房进入委托设计阶段时，他们经常以为这不代表工程的正式开始，而是等到施工阶段奠基仪式开始了,才把它当作是工程项目建设的开始。 
　　在一般情况下，建设项目的施工工期一般是比较固定的,很少出现变动，因此，安置房建设项目在进行时,要判断其所进行的四个阶段对成本造成的影响时，我们可以看到：①安置房建设项目如果周期不会变化,那么，在项目的准备、招投标阶段，如果花费的时间越长,在施工与竣工阶段，所进行的压缩时间也会随之增加;把施工工期压缩得越短,那么，建设项目房屋的开发、管理以及其他一些相关费用也会随之增加。②如果建筑施工工期没有发生变化,而项目的准备、招投标阶段这两个阶段花费的时间越多，那么，建设项目的周期也就越长；如果建设周期变长，其腾仓费及财务费用也就会有所增加。因此,在进行实际操作时，建设项目的准备、招投标这两个阶段没有进行很好的控制，那么，即便在后面对施工工期进行压缩，事实上也是使建设周期延长了，而建设周期延长，其所产生的腾仓费、开发费、财务费、管理费等各个费用也就会相应地增多。因此，有些施工项目在进行的过程中，在前面的准备与招投标阶段上浪费了很多时间，那么，到竣工阶段时，经常会出现相关的资料不齐全的现象，不仅使工程的成本增大，还会使拆迁户受到影响,引起他们的不满，甚至还会激发一系列的群体上访的事件。 
　　3 单项工程、工序的并列和串联 
　　一般来讲，安置房建设均是采用固定单价合同进行发包或者总价合同来进行的。这就要求工程建设的工期能如期完成，这样作为工程项目的负责人就不用顾虑到建设成本的问题.从另一方面来讲，如果工程工期因为受到各方面因素的影响而不能按时完工，这样就要调节好成本、工期以及质量等三方面直接的关系。下面就影响到施工工期的一些因素进行了总结：①基础施工时碰到特别的地质条件；②连续天气情况恶劣;③在开挖时发现历史文物；④建筑材料和设备条件不足；⑤受到政府决策的影响；⑥由于工钱纠纷造成工人罢工；⑦出现重大安全问题；⑧承包商没有遵守合同。以上这些因素都会影响到工程工期，从而也会增加财务费用和腾仓费。那么，遇到这种情况就可以采取以下这些措施进行解决： 
　　3。1 要科学合理地编制工程计划，将工程内容总结和分解为并列和串联的关系,并理顺它们的顺序和关系，按照施工的先后顺序来进行。在此所提到的并列和串联关系并不是对每个单项工程简单的组合,而是针对安置房建设项目的整体来说的。在项目管理上，在控制工程进度上可以坚持两个原则:①如果是在相同的小区，那么它的单体建筑在时间进度上是属于并列关系，施工工期快慢一般是由速度最慢的那幢单体建筑来决定的。②全部的配套工程和速度最慢的那幢单体建筑上的工期进度是属于串联关系，因为速度最慢的这幢会直接影响到其他的配套工程,和施工速度最快的那幢单体建筑都没有关系。由此，从上面的分析中可以得出结论：如果在相同小区内，安置房的建设成本和最慢与最快的这两幢单体建筑完成的实际差是成正比的，这两幢建筑完成的时间差如果越大，那么安置房的建设成本就越高，如果时间差越小，建设成本就越低。 
　　3.2 如果工程计划的工程没有发生变化，就不能破坏和扰乱工程内容的并列和串联之间的关系。因为这会让施工秩序出现混乱，从而影响到施工进度。在实际施工操作过程中,一般是先打破并列关系，才会导致串联关系的解散，从而造成施工工期延长。为了保护好并列关系不受到破坏，可以采取下列两种措施:首先尽量加快速度最慢单体建筑的进度，然后对速度最快的那幢单体建筑的进度进行合理的控制.这两种措施均可以从以下这些方面入手：①对劳动力进行调整；②对设备材料进行合理配套；③可以对工艺进行创新以及采用新材料；④可以按照天气情况来调节施工顺序。 
　　4 两大风险 
　　在安置房项目管理中，如果进度没有得到很好的控制，那将会引起现金流风险与政治风险。对进度没有进行很好的控制,主要是由于工程内容之间的并列、串联两者的关系被破坏。串联关系被破坏，它所造成的风险性我们可以比较直观地进行预见使施工工期延长，导致建设周期的延长,使腾仓费和相关的财务费用增加，如此，使得收益现金流风险也随之增加。而并列关系被破坏所造成的风险则是：如处于同个小区，安置房的建设成本与最快、最慢这两栋工程所竣工的时间差成正比关系,最快与最慢的两栋楼竣工的时间差越大，安置房的建设成本就会越高,相反，则越低。除此之外，并列关系如果遭受破坏,对串联关系也会造成影响，甚至使其被瓦解。这也就是说，当并列关系被打破,同样会使收益现金流风险增大.而不管是工程的并列关系还是串联关系被破坏,其导致的最后结果就是建设项目周期被延长,如此，致使安置房没办法在计划时间内完成并交付，使腾仓期也随之延长，不仅会对老百姓的生活造成影响，甚至使当地政府的信用受到影响，并进一步影响到社会的稳定发展，这也就是我们所说的政治风险. 
　　5 结束语 
　　终上所述，对于安置房建设项目的理解，很多人把造价控制理解为成本控制，这就导致他们忽视了工程建设的四个阶段,对工程四个阶段的时间安排不够合理，使得项目的成本也随之增加，从这一问题出发,对于建设项目的准备与招投标阶段，要严格控制所进行的时间,使得施工阶段有个合理的时间来进行，把工程内容的并列与串联关系处理好，使工程能够如期完成,并且保证工程的施工质量。 
　　参考文献： 
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