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田园综合体项目计划框架

田园综合体项目计划书

一、项目背景
2017年中央一号文件原文提出：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。也是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式。也是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。依据以上模式基础，本项目通过展开田园综合体项目建设方式，为本地区农业生产发展，农民收入水平提高、缩小城乡经济发展差距，满足城乡居民生产生活需求而制定。中国扶贫开发服务有限公司是经国务院扶贫办批准，由中国扶贫发展中心发起投资成立并专注于服务中国扶贫事业的唯一实体企业。公司在2018年4月13日专门成立产业金融扶贫办公室，围绕十大精准扶贫工程，落实产业导入金融扶持，为贫困地区产业发展搭建产业服务平台、金融服务平台、市场交易平台、规划咨询平台和资源整合平台。
中扶众邦（北京）企业管理有限公司是国务院扶贫开发领导小组办公室直接委托的专项运营公司。
（一）经济新常态下，农业发展承担更多的功能
当前我国经济发展进入新常态，地方经济增长面临新的问题和困难，尤其是生态环境保护的逐步开展，对第一、二产业发展方式提出更高的“质”的方面要求，农业在此大环境下既承担生态保护的功能，又承担农民增收农业发展的功能。
（二）传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力
农业发展进入新阶段，农村产业发展的内外部环境发生了深刻变化，传统农业园区的示范引领作用、科技带动能力及发展模式与区域发展过程中条件需求矛盾日益突出，使得农业园区新业态、新模式的转变面临较多的困难，瓶颈明显出现。
（三）农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强
经过十余年的中央一号文件及各级政策的引导发展，我国现代农业的发展迅速，基础设施得到改善、产业布局逐步优化、市场个性化需求分化、市场空间得到拓展，生产供给端各环节的改革需求也日趋紧迫，社会工商资本也开始关注并进入到农业农村领域，对农业农村的发展起到积极的促进作用。同时，工商资本进入该领域，也期望能够发挥自身的优势，从事农业生产之外的二产加工业、三产服务业等与农业相关的产业，形成一二三产融合发展的模式。
（四）“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题。
随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）的发布，更是将该要求进一步明确，使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。
综上所述，现阶段传统农业产业园区发展思路已经不适合新形势下的产业升级、统筹开发等要求，亟需用创新的方式来解决农业增效、农民增收、农村增绿的问题，田园综合体就是比较好的创新模式之一。
二、项目简介
本项目是由 投资 亿元建设的大型田园综合体，项目于 年 月份启动，项目规划总面积 亩，于 月初启动建设，力争通过 至 年全面完成。位于 ，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。
（一）项目名称：
（二）项目选址：
三、市场分析
（一）老龄化背景下的“银发经济”。
世界银行相关数据预测：2025年，我国60岁以上老人将达到3亿，占比例为百分之21，65岁以上老年人比例也将达到百分之13.7，接近深度老龄化社会。城市紧张的交通状况，污浊的空气，使其并不适合养老。而周边小镇和乡村显然成为养老的理想之地。
（二）大城市承载力日益受到挑战。
2016年，北京五区公布人口上限，这标志着以北京为代表的大城市人口数量已经开始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市里出现的人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“症状”。
由于中国一些大城市的“城市病”日益严重，很多上班族不得不逃离“北上广，到二三线城市寻求新发展。环境污染同样严峻，不仅仅是雾霾，大城市病还体现在户籍歧视，入学难，资源紧张等，城市的承载力已经遭遇空前挑战。很多城市中产阶层渴望在城市周边有自己的一块地或者农庄，可以在紧张的工作之余，享受田园生活。
（三）城市生活节奏快，人们对“慢生活”需求增加。
二线城市周边的别墅虽然价格不菲，但生意十分火爆。这体现了人们对城市快节奏生活的厌倦和慢生活的向往。田园综合体正好能迎合这一需求。
（四）地理空间布局和产业布局的需要。
随着城市的日渐拥挤，承载力日趋紧张，城市一些特色产业向周边转移成为大势所趋。未来，一个行之有效的办法就是在大城市周边，形成若干具有产业特色，呈卫星状环绕城市周边的地理形态。这样，既可以将一些产业分离出去，发展周边经济，又可以缓解大城市的压力，其离城数十公里的距离又可以使得其可以共享城市的教育、科技等资源和发展红利。实现协调发展。
（五）农民回流与产业空白的矛盾凸显田园综合体的必要性。
与沿海地区出现民工荒同时出现的是，大量农民工回流，由此也形成了就业压力。如拥有800万务工人口的重庆，目前保持稳定回流态势，市内就业的农民工已超过市外近100万人。大量的回流人口客观上增加了对产业的需求。
（六）城市产业转移的需求。
在中心城区，整个商业地产价格依然攀升的大背景之下，产业转移就成为大势所趋。越来越高涨的租金和房价使得企业不堪重负，因此，向城市周边房租相对较低的区域进行产业转移，成为一种必然需求。而田园综合体因为其离城市较近的距离，相对完善的配套设施和优美的环境，理所应当地成为产业转移的一个较好的选择。
四、项目运营
田园综合体主要从农产品带动、创意产业、农业连片开发、休闲度假、田园康养等几方面进行整体发展。
（一）农产品带动模式主要针对具有优良农业产品、农业景观的地区，依托特色农产品，通过三产融合，拉动产业发展。
（二）创意产业模式通过依托特色农业、乡村文化等本土特色，以创新创意为核心，培育现代农业发展新动能。
（三）农业连片开发模式主要通过核心片区的农业发展，通过现代农业、特色农业等，带动周边多区域的连片开发。
（四）休闲度假模式主要以农业乡村风景为基底，以乡村休闲度假为内核的，集乡村休闲、田园娱乐，养心度假等为一体的，以体验田园生活方式为特色的田园度假模式。
（五）田园康养模式主要以农业休闲为主体，集田园生态休闲、乡村健康餐饮养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体。
近期计划
近期计划主要以农产品带动模式为主，主要针对具有优良农业产品、农业景观的地区，依托特色农产品，通过三产融合，拉动产业发展。规划第一年上半年内完成各项基地建设，同时展开农产品贸易项目；下半年推动创意产业模式发展。通过依托特色农业、乡村文化等本土特色，以创新创意为核心，培育现代农业发展新动能。内容如下：
项目建设：
1.富硒农产品标准化生产及示范基地
依据富硒农产品生产标准，建立富硒农产品标准化生产及示范基地，为田园综合体的基础产业发展打好基础。
2.有机农产品深加工基地
将生产基地内生产的相关农产品进行深加工的方式，制成特色产品，打造绿色、有机农产品品牌。
3.特种养殖基地
规划出1000亩范围的特种养殖基地，大面积种植牧草并以散养的方式展开特种养殖，利用生物质饲料解决动物粪便的环境污染问题。
4.特色肉类产品加工基地
将养殖基地销售结余或提前预留的活体动物产品予以保留，进入特色肉类产品加工基地予以加工，以品牌化方式，提高产品附加值，后予以销售。
特色产品体系
主、副、衍生产品、 功能性产品、品质性产品。
具体依据田园综合体所在园区的土壤、水源、气候等条件进行选择。
盈利方法：
前期计划盈利方法以打造特色农产品品牌方式，以贸易产业为主，以确保前期收益。
中期计划
中期计划于项目第二年起到第三年末期间展开，通过核心片区的农业产业发展，通过现代农业、特色种养殖业等的发展，带动周边多区域的连片开发。
具体内容：
将按照近期计划建成的各类示范基地，以示范园区的名义吸引周边村落或村镇加入田园综合体项目范围内，扩大园区及同类农业基地面积，并进一步增大贸易产业范围，维持项目运营。
长期计划。
长期计划自项目展开后第四年起，以休闲度假和田园康养模式为主体，完成项目建设内容并开始长期盈利。休闲度假模式主要以农业乡村风景为基底，以乡村休闲度假为内核的，集乡村休闲、田园娱乐，养心度假等为一体的，以体验田园生活方式为特色的田园度假模式。
田园康养模式则主要以农业休闲为主体，集田园生态休闲、乡村健康餐饮养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体。
具体项目建设内容（第四年）：
1、农事体验园
规划出 亩面积，作为农事体验园，融合农业生产知识及专业人员指导，指导客户展开绿色有机农产品生产，为客户提供农事体验服务，并结合客户实际情况提供托管和代收服务，让客户体验到农业生产的趣味性。
2、生态观光园
结合田园综合体所在地区现有地理及文化资源，设计如花海式类型等特殊造型，创建田园风光及其他农业景观，满足客户的休闲旅游及观光需求。
3、生态餐厅
以富硒特色农产品为核心，药食同源为基础，制定合理膳食体系，一方面为客户提供本地区特色农产品，另一方面以生态餐厅的形式，为游客现场制作特色美食。在为客户提供实体产品的同时，宣传园区生态发展及健康理念。
4、田园综合体教育教学及实践基地
与相关科研单位及高等农业院校相对接，以实践性教育教学的模式，集特色农产品生产、新型农产品育种研发、教育实践基地功能于一体，建设田园综合体教育教学及实践基地。
5、田园综合体生态循环体系展示中心
将本田园综合体项目所涉及的整体架构及理念，以及生态循环的整体运行模式，以制作田园综合体园区模型的方式进行展示，一方面可用于教育教学，另一方面可用于贸易洽谈的宣传材料。
6.大健康服务站
结合 大健康板块的相关内容，为客户提供一站式大健康服务。
第四年以后对当地进行特色文化产业培育
五、经济效益
（一）经济效益
①项目落成后，预计年产值 亿元，每年上缴利税 万元
②提升当地经济与土地价值
③循环农业品牌价值
（二）社会效益
1、对农村方向：在农村区域利用新的产业发展模式，提高农村经济发展效益，提高本地区农产品质量。
2、对城镇方向：以田园生产、田园生活、田园景观等方式，满足城市居民对于高质量农产品及品质型乡村体验生活方式的消费需求。通过田园综合体的建设示范作用，为生态循环农业相关产业打开局面。
3、对社会发展方向：提高村民收入及社会福利水平，提高农村基础设施建设水平，探索农村新型经济发展模式，为国家乡村振兴战略的具体实施积累实践经验。
建设内容

占地面积
建筑面积
预计造价（万元）
检测区

管理区

生产区

加工区

办公区

住宿区

科研区

观光区

表 1
八、风险对策
（一）产品结构和新产品研发风险。
（二）自然灾害风险。
（三）产品质量、安全、环保、信息安全等管理中发生失误导致的风险。
（四）企业内、外部人员的道德风险或业务控制系统失灵导致的风险。