法学系房地产法.ppt

房地产法授课内容及重点l1.房地产法概述l2.房地产权属法律制度l3.房地产用地、开发经营法律制度l4.房地产交易法律制度(重点）l5.房地产税费法律制度l6.物业管理法律制度案例一：一房二卖案例一：一房二卖l 2005年6月，和顺市某房地产公司经过市国土局批准，从事“秀苑花园”商住楼的开发兴建工作。2006年7月，在完成商住楼的地基打桩工作后，该房地产公司开始预售“秀苑花园”的楼房。l 7月28日，华艺影视公司与房地产公司签订了一份商品房预售合同，预购了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋，预交了30%的购房款60万元。l 合同约定：房地产公司在商住楼验收竣工后3个月内协助华艺影视公司（以下简称华艺公司）办理房屋产权证。l 1998年3月20日，“秀苑花园”竣工验收。l 3月26日，房地产公司在未与华艺影视公司协商的情况下，将原来预售给华艺公司的3套房屋卖给了信使传媒公司（以下简称信使公司），信使公司一次性付清所有房款。l 4月2日，房地产公司协助信使公司办理了该花园B座6层的601、602、603 3套房屋的产权证明。l 4月5日，华艺公司按照合同来查验房屋准备入住时，发现原预售房屋已经被信使公司占用。l l 华艺公司只好质询房地产公司，房地产公司答应重新为华艺公司调换另外3套房屋，华艺公司不同意，坚持要求入住原先预定的房屋。因房地产公司无法满足其要求，遂向人民法院提起诉讼。l 问题：l（1）房地产公司的行为属于什么性质？l（2）谁是B座层6套3房屋的产权所有人？l（3）本案应该如何处理？l （）房地产公司的行为属于违约行为。房地产公司违反其与华艺公司签订了的商品房预售合同的约定，在工程竣工后未经华艺公司的同意，擅自将预售给华艺公司的房屋转售给信使公司，对此，房地产公司应当承担违约责任。l （）B座层套房屋的产权所有人是信使公司，因为在房地产公司与华艺公司、信使公司签订的两份合同中，后一份合同已经完全履行并且依法办理了房屋产权证书，表明信使公司是房屋的所有者。l l（3）要分情况分析。l 如果华役公司起诉房地产公司一房二卖，则可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。l 如果华役公司起诉房地产公司和信使公司恶意串通，则请求确认房地产公司与信使公司订立的商品房买卖合同无效。合同无效，则登记也无效。l l最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释l第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：l（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；l（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。将该房屋出卖给第三人。将该房屋出卖给第三人。将该房屋出卖给第三人。l第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，返还已付购房款及利息、赔偿损失，返还已付购房款及利息、赔偿损失，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任偿责任偿责任偿责任：l（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；l（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；l（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。者为拆迁补偿安置房屋的事实。者为拆迁补偿安置房屋的事实。者为拆迁补偿安置房屋的事实。ll 第十条 买受人以出卖人与第三人恶恶意串通意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商商品房买卖合同无效品房买卖合同无效的，应予支持。预告登记l 指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。l（预防一房二卖）l第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权预告登记后，未经预告登记的权预告登记后，未经预告登记的权预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。l预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月三个月三个月三个月内未申请登记的，预告登记失效。案例二：房地产法律关系的特殊性案例二：房地产法律关系的特殊性l 1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订土地使用权转让合同，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。转让价格为180万元。该款分2期付清，首期120万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底之前付清。l l 同年4月间，黄岐村村委会将土地使用权转让合同提交某市国土局备案并申请产权变更登记手续时，受到该局处罚。l 处罚决定要点为：(1)被处罚相对人黄岐村村民委员会和金叶公司。(2)处罚的理由是该合同双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权出让和转让的行政法规。将划拨土地擅自转让并改变了土地用途。(3)处罚的内容是责令前述二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变更土地用途的批准手续。l l 金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。l 双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉诸人民法院，请求：(1)解除双方的(土地使用权转让合同)；(2)被告退回转让金120万元及利息；(3)判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；(4)赔偿原告损失50万元。l问题：l(1)原告金叶公司第(3)项诉讼请求有无原则性错误？法院应如何处理?为什么?l(2)某市国土局的处罚内容及针对的相对人是否正确，为什么?l(1)有错误。是否应承担和如何承担出让金和罚款，是原被告与土地管理部门的行政管理关系，不属于民事关系。而双方土地使用权转让关系是民事关系，两种法律关系的当事人及性质不同。人民法院应驳回该项请求。告知当事人向有关行政机关申请复议或另案提起行政诉讼。l(2)有不正确之处。责令补办出让手续是正确的，属行政管理范围，但土地出让金属于国土部门与用地者的民事关系，应根据自愿原则协商确定或由招标确定。同时相对人不应包括金叶公司。因为未补办划拨土地使用权的手续及改变土地用途的责任，均在于作为土地使用权人的黄岐村。案例三案例三:联合开发土地协议纠纷案联合开发土地协议纠纷案l1996年7月，某市土地局与该市天海房地产公司(以下简称天海公司)签订了一份土地使用权出让合同)。按照合同约定，天海公司获得了土地局出让的18万平方米土地的使用权。l 天海公司在付清了360万元地价款之后，对建设项目没有进行任何实际的投入。l 1996年10月，在未经主管部门批准同意的情况下，天海公司与该市阳光房地产公司(以下简称阳光公司)签订了联合开发协议。l l 协议载明：“建设工程到桩击完工后进行地下室施工时，阳光公司在付清地价款后，国有土地使用权和房产权归阳光公司所有。”l 据此，天海公司一次性获得了阳光公司支付的540万元地价款。该市土地局发现后，多次与天海公司负责人商谈，提出其违法事实，天海公司没有采取任何积极行动。l问题：l(1)本案中天海公司与阳光公司所签订的联合开发协议是否有效，为什么?l(2)该市土地局可以对天海公司采取什么处罚措施?l首先，本案中天海公司与阳光公司所签订的(联合开发协议)无效。理由是：第一，(联合开发协议)的实质是国有土地使用权的转让，而非合作开发。第二，天海公司转让国有土地使用权不符合法定条件，即没有按照出让合同约定进行投资开发。法律规定，土地使用权转让的条件之一是从事房屋建设开发的，必须完成开发投资总额的25以上。天海公司没有对建设项目进行任何投资，而以联合开发协议)的形式转让土地使用权，属于非法转让国有土地使用权。第三，转让土地使用权的，双方当事人还必须订立书面转让合同，并办理转让登记，本案中，天海公司与阳光公司没有另行订立土地使用权转让合同，也未办理登记，其转让行为不符合法定要求。l其次，该市土地局对天海公司可以采取的处罚措施有：一是没收非法所得。二是可以并处罚款。三是对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。l 案例四：拆迁房交易纠纷案例四：拆迁房交易纠纷l 位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于该市的邮电局。1994年以来，一直由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800元。l 1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋(包括35号)。l l 市政府下文通知房地产公司，按照政府关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖)的规定，35号属于不拍卖之列。接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款15万元。l 6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。l问题：l(1)房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?l(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?l(1)房地产公司无权出售辛某租住的房屋，理由是：一是房地产公司不是辛某居住房屋的产权所有人。二是该房屋属于拆迁范围，依照法律规定属于禁止转让的房屋。l(2)房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议无效。尽管双方到房地产管理部门依法进行了登记，并且取得房产权证，但由于双方交易的房屋是法律所禁止的，即买卖合同的客体不合法。因此，房屋买卖合同无效。l 第一章第一章 房地产法概述房地产法概述 l 第一节第一节 房地产、房地产市场及房地产业房地产、房地产市场及房地产业l一、房地产的法律含义l l 经经济济学学概概念念：房地产是土土地地财财产产、房房屋屋财财产产的总称。l 法学概念：不动产土地和地上建筑物（含地下建筑物）l地产地产:l土地及其上下一定的空间土地及其上下一定的空间,包括包括地上地上地表地表地地下下l房产房产:l建筑在地上、地表与地下的建筑在地上、地表与地下的各种房屋及其附属各种房屋及其附属设施设施，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房。文化、教育、卫生、体育以及办公用房。二、房地产市场l 我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。交易活动的总称。l 注意：房地产市场与商品市场(日用消费品、生产资料市场)、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，形成全国统一的、开放的市场体系。决不能把房地产市场仅仅看作是某地的看的见的交易场所.l三、房地产业l l 狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：l l 一类是从事城市房地产开发开发和交易交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。l 另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。l 广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业活动的领域主要包括：土地的开发和再开发土地的开发和再开发房屋及其附属物或其他基础设施的开发房屋及其附属物或其他基础设施的开发房地产经营，包括土地使用权的有偿出让、转让、房地产经营，包括土地使用权的有偿出让、转让、房地产的买卖、租赁、交换和抵押等。房地产的买卖、租赁、交换和抵押等。房地产的融资租赁房地产的融资租赁房地产的中介服务房地产的中介服务物业管理物业管理房地产行业管理房地产行业管理第二节 房地产法的若干基本概念l一、房地产法的概念l调整房地产经济关系房地产经济关系的法律规范的总称。l房地产关系，按其法律特征，可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。l民事(商品)性质的房地产关系指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。如房屋租赁行为。l行政管理性质的房地产关系行政管理性质的房地产关系指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。如房地产管理部门办理房产产权证书的行为。l二、房地产法调整对象l具体内容主要包括如下几项：l1土地、房屋财产关系l2土地利用管理关系（含规划管理关系）l3城市房地产开发经营关系l 4城市房地产管理关系l 5城市物业管理关系三、房地产法的特征l1、房地产法以权属为基础l（不动产转移的特点权利的交易）l2、房地产产权以登记为要件l（设立、变更、转让、消灭）l3、房地产法是典型的管理管理法l土地划拨、转让l土地利用规划l工程施工管理l商品房开发、售后服务l产权登记l土地联营登记l房地产抵押等领域四、房地产法律规范（渊源）一是综合的法一是综合的法l如宪法、民法通则等法律中的有关规定。l二是专门的法l主要是：l城市房地产管理法1995年1月1日起施行,2007年8月30日修订。l土地管理法1999年1月1日起施行，2004年8月28日修订。l物权法2007年10月1日起施行。l城乡规划法2008年1月1日 施行。l三是相关的法l如森林法、草原法、渔业法、环境保护法、公司法、合同法、担保法、商业银行法、婚姻法、继承法等法律中的有关规定。l四是房地产行政法规、部门规章四是房地产行政法规、部门规章l物业管理条例2003年9月1日起施行2007年10月1日修正l l国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例20112011年年年年1 1月月月月1919日日日日 施行施行施行施行 l房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法（2011年年4月月1日起施行）日起施行）l商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法（2011年年2月月1日起施行日起施行）l房屋登记办法(2008年7月1日起施行)l商品房销售管理办法(2001年6月1日起施行)l城市商品房预售管理办法(1995年1月1日起正式施行,2001年8月15日、2004年7月20日两次修正）l 地方性房地产法规、规章l 其他房地产规范性文件房地产规范性文件房地产规范性文件l国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)l国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)l国务院办公厅关于进一步做好房地产l市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)五是最高人民法院的司法解释五是最高人民法院的司法解释五是最高人民法院的司法解释五是最高人民法院的司法解释l最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年6月1日起施行l最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009年10月1日起施行l最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定2010年11月18日起施行五、房地产法律的内容体系l1、房地产权属法律制度l2、房地产用地、开发经营法律制度l3、房地产交易法律制度(重点）l4、房地产税费法律制度l5、物业管理法律制度