房地产开发经营与管理第十套模拟试题.doc

房地产开发经营与管理第十一套模拟试题
    一。多选题:
     1.对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有（ ）.
    A土地费用
    B建安工程费用
    C贷款利息
    D开发期与租售期
    标准答案：A， B, D
    解析：应为贷款利率，与贷款利息是两个概念。
     2。由于施工工期延长，开发商要（ ）。
    A。使项目的规模、布局发生变化
    B。承担更多的贷款利息
    C.会增加房地产开发项目的融资成本
    D。还要承担总费用上涨的风险
    标准答案:B, D
    解析:由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。
     3。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（ ）等。
    A。权益投资比率
    B。有效面积系数
    C。开发期和租售期
    D.贷款利率
    标准答案:A, B， D
    解析:开发期和租售期为投资项目的不确定性因素。
     4。房地产项目不确定性分析的方法,主要包括（ ）.
    A。财务评价分析
    B。敏感性分析
    C.临界点分析
    D.概率分析
    标准答案：B， C， D
    解析：房地产项目不确定性分析的方法，主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。
     5。盈亏平衡分析的基本方法是建立( ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点。
    A。销售收入与成本
    B。销售收入与费用
    C.成本与产量
    D.销售收入与销量
    标准答案：C， D
    解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
    二.判断题:
     1.如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
    标准答案：正确
    解析：
     2中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。
    标准答案:错误
    解析：商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。
     3。权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。
    标准答案：错误
    解析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。
     4。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率.
    标准答案：错误
    解析:通常情况下,当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
     5。空置率提高,会导致有效毛租金收入减少；空置率降低,会使有效毛租金收入提高。
    标准答案：正确
     6。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
    标准答案:正确
     7.最高运营费用比率越低,说明投资项目抵抗风险的能力越强。
    标准答案：错误
    解析：最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
     8。房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种,两者的主要差异在于平衡点的设置。
    标准答案：错误
    解析:房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
房地产开发经营与管理第十套模拟试题
    一。计算题:
    1.某投资者以5000万元购人某收费路段25年的经营使用权，期望投资收益率为16%，运营费用及税费为经营收入的15%,估计该路段现年通过车辆48万辆,今后逐年增加5％，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标？
     2. 某投资者以1600万元购人一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付,第一、第二和第三年分别支付30％、40％和30％。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元,经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%,经营费用年均下降3％.店铺持有20 年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。
     3. 某商业房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价280元／㎡，建造成本为964元／㎡,专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％,贷款利率为15%,销售费用、销售税费分g，j为总销售收入的3.5%、5.48％；项目的平均售价为3040元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发周期为3年,购买土地使用权后即开工建设,工期2。5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,问开发商成本利润率是多少?
     4。 某开发商通过出让方式以1000元／㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建面积为10000㎡，建造成本为2500元／㎡，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元／㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2。5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，建造成本，专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／㎡，试求该项目的开发商成本利润率.
     5. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为10000㎡,购买后立即可以出租。已知第1~5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的 35％，投资者目标收益率为18%,置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初;其他收支均发生在年末)。
    二.简答题：
     1。 某开发商获得某项目用地4200㎡，规划建设用地面积4000㎡,总容积率6。5，地上建筑容积率5。0.项目开发周期2。5年,购买土地使用权后半年开始建设，工期1.5年,购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／㎡,专业人员费用为建造成本的10％,管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的5%,贷款利率12%,按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数0。85,预计建成后前两年年租金2100元／㎡以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权50年,问该项目成本利润率是多少?