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不同土地使用权对房地产估价的影响
目前，城镇土地大多属于划拨性质,这类土地在城镇中不仅所占比例较大，而且所占地理
位置优越，连同地上建筑物、附着物,已成为房地产权利人一笔不小的财富，并在房地产市场
中扮演了重要角色，其转让、出租、抵押等活动频繁,价格评估也就越来越受到人们的关注。
一、珠海电子大厦估价结果纠纷事件引出的思考
1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈"栏目推出惊人报道《一份评估损失千万》:1996
年6月，广东珠海一座大楼以1458万元的价格被该市中级人民法院拍卖偿债，大楼落到了一
家私人公司名下.这一价格系法院委托该市“没有营业执照的”房地产估价所“一纸”评估得
出的，1997年10月，由该市国有资产管理局牵头组织的三家评估所做出评估结果：大楼值2565
万元。按照这一结果,大楼以1458万元定价和拍卖，“直接造成了国有资产1000多万元的流
失”。
这是一起典型的房地产估价结果纠纷。实际上，围绕国有资产是否流失的论战已在珠海持
续了一年多，大楼原业主电子集团、市法院、市房管局、房产评估所、市国资局、市拍卖行等
有关方面说法不一，截至1998年2月，对电子大厦的评估共有4次：
——1994年,电子集团为以大楼抵押向银行贷款,委托广东粤建审计师事务所做出评估，
评估基准日为1994年6月18日，评估价为2751万元.评估报告中称：“估价中不计土地增
值费，但在资产估价时考虑了这种因素.评估时并未考虑该房产权若发生变动时可能承担的任
何开支或税金.”
—-1996年,珠海市法院为拍卖电子大厦委托市房产评估所做出评估,评估基准日为1996
年3月11日,评估价为1458.7732万元,以一纸“房产估价答复书”提供给法院.
-—1997年10月，由珠海市国资局牵头，组织市审计师事务所、市资产评估事务所、珠
海经济特区会计师事务所联合做出评估。评估基准日为1996年3月11日，正式评估报告至今
未出。
——1998年1月，广东省房地产估价师学会会同中国房地产估价师学会组织的专家小组,
对电子大厦重新估价，估价基准日为1996年3月11日，评估结果为：按报建的轻工厂房用途
评估，评估价为780万元（含补地价):按1996年3月时已改变为写字楼和商铺用途评估，评
估价为2060万元（含补地价），若不考虑地价因素，评估价为1400万元。
只要有些估价知识的人也许已经看出来了，这其中的问题就出在土地使用权性质上。1996
年3月11日对电子大厦进行拍卖评估时，其估价时点的土地产权限制仍为行政划拨，合法用
地性质和使用功能仍为轻工厂房。根据估价师学会专家小组的评估结果，法院委托评估的价格
并未造成国有资产的流失，而只是没有完成因土地使用权性质和土地用途改变而需补交土地出
让金的后续工作.划拨土地使用权与出让土地使用权有天壤之别，划拨土地权益只有依法上缴
国家，绝不能由划拨土地使用者所有。归根到底，这场估价结果纠纷就是因为对划拨土地的权
益认识不清而引起的.
二、土地使用权价格
1、土地使用权价格的涵义
土地使用权是一种财产物权，可以买卖、租赁、抵押等.土地使用权价格是人们为取得土
地使用权而支付的一定经济代价，其实质是地租.因为在“两权分离"的情况下，土地使用权
人与土地所有权人的经济联系就是地租。土地使用权纠葛是一定使用年限内地租的资本化。土
地使用权价格也就是人们常说的“地价”。由于我国的土地所有权不能进入交易领域，所以通
常所说的地价实质上只是一定使用年限内的土地使用权价格。
2、土地使用权价格与出让金
笔者认为不能把地价等同于土地出让金。土地出让金是向国家交纳的,它是国家暂时让渡
土地使用权而获得的补偿。而地价有时包含土地出让金,有时又不包含土地出让金.国有土地
使用权出让,其出让价格，即出让金,可以采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价
来评估。当附近没有可比实例,而出让地块的规划条件比较确定时,可采用假设开发法评估，
即从预期收益中除去各种开发费用和利润,倒推出估价时点的土地出让金.据此笔者认为土地
出让金是土地所有权人让渡土地使用权应获的补偿，实质是绝对地租和级差地租I的资本化。
在转让划拨土地时，地价即转让价格，其实质是级差地租Ⅱ的资本化。如果以出让方式取得的
土地使用权转让时,转让方取得土地使用权时上缴的土地出让金，则随着土地使用权的让渡也
转移给了受让方。这时候的转让价格就应该是绝对地租以及级差地租I和级差地租Ⅱ的资本化
了.
由于历史原因,我国目前土地取得方式仍是有偿出让和无偿划拨并存的双轨制。土地交易
是以土地有偿使用为前提的，因而在土地估价中应注意土地使用权的转轨问题,以防国有资产
流失.我们对划拨土地的估价时应特别注意土地的权属状况.
三、不同目的的划拨土地的房地产估价
房地产价格是其权益的价格,权益不同，价格也不同。因此,针对不同的权益状况,要给
出不同的估价方法和技术路线，评估出切实可行、符合市场经济规律的评估结果。对划拨土地
使用权而形成的房地产价格进行评估时,不能盲目地按出让土地性质评估，而应根据不同的评
估目的及要求,评估出某一状态下的价格水平,以便于委托方参考。
1、房地产转让价格评估
依据《城市房地产管理法》的规定，经批准准予改变划拨土地使用权性质为出让土地使用
权时，由受让方办理土地使用权出让手续,受让方应向国家缴纳土地使用权出让金，即转让方
所获合法收入中不包含土地使用权出让金；而当不办理土地使用权出让手续时，不转换土地使
用权性质，仍作划拨土地使用权的房地产,在转让中由转让方将转让房地产所获收益中的土地
收益上缴国家，即转让方所获合法收入中，不仅包含土地使用权出让金,而且还要上缴土地收
益金。
据此分析，划拨土地房地产转让价格的计算公式为：
房地产转让价格=假设以出让方式取得土地使用权的房地产价格—应补交的土地出让金
需要强调的是在评估划拨土地的房地产转让价格时，除了给出房地产的价格，同时还应给
出转让时应上缴的土地出让金或土地收益值。补交土地出让金的数额具体如何确定，目前还没
有明确的标准。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“实施办法
由省、自治区、直辖市人民政府制定”。河南省就规定“补交或抵交的土地使用权出让金，由
县级以上人民政府按宗地地价的一定比例收取，最低不得低于宗地地价的40％".
2、房地产抵押价格评估
根据《城市房地产管理法》和《担保法》等法律的有关规定,划拨土地使用权不可单独进
行抵押，但如果以其地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的划拨土地使用权应同时抵押。由于
存在风险，抵押物的价格往往低于其正常市场价格。
《房地产估价规范》第6。4.4条提出:“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵
押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当应缴纳的土地使用权出让金的款额，
可采用下列方式之一处理：
（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变
为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权
年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
（2）用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变等为
出让土地使用权应缴纳的款额。”
根据这两种技术路线，划拨土地房产的抵押价格的计算公式为:
房产抵押价格=土地开发费用+房屋重置价格-折旧或
房产抵押价格=假设以出让方式取得土地使用权的房地产价格-应补交的土地出让金
3、房地产拍卖价格评估
房地产拍卖是一种特殊的市场交易,在拍卖低价评估的技术路线时，要充分认识到这种特
殊性。首先，要对当地的房地产拍卖市场情况有深入的了解，对同类房地产在正常市场的价格
水平和拍卖市场的价格水平做出比较,确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅
度。这里要区分房地产权利人委托拍卖自己拥有的房地产的“正常拍卖”和司法部门委托拍卖
他人拥有的房地产的“强制拍卖"。这二者的拍卖价格比正常市场成交价格偏低的幅度不同,
甚至有些正常拍卖的价格也可能会高于正常市场的成交价格,如有不同意义的房地产。然后可
以先按正常市场价格对估价对象进行评估，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。
《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金
的款额后，抵押权人方可优先受偿.”因此，划拨土地房地产拍卖价格的计算公式为：
房地产拍卖价格=假设以出让方式取得土地使用权的房地产价格╳调整幅度百分比-应补
交的土地出让金
4、房地产租赁价格评估
据《城市房地产管理法》第五十五条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式
取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家”，划拨
土地房地产的租赁价格的计算公式为：
房地产租赁价格=假设以出让方式取得土地使用权的房地产租赁价格—应上缴的土地收益
因此评估房地产租赁价格时应列出土地收益值。但对于如何计算土地收益值，相关法规都
没有明确规定.这里引用有关学者的两种方法：
一是从理论上计算假设转让时应补交的土地出让金的年支付额.采用市场比较法计算假设
房地产转让时应补交的土地出让金，再以相应用途的最高土地使用年限为计息周期,根据等额
年金系数计算土地收益值，即可得:
租赁土地收益=应补交的土地出让金╳
二是从实际房地产租金中计算划拨土地使用权租赁的土地收益值。计算土地收益时，首先
要求出让土地带来的租金收入，其次要计算出需要上缴国家的属于土地收益的价款.公式如下：
土地带来的租金=╳房地产租金
土地收益=土地带来的收益╳补交土地出让金比例
故有土地收益=╳房地产租金╳补交土地出让金比例
作者：华中农业大学土地管理学院黄绿筠马才学来源:《中国房地产》