五、被拆迁住宅单元房(市场法)房地产估价报告基本内容与要求..doc

五、被拆迁住宅单元房（市场法）房地产估价报告基本内容与要求
大项
序号
序号名称
基本内容
基本要求
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件

1
封面（或扉页）
要素包括：估价报告名称、估价项目(名称）、估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号。
要素齐全,表述准确、清晰、简洁。
2
致估价委托人函
⑴内容包括:标题、估价委托人名称或姓名、估价目的、估价方法（名称)、估价对象（名称、坐落、范围、用途、规模、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（币种总价大小写、单价小写）、告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期.
⑵估价方法统一称为:“市场法"。
⑶价值类型统一称为：“市场价值类型”.
⑷属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告(编号）同时作废,编写修改后报告的编号(在原报告编号后加”G1”）。
1.内容完整，前后一致,表述准确、清晰、简洁；
2。有要求“告知事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部.
3
目录
内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件.
1. 估价结果报告和估价技术报告应列出一级标题；
2。附件应详细列明具体名称；
3。页码应前后一致;
4。组成内容名称应前后一致。
4
注册房地产估价师声明
⑴内容包括：《规范》中的格式内容，并列明实地查勘的注册估价师姓名及房地产估价员的姓名,注明实地查看的日期.
⑵应说明撰写拆迁估价报告的文件依据：我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
1。内容规范,针对性强；
2。说明是否有重要专业帮助，有重要专业帮助的应说明帮助的专家(姓名、单位、职称、专业资格）；
3。应有注册房地产估价师的姓名、注册号、并亲笔签名、盖章.
5
估价假设和限制条件
⑴现场查勘日与估价时点不一致时,应对估价对象的状况作必要的假设;
⑵估价时必要、但不肯定，而又必须予以明确的其他前提条件需要做出假定。
1.估价假设和限制条件要合法、必要、合理，理由充分；
2.不滥用估价假设或不明确的假设；
3。估价限制条件要有很强的针对性。
二、
估
价结果报告

6
估价委托人
⑴估价委托人为单位时，信息内容包括：单位名称、营业执照、法定代表人.
⑵估价委托人为个人时，信息内容包括：个人姓名、身份证号码。
内容完整、表述准确。
7
估价机构
信息内容：估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号。
内容完整、表述完整。
8
估价目的
“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值”.
表述具体、准确。
9
估价对象
基本状况包括:名称、坐落、范围、规模、用途、权属等，对相应的《房屋拆迁许可证》做必要的摘录.
基本状况描述要全面、准确。
范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。
10
估价时点
相应片区的《房屋拆迁许可证》颁布日期，有延期的为《房屋拆迁许可证》延期的批准日期。
确定正确,确定理由简要明确。
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价值类型
⑴价值类型：市场价值;
⑵价值定义:估价对象在估价时点且满足本次估价的假设和限制条件下的市场价值；
⑶价值内涵：范围包括×××，不包括×××;不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、搬迁补助费、搬迁奖金等。
价值类型正确，价值内涵或者定义准确.
12
估价依据
⑴法律法规依据；
⑵估价标准依据；
⑶估价行为依据.
1. 名称要表述准确；
2. 估价标准依据应列全；
3. 估价依据不应过时而失效;
4、不滥列估价依据。
13
估价原则
基本准则(独立、客观、公正、合法原则)；
普适技术性原则（合法、估价时点、替代、最高最佳利用原则)。
完整准确.
14
估价方法
本次估价采用市场法；
市场法的定义（含公式）。
采用方法应正确,方法名称或定义应准确.
15
估价结果
估价结果（包括币种、单价、总价大小写)。
完整清晰、前后一致。
16
估价人员
参加本次估价的人员有：
注册房地产估价师姓名、资格、注册号（签章)：
房地产估价员姓名、估价员证书号(签名)：
对本报告有重要帮助的专家应写明其姓名、资格（职称）、帮助内容，并由其亲笔签名。
人员与内容齐全、准确；
签名、盖章真实。
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估价作业日期
×年×月×日至×年×月×日。
（如果鉴定不通过而修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期)
表达正确，有保证完成的合理时间。
18
估价报告使用期限
估价报告出具之日起至相对应的《房屋拆迁许可证》终止之日。

三、估
价
技
术
报
告

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实物状况描述与分析
⑴建筑物实物状况：名称、规模、用途（各层用途）、结构、总层数、外观及外墙饰材、建成时间、建筑物特征、维护状况、完损情况、处小区的位置等；
⑵估价对象单元状况：所在层数、所处位置（东端头或西端头或中间单元）、一梯几户、户型、南北通透(或仅有某朝向)、景观等；
⑶所在小区状况：小区规模与档次、配套、环境景观（绿化、卫生）、温泉等；
⑷土地实物状况：面积、用途、地势等。
(注意：描述的同时,要针对性地进行合理地分析）
1.描述全面、翔实、到位；
2。分析客观、透彻。
20
权益状况描述与分析
⑴房屋所有权状况：所有权人、房屋来源、房屋权利性质等。
⑵土地使用权状况:使用权人、土地类型（出让或划拨等)、土地终止日期等。
⑶物业管理状况:物业及安防状况。
（做必要分析）
1。描述全面、翔实；
2。分析客观、透彻。
21
区位状况描述与分析
⑴位置状况:坐落、方位、距离、土地等级、城市基础配套设施（几通）、朝向、所在楼层等.
⑵交通状况:道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交路线数量、交通顺畅情况、其他交通工具等.
⑶环境状况：自然环境、人文环境、景观（如公园）等。
⑷外部配套设施状况：基础设施（几通)、超市、农贸市场等购物场所、学校、医院、银行及邮局网点等。
⑸名校因素:××小学；××中学.
（注意:描述的同时，要针对性地进行合理分析）
1。描述全面、翔实；
2。分析客观、透彻。
22
市场背景描述与分析
宏观房地产市场背景、当地房地产市场、类似房地产市场及相关影响因素分析。
简明、准确、要有针对性。
23
最高最佳利用分析
本次估价以估价对象保持现状为最高最佳利用方式（拆迁估价可不做其他分析）。

24
估价方法适用性分析
⑴估价的技术路线表述;
⑵充分表述已选用估价方法（市场法）的理由；
⑶说明未选用估价方法（成本法、收益法)的理由.
1.估价方法（市场法、成本法、收益法）排查完整；
2。技术路线表述清晰、明确.
25
估价
测算
过程

1、选择可比实例
可比实例情况表（应不少于四个)，
估价人员现场调查的补充信息。
翔实、可靠，具备可比性。
2、可比实例描述与分析
（同住宅区位补偿价要求）
内容包括：项目名称、实物状况、权益状况、区位状况等.
1.在同页附照片及位置示意图；
2。细项内容描述应翔实、分析应到位。
3．描述的顺序排列应与“比照表”“调整测算表”一致。
3、建立比较基准
期现房、土地类型、室内二次装修等情况与估价对象建立统一的比较基准。
1.依据充分、合理；
2.参数有依据、交代;
3.测算要有过程。
4、可比实例与估价对象比照表
分别列出实物状况（细项）、权益状况（细项）、区位状况(细项）的比照表。
简洁、合理、必要
5、各种因素修正与调整
(同住宅区位补偿价要求）
（1)交易情况修正
理由充分、修正系数合理.
（2）市场状况调整
与市场状况一致,取值客观合理、理由充分。
（3）区位状况调整
客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。
（4)权益状况调整
客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。
（5)实物状况调整
客观、充分,系数与分析确定过程详细、合理。
6、公式应用与计算
列出公式及测算过程
公式正确、公式字母含义明确，符合规范规定，取值精度合理，计算正确.
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估价结果确定
含币种、单价、总价(大小写）。
内容完整，文字简洁。
四、
附件及外在质量
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附件
一、估价对象地理位置示意图
二、估价对象照片(包括内、外以及周围环境)
三、可比实例调查表；
可比实例照片（外立面）(若在报告中已列示,则附件可不附）
四、估价委托人提供的资料（复印件)
1.《估价委托书》;
2。权属证明有关资料；
3。《房屋拆迁许可证》或《组织机构代码证》;
4。《营业执照》；
5.其他。
五、估价机构提供的资料（复印件）
1.估价机构资质证书;
2.估价机构营业执照；
3.房地产估价师注册证书.
1.资料齐全、完整、真实；
2。复印件清晰。
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外在质量
（略）
按照中房学《房地产估价报告评审标准》

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