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论我国房地产企业现金流量管理的对策
作者：王晓燕 李甜
来源：《商情》2014年第25期
        【摘要】近年来，我国房地产行业蓬勃发展，然而在国家紧缩政策以及市场等多方因素的影响下,房地产业的资金链压个不断加大。目前的环境下，很多房地产企业的现金流问题尤为突出,可以说解决现金流问题已经成为了企业的生命线。
        【关键词】房地产现金流现金流量管理一、房地产企业现金流概述
        （1）房地产企业现金流及流程。房地产企业现金流指的是在一定时期内房地产企业现金流入和流出的数量，由经营活动现金流、投资活动现金流以及筹资活动现金流三方面构成。我们在分析房地产企业现金流，管理其现金流的过程中，必须将企业现金流和整个生产经营过程紧密结合,两者是不可分割,统一的。对于房地产企业来说，其现金流程是一个始于现金终于现金的过程：现金→地产资本→房产资本→商品资本→现金。
        （2）房地产企业现金流特点.投资大.房地产项目由于拿地价和工程造价价值大,从而产生很高的资金需求。在资金使用上，房地产企业具有集中的特点，而在资金回收上，却十分分散且缓慢.因此，房地产企业如若不借助金融机构和资本市场进行融资，单单依靠自有资金将寸步难行;现金占用风险大.房地产项目一旦确定并投入，就具有了不可移动、不可变动性,就很难再根据项目的内外部条件或环境如宏观调控政策的变化、市场需求的变动等，在项目建设过程中进行改变和调整.这样，一旦投入项目资金,资金回收的不确定性就相应产生，现金占用风险就大大增加；现金流周转周期长。对每一个房地产项目而言,从投资立项到房屋竣工验收,直至房屋出售（或出租）都需要3—5年的时间,而且,从期初的项目资金投入到商品房开始销售收回成本乃至盈利也有较长周期.房地产企业开发周期时间长、资金周转速度慢，所以导致企业现金流周转周期长；现金流分布不均匀.纵观房地产企业开发项目的整个周期，现金流入和流出具有明显的不同步性,且分布不均。房地产企业在开发地产项目时,需要筹集大量资金，然后将筹集到的资金分别投入到每一个项目，最后通过销售或出租从各个项目中回收更多的资金。因此，房地产企业可能在某一年投入了大量资金,现金流量表中的净额为负，而在下一年度通过销售又收回了大额资金，现金流量净额变为正。
        二、现金流量管理在房地产企业管理中的重要作用
        （1）现金流量管理有利于尽早发现资金短缺的项目，及时应对变更不同项目的资金需求，制定不同阶段的资金计划。像房地产这样过程长、阶段多、程序复杂的项目，对现金流进行管理将对其项目各阶段的有效融资提供可靠依据。
        （2）现金流量管理有利于房地产企业与资本市场的有机结合。资本市场的高效发展极大地促进了房地产行业的发展，现今行业发展亟待解决的问题是如何实现房地产资金链与资本市场的对接，为房地产企业资金内外循环系统的建立提供支持。
        （3）现金流量管理有利于企业将自身资金需求同外部实情相结合,努力拓展融资渠道，采用多元化融资手段，缓解企业资金压力。只有在真正知己的基础之上，才能明白自己最真实的需求。这样,依据内外实情制定资金计划,才能从根本上改善融资困境。
        （4）现金流量管理还利于各部门之间的沟通与增效，围绕企业现金流不同部门之间的联系将更加紧密,进而大大促进了项目运作的透明化管理，提升工作效率。
        三、房地产企业现金流存在的问题
        我国房地产企业初步关注现金流状况也始于近几年，初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面，所以，关于现金流的理论和实践更是匮乏。我国房地产企业对现金流的管理存在以下几个问题：
        (1）现金流量管理停留在运营层次，没与整体战略吻合。当今我国房地产企业现金流量管理的内容往往局限在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的不同发展阶段相匹配，始终无法达到战略决策的层次。
        (2）现金流管理缺少全程控制。当前我国大多数房地产企业现金流量管理方法仅仅侧重于事后分析和事后弥补，缺乏项目进行中的控制、及事前的安排和准确预测。企业的资金运行，综合表现为现金的流入与流出,具体表现为资金筹集、运用和分配。房地产企业以求在战略的角度把握整个经营过程，需要时实、动态地反映预算执行情况，有效控制企业资金的运用及分配，做到事前计划、事中控制、事后分析。
        （3）企业管理没有足够重视现金流量的质量。由于中国房地产企业的考核体系始终是利润导向，即同销售额直接挂钩。对于现金流量的质量往往重视不够，使得实践中对现金流量的管理很消极很被动.一些企业只有通过“合理拖欠”拿地款及工程款，尽快完工回款这种方式才能获得良好的现金流；或是管理失控,出现发不出工资、无钱购买原材料的时候才注重现金流管理.
        (4）资金短缺，偿债能力差.房地产项目建设周期长，且其回款速度慢,项目建设阶段的诸多因素都会影响到现金流入是回收具有不确定性。尤其是工程进行过程中,不能全面权衡企业成本，导致后续经营风险增大且资金流紧张。此外,我国不少房地产企业经营净现金流为负，无法及时支付债务利息,甚至通过借新债还旧债来维持经营，使得企业财务状况每况愈下。
        四、房地产企业现金流量管理措施
        (1)制定与现金流现状相符合的发展战略。房地产企业应合理地考虑现金流的去向，使其现金流量管理服务于企业战略.企业应当结合切身状况制定战略并适时调整，而非盲目增加土地储备，大肆扩张，从而出现资金周转困难等问题危及企业的资金链安全。对于房地产企业这样的资金密集型企业而言，应建立资金的防危规划,注意审时度势。
        （2）降低风险，保持现金流量平衡。房地产企业投资回报期较长且投入资本比较巨大，极易出现资金周转不灵的情况。最理想的是将不同投资回报期及不同回款方式的业务进行组合，这样便可以有效分散风险，降低该行业企业发生现金周转不灵的概率,维持现金流的平衡，防止资金链断裂.
        (3）优化资金利用率。加强房地产企业对资金筹措的管理,这是由于房地产作为资金密集型企业，应当加速资金周转。企业通过编制年度财务预算,可以规划未来一段时间内的资金筹措方案、计划费用支出，既可以提高资金使用效率,又可以盘活企业存在的不良资产或呆滞的资产，增加企业的经济效益.优化资金的利用率，使企业持有的资金能够充分流动起来，从而减少资金短缺发生的可能或减弱资金不足所带来的负面影响。
        (4）缩短工程项目开发周期。在资金的完整循环中,工程项目的开发阶段属于存在较大投入却不能产出的阶段，如果房地产企业既能够适当缩短工程项目的开发周期,又可以做到在不影响整个战略发展的情况下适当地缩小投资规模——这样既能够减少房产开发的资金需求，同时使得企业自身能够应对市场变化及时调整销售策略。