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1、万科集团财务报告分析 光辉历程 1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2，800万 股，集资人民币2,800万元 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 万科前十位持股股东 万科十大股东
2、 2006—12—31 持有人名称 持股比例（%） 持股数量（万股） 股本性质 华润股份有限公司 14。54 63,550.35 A股流通股 南方绩优成长股票型证券投资基金 2。53 11，071.86 A股流通股 CLSA LIMITED 1.76 7，683。09 B股流通股 刘元生 1。34 5，844。63 A股流通股 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L—FH002深 1。29 5，634。23 A股流通股 南方高增长股票型开放式证券投资基金 1.2 5，250.12 A股流通股 UBS AG 1。15
3、 5,012。37 A股流通股 上海南都伟峰投资管理有限公司 1。14 5，000.00 流通受限股份 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 1。08 4，730。52 B股流通股 易方达平稳增长证券投资基金 1。06 4，635。21 A股流通股 万科高管 人员类型 姓名 职务 持股数(股） 任职日期 离职日期 董事会成员 王石 董事长 942,024。00 1988-5—1 2008-4-1 蒋伟 董事 未公布 2005—4-29 2008—4-1 王石 董事 94
4、2，024.00 1994—5-24 2008-4—1 郁亮 董事 262，670.00 2005—4—29 2008—4-1 李家晖 独立董事 未公布 2005—4—29 2008-4—1 徐林倩丽 独立董事 未公布 2005-4—29 2008—4—1 监事会成员 丁福源 监事会主席 278,134。00 2007—4—15 2008—4—1 丁福源 监事 278，134.00 1994-5-24 2008-4—1 方明 监事 未公布 2005-12—1 2008—4-1 张力 职工监
5、事 未公布 2004—4—15 2008—4—1 公司管理人员 郁亮 总经理 262，670。00 2001-2—15 2008—4-1 徐洪舸 副总经理 未公布 2005—7—28 2008-4—1 许洪舸 副总经理 未公布 2005—7-28 2008—4-1 王文金 财务负责人 未公布 2002—3—12 2008—4—1 关联方 万科是一艘庞大的航空母舰，其关联公司有134个。其中受其控制的企业有120家,合营企业4家，联营企业9家，还包括其实际控制的中国华润总公司. 2006年度，无重大关联交易。 截止至200
6、6年，万科为17个企业（15个为关联企业），共累计担保达3，514,590,000元。 房地产业特点 房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60—80％依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉,如何开辟新的融资方式,建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事. 盈利能力分析 万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长69。0％;净利润同比2005年增长59。6%，公司的盈利空间比较大。2006年公司
7、资产总数相比2005将近翻了两倍,公司的规模在不断的扩大； 在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60％以上,从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定. 2004 2005 2006 06年行业平均 毛利率 30。91％ 34。79％ 37。24% 32。71％ 销售净利润率 11。45％ 12。79% 12。07％ 7。82% 净资产收益率（ROE） 14.16% 16。25% 18。58％ 6.06% 每股收益 0。386 0.363 0。493 0.176 可持续增长率 0。1289 0。1219 0。1356 /
8、盈利能力分析 1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平均水平。说明万科的获利能力和市场竞争力都逐年提高。 2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩大了期间费用，尤其是财务费用,比上年增了765.29%。 其中短期借款比上年增加两倍，长期借款增加了695.96%。 3。净资产收益率保持增长趋势，且06年净资产收益率是同行平均水平的３倍.说明企业资本获得收益的能力强,运营效益好，对企业投资者保证程度高。 ４。每股收益,比05年增加了35.81％,是行业平均的2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利能力不错. ５.可持续增长率＝R
9、OE×留存比率，在没有外部权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内部权益万科每年最多以13。56％比率增长，这个数字也是相当可观的。 总结： 与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公司有较好的经营和财务状况 企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和每股收益06年都有很好表现，唯有不足就是销售净利润率有所下降，要注意期间费用控制. 公司具有良好的持续发展能力,也要警惕由于过高房价带来的泡沫危机。 偿债能力分析 偿债能力 2004 2005 2006 06行业平均 短期偿债能力 流动比率 2.41 1。83 2。0
10、4 1.85 速动比率 0。73 0.46 0。63 0。69 现金流动负债比率 121。64％ 97。01％ -13。80％ 83％ 财务杠杆 资产负债率 59。42％ 60。98％ 64。94％ 62。13％ 利息保障倍数 -297.62 123.01 25。23 / 偿债能力分析 信用等级 根据中房联网对万科的信用调研分析报告显示:万科的信用等级为AAA(信用状况良好,建议与其往来) 表外因素 企业声誉 2005年,成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，并入闱“2005年度最具有价值的上市公司” 2006年6月28日获得
11、中国最受尊敬企业”的称号，同时荣登“中国房产百强企业”首榜 从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚可. 流动比率维持在2左右,略高于行业平均,但速动比率一直较低，06年还略低于行业平均0。69％。这主要是由于大量的存货造成的。存货中拟开发产品与在建开发产品占了91％，因此存货的变现能力可能较低,短期偿债能力在下降. 现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平。原因是万科在06年囤积了大量的土地，增加了大量现金流出。企业风险高，资金链容易断裂. 由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高短期偿债能力。 从财务杠杆(企业对债务融
12、资的依赖程度)来看，万科的资产负债率在逐步上升，长期偿债能力呈下降趋势而且06年达到64。94%已经突破了行业平均水平,属于高负债单位，存在一定的经营风险. 形成相对较高资产负债率的原因主要有两点: 1。项目尚未竣工,季度末已售未结算资源大幅度上升，预收账款达88.36亿元，较2005年度末增加近42亿元。 2.由于支付价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款增加至122。1亿元，较05年增加101亿元；应付账款达到59.52亿. 总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平 从利息保
13、障倍数来看，近年来也是逐步下降，但还远远不至于偿还不起债务利息。只有当企业的现金不足以承受债务负担时，大量的负债才成为问题。 从表外因素来看，万科有非常好的信用和声誉，而且作为房地产业的龙头老大，一直注重商品质量(精品楼盘)，深受广大群众的信赖。其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能力 综上所述，万科无论从短期偿债能力还是长期偿债能力来看,都是在不断减弱，但是还远不至于丧失偿债能力.再加上良好的信用和声誉，万科目前还有较强的偿债能力; 作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时，万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调控逐步深入之后,市场面
14、临很多机会，其筹措的大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加快发展的机遇提供了可靠的保障。因此,其略高于行业评均水平的负债率还是比较合理的，但以后还是要注意适当地控制。 营运能力分析 2004 2005 2006 06年行业平均 总资产周转率 0。59 0。56 0.51 0.31 流动资产周转率 0.6 0.6 0.55 / 应收帐款周转率 23。79 28。07 48。11 8。54 存货周转率 0.55 0。54 0.49 0.47 总资产周转率分析 从04至06年,正是万科公司销售猛增的时段,万科2004年销售收入只是91
15、6亿元，到了2006年则达212.2亿元，在此情况下，总资产周转率却下降,这意味着万科的资产沉淀越来越多,销售回笼的速度也在放缓。 从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率较高,企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。 应收帐款周转率分析 整体来看，万科的应收账款管理工作做的很好,一方面是对赊销条件或付款期控制较紧,销售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。与同行业相比，应收帐款周转率遥遥领先。因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更有利于企业长远发展。
16、 存货的组成结构 万科的存货中主要以”在建开发产品”、“拟开发产品"为主，其中“拟开发产品"占存货47。08%，在建开发产品占存货的43.39%; 存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品”、“拟开发产品”的大幅增长。2006年末公司“拟开发产品”较2005年末增长了107.50％，主要缘于2006年公司获取了47个新项目。同时随着项目的开发,本年部分拟开发项目转入了在建项目，因此“在建开发产品”较去年同期增长145。79% 存货周转率分析 与2004年相比，2006年末万科的存货增长了192。11％,高于营业成本111。46%的增幅，存货周转率略有下降.由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两条件，致使万科在建开发产品庞大，部分销售良好、产生了大量预收账款的楼盘未能按原计划竣工。如果房地产开发企业已经销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快. 财务状况综述 万科的财务报表充满了攻击性,成长性隐藏在大量举债购置土地、使用经营中的现金不断补充进项目中，企业未来的经营增长潜力看好. 负债微微偏高,过于使用银行负债,但是公司仍在一个较为安全的边际内,考虑公司的未来高速成长，高负债也在情理之中。
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