2021中国长租公寓市场白皮书.pdf

乘势而上，启航新征程中国长租公寓市场白皮书研究报告中国|2021年 9月|在2018年，仲量联行发布了中国长租公寓白皮书新机遇，新挑战。报告在深度解析市场驱动力及投资市场的同时，也描绘出了中国长租公寓市场通向成熟的发展路径。在本文中我们发现人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力等四大驱动力正继续夯实并加速助推长租公寓行业发展，市场正朝我们描述的路径上继续向前迈进，并迎来了又一个重要的机遇期。中国长租公寓行业经过深度洗牌和市场沉淀后，一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业逐步摸索出适合自己发展的经营模式，其中头部品牌依然保持了较快的增长。核心城市供需加速上升，头部品牌保持较高入住率。这表明即使在疫情持续影响下，长租公寓市场需求彰显韧性。我们深入分析了上海、北京和深圳三个城市的长租公寓市场现状，并展望了各市场的未来供求状况。在自上而下的“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外投资机构将目光聚焦在了中国长租公寓的开发及投资上。在邀请了多家不同类型的投资机构参与仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查问卷后我们发现，目前一线城市最受青睐，重资产扩张模式渐成主流；投资人看好长租公寓运营表现的稳定性，预计该类资产的资本化率将继续向传统商业（如办公）靠拢，推动长租公寓资产的增值潜力；长租公寓投资市场挑战和机遇依然并存，未来投资和开发仍有赖于多方优势互补，互相合作。近期，国家发改委已经明确将保障性租赁住房纳入公募REITs试点。我们相信随着REITs试点的不断推进和完善，范围的不断扩大，市场化运作的租赁住房也将会被纳入REITs的范畴之中，成为中国REITs的又一个蓝海。0102030405目录目录研究对象定义四大驱动力继续夯实行业发展基石市场探索可持续道路，核心城市供需加速上升中国长租公寓投资市场REITs助力长租公寓市场开启新篇章将鼠标悬停在目录上，单击首选主题或通过单击左上角的左右箭头/页码导航页面。乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|3|04050102030102030405目录|4|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书01研究对象定义0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|5|仲量联行曾在2018年长租公寓市场白皮书新挑战，新机遇中指出，中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，但由于传统租赁市场一直存在供需结构性错配、装修老旧和租期无保障等诸多痛点，近年来，在国家的鼓励下，专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种，其中集中式长租公寓产权集中、便于标准化运营和管理，受到越来越多市场参与者的关注，并且是未来供应的主要类型。在本报告中，我们依然沿用新挑战，新机遇中对集中式长租公寓的定义，即本报告研究的集中式长租公寓不包含传统服务式公寓，而专指产权集中、租期长（6个月以上为主）、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓，其服务主要为公共区域的维护，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其它娱乐设施等的共享。以下报告中所提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。图1：租赁市场划分及长租公寓定义来源：仲量联行租赁住宅用地上建开发产品其土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国有企业开发。商品住宅用地的自持部分上建运营产品自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地在出让时都附加了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业的自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。非住宅用地上的存量改造型产品目前市场上已开业运营的长租公寓项目以存量改造为主，通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造。分散产权集中产权散租市场分散式 长租公寓服务式公寓蓝领宿舍保障型租赁住宅廉租房市场化保障型集中式长租公寓租赁住宅用地上 开发产品商品住宅用地的 自持部分上运营产品非住宅用地上的 存量改造型产品0102030405目录6|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|来源：国家统计局，各省及城市统计局，仲量联行整理02四大驱动力 继续夯实行业 发展基石在2018年白皮书新机遇，新挑战中，仲量联行曾指出，人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力是推动中国长租公寓快速发展的四大驱动力。三年后的今天，当重新审视和评估这四大驱动力时，我们发现这些驱动力正持续发挥作用，并进一步夯实长租公寓行业发展的基础。图2：2020年主要城市常住人口中外来人口占比及数量人口趋势流动性增强、晚婚晚育及家庭小型化等趋势继续支持长租公寓需求全国第七次人口普查（以下简称七普）调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。截至2020年底，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%，上海和北京的外来人口占比也达到42%和39%。在外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房需求。成都重庆北京上海广州 深圳38.5%842万42.1%1048万50.2%938万15.0%481万40.4%846万69.1%1244万常住非户籍人口比例常住户籍人口比例0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|7|注：流动人口是指人户分离人口中扣除市辖区内人户分离的人口;市辖区内人户分离人口是指一个直辖市或地级市所辖的区内和区与区之间，居住地和户口登记地不在同一乡镇街道的人口。来源:国家统计局，全国第七次人口普查，全国第六次人口普查，全国第五次人口普查除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著增强。七普数据显示，2020年市辖区内人户分离人口规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿相比增加了约0.77亿，增长192.7%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处住所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。中国城镇居民的晚婚晚育现象也在进一步加剧。从1991年到2017年间，全国平均初婚年龄推后4年至27.8岁，初育年龄推后5年至29.3岁，并有继续推迟趋势。一直以来，结婚及生育是首次置业的重要推动因素，而晚婚晚育则会导致首次置业年龄推迟，住房租赁需求期延长。此外，家庭小型化趋势日益显著。在过去，往往一个大家庭的几代人一起居住，但随着现代人对居住品质要求提高和对个人空间要求的提高，年轻人和父母分开居住的现象已十分普遍。此外，结婚率下降、单身独居人口上升、以及生育养育成本过高带来的生育率走低也推动了家庭小型化发展的趋势。图3：人口流动性增强图4：家庭小型化趋势9.6%16.5%26.6%0%5%10%15%20%25%30%0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 2000 2010 2020 全国流动人口（城市间）市辖区内人户分离人口（城市内）市辖区内人户分离人口（左）市辖区内人户分离人口占总人口比例（右）流动人口规模（左）流动人口占总人口比例（右）人口（亿）人口（亿）3.0%8.9%0%2%4%6%8%10%0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 2010 2020 全国家庭户均人口(人)全国单身独居人口(万人)3.10 2020 2010 9,200 7,700 2021 2018 2.62 来源：第六次人口普查数据；第七次人口普查数据；国家统计年鉴；人口与计划生育常用数据资料2002；上海市卫生健康委员会，中国人民共和国民政部0102030405目录8|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|购房门槛大城市的高房价和日趋严格的购房限制使租房成为年轻人更灵活、更经济的选择图5:2021年重点城市购房要求政策支持持续鼓励性红利政策 加持行业发展城市首付比例*（首套）首付比例*（二套）*非户籍人口限购套数非户籍人口购房 需缴社保年限北京30%70%1套连续5年上海35%70%1套连续5年广州30%70%1套连续5年深圳30%80%1套连续5年杭州30%60%1套连续4年注：*首付比例是指申请商业贷款的首付比例；*购买非普通商品住宅的二套首付比例图6:上海、北京、深圳“十四五”租赁住房规划城市目标时间上海形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%2021-2025北京针对中低收入家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁型住房，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比将不低于供应总量的15%2021-2025深圳建设筹集公共住房*共40万套2021-2025来源:国家住建委、城市十四五规划、城市房管局注:*深圳公共住房：包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、青年人等群体面临住房困难。仲量联行数据显示，2020年上海、深圳两座城市房价收入比高于30，杭州、北京的房价收入比超过20，苏州、成都、南京、东莞、广州、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15，普遍高于国际主流城市10-15左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。此外，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不断收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。住房问题是重大民生问题，安居才能乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“房住不炒”的定位到“住房长效机制”的确立，再到“租购并举”的提出，明确了住房“回归居住属性”的改革导向，为未来住房发展定下总基调。近年来，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。2021年是“十四五”的开局之年，各重点城市如上海、北京、深圳相继发布“十四五”期间租赁住房供应规划（图6）。在这一年里，租赁住房市场又迎来新的政策加持，包括对租赁企业向个人出租住房减征增值税及房产税，将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业，银保监会宣布将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持等等。0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|9|资本市场多元化的资本进入，整体市场的重资产 布局扩大图7:长租公寓市场政策概览作为房地产调控长效机制的重要组成部分,中国长租公寓市场在政策鼓励下经历了2017-2018年的一波投资热潮。但在2019年期间，行业出现一些负面消息，企业放慢扩张步伐，优胜劣汰加剧，资本介入更加审慎。2020年疫情影响下，一方面，办公、零售等传统资产遭遇冲击；另一方面，全球主权基金、养老基金和其他投资机构的主流投资策略中对于另类资产，尤其是长租公寓市场的关注度明显上升。相关的资本市场的演进将在后文中详细展开。2016.11推出租赁住宅用地2017.02中国首单公寓行业资产证券化产品挂牌转让（类REITs产品于同年10月推出）2019.01允许租金抵扣个人所得税2021.04推进建立各城市内统一租赁资金监管账户2021.07国家发改委明确基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业中将包括保障性租赁住房2021.09银保监会将指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持2016.06允许商业住房改为租赁住房，土地用途调整为居住用地2017.08允许在集体用地上建设租赁住宅2018.06允许险资进入长租公寓领域2019.12规范租赁市场房源核验规则2021.06向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税;向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税2021.07发布关于加快发展保障性租赁住房的意见旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展0102030405目录10|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|03 市场探索可持续道路，核心城市供需加速上升中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放，大量企业进入市场试水，其中不乏一部分品牌盲目扩张。在2019年经历了部分品牌“爆雷”、“租金贷”和“甲醛超标”等负面消息后，行业进入调整阶段。2020年一季度后，国内疫情迅速得以控制，企业复工复产有序进行、人们的生活和工作步入正轨；尤其是2020年下半年以来，重点城市长租公寓市场租赁需求迅速恢复。站在全国市场的视角，在长租公寓行业经过深度洗牌和市场沉淀后，一些仍坚定地走在长租公寓赛道上的企业逐步摸索出适合自己发展的经营模式，其中头部品牌依然保持了较快的增长。经仲量联行统计，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018底年的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量将近翻番（图8），而这些存量主要分布在一线及1.5线城市中。根据部分开发商及品牌2020年年报显示，这些品牌开业6月以上门店的平均入住率高达89%-95%（图9）。这表明即使在疫情持续影响下，长租公寓市场需求彰显韧性。0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|11|图8:全国重点长租公寓品牌 总房源套数存量图9：2020年部分头部长租公寓品牌 平均出租率在运营套数排名1-5品牌在运营套数排名6-10品牌 73.0万套 35.6万套 2018 2020 105%尽管目前长租公寓市场的主要需求来源仍以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，过去两年里长租公寓的需求来源已逐渐拓宽到更多租客群体，如企业中层人员、陪读家庭、小企业主、自由职业者、在校学生及短期过渡型需求等（图10）。这些新型需求的出现意味着作为新兴业态的长租公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受。图10：长租公寓需求来源示意图来源：仲量联行来源：品牌或房企年报、公开信息，仲量联行整理注：入住率截至2020年底，为成熟期（开业6月以上）门店平均出租率来源：各品牌2020年财报、业绩简报、公开信息、仲量联行整理单身青年、职场白领以单间或一房为主要需求在校学生各高校在读国际留学生，以及对居住环境有更高要求的在校大学生陪读家庭学校就近租房，两房三房为主企业中层偏好中高端品质长租公寓自由职业以时尚博主为代表的自由职业者 偏好较新的带有设计感的长租公寓短期租客参加短期培训或实习的租客小企业主偏好中高端品质长租公寓 95%95%95%95%93%89%95%冠寓方隅朗诗寓泊寓0102030405目录12|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|从供应端来看，部分城市中高端长租公寓市场逐渐成型。虽然中国长租公寓中较为典型的房型普遍以30-40平方米的单间为主，通常配有简易家装、独卫、及小型开放式厨房。这类大众化产品主要以青年、白领为目标客群，在市场上占据主导地位。但近两年来，市场上已有一批中高端长租公寓*产品陆续入市。以上海为例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些项目给租客提供了更多样化的房型选择、更宽敞及有设计感的居住空间、更合理的户型布局以及更高品质的家具软装等，这正迎合了一批中高端租赁需求。据仲量联行统计，上海市场上中高端长租公寓的存量套数占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。未来，随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构及其他市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上均更上一个新台阶。在下面的篇幅中，我们重点研究了上海、北京和深圳的长租公寓市场现状，并展望了各市场的未来供求状况。图11:上海、北京、深圳租赁市场总览*中高端长租公寓：仲量联行根据区位、租金、产品、配套服务等各项指标进行综合评估，得分高于所在地区市场平均水平的项目。上海北京深圳2020年常住人口（万）2487218917562020年外来人口（万）10488421244在运营项目（个）290121395在运营项目总套数（万）7.12.113.3平均租金（元/平方米/月）158.6189.9125.2平均出租率（%）90.9%97.5%92.2%0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|13|上海市场概览据仲量联行统计，截至2021年第二季度，上海品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数共7.1万套，相较2018年增长103%。根据分布地点来看，存量项目主要分布于地铁沿线。大部分存量项目的选址满足了其主要客群的日常通勤需求。按环线来看，上海50%的长租公寓存量（套数）位于外环外，而内环内仅占总房源套数的10%。图12:上海存量长租公寓项目地图（2021年二季度）松江产业园区闵行紫竹产业园区浦江产业园区外高桥产业园区张江产业园区嘉定产业园区漕河泾产业园区九亭产业园区金桥产业园区临空产业园区桃浦产业园区市北产业园区周康产业园区 在运营长租公寓地铁线路非中央商务区中央商务区截至2021年上半年，上海长租公寓市场租赁需求旺盛，项目平均入住率90.9%。租金方面，经过早期同质化扩张阶段后，市场逐渐迈入精耕阶段，产品及租金呈现差异化，中高端长租公寓平均租金为185元每平米每月，高出普通长租公寓的148元每平米每月，但与传统高级服务式公寓的231元每平米每月的租金相比仍有一定上升空间。来源：仲量联行长租公寓项目数 290个长租公寓房源套数 7.1万套0102030405目录14|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|未来供应图13:上海租赁住宅用地主要竞得人及持有地块数量3 3 3 3 4 5 6 8 11 13 华润紫竹高新集团华为奉贤发展集团光明集团浦发集团张江集团上海城投上海城开上海地产上海长租公寓未来供应主要有三大来源：租赁住宅用地（即R4用地）、普通商品住宅用地自持部分，以及存量改造。1R4用地为上海未来供应的主要来源。截至2021年年中，上海共计出让137幅R4用地，可供建设17.6万套长租公寓，是现有存量的2.5倍。在目前已出让的R4用地中，90%以上的地块竞得人为国有企业，其中上海地产、张江集团、上海城投等持有R4地块数量最多（图13）。来源：仲量联行根据公开信息整理（数据截至2021年三季度）在已出让的137幅R4地块中，有5个地块项目合计约5000套租赁住宅已竣工并开始运营（图14），预计其余将在未来几年陆续推向市场。图14:已入市R4地块长租公寓项目地理位置松江-泗泾宝山-美兰湖松江经济开发区松江-泗泾浦东-张江开发商华润中集华润派米雷张江集团规划总套数825套1574套1015套600套1257套入市时间2021年3月2021年3月2021年4月2021年5月2021年8月来源：CREIS，仲量联行（数据截至2021年二季度）R4 项目有巢国际公寓(泗泾社区)中集(中央公园店)有巢国际公寓(东部经开区店)LINK 新界未来社区(泗泾店)张江纳什 国际社区(一期)0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|15|注：租赁住宅用地可建套数测算基于每套平均面积50平方米计算来源：CREIS,仲量联行如图15所示，从已出让的R4用地中可以看出，外环以外的未来新建长租公寓套数占总新建套数的60.2%，是未来供应的主要方向；其次为内中环间（22.4%）和中外环间（16.1%），而内环以内的供应套数极为有限，仅占总新建套数的0.8%。此外，未来项目明显向大型租赁社区方向发展，尤其是外环外的未来项目平均单体体量高达1463套。图15:上海已出让租赁住宅用地分布图 内环内项目体量 内中环间项目体量 中外环间项目体量 外环外项目体量 5000 2500 300 外环外 60.2%中外环间 16.1%内中环间 22.4%内环内 0.8%17.6万套 未来供应房源套数 内中环间?内环内?1120套 1043套 360套 1463套 中外环间?外环外?内环中环外环套数占比各环线单体项目平均套数2用商品住宅用地的自持部分据仲量联行统计，上海目前已出让商品住宅用地中带自持比例要求的约172块土地，自持部分共计约270万平方米，可供应约5.4万套租赁住宅。3存量改建存量改建是未来长租公寓供应的第三大来源，主要由开发商、投资机构或品牌方通过收购或整租存量酒店、办公楼、零售等物业进行改造，转变为长租公寓进行出租运营。0102030405目录由于存量改造型长租公寓项目较为分散且不可预测，我们仅考虑将R4用地和商品住宅用地自持部分作为上海未来长租公寓供应的主要来源，根据套均面积50平方米每套来测算，2021-2025年上海未来可预见新增供应合计约23万套。如图16所示，未来浦东新区和闵行区将成为存量最大的两个区，占全市总长租公寓房源的42.4%。16|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|图16:上海长租公寓未来供应上海各区2025年长租公寓存量预测?普陀区 现有存量套数(2Q21)新增R4供应(2025)新增R2自持供应(2025）0.3%0.5%1.1%1.4%2.5%2.8%2.9%3.9%4.3%5.5%6.6%8.3%8.6%9.0%15.9%26.5%金山 崇明 黄浦 虹口 杨浦 长宁 普陀 静安 奉贤 嘉定 徐汇 宝山 松江 青浦 闵行 浦东 来源：仲量联行（数据截至2021年二季度）0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|17|需求展望虽然中央及非中央商务区内众多甲级和超甲级办公楼中聚集了大量白领工作人群，是目前长租公寓的主要客群来源。但不可否认，有更多用工企业位于远离市中心的产业园区。据仲量联行估计，上海中央商务区内甲级及超甲级办公楼体量约740万平方米，非中央商务区内的甲级办公楼体量也接近740万平方米。而在相对远离市中心的产业园区内的办公楼体量也达到了1543万平方米，估计工作人口约145万人（图17）。在更远的将来，在远郊地区，上海规划中的“五大新城”将聚集更多人口。规划显示，到2025年，5个新城常住人口总规模达到365万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元，基本形成独立的城市功能。我们预计，未来五大新城内部将有更多产业支撑、提供更多就业机会，如能平衡教育和医疗资源的供给，未来大部分人口可在新城内部实现“职住平衡”。这意味着，未来在五大新城内部或周边也将出现大量的居住需求，而长租公寓作为多样化居住选择的一部分，将迎来较大发展机遇。图17:上海中央、非中央商务区、主要产业园区办公面积及五大新城2025年规划目标人口 中央商务区 非中央商务区 产业园区 五新城 740万方 甲级办公空间 中央商务区740万方 甲级办公空间 非中央商务区365万人 2025年目标人口 五大新城1543万方 办公空间 产业园区可见，未来长租公寓的需求并不仅仅来自中央及非中央商务区，远离市中心的产业园区市场也大有可为，因为产业园区附近的长租公寓项目可以承载园区企业员工的住宿需求，并有地理空间的优越性，有利于促进“职住平衡”。来源：仲量联行0102030405目录18|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|北京市场概览根据最新人口普查结果，北京2020年常住人口达到2189万人，其中38.5%为外省来京人口，达到842万人，与十年前相比年平均增长1.8%。仲量联行的数据监测显示，北京长租公寓市场存量规模达到121个项目，共计2.1万套房源，较2018年仲量联行首次发布长租公寓白皮书时，3年共上涨24%。北京租赁需求旺盛，并存在一定程度的供不应求。北京在运营项目平均出租率高达97.5%，全市平均租金达到190元每平方每月。北京存量项目平均单套面积仅28.8平方米，主要满足毕业生和单身白领的过渡型居住 需求。虽然房型面积不大，但功能齐全，单套租金总额相对较低，适合“新北京人”和年轻人居住，但目前的产品距离适配家庭性长期稳定的租赁需求仍有较大差距。从项目分布角度看，三环以内长租公寓套数占全市比例为17.2%，三环到五环范围内占比为49.4%，而五环以外项目体量则达到33.4%。同时，北京三环以内长租公寓单平米租金约为250元每平米每月，而五环以外租金则为148元每平米每月，单套月租金差异在3000元左右。按行政区划分，全市52.8%的长租公寓体量座落于朝阳区，该区域商业活动密集、商务氛围浓厚，聚集大量的年轻蓝领、白领等工作人口，住房需求旺盛。此外，丰台、顺义、昌平、大兴区市场占比相对较高，达到8%至11%区间，既体现出北京南城和近郊的租赁需求相对集中，也源于上述区域可供建设、改建和经营集中性租赁住房的土地和项目资源更加丰富。图19：北京存量长租公寓项目行政区及环线分布（2021年二季度）53%9%2%2%1%8%11%5%8%1%各区存量套数占比?朝阳区东城区西城区顺义区通州区大兴区丰台区石景山区海淀区昌平区?2.1万套套数占比总存量房源套数套数占比五环外33.4%三环至五环间49.4%三环内17.2%在运营长租公寓地铁线路主要商务区 图18:北京存量长租公寓项目地图（2021年二季度）来源：仲量联行来源：仲量联行长租公寓项目数 121个长租公寓房源套数 2.1万套0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|19|未来供应 需求展望尽管北京近年来在持续疏解非首都核心功能、控制人口增长速度，但是在大基数的前提下，北京的非户籍人口规模巨大，为城市带来可观的劳动力和消费力，也为长租公寓市场带来大量需求。同时，北京疏解非首都功能也意味着城市整体人口质量的提升和人口结构的优化，这将进一步推动长租公寓的需求增长。北京的租赁住宅相关土地和项目供应，主要解决的是青年的居住需求，包括步入社会的高校毕业生、归国留学生、年轻白领等群体。因此，北京的未来租赁住房供应鼓励建设小户型、小面积的租赁房屋，保障周边生活配套、交通便利和职住平衡等青年租房人群关注的因素。根据当前市场出租率水平可见，此类需求旺盛，专业性、标准化的租赁项目供不应求。0.4%1%1%1%1%2%5%9%13%17%19%31%海淀区平谷区密云区怀柔区房山区石景山区丰台区顺义区昌平区朝阳区大兴区通州区 5000套图20:2020-2021年上半年北京租赁住宅地块成交情况1集体用地北京是全国首批利用集体土地建设租赁住房的城市，早在2011年就已获批开展相应试点工作。2018年初，北京首批集体土地租赁用房地块入市，万科入股大兴区一幅地块，成为最早参与到集体土地开发建设租赁住宅项目的专业房地产开发企业之一。截至2021年1月，北京已开工的集体土地租赁住房项目达到44个，可供房源约5.75万套。整体而言，北京市集体土地建设租赁住房项目鼓励邻近产业园区、交通枢纽或产业新城，体现出对职住平衡、产城融合、优化城市布局的规划目标。同时，北京也要求相关部门对此类项目到公交、地铁站点的接驳交通进行集中规划，配建公共服务设施和停车位，解决部分集体土地租赁住房位置偏远、配套不完善等挑战。2存量改建预计存量改建是未来北京长租公寓供应的第二大来源，包括轻资产的包租存量改造，也包括重资产的自持存量改造。3租赁住宅用地据仲量联行统计，2020至2021年上半年，北京的土地成交市场中涉及租赁住宅的地块共计25辐，其中设定自持租赁比例、配建人才公寓和公共租赁住房的总规划建筑面积达120万平方米，如按单套50平方米计算，大约相当于2.4万套租赁房源。尽管上述房源不会全部转化为面向市场运营的长租公寓项目，但将为市场供应带来重要支撑力。未来新建租赁住宅在主城区范围内的供应量将极为有限，城六区内新租供给将集中于丰台区、石景山区，和朝阳区东北五环以外区域；而超过七成的供应量将在近郊区域释放。按行政区来看，通州区、大兴区、昌平区土地资源相对充足，产业职能持续发展，且居住人口众多，租赁住房相关地块规划、出让、成交量较大，将成为未来北京长租公寓市场的重要区域。集体土地租赁用地和存量物业改造，将成为北京未来市场化的长租公寓供应的主要来源。注：租赁住宅用地可建套数测算基于每套平均面积50平方米计算 来源：CREIS,仲量联行0102030405目录20|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|深圳市场概览作为粤港澳大湾区的核心引擎，深圳凭借创新驱动发展的战略吸引无数优质企业及人才，而较为宽松的落户条件也让这座城市享有旺盛的人口红利。根据七普结果显示，过去十年深圳的新增人口高达714万人，并一举成为该期间全国人口增量最大的城市。然而人口的大量涌入进一步加剧了深圳长期各类住房紧张的问题。为此，政府一方面通过政策引导扩大租赁住房用地供给；而在存量市场方面，亦鼓励运营方经收购或通过长租等方式对“城中村”进行规模化改造和租赁经营行为。过去三年，深圳长租公寓市场迎来爆发式增长。根据仲量联行统计，截至2021年第二季度，深圳规模化长租公寓存量项目达395个，房源共计13.3万套，总房源套数是2018年的4倍多。总体而言，由于长租公寓的门店选址较为注重租户的日常通勤需求，故其分布与轨道交通线路大致重叠。深圳全市13.3万套长租公寓房源主要分布在宝安区、龙岗区及龙华区，即深圳人口数量排名前三的行政区，2020年人口数占全市总人口的62.6%。其中，仅龙岗和宝安就集聚了全市近半的长租公寓房源。深圳的普通长租公寓占总存量的90%，为市民提供了丰富且经济实惠的住房选择。相比之下，中高端公寓项目仍较为稀缺，仅有少部分致力于发展多元化产品矩阵的全国市场化长租公寓品牌及部分深圳当地品牌在营。经仲量联行测算，中高端长租公寓平均租金达183元每平米每月，是普通长租公寓租金的2倍有余。图21:深圳存量长租公寓项目地图（2021年二季度）图22：深圳存量长租公寓区域分布（2021年二季度）云智科技园福永第一工业区中德（欧）产业示范园宝能科技园坂雪岗科技城天安云谷大运软件小镇深圳国际低碳城生物医药创新产业园 在运营长租公寓地铁线路主要商务区宝安区光明区19.7%28.3%20.7%1.2%5.7%18.4%2.5%1.8%1.7%龙华区南山区福田区罗湖区盐田区龙岗区坪山区 1.2%1.7%1.8%2.5%5.7%18.4%19.7%20.7%28.3%盐田?罗湖?坪山?光明?福田?龙华?南山?宝安?龙岗?来源：仲量联行来源：仲量联行长租公寓项目数 395个长租公寓房源套数 13.3万套0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|21|未来供应深圳的长租公寓未来供应主要来自三个方面：“城中村”改建、存量改造、公共住房。城中村改造：深圳在“十四五”规划纲要中强调鼓励“城中村”规模化租赁，持续改善“城中村”居住环境和配套服务，持续发挥城中村作为低成本居住空间和职住平衡稳压器作用。深圳“城中村”体量庞大，预计未来将是长租公寓供应的主要来源。存量改造：2021年，深圳市政府已就加强住房供应的多项政策向公众征求意见，部分条例包括开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，及原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。未来存量房屋改造有望成为增加租赁住房供应的另一重要方式。公共住房：“十四五”期间政府将建设筹集公共住房40万套。其中政府目标新建至少28万套，预计剩余12万套预计将通过城市更新、棚户区改造等多渠道筹集房源。深圳的公共住房分为人才住房、公共租赁住房和安居型商品房。根据2016年至2021年上半年已出让土地的成交记录，可用于租赁住房的建筑面积约280万平方米，按套均50平方米计算，市场将出现约合5.6万套可租赁公共住房房源。需求展望未来，新兴商务区的形成和公共交通的加大建设为长租公寓市场需求带来更广阔的增长空间。深圳经济的高速发展需要更多的产业载体，而在核心商务区已经基本成熟、新增土地资源稀缺的条件下，新兴商务区的开发便成了必然。目前，多个新兴商务区正在如火如荼的建设中，而这些商务区又大多分布在深圳地铁5号线（环中线）沿线，例如前海、西丽及深圳北站。进一步说，多个新兴商务区附近将有（或已有）重要的对内对外交通枢纽，而且未来将有更多的地铁、高铁和城际铁路经停这些区域，区内线网密度将出现质的飞跃，通勤与出行效率也将大幅提升。随着新兴商务区“半小时通勤圈”的逐步扩大，居住在城市东部及西部这些离传统核心商务区较远的市民将迎来更加便捷的生活。图23:深圳已出让涉及租赁住房用地分布图（2021年二季度）图24：深圳办公楼市场未来新增供应将带动新商务区集聚 宝安区?光明区?龙华区南山区福田区龙岗区盐田区坪山区大鹏新区 2000套1000-2000套 1000套 新增供应项目注：*公共住房包括公共租赁住房、人才住房（含可租可售型及只租不售型）及安居型商品房*租赁住房用地可建套数测算基于每套平均面积50平方米计算来源：CREIS，仲量联行来源：仲量联行2H20212025深圳办公楼市场未来供应833.1万平方米 0102030405目录22|乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|04中国长租公寓 投资市场在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在中国长租公寓的开发及投资上。但由于长租公寓在中国仍属于新兴另类资产，不少企业和投资人仍面临着如何确立其可持续盈利模式的问题。作为市场中的实际参与者，投资人的思维模式也将影响该市场的未来趋势。为此，我们邀请了三十多家不同类型的投资机构参与仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查问卷。在本次调研中，我们所指的长租公寓投资市场包括了一级开发和二级市场的大宗交易投资。仲量联行将本次调研结果和对中国长租公寓市场的洞察相结合，综合分析和预判国内长租公寓投资市场的投资逻辑与趋势。投资者样本参加问卷调查的投资者公司类型如下：开发商?48%房地产基金,42%其它10%参加问卷调查的投资者公司总部位于：67%美洲 18%亚洲其他国家 12%欧洲 3%中国（含港澳台地区）*由于中国长租公寓市场刚进入快速成长期，市场存量资产投资机会有限，大部分开发商依然通过拿地开发作为投资长租公寓投资市场的主要发展途径。与此同时，部分开发商也会通过旗下基金投资平台寻找存量改造机会。为避免疑义，上述类型的投资人在本次参调查问卷中都被归类为“开发商”。其他公司包括险资和运营商0102030405目录乘势而上，启航新征程 中国长租公寓市场白皮书|23|一线城市最受青睐，重资产扩张模式渐成主流根据调查问卷显示，投资人现阶段关注的长租公寓投资市场依然聚焦在上海、北京、深圳及杭州等一线和新一线城市。这些城市通常具有以下特征：1）经济发达，人均GDP全国名列前茅；2）城市外来人口占比高；3）购房门槛高（高房价和严格的住宅限购政策等）。在细分赛道方面，目前97%的投资人希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场，主要看重该市场的主要客群相对承租能力高，租金敏感度相对较低，有一定用户忠诚度。投资挑战在于由于此类客群对项目位置和品质要求较高，投资人通常需要在核心地段寻找合适的物业进行收购和改造打造中高端长租公寓产品，而核心地段可供交易的物业相对有限、资产价格普遍较高。与此同时，也有相当一部分投资人看好大众化的长租公寓市场。该市场的吸引力主要在于市场需求大，开业3-6个月进入稳定期，稳定期入住率基本能够保持在90%以上，且由于该类长租公寓需求分布更广，只要在地铁等公共交通便利之处皆可寻找投资机会。相对而言，挑战在于该细分市场主要客群为单身青年白领，对租金比较敏感，缺乏忠诚度；该类项目的租金受租房市场浮动和市场竞争产品的供应情况影响较大。图25：投资人关注的长租公寓投资市场（多选）3%3%13%32%39%58%77%100%苏州南京成都广州杭州深圳北京上海来源：仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查问卷图26：投资人关注的长租公寓细分赛道（多选）36%42%55%97%面向企业精英白领市场面向企业高管市场面向青年学生市场面向都市新蓝领市场来源：仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查