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战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 战胜战胜 NCPNCP企业运营及风控宝典企业运营及风控宝典之之 房地产篇房地产篇 20202020 年年 2 2 月月 1010 日日 战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 目 录 一、疫情防控期间房地产企业延期交房的相关法律问题及操作指引、示范模板一、疫情防控期间房地产企业延期交房的相关法律问题及操作指引、示范模板 .1 1 1、疫情管控对延期交房的影响有哪些？.1 2、此次疫情构成不可抗力吗？.1 3、以此次疫情构成不可抗力主张顺延交房的情形有哪些？.1 4、延期交房不予免责的特殊情形？.2 5、延迟交房的免责期间如何认定？.3 6、疫情发生后，开发商如何应对？.3 7、应当搜集哪些证据？.3 8、开发商如何有效履行延期交房的告知义务？.4 9、延期交房通知书示范模板.5 二、疫情防控期间房地产企业与施工单位之间的相关法律问题及操作指引、示范模板二、疫情防控期间房地产企业与施工单位之间的相关法律问题及操作指引、示范模板 .7 7 1、开发商融资受影响，无法及时支付工程款导致施工延误以及施工单位索赔怎么办？.7 2、施工单位的工人因疫情无法到位，导致开工、复工、工期延误怎么办？.7 3、施工设备、材料无法到位导致工期延误怎么办？.8 4、对于已经签订、履行的施工合同履行怎么办？.8 5、对于即将签订的施工合同怎么履行？.9 6、当前疫情下，总包和施工单位可能承担的施工合同责任有哪些？.9 7、总包和施工单位可以向发包人提起索赔的项目有哪些？.9 8、因疫情导致合同解除的，总包和施工单位可以向发包人要求支付的款项有哪些？.10 9、对于即将签订的施工合同怎么履行？.10 10、新型冠状病毒肺炎疫情在施工合同履行下，如何搜集固定证据？.10 11、疫情引发的工期延误与索赔怎么办？.12 12、工期索赔的“时限”有多久？.13 13、可能使用到的相关模板.13 三、三、疫情防控期间房地产企业可能面临到的业主“断供”相关问题、操作指引、示范模板疫情防控期间房地产企业可能面临到的业主“断供”相关问题、操作指引、示范模板 .17 1、业主是否能够以疫情管制为由主张不可抗力免除还贷义务？.17 2、业主是否能够在疫情期间向银行申请减免相应还贷费用？.17 3、业主是否能够以疫情管制为由主张延期还贷？.18 4、房地产企业能否以不可抗力主张免除担保责任？.18 5、未复工期间影响转他项权证办理如何应对？.18 6、疫情过后业主无还贷能力怎么办？.19 7、业主断供，企业被法院采取司法强制措施该怎么办？.19 8、不可抗力通知书（供转他项延期使用）.19 四、四、疫情防控期间房地产开发企业其他问题疫情防控期间房地产开发企业其他问题.21 1、土地出让金缴纳时间是否可以相应顺延？.21 2、地产企业与业主不能按期签约如何处理？.21 3、开发商逾期办理产权登记怎么办？.22 战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 4、开发商无法按约履行保修义务怎么办？.22 战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 1 一、一、疫情防控期间房地产企业延期交房的相关疫情防控期间房地产企业延期交房的相关法律问题及操作指引、示范模板法律问题及操作指引、示范模板 新型冠状病毒肺炎疫情发现并蔓延至今，国家采取延长春节假期、各省市地区采取延迟复工等措施加强防控，切断传播途径。因疫情防控期间政府管制措施导致的工期延误和延期交付，各开发商尤为关注，我们提炼了重点问题予以解读，以期为房产经营为主的顾问单位降低经营风险提供一些帮助。1 1、疫情管控对延期交房的影响有哪些？、疫情管控对延期交房的影响有哪些？肺炎疫情对房企延期交房的影响主要体现为：工期延误影响建设进度从而导致延期交付。若能够认定施工企业工期延误属于不可抗力并可予以顺延，则开发商亦可向买受人主张顺延交付期限而不承担违约责任。因疫情造成的工期延误涉及多种因素，不仅是民工流动受限，还包括因政府采取禁行、禁运、禁业等干预行为，社会资源倾斜，造成部分商品正常供需关系剧烈波动，房企的重大关键采购以及房屋审批、验收等环节遭受不利影响导致的交付时间延长。2 2、此次疫情构成不可抗力吗？、此次疫情构成不可抗力吗？此次防疫管制因新型冠状病毒肺炎而起，新型冠状病毒肺炎作为一种新的疾病，其发生为合同双方人力所不可控，不能预见、不能避免且不能克服。进而，因该种疾病所引起的政府管制的具体实施随疾病的发生、发展亦具备合同双方不能预见、不能避免且不能克服的特点，并且政府管制行为导致了企业不能复工，人员隔离符合不可抗力的上述实体要件。因此，我们认为疫情导致的防疫管制可以构成法定的不可抗力。战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 2 3 3、以此次疫情构成不可抗力主张顺延交房的情形有哪些？、以此次疫情构成不可抗力主张顺延交房的情形有哪些？1）因各地人员流动控制、政府要求延期复工导致的施工人力短缺、工期延误的延期交付。政府关于延迟复工的通知文件属于政府及有关部门为防治疫情而采取的行政措施，由此直接导致的工期延误及延期交付可以被认定为因不可抗力导致合同不能履行的情形，开发商可主张在相应的延误期间内免除责任。2）施工单位为防止疫情集中爆发采取停工及分散施工等措施导致的延期交付。如施工单位在疫情爆发期间响应政府号召避免疫情集中传染而作出停工或分散施工的行为导致工期延误的情形亦应属于不可抗力。若疫情导致工期延误且有证据能够证明开发商和施工方已有约定或一方因采取防范措施而导致合同履行不能的，则构成不可抗力事件，开发商可向买受人主张延期交付免除违约责任 3）因疫情影响的因素造成延期交付。开发商因疫情影响的其他因素导致延期交付的，例如复工后因政府管制导致交通受限运输费用增加，或社会资源倾斜导致市场采购价格波动需重新谈判或另寻供应渠道导致工期延误延期交付的，若能提供有效证据证明人、财、物因疫情产生变化和履行障碍导致延期交付，则法院有可能支持不可抗力的主张；但若工期顺延超过合理期限且对买受人造成较大不利影响或法院认为疫情与工期延误没有因果关系的，则法院可根据公平原则处理案件，对工期顺延酌情予以认定。4 4、延期交房不予免责的特殊情形？、延期交房不予免责的特殊情形？在疫情环境下导致延期交房的，开发商是否承担责任关键在于疫情管制是否构成不可抗力及其与延期交房的因果关系。1）疫情管控前已经存在延期交房情形的，不能免除责任；2）商品房买卖合同签订前或签订时，已经发生疫情或疫情管战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 3 控的，则肺炎疫情不属于不可预见的情况，不能据此免除延期交付的责任。5 5、延迟交房的免责期间如何认定？、延迟交房的免责期间如何认定？因政府行为的疫情管控导致造成交房迟延的免责时间，一般认定为疫情发生的全部期间（即自当地政府采取管制措施之日至宣布疫情防治工作取得阶段胜利之日的所有天数，该期间的起止日期以政府发布的相关公告为准确定）以及正常施工情况下根据合同约定被延误的天数（如有）。若企业自行采取停工措施预防疫情集中爆发而造成工期延误和延期交付的，结合关于疫情防控的政府文件、公告、命令以及企业采取停复工或分散施工等措施导致工期拖延的相关材料确定顺延期间。疫情发生后因政府管制导致运输成本及采购成本增加，企业寻找新的交易渠道或解决方法导致工期延误和延期交付的，实践中对于顺延期间认定并未形成统一的标准。一般需要注意以下两方面：一是主张因疫情遭受不可抗力的一方顺延工期必须在合理范围内。二是若施工单位能够证明全部延误工期系因该不可抗力事件造成的，则存在工期顺延主张获得支持的可能。6 6、疫情发生后，开发商如何应对？、疫情发生后，开发商如何应对？1）核查所有项目已签署的合同，重点关注商品房预售合同涉及的签约时间、交房时间、逾期交房违约责任、不可抗力的约定情况，合同有约定的优先适用合同约定。2）掌握各项目工程进度及此次疫情对各施工单位的影响。3）向买受人履行告知义务，并收集肺炎疫情管控与延期交房存在因果关系的证据。4）评估测算延期天数及逾期交房可能性，提前做好财务预算。战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 4 7 7、应当搜集哪些证据？、应当搜集哪些证据？并不是单纯存在肺炎疫情即可作为免责事由，而是需要对疫情影响以及当地政府是否采取措施，及防控措施是否实质影响到合同履行，造成工期延误及延期交房进行综合评判。1 1）收集肺炎疫情构成不可抗力的证据。）收集肺炎疫情构成不可抗力的证据。如政府通知延长假期、延迟复工的相关政府文件，政府发布关于人员隔离、返程返工的相关公告，施工企业停工通知等。2)2)收集开发商确因受肺炎疫情影响无法正常履行合同的证据。收集开发商确因受肺炎疫情影响无法正常履行合同的证据。如施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、施工单位因疫情防控导致工期延误工程联系单等工程进度证明文件、监理方出具的项目延期施工的监理日记、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明、项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明、就相关审批验收等事项与政府部门沟通的函件以及政府部门相应的通知和措施规范文件，影响相关物资采购的证明文件，因疫情导致市政配套设施建设延误及办理有关房屋权属登记证书延误的证明文件，企业调整人员、设备、资金等为此做出应对措施的相关资料等。3)3)收集开发商及时通知买受人因肺炎疫情要收集开发商及时通知买受人因肺炎疫情要求顺延交房的证据求顺延交房的证据。如开发商书面通知买受人关于受肺炎疫情影响延期交房告知函，及送达证据，包括快递单、邮寄追踪单。8 8、开发商如何有效履行延期交房的告知义务？、开发商如何有效履行延期交房的告知义务？1）书面告知。向买受人发出延期交房告知函。将此次疫情对企业和项目生产经营造成影响的事实及致使合同无法如约履行的障碍和后果详细说明，并向买受人提供政府部门的延长春节假期和延迟复工通知以及相应证明资料予以佐证。2）邮寄方式送达。首先应核查已经签署的商品房预售合同战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 5 中关于送达方式的约定，以约定送达方式为准。如对送达方式无约定的，以邮政特快转递（EMS）为推荐方式，擅自选择其他快递公司（如顺丰、申通、韵达等）邮寄可能导致所寄信函的效力受到质疑。3）履行告知义务期限。如商品房预售合同中关于不可抗力通知时间有约定，以约定期限为准。如未约定的，疫情发生后，开发商如评估延期交房可能性较大的，应立即告知买受人。9 9、延期交房通知书示范模板、延期交房通知书示范模板 延期交房告知函延期交房告知函 尊敬的：贵我双方于年年月日签订了商品房预售合同（合同备案号：），合同约定您购买我公司开发建设的项目号楼号商品房（下称：该房屋）。鉴于突发的新型冠状病毒肺炎疫情，为应对疫情，加强防控，国务院和陕西省、西安市政府均已发布通知要求企事业单位延长春节假期，推迟复工（详见附件）。根据民法总则第 180 条的规定，该疫情及相应管控措施具备不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成不可抗力事件，且受此疫情的影响，该项目从年月日起停止工程施工，交房日期也相应顺延。商品房预售合同第条约定：“我公司应于年月日前向您交付该房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商统一解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日 60 日内告知买受人的”。本公司抱歉地通知上述延期事宜，具体交房日期我公司将在实际交房前向您通知。如有任何疑问，请及时与我公司联系，联系方式：。特此通知，顺颂商祺！战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 6 通知人：（盖章）年月日 注：本通知书一式两份，一份寄发，一份我公司留存。附：国务院办公厅关于延长 2020 年春节假期的通知 陕西省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工资领导小组办公室 关于有关单位复工事宜的通知 西安市人民政府关于延迟企业复工上班的通知（市政函【6】号）战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 7 二、二、疫情防控期间房地产企业与施工单位之间疫情防控期间房地产企业与施工单位之间的相关法律问题及操作指引、示范模板的相关法律问题及操作指引、示范模板 住建部 2017 版建设工程合同示范文本对不可抗力的表述为：“不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。”针对本次疫情，就开发商与总包和施工单位可能出现的诸多影响。1 1、开发商融资受影响，无法及时支付工程款导致施工延误以及、开发商融资受影响，无法及时支付工程款导致施工延误以及施工单位索赔怎么办？施工单位索赔怎么办？工程款的付款条件涉及双方的交易优势地位等，如合同没有对此做诸如“不得因欠付工程款单方停工”、“先垫资后结算”之类的特殊约定时，开发商没有及时付款，施工方可能引用合同抗辩权或者合同约定要求延期施工，并对开发商拖延付款期间的窝工损失提出索赔。因此，开发商应注意及时与施工方沟通解决办法，不能单方以疫情影响融资为由要求免责，换句话说，此时主张疫情免责，开发商承担的举证难度很大，即使能够举证也未必能完全免责，施工方仍有可能以合同相对性和公平原则等要求承担责任。2 2、施工单位的工人因疫情无法到位，导致开工、复工、工期延、施工单位的工人因疫情无法到位，导致开工、复工、工期延误怎么办？误怎么办？新冠肺炎疫情爆发后，国务院决定延长假期推迟复工，住建部门也相继下发停工通知，加之地方政府接连采取的“封城”“封路”“隔离”等紧急措施，直接造成工程施工无法正常进行。开发商应对具体情况做了解，如果是比如零星工程等用工需求较小的工战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 8 程，施工方“可以克服”的，就不应以疫情提出抗辩；对总包等用工需求较大的，施工方可以提出抗辩，但仍应采取措施尽量开工，给开发商减小损失。考虑到此次疫情集中爆发期恰在农历春节期间，大部分工程人员可能已经离场，而疫情的延续导致不少人员滞留居住地，短期内无法回到作业现场复工，较难实现工期签证的正常签发。因此仅因“疫情”致使开工时间、复工时间延后、甚至工期延误的，可以根据实际情况顺延相应的时间和工期。及时向政府提交延期或竣工申请。3 3、施工设备、材料无法到位导致工期延误怎么办？、施工设备、材料无法到位导致工期延误怎么办？如果是合同约定疫情之前就应当到位，但供应商逾期后再因疫情延误，则施工单位可以要求供应商承担责任，相应的，开发商也可以要求施工单位承担责任，如果是疫情期间无法到位，开发商与总包单位之间仍可以就具体情况具体分析，判断疫情是否实质上造成了延误进而适当索赔。如确因疫情导致合同不能履行、部分不能履行、或者暂时不能履行，则应及时提供因本次疫情导致不能履行合同的证明，并及时与合同向对方协商解决方案，迟延履行或及时解除合同。各方沟通应尽量采用书面、邮件、短信等多种形式发送，并保留发送及送达回执等相关证据。向对方寄送单方解除合同通知书，注意要留存好寄送通知的快递底单（在底单上要注明解除合同通知书）。如在疫情发生之前就已经迟延履行或存在违约情形的，则不能以疫情作为免责事由。根据民法总则第一百八十条规定因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。如因本次疫情导致合同目的无法实现，则可以解除合同，属于法律规定的法定解除事由。解除合同的一方应及时通知并及时发送不可抗力证明，以减少因合同解除给各方造成的损失。如果收到通知后未采取措施造成战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 9 损失扩大，则解除方不承担损失扩大责任。4 4、对于已经签订、履行的施工合同履行怎么办？、对于已经签订、履行的施工合同履行怎么办？对于开发商而言，应收集证明疫情发生及疫情造成损失的证据，同时应向承包人和监理人发送书面通知、报告。即（1）应立即书面通知承包人及监理人，说明疫情及疫情造成合同履行受阻碍的情况；（2）疫情持续的，应及时向承包人及监理人提交报告，说明疫情及疫情造成合同履行受阻碍的情况；（3）疫情造成施工影响结束后的 28 天内，应向承包人及监理人提交最终报告及有关资料。（4）采取措施，尽量避免和减少损失的扩大，否则应对扩大的损失承担责任。5 5、对于即将签订的施工合同怎么履行？、对于即将签订的施工合同怎么履行？应充分考虑疫情对合同履行可能产生的影响；对工期、人工费、原材料价格等作出充分的预估。是否有履行的必要，如为必须履行，则需要对工期、价格、人工费、原材料等问题上进行评估后再进行签订。6 6、当前疫情下，总包和施工单位可能承担的施工合同责任有哪、当前疫情下，总包和施工单位可能承担的施工合同责任有哪些？些？（1）承包人施工设备的损坏；（2）承包人人员伤亡、财产损失；（3）因疫情引起的工期延误，承包人分担的部分停工费用损失。除关注合同相关事宜之外，还应当关注疫情防控情况及分包商、材料供应商等受到疫情影响情况。7 7、总包和施工单位可以向发包人提起索赔的项目有哪些？、总包和施工单位可以向发包人提起索赔的项目有哪些？（1）发包人应承担的部分承包人停工的费用损失；（2）停工期间必须支付的工人工资；（3）因疫情引起的工期延误，发包人要求赶工情况下增加的赶工费用；（4）承包人在因疫情停工期间按照战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 10 发包人照管、清理和修复工程的费用；（5）疫情期间增加的人工费；（6）疫情期间产生的卫生防疫费用及施工工地出现的因人员患病、隔离观察而产生医疗费用；（7）因疫情导致的材料价格上涨、物流成本增加；（8）因疫情所致工期延长造成的材料、机械设备费用等的增加。8 8、因疫情导致合同解除的，总包和施工单位可以向发包人要求因疫情导致合同解除的，总包和施工单位可以向发包人要求支付的款项有哪些？支付的款项有哪些？（1）合同解除前承包人已完成工作的价款；（2）承包人为工程订购的并已交付给承包人，或承包人有责任接受交付的材料、工程设备和其他物品的价款；（3）发包人要求承包人退货或解除订货合同而产生的费用，或因不能退货或解除合同而产生的损失；（4）承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的费用；（5）按照合同约定，在合同解除前应支付给承包人的其他款项；（6）其他：发包人要求的赶工所产生的赶工费用；已实施或部分实施的措施项目应付价款；承包人撤离现场所需的合理费用，包括临时工程拆除、施工设备运离现场的费用。9 9、怎样不通过向总包和施工单位就因疫情造成的问题，解决上、怎样不通过向总包和施工单位就因疫情造成的问题，解决上述问题？述问题？如果在沟通、往来函件中觉得“索赔”刺眼，可以采用其他变通的做法，可以把“索赔通知书”、“索赔报告”等名称换成“工作联系函”、“会议纪要”等，毕竟疫情造成承包人和发包方的损失是事实，这些损失终究要有人来承担；最好的结果就是承包人与发包人能够及时协商，共克时艰、合理分担损失。1010、新型冠状病毒肺炎疫情在施工合同履行下，如何搜集固定、新型冠状病毒肺炎疫情在施工合同履行下，如何搜集固定证据？证据？战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 11 疫情是不可抗力，应当收集和固定合同不能正常履行的证据，例如因疫情政府要求延期开工的政策文件，或因疫情需要政府要求企业先行生产抗疫物资的文件，因防控疫情政府封闭道路的照片和视频，履行合同的劳务人员因感染新型冠状病毒肺炎的证明材料，或者相关劳务人员被隔离或者医学观察的证明材料，因原材料产地疫情防控导致原材料供应不足的证据材料。根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任。目前应该要做的是：通知+证明！1）通知通知 企业应当及时书面通知相对方，以减轻损失。否则，对于未能及时通知导致扩大的损失要承担责任。2 2）证明）证明 应在合理期限内向对方提供不可抗力发生的证明材料，用来证明不可抗力发生的时间、地点、程度等造成合同不能履行的情况。3 3）企业可向公证机构申请不可抗力公证。公证事项包含以下内）企业可向公证机构申请不可抗力公证。公证事项包含以下内容：容：证明不可抗力（意外事件）事实证明不可抗力（意外事件）事实 不可抗力（意外事件）公证是指公证机构根据当事人的申请，依照法定程序证明发生了不可抗力（意外事件），以及由于不可抗力而造成当事人或相关人人身或财产损失真实性的活动。公证机构可以出具国内外通用的不可抗力证明（当然，国际贸易中也可由中国国际贸易促进委员会出具相关不可抗力证明）。适用于在中国境内发生了不可抗力的公证事项，不可抗力的依据应为中国政府相关部门对事件等级的权威认定，对于损害结果，公证机构只做客观描述，不做评估判断。战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 12 保全固定证据保全固定证据 保全证据公证是公证机构根据当事人申请，依法对与申请人权益有关的、有法律意义的证据、行为过程加以提取、收存、固定、描述或者对申请人的取证行为的真实性予以证明的活动。比如，如前所述针对强化债务人的通知义务，在通知对方时，可针对邮寄行为申请办理保全证据公证；针对债务人应按要求提供新冠肺炎疫情构成不可抗力证据的证明义务，可依据不同情况申请保全证据公证（包括网络内容、现场情况、行为过程、证人证言等）；再如涉及合同各方协商沟通中所产生的证据（如微信聊天记录、电子邮件等），或者容易灭失的证据（如工厂停工停产的现场情况、工厂因疫情而被政府要求全部生产线改为生产防疫物资的现场情况等），特别是受到疫情影响的当事人，更应注意通过保全证据公证的方式固定证据。如此时双方已有纠纷苗头了，不管是按照约定以邮寄或者电子邮件方式发送的，都应该及时通过公证等方式保全证据。1111、疫情引发的工期延疫情引发的工期延误与索赔怎么办？误与索赔怎么办？虽有“疫情”影响，但因双方违约行为致工期延误的，需按双方过错程度分担工期损失，不能确定各自过错大小的，可依公平原则酌定。从判例来看，发、承包双方均存在影响工期的因素，在不能确定双方分别影响工期天数的情况下，根据公平原则处理。因“疫情”等多重原因致使工期延误的，如不可归责于合同双方，可以相应顺延工期。需要说明的是，工期延误的情况下，索赔的内容还包括延误期间支出的合理费用，尤其对于涉诉时已完工的建设工程，继续要求顺延工期没有太多实质意义，利益损失的救济最终会落脚于费用的承担。具体到此次“疫情”，无法按计划施工已成必然，而因各地暂停现场办公、短期消费锐减及上下游企业战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 13 停产等会引发人工、材料价格上涨，大型机具的租赁困难，并最终导致施工成本剧增，而在“疫情”持续期间，为符合防疫要求而支出的措施项目费等也会给承包方的复工增加额外花销。司法裁判中，对于因“疫情”支出的额外成本，在费用合理的前提下可以酌定由发包方进行部分补偿。1212、工期索赔的“时限”有多久？、工期索赔的“时限”有多久？工期延误情形发生后，仍需一方在约定期限内提出申请。一定期限没有明显的时间要求，即应是合理期限，按照一般交易习惯进行确定，一般为 3-10 日左右。不可抗力发生后，履行受阻一方应及时以书面说明的形式通知另一方和监理方，疫情结束后及时汇报和反馈，做好沟通工作。1313、可能使用到的相关模板、可能使用到的相关模板 1 1）不可抗力通知书（供解除合同使用）不可抗力通知书（供解除合同使用）不可抗力通知书不可抗力通知书 （供解除合同使用）尊敬的：贵我双方于年月日签订了 合同（编号：），我公司负责履行的合同义务有：（略）。鉴于突发的新型冠状病毒肺炎疫情，为应对疫情，加强防控，国务院和陕西省、西安市政府均已发布通知要求企事业单位延长春节假期，推迟复工（详见附件）。根据民法总则第 180 条的规定，该疫情及相应管控措施具备不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成不可抗力事件，且受此疫情的影响，贵我双方的合同目的已无法实现（或已无履行的必要）。战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 14 据此，根据合同法第 94 条的规定与双方合同第条的约定，我公司遗憾地通知贵司，双方签订的合同（编号：），自本通知书送达贵单位时解除。同时，根据民法总则第 180 条的规定及合同法第 117 条的规定，我公司不承担因不可抗力导致的任何责任和损失，感谢贵司予以理解和支持。如有任何疑问，请及时与我公司联系，联系方式：。特此通知，顺颂商祺！通知人：（盖章）年月日 注：本通知书一式两份，一份发至贵单位，一份我公司留存。附：国务院办公厅关于延长 2020 年春节假期的通知 陕西省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工资领导小组办公室 关于有关单位复工事宜的通知 西安市人民政府关于延迟企业复工上班的通知（市政函【6】号）2 2）不可抗力通知书（供迟延履行合同使用）不可抗力通知书（供迟延履行合同使用）不可抗力通知书不可抗力通知书 （供迟延履行合同使用）（供迟延履行合同使用）尊敬的：贵我双方于年月日签订了 合同（编号：），我公司负责履行的合同义务有：（略）。鉴于突发的新型冠状病毒肺炎疫情，为应对疫情，加强防控，国务院和陕西省、西安市政战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 15 府均已发布通知要求企事业单位延长春节假期，推迟复工（详见附件）。根据民法总则第 180 条的规定，该疫情及相应管控措施具备不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成不可抗力事件。本公司抱歉地通知贵司，尽管本公司积极排除障碍，但为了遵守政府法令和保护贵我双方员工健康，我公司不得不于春节后推迟复工。具体复工时间结合疫情发展及政府通知等因素，我公司另行与贵司协商确定。【可根据实际情况填写，如：工期及付款进度等】依法相应顺延。贵我双方均不构成违约。如有任何疑问，请及时与我公司联系，联系方式：。特此函告，顺颂商祺！通知人：（盖章）年月日 注：本通知书一式两份，一份发至贵单位，一份我公司留存。附：国务院办公厅关于延长 2020 年春节假期的通知 陕西省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工资领导小组办公室 关于有关单位复工事宜的通知 西安市人民政府关于延迟企业复工上班的通知（市政函【6】号）3 3）情势变更通知书情势变更通知书 情势变更通知书情势变更通知书 尊敬的：贵我双方于年月日签订了 合同（编号：），我公司负责履行的合同义务有：（略）。鉴于突发的新型冠状战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 16 病毒肺炎疫情，为应对疫情，加强防控，国务院和陕西省、西安市政府均已发布通知要求企事业单位延长春节假期，推迟复工（详见附件）。本公司抱歉地通知贵司，尽管本公司积极排除障碍，但为了遵守政府法令和保护贵我双方员工健康，我公司不得不于春节后推迟复工。具体复工时间结合疫情发展及政府通知等因素，我公司另行与贵司协商确定。【可根据实际情况填写，请求解除合同或变更合同、减免租金等】如有任何疑问，请及时与我公司联系，联系方式：。特此通知，顺颂商祺！通知人：（盖章）年月日 注：本通知书一式两份，一份发至贵单位，一份我公司留存。附：国务院办公厅关于延长 2020 年春节假期的通知 陕西省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工资领导小组办公室关于有关单位复工事宜的通知 西安市人民政府关于延迟企业复工上班的通知（市政函【6】号）战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 17 三、疫情防控期间房地产企业可能面临到的业三、疫情防控期间房地产企业可能面临到的业主主“断供”相关问题、操作指引、示范模板“断供”相关问题、操作指引、示范模板 随着新冠疫情的持续发酵，企业的亏损日益加剧，对于房产企业来说首当其冲的便是如何应对疫情带来的后遗症“断供”，虽然政府出台了一系列保障措施，但仍将无法避免经济危机浪潮下的断供隐患，早日未雨绸缪才是房企当下的应对之道 1 1、业主是否能够以疫情管制为由主张不可抗力免除还贷义务？、业主是否能够以疫情管制为由主张不可抗力免除还贷义务？业主不能以该因素为由主张解除借款合同进而免除还款义务。合同法第 117 条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由此可知不可抗力因素仅是免除的违约责任，而非还款义务，疫情管制及防疫治疗虽说为公共性突发事件，可被认为是不可抗力，但不足以构成借款合同的法定解除要件，因此业主不能以该因素为由主张解除借款合同进而免除还款义务。在此提醒企业应当与银行保持良好沟通，及时掌握并梳理可能发生断供的问题业主，第一时间掌握其信贷信息。2 2、业主是否能够在疫情期间向银行申请减免相应还贷费用？、业主是否能够在疫情期间向银行申请减免相应还贷费用？在借款合同中，违约责任一般约定为迟延履行金及罚息和复利，若业主主张在疫情期间因受疫情管控或防疫工作需要无法正常履行还款义务且确能提供相应证明因疫情影响无法还款，如上第 1 条中所述可向银行主张除免违约责任，申请减免还款受限期间的罚息及复利。战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 18 建议企业及时与银行对此情形进行确认，若银行对业主减免迟延履行金及罚息复利，则企业应在减免后的还款范围内承担保证责任，妥善起见，建议企业及时与银行就此对抵押合同签订补充协议或留存往来函件，以备后期可能面临的诉讼风险。3 3、业主是否能够以疫情管制为由主张延期还贷？、业主是否能够以疫情管制为由主张延期还贷？业主能否以疫情管制为由主张延期，延期的具体时限等情况还需业主与银行进行沟通协商。银保监会 关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知银保监办发202010 号）规定，“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”由上述规定可知国家政策给予延期还贷政策支持的主要群体为受疫情影响暂时失去收入来源的人群，合理延后还款期限，因此业主能否以疫情管制为由主张延期，延期的具体时限等情况还需业主与银行进行沟通协商。建议企业与银行积极沟通，对延期还款的业主进行确认，并与银行对抵押担保合同中的保证期间是否顺延进行协商，若银行单方面延长业主还款期限未告知企业，企业可主张在原保证期间内承担保证责任。4 4、房地产企业能否以不可抗力主张免除担保责任？、房地产企业能否以不可抗力主张免除担保责任？不能。抵押担保合同为借款合同的从合同，从合同的解除需以主合同为依据，如上述第 1 条所述，业主的还款责任不能因为疫情予以免除，因此企业的担保责任也不能因此而予以免除，在此建议在疫情防范期间及疫情过后对可能面临的断供风险更应当提高警惕，树立风险防范战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 19 意识。5 5、未复工期间影响转他项权证办理如何应对？、未复工期间影响转他项权证办理如何应对？受疫情影响，各大企业延迟复工，对房产企业来说，原定的转他项权证的办理时限必将相应受到影响，担保责任的免除时间向后拖延，企业承担保证责任的风险必将增大，在此建议企业及时与房产部门及银行进行沟通协商，与房产部门沟通是否能采取线上办理的方式予以解决，如果拖延能否给出相应说明，对银行方面来说，在此情形下建议双方签订补充协议或进行函件往来确认，同时将此情形以书面形式及时告知业主及银行，注意收集疫情期间政府下发的相应文件及咨询回复以规避后期的诉讼风险，在恢复业务办理后及时办理。6 6、疫情过后业主无还贷能力怎么办？、疫情过后业主无还贷能力怎么办？如上述第 3 条所述，业主因经济受限暂时丧失还贷能力可向银行申请延期还款，若期限过后仍不具备还款能力导致持续断供致使银行向企业追偿，企业应当及时采取解除购房合同的方式维护自身权利，发出告知函件后及时采取诉讼或仲裁的方式收回房产，同时在司法程序中及时查封房产，避免钱房两空的风险发生。7 7、业主断供，企业被法院采取司法强制措施该怎么办？、业主断供，企业被法院采取司法强制措施该怎么办？若因业主断供，企业被强制扣划账户或查封房产，应当及时查询房产档案（疫情期间可以登陆西安政务服务网 在线查询：http:/），明确处理思路，若有多重查封在先，可考虑及时与法院沟通采取首封拍卖的形式尽早使银行受偿免除担保责任，若仅有一个查封在前可考虑解除合同后采取执行异议的方式收回房产，于此同时可采取和解或企业回购的思路将企业损失降到最低。8 8、不可抗力通知书（供转他项延期使用）、不可抗力通知书（供转他项延期使用）战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 20 不可抗力通知书不可抗力通知书 （供转他项延期使用）（供转他项延期使用）尊敬的：贵我双方于年月日签订了 抵押合同（编号：），我公司负责履行的合同义务有：（略）。鉴于突发的新型冠状病毒肺炎疫情，为应对疫情，加强防控，国务院和陕西省、西安市政府均已发布通知要求企事业单位延长春节假期，推迟复工（详见附件）。根据民法总则第 180 条的规定，该疫情及相应管控措施具备不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成不可抗力事件，且受此疫情的影响，暂时无法办理转他项权的相关手续，贵我双方签订的抵押合同中关于他项权办理的日期将予以顺延，具体顺延期限根据政府下发的相关文件另行通知，同时，根据 民法总则第 180 条的规定及合同法第 117 条的规定，我公司不承担因不可抗力导致的任何责任和损失，感谢贵司予以理解和支持。如有任何疑问，请及时与我公司联系，联系方式：。特此通知，顺颂商祺！通知人：（盖章）年月日 注：注：本通知书一式两份，一份发至贵单位，一份我公司留存。附：附：国务院办公厅关于延长 2020 年春节假期的通知 陕西省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工资领导小组办公室 关于有关单位复工事宜的通知 西安市人民政府关于延迟企业复工上班的通知（市政函【6】号）战胜 NCP企业运营及风控宝典之房地产篇 陕西海普睿诚律师事务所不动产金融团队 21 四、疫情防控期间房地产开发企业其他问题四、疫情防控期间房地产开发企业其他问题 1 1、土地出让金缴纳时间是否可以相应顺延？、土地出让金缴纳时间是否可以相应顺延？根据西安市人民政府于 2020 年 2 月 8 日发布的西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）规定，对于 2019 年 11 月 1 日之后出让且已签订国有建设用地使用权出让合同的，可按程序与资源规划部门签订变更协议，实施分期缴纳。疫情影响时间不计算滞纳金，不计入违约期。合同中原确定开竣工日期可根据疫情结束时间顺延。自即日起，土地成交后可分期缴纳土地出让金，已签订土地出让金分期缴纳合同的建设单位可凭网上挂牌出让成交确认书国有建设用地使用权出让合同等土地权属证明文件，先行办理建设用地规划许可证建设工程规划许可证。土地成交后，建设单位缴纳 50%的土地出让金并签订承诺书后，可以预办理不动产登记手续，在银行抵押放款之前，须缴清所有土地出让金和相关税费，办理正式的不动产登记手续。适时恢复网上土地挂牌交易制度。2 2、地产企业与业主不能按期签约如何处理？、地产企业与业主不能按期签约如何处理？1）如因政府要求关闭签约场所或者因政府管控等原因导致地产企业不能够按期组织签约的，我们认为地产企业可以主张适用不可抗力予以免责，签约时间应予以相应顺延。2）如业主因为感染或者医学观察而导致被隔离或者采取管