物业维修方案.doc

物业设施设备运行维护方案
第一：项目概况 
1、 项目位置：主校区在北辰区龙泉道2889号；南开小区在南开区五马路27号;华苑校区在西青区候台东
2、 物业类型:混合型项目、教学楼、行政楼、图书楼、学生宿舍等。
3、 占地面积：131207。48平方米
4、 建筑面积：107390。95平方米
5、 绿化面积：适当
6、 物业管理服务用房：适当
7、 机动车泊车位：
8、 供热站及变电站
第二：设施设备运行维护准备
1、根据工程各系统运行管理办法，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注,重点放在消防系统、高低压配电系统、供水供暖系统等
1） 消防系统是否正常，联动是否有效，冬季系统运行是否可靠。
2）高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营以及出现过的故障等；
3)、用电大户的使用设备、公共区域照明供电是否接入自用回路；
4)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 
5）供水供暖系统是否为低层市政直供； 
2、从物业日常需要出发提出合理化建议： 
1)各系统是否合理、可靠。不足之处需要制定补救措施；
2）掌握设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 
3）对于易损材料、零件做好一定储备，维修时可以顺利完成。
第三：各物业的设施设备运行维保特点
A、办公楼（行政楼、教学楼、实训楼、图书馆、党校楼等）
1）、门禁设施灵敏有效，工作秩序良好有序，水、电、气、供暖各系统运行正常，。
2）、消防、排水、电梯、扶梯运行正常， 联合消防、电梯、水电气暖等供应、维保部门共同协作为校方提供良好的办公环境。
3）楼内通讯系统，网络系统，专用线缆（如有）运行正常,同各协助单位一起为校方提供良好的办公环境。
4）及时维修门窗、桌椅、拉手等小修项目，保证楼内设施良好有效。
B、宿舍楼等
1）维护好宿舍楼门禁、门窗等设施，保证楼内水电气暖的正常运转。
2）及时修缮照明、开关、上下水等生活设施，小修项目及时完成。
3按时查验、保养消防、电梯（如有)、天台等危险部位,消除不安全隐患。
4）按照甲方要求，学生的需要,提供必要的物业管理工程服务， 为学生学习生活提供良好的安全舒适环境。
C、校区 
1）校区公共部位的消防、供电、供水、监控、通讯等设施设备按期查看、年检，有问题及时修复，其他情况及时报告甲方。做好运行维护。保持正常状态.
2）消防系统会同保安全员按期启动运行，按期查看消防控制中心记录，对于出现的问题、故障及时报修并向甲方汇报。
3）对于常压锅炉、 洗浴设施要每日检查、维修,保证正常使用.
4）变配电室严格按规定运行与值守，按期导电倒闸,线路维护。夏季运行严格检查制度,发现问题及时处理保证安全平稳有效运行。
D、各设施运行经济、有效、规范、达标。
1)各系统设施按时检查保养维修。
2)消防系统、电梯设备、锅炉按时年检。
3）消防设施、电梯设备与维护保养公司密切合作，保证安全使用.
4）其他甲方要求的设施设备运行标准.
第四:工程管理方案设计
一、人员大致配置：（参考） 
电梯工1人（兼）（一般维护检查记录和故障处理记录和管理，保持和维保单位沟通等） 
配电房值班电工9人(24小时值班制） 
弱电工1人（兼）（包括网络设施设备维护、消防、监控设施设备、排烟风机等) 
水泵房1人(兼）(包括给排水及消防水泵设施设备和控制强电柜)
强电5人（包括各用电设备和控制强电柜）
综合维修工2人（包括给各种维修,含以上人员有效使用) 
派驻工程维修技术人员管理人员1人。
主管职责： 
1、贯彻执行甲方及项目经理指令，全面负责物业工程维修维保方面的日常事务管理与维护等全部工作;负责协助其它部门处理业户工程维修投诉的解释和处理工作;定期将本部门工作情况向公司经理汇报并对经理负责 
2、参与接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和数据核实工作；与工程项目部配合,对各项目的工程维保技术改造提供合理建议和方案，处理及解决工程遗留问题、工程维保技术、质量、进度等方面的问题并监督实施项目的整改全过程. 
3、负责组织制订管辖内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定、操作规程；负责指导编制设备、设施维修保养计划；制定物业工程维修维保管理方案；协助建立完整的设施设备技术档案和维修维保档案；负责完成日常使用的专业技术数据的搜集、管理工作;负责制定工程维修、设施设备大、中修计划、保养计划、月采购计划的预算和控制维修保养费用支出以及人员配置计划；提交管辖范围内工程改造、设施设备更新、改造建议的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。确保所管辖系统设备的安全运行。掌握好能耗及维修费用，确保最大限度节能、节支；推行节能运行计划的实施和运行维修费用预算的控制；协助分析工程项目报价单，检查施工与工程进度。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。 
4、负责针对下属员工的技术状况，编制专业培训计划,组织对突发事件应急处理预案的演练；实施考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属进行考核。 
工程维保维修服务有助于建筑空间的维护维修和保养：养护建筑（房屋本体）、维护设备（网络、消防、监控、门禁、给排水、电梯、发电机组、供配电、中央空调及系统等等）、保证水、电、气、及制冷、采暖或卫生热水的正常供应、意外事故应急处理等，由于商铺的各项设施设备的使用频率较高,统一物业服务管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性,延长其使用寿命。   
第五：维修工作流程图 维修工作流程：    
甲方或自检报修（电话、书面）
下单填写《派工单》                                           
 维修完毕，请报修人员在派工单上签字验收           
将派工单交客户前台回访（如需要）   
回访结果反馈回工程维修维保部理存档备查。   
第六：设施设备运行
设施设备运行按国家相关规定及各设施设备运行操作规程进行。