物业小区人员配备方案.doc

物业服务人员配置参考标准
服务等级
服务工种
人数配置参考标准
备注
一级服务
客服人员
1人／400户～500户（低于500户的不得少于2人）
总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数.
保洁人员
1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积)
秩序维护人员
1人／0。6万㎡～0。8万㎡（建筑面积）
绿化人员
1人／1万㎡～1.5万㎡（绿化面积）
维修人员
1人／2万㎡～2。5万㎡（建筑面积）
二级服务
客服人员
1人／500户～600户（低于600户的不得少于2人）
保洁人员
1人／1万㎡～1.2万㎡(建筑面积）
秩序维护人员
1人／0。8万㎡～1万㎡（建筑面积)
绿化人员
1人／1.5万㎡～2万㎡（绿化面积）
维修人员
1人／2。5万㎡～3万㎡（建筑面积）
三级服务
客服人员
1人／600户～700户（低于600户的不得少于1人）
保洁人员
1人／1。2万㎡～1。4万㎡（建筑面积）
秩序维护人员
1人／1万㎡~1。2万㎡（建筑面积)
绿化人员
1人／2万㎡～2.5万㎡(绿化面积)
维修人员
1人／3万㎡~3.5万㎡（建筑面积）
四级服务
客服人员
1人／700户～800户（低于700户的不得少于1人)
保洁人员
1人／1.4万㎡～1。6万㎡（建筑面积）
秩序维护人员
1人／1。2万㎡～1。5万㎡（建筑面积)
绿化人员
1人／2。5万㎡~3万㎡（绿化面积)
维修人员
1人／3.5万㎡～4万㎡（建筑面积)

物业小区人员配备方案
A、管理服务人员
　　　（1）管理服务主管人员 无论面积多少，均应设项目经理1人.10万～30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心,人员配备遵循上述标准。
　　　（2）楼宇巡查人员 10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人;30万平方米以上设3人。
　　　(3）服务中心人员 5万平方米以下设管理员1人；5～10 万平方米设2人；10～15万平方米设3人;以后每增加10万平方米,增设1人.如达到30万平方米以上,则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。
B、安全护卫人员
　（1)安全护卫主管人员 30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3~4人.
　（2）保安员
　　　1)全封闭小区（人车分流)每个出入口至少设置6人（三班倒）。
　　　2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒).
　　　3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒).
　　　4)智能化小区(大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒)。
　　　5）安全人员综合劳动定额:每4000~6000平方米配置3人（三班倒）.
C、工程维修人员
（1）工程维修主管人员
　　　1)10万平方米以下配置主管1人,不设班长。
　　　2）10 ～30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。
　　　3)30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。
(2）维修工
　　　1）每个高压配电房值班电工3人。
　　　2)每10 万平方米配置水工1人。
　　　3)中央空调系统每10万平方米配置1人。
　　　4）每10部电梯配专职电梯工1人。
　　　5)每10万平方米配置维修电工3人。
　　　6）每10万平方米配置综合维修工2人。
　　　7)机电维修人员综合劳动定额:每10万平方米配置10~12人。
D、清洁卫生人员
（1）保洁人员综合劳动定额 4000～6000平方米配置1人。
（2)清洁主管人员 10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20 万平方米，配置主管1人,班长2人；20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。
(3）保洁员
　　　1）楼梯清洁：14层/h＊人（1梯4户）.
　　　2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人(1梯4户）。
　　　3）地面清扫500平方米/h*人。
　　　4）洗地毯：100平方米/h＊（2~3）人。
　　　5)刮玻璃：15平方米/h＊人。
　　　6)清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min.
　　　7） 清洁8层以下楼房(无电梯):5单元/d＊人；9层以上楼房（带电梯):10 层/d＊人。
E、园林绿化人员
（1)园林绿化人员综合劳动定额
　　1)室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人.
　　2）室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2~3人。
（2）园林绿化主管人员 30 万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30 万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。
（3)绿化工人
　　1)绿篱及灌木修剪
　　　　a、墙状绿篱：人工20m/h;机剪50m/h。
　　　　b、丛生或块状绿篱:人工25 平方米/h；机剪50 平方米/h。
　　　　c、球状绿篱：直径1m球形,4棵/h。
　　2）大树修剪
　　　　a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。
　　　　b、冠径10~15m， 需3人配合，3棵/8h*3人。
　　　　c、冠径5~10m， 需2人配合,12棵/8h＊2人。
　　　　d、冠径5m以下，高3m以下,单人操作，平均2~5棵/h＊ 人.
　　3）剪草
　　　　a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。
　　　　b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。
　　　　c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h;割灌机剪60平方米/h。
　　　　d、四级草坪:割灌机剪40平方米/h。
　　4）淋水：人工喷淋平均500平方米/h＊人.
　　5）杂草清理：人工除杂草平均20~50平方米/h*人不等.
　　6）机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
F、物业管理人员综合劳动定额
　　（1）多层住宅:5万平方米以下，每人监护面积2500～3000平方米；5万~10万平方米,每人监护面积3000～3500平方米；10万～30万平方米,每人监护面积3000~4000平方米。
（2）高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000～2500平方米；5万～10万平方米，每人监护面积2500～3000平方米；10万~30万平方米，每人监护面积2500~3500平方米.