大小物业管理范围的划分.doc

大小物业管理范围的初步划分
一、 员工：
1. 工资及福利：小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提供物业管理服务，小物业自行招聘管理物业人员，支付其工资及福利等费用。
2. 其他:小物业负责 “B座物业管理处"人员的制服、洗衣、工作餐费用。
3. 外包保安:小物业自行聘用外包保安人员负责B座产权范围内的安全管理。大物业聘用的外围公共区域保安费用，由小物业按比例分摊.
4. 外包清洁人员：小物业自行聘用外包清洁人员负责B座产权范围内的清洁工作.大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用,由小物业按比例分摊。
二、 行政办公：
小物业负责B座产权范围内的物业管理工作，日常运行发生的行政办公费用由以下几项构成，由小物业承担。
1. 办公（含办公用品、通讯、公关费、车辆费）
1) 办公用品：小物业所属人员日常办公耗材费用（复印机、饮水、纸张、文具等);
2) 印刷品：印刷B座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品等；
3) 公关费用：与主管部门联系费用;
4) 通讯费用：小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用;
5) 交通费：小物业人员交通/车辆使用费用；
6) 标牌费用:B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用.
2. 保险：
1) 财产一切险：涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买.大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。
2) 机器设备险：主系统设备保险由大物业购买,B座小物业管理的设备设施保险由小物业购买（B座小物业管理的设备设施参见“设备设施分界点”）
3) 公众责任险：涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买.
3. 清洁、绿化费
1) 园艺、绿化:小物业自行签订合同,负责B座产权范围内的园艺、绿化租摆工作。大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作,由小物业按比例分摊。
2) 外墙清洗：小物业负责B座产权范围内的外墙清洗工作。
4. 垃圾清运：小物业负责B座产权范围内产生垃圾的清运。大物业负责的外围公共区域的垃圾清运费用，小物业按比例分摊。
5. 清洁消耗品(包括卫生纸、洗手液)：小物业负责提供B座产权范围内的清洁消耗品。
6. 节日装饰：小物业负责B座产权范围内的节日装饰工作。大物业负责的外围公共区域的节日装饰费用,由小物业按比例分摊。
三、 工程部分：
1. 能源
1) 电费：B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小物业承担（不含业租户室内)。大物业负责的外围公共区域的电费，由小物业按比例分摊。（需装表计量）
2) 空调费:小物业自行承担B座产权范围内的空调费用（需装表计量)。
3) 供暖费：小物业自行承担B座产权范围内的冬季采暖费用.（目前是按照面积收费，但建议装表,为日后计量收费做准备）。
4) 水费:B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承担（主要是卫生间和公共区域,不含业租户室内）。大物业负责的外围公共区域的水费,由小物业按比例分摊。（需装表计量).
2. 固定费用
1) 避雷检测：小物业自行负责B座避雷检测工作.
2) 设备检测：大物业负责，小物业按比例分摊费用.
3) 其他年检：大物业负责,小物业按比例分摊费用。
4) 卫星／有线电视收视费：大物业负责,小物业按比例分摊费用.
5) 电梯年检费：B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责。
3. 设备维保
1) 电梯：B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责
2) 消防系统/设施：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分）的维保费用。
3) 给排水系统:大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机房与B座相关设备部分）的维保费用。
4) 热力站管理费用：小物业按照B座产权范围内的供暖面积自行缴纳。
5) 车场道闸/机械车库：进入车位管理费，小物业不承担此项费用。
6) CATV系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分）的维保费用.
7) CCTV系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分）的维保费用.
8) 电话系统（材料）：大物业负责，小物业按照比例分摊.
9) 发电机维保：大物业负责,小物业按照比例分摊维保费用(建议分摊比例为B座所用应急负荷占该发电机设计应急负荷容量的百分比)。
10) 电气/照明材料损耗:大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是配电室、外围景观照明、共用机房设备部分）的费用。
11) 楼宇自控设备系统:大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备，小物业按比例分摊主系统（主要是主机部分）的维保费用。
12) 土木装修：B座产权范围内的土木装修由小物业负责.大物业负责的外围公共区域的土木装修费用，由小物业按比例分摊。
13) 空调系统：大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统（主要是主机、水泵、冷却塔等）的维保费用.
14) 空调水处理维保：大物业负责，小物业按比例分摊。
15) 擦窗机：小物业负责B座擦窗机的维保工作
16) 旋转门：小物业负责B座旋转门的维保工作
注：
1. 文中所述“大物业负责的外围公共区域”是指整个园区全体业主共同使用的公共区域和公用设备设施。如，外围园区地面，外景照明，外围景观,外围绿化,消防系统主机,水泵房，配电室等。
2. 文中所述“小物业按比例分摊”部分费用已经含在“大物业费”内。