物业工程部运营与管理剖析.doc

物业工程部运营与管理
专职管理员

客服管理员
车 管 员
安保班长
安 保 员
工程部员工
工程班长
工程主管
安保部
安保主管
工程部
客服主管
客服部
管理处副主任
管理处主任
管理处B
管理处A
工程总监
一、人员架构图：
管理处主任助理

二、人员岗位职责
（一）、工程总监
1、熟悉各园区内建筑结构、配套设施布局和性能，建立健全接各类图纸、使用说明书及相关资料
2、监督、指导各园区管理处工程部主管的工作
3、按照年度工作计划制定公共设施的检修、维护计划，检查督促落实进展情况，确保设备完好
4、集中调配人力、物力，完成公司重要工程整改工作
5、协调施工单位处理重大工程遗留问题
6、负责工程物料计划、采购、调配工作，对购置的各类物品进行把关
7、积极与员工沟通，了解园区设施设备的运行情况
8、负责工程技术的培训计划制定和落实，提高工程人员的专业技能与综合素质,做好人才梯队培养
9、完成公司领导交办的其它任务
（二）、工程部主管:
1、制定辖区工程系统管理方案（年度、月度备品、节能降耗、应急措施等方案）
2、组织部门员工实施工程系统管理方案，按照有关维护保养制度,督导下属保质保量完成工作
3、检查工程系统设备的运转情况,及时处理问题
4、组织检修设备，排除故障和隐患
5、协助领导处理重大工程的遗留问题
6、检查下属的出勤情况，做好考勤档案的管理
7、做好班组培训工作，提高员工的工作技能及服务意识
8、掌握员工思想动态,做好员工关怀与指导教育
9、组织人员及时处理业主的相关报修工作
10、监督绿化外包合同执行情况及系统维护
11、完成上级交办的其他工作
（三）、工程部领班
1、组织班组员工执行上级下达的各项任务并及时反馈完成情况
2、负责公共设备维保，排除故障及安全隐患
3、督导员工工作,确保维修质量，检查各种表格执行情况
4、协助主管检验申购物品数量及质量，落实材料入库及使用情况
5、协助组织技术交流和员工培训，提高员工技能及服务意识
6、做好员工关怀，了解员工思想动态，提高班组凝聚力
7、协助部门领导验收接管设备，处理重大工程遗留问题，做好技术资料归档
8、协助部门领导组织人员及时处理业主的相关报修工作
9、完成上级交办的其他工作
(四）、弱电维修工
1、制定辖区弱电系统检修计划，做好门禁、消监控等弱电设备的维保工作，确保其安全正常运行
2、掌握小区弱电系统工作原理、线路走向、技术性能、操作及维修方法,处理业主报修，并将维修结果反馈给前台
3、做好工具的维护保养
4、参与验收、接管园区弱电系统
5、了解小区弱电系统状态，掌握线路走向及辖区设备原理、技术性能
6、协助巡视电器设备及楼内照明、仪表的工作情况，抄录各项数据并做好报表
7、完成上级交办的其他工作
(五）、水电维修工
1、检查维护辖区内给排水、采暖供热、电力系统、消防喷淋等设备设施
2、根据维修流程，负责公共区域设施及入户维修工作
3、定期检查、维修辖区内送、排风管道和阀门
4、定期检查、维修动力操作盘/箱、楼层强电间内线路、各接线排、照明开关及线路
5、定期对生活水池/水箱进行消毒
6、配合消防中心值班人员，定期对自动报警系统设备进行检查、试验及维修
7、负责处理工作范围内的隐患及重大事件，并及时上报
8、按照领用手续，合理使用所领工具，并做好保管、维修、报废工作
9、完成上级交办的其他工作
（六)、电梯维修工
1、检查、监督维保人员是否按规章维护，并做好维修记录
2、负责监督维保人员处理电梯故障,并做好记录备查
3、负责监督维保人员做好电梯及附属设施日常保养工作
4、配合维保人员制定电梯及附属设施维修、保养、改造项目工程计划，以确保年检合格
5、根据技术监督局《整改意见书》要求，监督维保人员按要求对电梯进行整改
6、定期组织进行紧急救援预案演习
7、及时与业主及客服管理员沟通，了解电梯及附属设施的作业情况，做好故障预防工作
8、按要求巡视辖区机房的运转情况，并做好记录
9、根据值班管理制度,做好交接班
10、完成上级交办的其他工作
（七）、高压工
1、巡检、维护高压配电房设备,监视各仪表工作情况，做好各项运行记录，保证辖区正常供电
2、协助供电局定期对高压线路进行检查、检修，确保供电安全
3、出现紧急情况时，采取应急措施，进行跟踪协调，并及时上报领导
4、熟练掌握高压系统新技术，根据用电情况合理使用电容补偿器,保证正常供电情况下做好节能降耗
5、负责高压配电房卫生清洁工作
6、协助设备维修工保证各分楼配电室的供电安全
7、完成上级交办的其他工作
三、各种设备房管理制度
(1）、水泵房设备管理制度
一、小区水泵房为小区主要设备房之一,由工程部指派专人负责。
二、水泵房内应每日清扫保持清洁及空气流通，禁止吸烟。
三、水箱内应保持清洁卫生,不得有杂物和悬浮物，并定期进行清理、消毒，清洗人员必须是专业人员，持有健康证和专业证书.
四、做好水泵房各种管道、阀门、焊口、接头的维修和保养工 作，应做到不渗、不漏、不锈。
五、水箱的透气管和泄水、溢水管应加铁网,避免小动物爬入水箱内。水箱盖平时应盖好加锁，钥匙由专人负责保管。
六、水泵房的门、窗和各原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动进入水泵房。
七、每天应对水泵房进行巡逻,检查水泵的运行情况，有无异声、异味,温升是否正常，电流变化是否正常，压力运行是否正常,检查供电设备和供电箱是否正常，泵房的排水系统应保证正常运行，保证水房的安全、可靠。
八、水箱内浮球应定期检查，避免浮球失灵造成事故,应对各安全系统给予试验调试，消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯管。
九、水泵房严禁非工作人员随意进入，外人进入须持经理级以上人员批示方可进入。
十、水泵起动后应检查压力是否达到设定压力，电流是否在常规状态,泵体是否运行平稳，噪音是否过大，电机是否过热等现象。查看在压力达到设定压力时水泵工作台数是否正常。
十一、严禁在出水阀未开起时水泵长时间运行。
十二、做好水泵房的日检、周检、季检和年检工作，并做好记录。
（2）、高低压电房交接班制度
为了将各岗位的交接做到交接内容清楚、齐全，确保责任明确。交接班人员应交清以下内容：
1、系统运行方式，设备运行情况，异常情况及处理经过.
2、巡视发现的缺陷，处理情况以及本班完成的维修工作。
3、继电保护，自动装置，运行装置的运行情况。
4、设备的检修、扩建、改建等工作进展情况及结果。
5、接地线使用的组数及安装位置。
6、本班已完成和未完成的工作及相关安全措施，注意事项。
7、工具、仪表、材料、备件的使用变动情况。
8、上级指示，各种记录和技术资料的收管登记情况。
9、通信、防火、警报等设备工作情况及设备清洁、环境卫生等情况。
10、交接班互相签字认可。
(3） 电梯机房管理制度
1、电梯机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员保管。
2、机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度—40度之间
3、机房内应保持干净、整洁,严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其他杂物。
4、机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内。
5、电梯机房应每周打扫一次卫生。
6、闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房。
7、未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用，操作电梯设备.
8、由专业人员依据《安全操作规程》规定,保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。
9、电梯机房因维修、保养等造成停梯时,应在基站挂出告示牌。
(4)、监控室管理制度
1、监控室为小区主要设备之一，应有专业人员负责。
2、监控室内保持清洁，定期做好保养工作。
3、监控室严禁非工作人员随意进入,外来进入须经经理级以上人员批准方可进入。
4、在监控室内不得做与工作无关的事。
5、不准在监控室内用电脑玩游戏以及上网聊天。
6、值班人员保证监控设备正常运行，并做好详细记录。
7、监控室内监控设备如有故障应立即上报，并由专业人员维修。
8、设备传输信号应保持良好状态.
9、监控图像应保持清晰，录放正常.
四、工程部职能
工程部负责电力、电梯、空调、给排水及弱电等系统的运行管理、设备维护保养，负责装修设施的维修工作，堪称公司的心脏部门。
1、负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修等工作；
2、负责小区内的整体设备设施的维修保养工作；
3、负责做好能源消耗控制工作;
4、负责对部门设备设施的购置、使用、保养、报废进行论证、安装、维护及监督管理；
5、负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调；
6、负责公共区域内的钥匙管理。
7、对业主进行有偿服务。
8、对业主的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。
9、对楼宇未尽人之处提出整改方案。
10、对物业管理提供一切有关工程询问。
五、能耗管理
（一）、水、电、气设备
工程部负责水、电、气设备的安装、维修、检查及管理，并针对集团公司实际状况进行节能改造；同时负责水电气能耗的抄表、统计，并对水、电、气使用情况进行审核监督。每月定期都到供电局以及自来水公司去拿取相关的数据发票上交财务做帐。
(二）、仓库材料
工程部所有物品申购领用均需主管审核签字，严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。每月财务盘存日，先以班组为单位由领班负责进行物品清点，并与仓库核对后，报表交主管汇总。主管负责将本月所有财务报表汇总交工程总监审核后,给各领导签字确认,然后交给财务部做帐.
六、外联部工作
负责外单位因工作需要与供电局、自来水公司、燃气公司、有线电视、移动、联通运营商等相关事宜的协调、处理工作.
七、人员培训
新入职员工上岗前要进行3天的培训,由主管介绍公司的基本情况,讲解公司的各种制度，本部门的工作性质,基本运作程序,讲解个岗位的职责，安全作业的要求，着装规定，礼节礼貌,文明用语，带领新员工熟悉小区的环境。并经过人事部考核合格后安排三个月试用期，若不合格给予辞退处理。
八、前期接管验收检查
工程部主要负责房屋水、电、气、暖等方面的检查验收工作。一般在交房前二个月介入验收检查,并准备好如下验房工具：两头和三头插头的插排（带指示灯)，万用表，多用螺丝刀、笔、笔记本等。
九、后期对设备设施的保养
工程部制订各类设施设备的年度维保计划，严格执行，并保留记录。维保计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、暖通系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景、停车场、立体车库、高空设备（吊船、擦窗机等）等，维保计划必须与年度预算相结合。设备维保计划应以周为单位,落实到具体实施人员。雷电、强降水、台风等极端天气前后进行检查并落实防范措施，特种设备和专业性强的设备,特别是涉及人身安全和技术专有的,应由原生产厂商维保，并签订维保合同；维保商应在维保前提供计划和方案，维保后出具报告。
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