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北京住房价格上涨的原因和对策分析

　　摘 要：近一年来，北京住房价格指数同比由下跌转为持续加快上涨，环比稳速增长，表明北京住房市场回暖。本文针对北京现阶段特点，从人口结构、投资行为、土地的有限性、相关政策和贫富差距等角度分析近期北京住房价格上涨的原因，并针对中低层阶级的住房需求提出相应解决对策。

　　关键词：北京住房；价格上涨；原因与对策
　　一、北京二手住房与新建商品住房价格上涨趋势明显
　　2015年下半年，继深圳、上海之后，北京也加入房价全面上涨的队伍。北京的房地产市场一直是国内资金投资的热点，但是北京土地稀缺，新建商品房供应量在逐年递减。2015年北京住房价格同比2010年上涨了46.3%，比2014年上涨了10%，截止到2015年12月30日，成交均价达到近3万元每平方米，创下历史新高。
　　由上图可以明显看出近一年来北京住房价格走势，无论是二手房还是新建商品房，均有价格增速加快的趋势。在15年7月之前，北京住房价格无论是二手房还是新房均同比下跌，而到了9月开始逐渐上涨，到了2016年3月，二手房市场住房价格更是同比增长了17.96%，环比增长了5.16%。在住房市场下行期间，北京住宅存量一度超过8万套，但2015年下半年来去化状况明显，库存已经跌破7万。在土地新房供应紧缺的背景下，北京二手房交易市场的热度已经超过新房，供不应求初显。
　　二、北京住房价格上涨的原因
　　通过相关文献的比较分析和对现实供需情况的总结，针对北京现阶段特点，现将住房价格上涨的因素归纳为以下几点：
　　（一）人口结构的变化。人口结构变化影响住房供需，进而影响房价。Takats1使用1970―2009年22个发达国家的面板数据分析人口结构对房价的影响，结论表明抚养比率下降1%会导致真实房价上升0.66%；国内相关研究也表明，少儿抚养比的下降和老年抚养比的上升是造成我国房价上涨的重要因素2。
　　我国正处在老龄化的初期，养老负担相对较轻，少儿抚养比的下降又减轻了家庭的负担，因而会有更多的收入用于买房。而北京集中了全国优势资源，老年人的“利他心里”促使父母帮助子女选择在北京购房，这就形成了两代人的积蓄同时释放于住房市场的现象，推动了房价上涨。特别是在去年二胎政策放开之后，年轻人会考虑到孩子未来的教育、医疗等问题，重新选择优势资源集中地区的住房，供求关系的变化会促进二手房市场的交易。所以从人口结构的角度看，近期北京的住房价格还会继续上涨。
　　（二）购房者与商家的投资。购房者对于购买住房的需求可以分为两种，一是从购买住房及所得到的住房服务中获得收益，二是从预期价格增量中获得资本收益。很多人把投资房地产看作资本保值的一个手段，相比于股票债券市场投资回报率降低，房地产是一个更好的长线投资。在北京发达的金融业背景下，人们更愿意在此投资。
　　相关数据表明，北京净流入人口还在增加。从目前的城市化阶段来看，人们的工作需求大于对生活质量的需求，并且二三线城市的城市发展水平与北京这样的一线城市在就业、医疗、教育等方面仍然存在着较大的差距，人们会为了更好的社会服务而付出较高的代价，而且北京的公共服务也会变得越来越好，而不是变差，所以第一种需求仍在增加。此外，媒体对于“天价房”的报道在一定程度上影响购房者和商家的预期，这种不合理的预期也会进一步推动房价上涨。
　　（三）城市扩张与土地的有限性。房价=土地取得成本
　　X108.31%+开发成本X105.655%+销售费用+开发利润
　　由郑光辉3研究所得出的房价计算公式看出，地价是会对房价造成影响的。开发商拿地政策，土地供应政策也都将直接或者间接影响房价。北京三面环山，阻挡了城市的扩张，土地有限，数据显示三四环住宅用地已经达到顶峰。2016年国土资源部土地勘测规划院即将完成对北京等若干个城市的开发边界的划定工作。开发边界是城市的刚性规定，不能超越边界盲目扩张，这也意味着，未来北京的土地资源还会进一步稀缺并由此导致住房价格继续攀升。
　　住房供应量正逐年递减，而北京未来的住房需求却不会减少，北京的资源优势导致年轻人留在北京的欲望强烈。新增土地供应越来越少，供不应求的情况就会导致土地价格越来越贵，开发商买地的成本提高，就希望用高价赚回，于是客户与开发商之间就形成了“默契”，不断地推动房价上涨，房价趋向“豪宅化”。
　　（四）相关政策的支持。对于近期北京房价突然上涨，我认为更主要还是由于政策因素影响造成的。自2014年下半年至2016年3月，央行已经累计六次降息五次全面降准，货币发行开始放松，资金供应充足，M2在增速上升，并且贷款利率也已经降至最低，政府给予了更宽松的环境。
　　政府把房地产政策作为调整经济下行的一个手段，鼓励房地产发展，进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例。房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃，进而流入房地产市场资金明显增多。此外，2011年初北京开始五年社保的限购政策，2016年限购执行五年后降释放出首批新购买人群，这些都直接导致了近期北京房价的上涨。
　　（五）贫富差距在加大。国际上，对于综合考察居民收入分配差异状况，基尼系数是一个重要的分析指标。根据国家统计局相关数据，我国反映居民收入差距的基尼系数在2010～2015之间6年分别为0.481、0.477、0.474、0.473、0.469、0.462，高出了一般发达国家0.24～0.36的正常水平。总体来看，基尼系数现已从上世纪70年代的0.16提高到2010年的0.481，我国的贫富差距基本上达到了世界较高水平。
　　根据2012年胡润富豪榜，1000名上榜企业家居住榜中，有
　　123位上榜企业家选择居住在北京，北京已成为最多企业家偏好居住的城市，仅北京的身家过千万的人群已达17.9万人，这还不包括经常在北京进行商务活动的外地和海外富豪人士。然而，从统计数据来看，北京职工月平均只有工资5千元，但是多数人工资只有两三千元。可见，北京不同人群收入差距巨大，如果贫富差距不能在短期缩小，会存在大量投机行为，北京房价还会继续高。 　　三、解决中低层阶级住房问题的对策
　　通过房价收入比可以明显看出，北京严重偏离合理的标准值，国际上公认的标准值在3～6之间。
　　表1 北京房价收入比
　　数据来源：《北京市统计年鉴》
　　房价收入比=平均房价/家庭年平均收入，家庭年平均收入=人均可支配收入*2，按每户2人计算；平均房价=住房成交均价*80，按每户80平方米计算；北京2010～2015年基本在25～30之间，房价收入比体现了居民的住房购买力，房价远高于收入表明很多中低收入者是在北京买不起房的，如果继续下去会引发相应的社会问题。
　　建设部副部长刘志峰说：“无论是从眼前看，还是从长远看，住宅需求的主体只能是普通中低收入居民家庭，住宅供应也必须以大众化需求为主体，否则，住宅与房地产的发展就会成为无本之木、无源之水。”4综合以上分析，本文针对中低层阶级对住房需求，总结以下四点对策：
　　第一，居住证制度。优势资源与户籍制度挂钩的，你要拥有北京户口，房子是一个前提条件。很多人在一线买房都是为了一线城市的优势教育和医疗，如果没有户口可以享受这样的资源，那么会有一部分人就会减少购房；第二，建立卫星城。卫星城的建立会部分缓解市区房价压力，满足中低层阶级的刚需，如果未来北京周边的各个卫星城能开发建设集工作生活为一体，再加上便捷交通条件，那就会有更多的人选择在房价想相对便宜的郊区买房；第三，廉价房制度。政府可以充分利用现有的住房存量，将市中心部分公房和二环外部分现有的标准较低的楼房住宅量，通过行政手段转化为可以在全社会流动的针对低收入者的廉价房； 第四，适当控制土地炒作、合理维护住房市场。从土地所有权的获得到相关企业开发转让这一过程中，大量炒家从中谋取暴利，无形中提高了建设成本，商品房价格应当适当抑制转让炒作土地，建立完善土地使用权交易制度。政府通过利率和税收手段维护市场秩序，适当限制投机性行为。
　　北京政府虽然已经采取了许多措施完善住房政策，但是北京房价市场依然存在着许多问题，还需要不断借鉴经验和吸取教训，完善住房发展机制，让北京的住房市场正常运转，让中低层阶级住得起房。
　　参考文献：
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　　经济学家，2013，No.17810：40-47.
　　[3] 郑光辉. 房价与地价因果关系实例分析[J]. 中国土地，2004，11：24-25+28.
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