兰州新区紫金中央大厨房项目投资计划书.doc

紫金中央大厨房项目投资计划书甘肃紫金投资股份有限公司紫金中央大厨房项目投资计划书一、项目背景1、国家发展战略刚性需求2012年8月20日，国务院正式批复兰州新区成为第五个国家级新区，确定兰州新区为我国西北地区重要的经济增长极，国家的产业基地，向西北开放的战略平台和承接产业转移的示范区。兰州新区的建设是国家深化“西部大开发”和“十二五规划”的重要举措。2、甘肃省政府规划政策导向2013年9月10日，国家最高领导人习近平书记在访问中亚和东南亚国家期间提出“一带一路”发展构想，打造及带动腹地发展的战略支点，这些构想都为兰州市乃至甘肃省的发展提供了机遇，兰州处于“一带一路”上钻石节点的地理位置，谋求发展推动全民经济的腾飞势在必行，甘肃省政府结合国家发展规划，从自身情况出发，提出兰州市“出城入园”的规划目标，兰州新区将成为承接兰州市主城区产业转移的平台，政府引导国有资金及社会资金投资兰州新区，使兰州新区成为西部开发的核心地带。3、城市功能日臻完善科教研发中心园区，位于兰州新区东中部区域，规划总用地面积49.17平方公里，是兰州新区建设发展规划的产业组团之一，职教园区是该区域产业的核心组团，园区旨在打造集教育、科研、文体、商务休闲于一体的城市功能，园区内“水脉穿城，绿岛筑地，功能复合，核心共享” 以“八通一湖”为基础设施建设，为整个园区提供了全方位，系统化的公共景观体系，为保障整个体系的高效运行，建设一个综合食品服务中心（紫金中央大厨房）作为后勤保障的 “指挥部”是产业的需要，也是发展的需要。4、形成完备保障体系职教园区是兰州新区发展教育的孕育摇篮，是教育产业发展大本营，随着人类文明程度的不断提高，国际社会趋向大融合的发展形态，教育产业必须接轨国际多元化、系统化、规范化发展，兰州新区职教区建设管理理念先进，信息化程度高，学科覆盖全，实训设施先进齐全兰州新区职教园区，全部入住后将拥有约15万学生的综合性职教园区，是甘肃省一次性投资最大的教育项目，该项目是兰州新区打造国家级职业教育示范园区，聚“人气、才气”的重点项目。建立科学的、完善的、系统的、规范的保障体系是职教园区综合食品服务中心的核心任务，紫金中央大厨房的设立，为科学、完善、系统、规范地建立综合保障体系创造了条件，从而以资源整合与利用，“大数据+物流园”，“客户呼叫中心+职能客服”等方式，使综合保障体系严谨而高效。5、企业发展需求甘肃紫金实业集团始创于2009年，现下属5家全资子公司、1家控股公司、1家参股公司及1家教育慈善机构。集团公司现有员工300余人，其中：中高层管理人员28人，中高级职称人员52人，本科及以上学历员工196人。近年来，集团公司始终秉持“责任、创新、可靠、高效”的核心理念，以市场需求为导向，以团体建设为基础，以社会责任为己任，在张占勇董事长的带领下，上下齐心，群策群力，抢抓发展机遇，初步形成了“六大产业板块”（工程机械销售、市政工程建设、荒山绿化和生态开发、现代农业发展、特色商业地产、装饰设计与施工）和慈善扶贫的集团化战略框架。该项目是为兰州新区城市功能配套建设的民生工程；更是紫金集团打造“以千亩农业示范园为基础，以紫金绿色农贸产业园为平台，以集约式中央大厨房深加工等新业务为核心，以现代化农产品交易物流中心为延伸，上承农民专业合作社（种植基地），下接终端客户”的农业产业化项目重要组成部分。综述，结合以上背景，投资开发建设本项目资金中央大厨房，此举是必要的、可行的、也是合理的，建成后将会成为整个科教园区的综合食品服务中心，有信心和能力构建出舒适，高效，经济，前瞻性的综合服务配套区，为园区内提供多元化，专业化的配套服务，将该地块打造成全方位，人性化，现代化，生态化的街区式综合服务区，满足园区内人民群众日益增长的生活服务要求。二、项目建设的意义1.设立“中央大厨房”，为职教园区提供了统一的食品安全保障。职教园区紫金中央大厨房项目，借鉴了深圳、上海等多地的成功经验，集采购、检疫、无害化处理、加工、仓储、物流、配送等现代化生产流水作业平台，为各企事业单位提供以营养早餐、净菜半成品加工、快餐、冷链、熟制品及特色调味品等主要的食品供应，势必为职教园区广大师生提供安全、健康的全方位饮食服务。2.提供文化设施，以充足的条件实现辅助教育功能。职教园区综合服务中心规划的文化设施、商业服务等项目，为学生提供的实习、实践场所，增强了教学与实践相结合，体现了学以致用，同时为职校的校外实践、职教课题研究提供基地与样本，更为学生在校创业积累了社会阅历和经验。3.充分整合利用了社会资源。中央大厨房建设是一项庞大的工程，吸纳社会资本，借助社会企业的先进管理模式、经验，无疑是加快职教园区基础设施的建设，已达成项目目的、弥补管理短板的有效措施。三、项目概况1、项目选址项目选址在职教园区规划资源共享区内，位于科体路西侧，创智西路将项目地块分为南北两块，交通便利，市政配套设施齐全。2、项目名称紫金中央大厨房3、投资单位甘肃紫金股份投资有限公司4、建设单位 甘肃绿景房地产开发有限公司5、项目开发内容项目总用地147.046亩，总建筑面积238013，建筑密度50%，容积率2.5，建成包括紫金中央大厨房：首期可提供10万人、二期20万人、三期30万人的食品保障供应。配套商业：商贸、酒店、办公、超市、购物商城、大学生创业孵化基地、配套商业服务。文化设施：数字影咖、主体博物馆、主题文化站、图书馆、青少年宫等、非物质文化遗产博览中心、科技馆等。四、投资及建设部署1、项目投资计划本项目建设预算总投资7.14亿元，首期投资6000万元，其余6.08亿按进展分期投入，以上费用含工程费用6.29亿元，占总投资的88.18%；工程其他费用5033.7万元，占总投资的7.05%；预备费3398.64万元，占总投资的4.76%。项目总投资资金30%自筹，70%来自银行贷款或社会融资。2、项目建设计划根据项目规模和前期工作的状况，工程建设期初步计划为39个月，具体安排为：2016年10月至2016年12月底以前，完成可行性研究、地质勘探、地形测绘、规划方案设计及审核；完成项目地块的施工围挡及临时水电的接引、施工图设计；完成建设资金统筹等前期准备工作，完成一期建筑结构框架。2017年3月至2017年6月底以前，完成首期工程建设并投入运营。即：完成中央大厨房的建设，计划供应科教园区10万人的食品保障；同步完成配套道路网工程。二期2018年10月投入运营；2019年12月，完成整个项目的建设并投入运营。3、项目建设计划2016年09月10月，完成项目测绘、地质勘探、规划设计、项目基础工程；2017年03月06月，完成一期主体工程，装修及设备安装工程；2017年07月08月，完成一期项目试运营；2017年09月，项目一期投入运营；2017年7月，项目二期开始建设；2018年10月，项目三期开始建设；2018年5月，项目三期开始建设；2019年12月，项目整体完成五、项目评价1、 资源利用A、水资源1)水源本项目给水水源拟从市政给水管网上引入一根DN150的给水引入管做为本项目的给水水源。2)设计用水量估算本建筑用水主要包括：办公用水、宿舍生活用水、餐饮、绿化用水、消防用水、配套商业服务、文化设施服务等内容。经计算日最大用水量415m/d，最大排水量415 m/d，暴雨强度1.4L/*min，消防一次灭火用水量648m3）给水系统从市政给水管接入一路DN100的生活用水给水引入管、一路DN150的商业给水引入管，消防用水由市网直接供给，并在园区内设360m消防水池两个，建筑最高屋顶设36m消防水箱4个。4）排水雨水经雨水管收集后依据园区竖向分多点排水市政雨水管网，污水经化粪池降解后排水市政污水管网。B.采暖1)热源热媒：由市政热力管网提供85-60热水；2)负荷： 本工程总采暖面积为238013，平均采暖耗热指标按45w/计算，总热负荷10710585w。3)系统：本项目采暖系统市政采暖+节能换热站设置。 C.供电本项目拟建位置临近市政电网高低压变电所，可直接有电网引入，生产用电：248VA/，生活商业服务用电：85VA/，具体耗能指标经计算总装机容量20232KVA，故需1600KVA*12+630*2干式变压器。D.节能本项目节能按65%设计，主要有建筑节能、电气设备节能、采暖节能等。2、环境影响评估结论从上述分析可以看出，本工程属轻微污染项目，建设期及建成后对周围环境的影响极其有限。采取本报告建议的防治污染措施后，在施工期及建成使用期对环境的不利影响可以降低至最低程度，不会造成环境问题。因此本建设项目从环评的角度是积极可行的。3、社会稳定风险内容及其评价根据对项目实施过程中易发生的社会风险判断，可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：施工的风险性本区域施工技术较为成熟，场地使用、供水、供电、交通运输及合作单位等外部协作可满足施工需求，基本不存在社会稳定风险因素。对环境、生态的风险性该项目的建设严格按照相关节能、环保的要求执行，在施工期将可能造成和影响出行的环境、生态的问题，但是这些影有限的、短期的，只要加强管理，由施工单位严格按照文明施工要求，采取文明施工、减噪等必要的措施，控制好相关污染源，不会对周围环境造成污染。降低产生的风险因素。在运营期做好生活污水、生活垃圾的收集和处理，不会对周围环境造成污染。风险较小。 项目资金的风险性本项目所需建设资金为企业自有资金及社会融资，项目收益远大于投资，且为可持续发展的经济产业，因此不存在可能产生的社会稳定风险。4、社会效益评价兰州新区职教园区紫金大厨房的建设，意在为职教园区广大师生、新区企事业单位提供绿色安全的食材及专项健康食品。项目如期达成后，必将助力甘肃省委省政府现代职业教育体系重大决策的构建、国家西部一流职教基地的打造，新区企事业单位员工健康生活提供有力的保证，为加快省域经济社会跨越发展的坚实保障。兰州新区职教园区紫金大厨房的建设，既倡导了一种新的生活方式，又为职教园区各大院校、新区企事业单位节约后勤生活保障投入成本，同时拓展了城市综合保障功能，提升了城市的生活品质与对外形象。尤其是健康生活方式的倡导与保证，可能成为一个新的孵化器，为城市发展、招商引资、集聚项目带来不可小觑的影响。 兰州新区职教园区紫金大厨房的建设，同样打造出新的“精准扶贫”、“双联扶贫”实践平台，1000个以上就业岗位的产生，为帮扶贫困人口脱贫、城乡富余劳力再就业提供项目的支撑，为加快甘肃全面建设小康社会推波助澜。5、财务评价损益分析本项目利润总额为78890万元，年平均利润总额为24274投资利润率 100% 32.5%投资利税率 100% 8.4%投资利润率、投资利税率均可行。利润与利润分配表见附表。财务盈利能力分析对项目的全部投资财务现金流量进行了分析，结果如下：全部投资71400万元财务内部收益率：8.4%（所得税后），32.5%（所得税前）；财务净现值（ic10%）：5617万元（所得税后），7490万元（所得税前）；投资回收期：3.26年（含建设期，所得税后），3.25年（所得税前）。自有资金21420财务内部收益率：8.4%财务净现值（ic10%）：8677.9万元财务评估结论收益稳定，可持续发展经济产业，无亏损风险6、项目总体评价6.1时代催生的新产业。随着国家经济的快速发展，各行各业分工越来越明细，企事业单位也将摆脱传统的管理模式走专业化道路，后勤社会化改革也全面展开。社会进步和经济发展，工作与生活节奏加快，人民生活水平提高与生活方式改善的迫切需求，家庭生活服务自然会受到单位后勤服务模式的影响，快餐、团餐定制必然逐步形成气候，走上舞台。6.2节约成本的新举措。餐饮团膳服务外包托管，是大多数企事业单位控制后勤保障巨大成本的有效措施。自行运作要花大量的时间，且对每位员工每餐所花的费用要多过标准，特别是很难控制每天用餐的确切数量。实行外包后，员工每餐的膳食成本将会清晰明了，可以为膳食费用进行有效的成本控制，避免了浪费。6.3营养配膳的新尝试。紫金大厨房的专业化生产，营养师、产品研发中心对菜谱进行专业营养搭配及食品营养分析，在营养配膳的同时，更注意美食与营养的平衡，突出色、香、味、形多种多样的特点，使得食品既具美味又营养均衡，保证营养素的摄入。6.4优质商业服务的新探索。紫金大厨房围绕以“怎样让客户满意”为经营目标，有严谨的员工培训，给客户提供悉心周到的服务，对企事业单位食堂“大锅饭”形成冲击，还能解决众口难调的矛盾，克服财务难以透明的弊端。园区配建的商业服务，满足购物、休憩、商贸等生活所需，形成多功能的业态组合，尊享城中城之荣誉。6.5创新文化管理的新模式。文化设施配合职教园区文化教育，深化国学精髓及传统，利于传承历史文化底蕴，提高素养和以人文本的基本国策。六、结论兰州新区职教园区紫金大厨房项目的建设实施，配合商业服务及文化设施的建设，符合国家产业政策，是职教事业、地域经济社会跨越发展的需要；是完善城市配套设施，促进城市优质发展，提升城市生活品质的需要；是加强土地集约利用，扩大内需的需要；是促进城乡富余劳力再就业、贯彻落实“精准扶贫”政策的需要，是加快全面建设小康社会、全面融入“一带一路”战略实施的需要。 兰州新区职教园区紫金大厨房项目的选址合理，建设场地地势平坦，市政设施齐全，交通便利，城市基础设施及生活配套设施正在完善，建设场地良好；项目所处位置在职教园区核心区，环境良好，便于拓展业务，是理想的项目建设用地。 兰州新区职教园区紫金大厨房项目建设方案设计的指导思想正确，主要建（构）筑物设计方案及其配套工程设计的设计依据充分，内部交通组织及总平面布局规划合理，各种节能、环保、消防等严格按照国家的有关标准规范进行设计、施工和运营，措施得力。 综上，项目符合国家级地方产业规划，经济建设规划，文化发展规划，城市建设规划，项目可行。 甘肃紫金投资股份有限公司 2016年9月 14