二手房按揭贷款管理办法.doc

主报：联社各部（室），各信用社、分社、储蓄所内部发送：联社领导 联 系 人：张云泉 联系电话：[phone] 五华县农村信用合作联社办公室 2014年4月日印发 五华某某县农村信用合作联社二手房按揭贷款管理办法第一章 总 则 第一条 为丰富个人住房贷款产品，促进五华某某县农村信用社合作联社（以下简称县联社）个人购房贷款业务的发展，强化内部管理，防范个人购房贷款风险，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、中国人民银行个人住房贷款管理办法以及中国银行业监督管理委员会商业银行房地产贷款风险管理指引等法律法规和有关规定，并结合五华某某县农村信用合作联社的实际，在推出五华某某县农村信用合作联社个人住房按揭贷款管理办法的基础上，制定本管理办法。 第二条 二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。本指引所称二手房按揭贷款，是指购房人以在房地产二级市场上购买的经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房作抵押，向信用社申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向信用社还本付息的贷款业务。第三条 信用社办理二手房按揭贷款业务应当符合国家相关法律、法规、政策和联社的有关规章制度，应当遵循坚持安全性、流动性和效益性原则。 第四条 本指引适用于联社辖内的各信用社向借款人发放的用于购买各类二手住房或二手商业用房的贷款。第二章 贷款类型第五条 本办法所称“二手房按揭”贷款（对外宣称全家乐），是指农村信用社向借款人发放的用于在房地产二级市场购买经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房贷款。第三章 贷款要求 第六条 二手房按揭贷款需符合下列要求：（一）所购房产应为地理位置优越、社区环境良好、变现能力强的房产； （二）所购房屋产权必须完整和明晰、已办理房地产权证，具备进入房地产市场流通买卖的条件；（三）申请贷款时，转让房产未被列入城镇改造拆迁规划范围，售房人对转让房产拥有合法的处分权；（四）二手房买卖双方自行到房管部门办理过户手续并领取新的房地产权证，必须在办理房地产抵押登记手续后，方能发放贷款，如未能及时办理登记的应由房产中介公司或担保公司等提供阶段性担保；（五）农村信用社规定的其他要求。 第四章 贷款对象和条件 第七条 借款人须同时具备以下条件： （一）年龄在18-60周岁以上，具有完全民事行为能力的自然人，能提供合法有效的居留身份证明文件；（二）贷款期限不超过25年且与借款人年龄之和不超过65年；（三）具有稳定的职业与收入，无不良信用记录，无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力并能够提供相应的收入或资产证明；（四）原则上只接受房龄10年(含)以内贷款申请，对购买首套房的，房龄5年（含）以下的自筹购房款（首付款）不低于信用社认可房产价值的30%，房龄5年以上的自筹购房款（首付款）不低于信用社认可房产价值的50%，商业用房购房首付款比例不得低于信用社认可房产价值50%；对购买第二套房的首付款按国家公布最新政策执行，并提供足额支付首付款项的相关证明；（五）有合法有效的购房合同、协议、房地产权证以及信用社要求提供的其他证明文件； （六）以借款人所购房产作抵押的相关材料； （七）信用社规定的其他条件。 第五章 贷款的额度、期限和利率 第八条 贷款额度信用社应根据借款人的资信、还款能力、所购房屋价值等情况，合理确定贷款额度，其中：（一）二手个人住房贷款的金额不得高于信用社认可的抵押物评估价格70%，对土地未分割到户的房产，贷款金额不得高于信用社认可的抵押物评估价60%，对房龄超过5年的，贷款金额不得高于信用社认可的抵押物评估价50%；（二）二手个人商业用房、商住两用房贷款额度不得高于信用社认可的抵押物评估价的50，不接受未办理房产与国有土地使用证两证合一的商业用房、商住两用房申请；（三）若以信用社认可的其他财产作为抵（质）押担保申请购房贷款的，在符合购房贷款首付比例的前提下，其贷款额度一般不超过抵押物评估价值的60或质押物面值的90。第九条 贷款期限二手房贷款期限与房龄之和不得超过30年，且不超过所购房产剩余的使用年限，二手个人商业用房、商住两用房贷款期限最长不得超过10年。第十条 贷款利率（一）贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮不低于15%执行。（二）购买第二套（含）以上住房的，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮不低于25%执行。（三）个人商业用房和“商住两用房”的贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮不低于25%执行。（四）按揭贷款利率调整方式为一年一定。即贷款期限在1年期以下（含1年）的实行合同利率，遇法定利率调整不作分段计息；贷款期限超过1年的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率。第六章 贷款程序 第十一条 申请办理：申请人本人向县联社下辖的开办个人二手房按揭贷款业务的信用社提交申请。 第十二条 办理流程：签订房产买卖合同提交贷款申请信用社调查审批签订贷款合同办理房产登记落实贷款担保信用社发放贷款借款申请人按月还款。第十三条 申请资料：借款人向信用社申请个人二手房按揭贷款应提交书面申请，并向贷款社提交下列资料： （一）借款人合法的身份证件； （二）借款人经济收入、职业证明、财产证明材料； （三）借款人的婚姻证明材料，并出具由房地产主管部门对借款人家庭住房登记记录书面查询结果； （四）合法有效的房屋买卖合同、协议和房地产权证（已办理过户到借款人名下）； （五）借款人已支付足额购房首付款的相关证明； （七）由其他自然人（或法人）为购房人提供保证担保的，担保人应经过信用社信用等级评定B级以上方可准入，并根据要求提供相关证明资料； （八）信用社经审核，要求借款申请人补充的其他资料。 第十四条 办理时限：贷款社应对借款人提交的文件资料的完整性、真实性、准确性、合法性和贷款的可行性进行审查，并对借款人资格和资信状况、交易背景和贷款用途的真实性以及所购房产的实际价值和变现能力等进行分析，在5个工作日内向借款人作出正式答复。第十五条 贷款经办人员在进行贷前调查过程中，除收集有关资料外，还必须通过面谈了解借款人的购房意愿、购房行为真实性和还款能力，做好面谈记录并由借款人签字确认。 第十六条 贷款社经贷前调查、审查及审批同意借款人的借款申请后，与当事人各方签订借款合同和担保合同。 第十七条 在办理个人购房贷款时，借款人如对抵押房产投保的，应允许借款人自由选择保险公司，不得强行要求借款人到指定的保险公司投保。 第十八条 签订借款合同和担保合同后，贷款社应根据法律法规及信贷业务操作管理办法等相关规定，办理抵押登记及其他相关手续。 第十九条 在办妥规定的手续后，贷款社应依据借款合同约定及相关规定向借款人发放贷款，并将发放的贷款划转到卖方指定账户上。第七章 贷款的担保 第二十条 借款人申请二手房按揭贷款必须提供担保，担保方式一般以借款申请人购买的、房龄不超过信用社规定年限、且能够在当地房管部门办理抵押登记的住房作为主要担保，也可追加符合规定条件的保证人作为担保。经县联社同意，贷款期间借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。 第二十一条 二手房按揭贷款抵押物价值按照抵押物当前市场成交价或评估价（孰低为原则）确定，原则上应由贷款社认可的房地产估价机构进行评估，贷款额度控制在抵押物评估价值的70%以内，对购第二套房的贷款额度应控制在抵押物评估价值的40%以内，并将该房产价值全额用于贷款抵押。第二十二条 贷款社与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律法规规定办理抵押登记。第二十三条 抵押权设定、抵押所有能够证明抵押物权属的证明文件的原件，原则上均应由贷款社保管并承担保管责任。 第二十四条 抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款社的监督检查。 第二十五条 对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经贷款社书面同意，抵押人不得将抵押物转让、重复抵押、变卖、馈赠或以其他方式处分。 第二十六条 借款人向贷款社还清全部欠款后，抵押关系终止，当事人应按合同的约定办理注销抵押登记手续，解除抵押权；贷款社将借款人存放在信用社的所有与该抵押房产有关的证件资料，在办理书面签字移交手续后交还借款人。 第八章 贷款偿还方式 第二十七条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。 第二十八条 借款人偿还贷款本息的方式：一般采用按月等额本息还款法或按月等额本金还款法。第二十九条 借款人可以提前全部或部分还清剩余贷款本金。借款人需要提前还款时，须提前7天向贷款社提出书面申请。贷款社可对提前还款的行为按个人住房按揭贷款管理办法相关规定计收罚金，借款人提前还款的当期仍须计收贷款利息。第九章 贷后管理 第三十条 合同的变更和终止：（一）合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。如根据合同约定应事先征得担保人书面同意的，必须事先征得担保人的书面同意；如需办理抵押变更登记的，还应办理变更抵押登记手续及其他相关手续；（二）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其受遗赠人、监护人、财产代管人在借款人财产范围内继续履行借款合同；（三）借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款社应将用于担保的抵押物权属证明文件或质押的权利凭证等相关资料退还抵押人，借款合同随即终止。 第三十一条 贷款回收：当借款人还清全部贷款本息后，贷款社应出具贷款结清凭证，并退回收押的有关法律凭证及文件。向房管部门出具撤消贷款抵押登记证明，同时做好资料的归档管理。 第三十二条 债权的保护：（一）在使用贷款期间，借款人、担保人不得有下列行为： 1、未按合同约定的还款计划归还贷款本息； 2、擅自改变贷款用途或挪用贷款； 3、擅自将设定抵押权的财产或权益拆迁、出售、转让、馈赠或重复抵押； 4、拒绝或妨碍贷款社对贷款使用情况进行监督检查； 5、提供虚假文件、资料； 6、未按合同约定办理有关手续； 7、与他人签订有损贷款社权益的合同或协议； 8、抵押物因意外损毁不足以清偿债权，影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施； 9、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同； 10、违反本办法和借款合同、担保合同规定的其他行为。 （二）借款人、担保人有上款所列行为时，贷款社应采取下列一种或数种债权保护措施： 1、要求借款人、担保人限期纠正违约行为； 2、中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款； 3、按规定处以罚息； 4、按合同约定从借款人账户中扣款，偿还贷款本息； 5、按合同约定提前处分抵押物，清偿贷款本息； 6、按合同约定提前追索保证人的连带责任； 7、依法追偿贷款本息； 8、按合同约定采取其他债权保护措施。 （三）贷款社应加强对抵押物的管理。在处分抵押物时，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款社应向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款社应将剩余部分退还抵押人。 第三十三条 贷后检查 贷款社应根据贷后管理办法、个人住房按揭贷款管理办法及相关实施细则等规定，加强贷后检查和风险分类管理。 第三十四条 贷款信息管理 贷款社应加强对个人购房贷款的电子化信息管理。在贷款发放后，信贷人员应将相关信息及时录入信贷管理系统和中国人民银行个人征信系统，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、借款金额、贷款期限等情况。 第三十五条 贷款档案管理 贷款社应按照贷款档案管理办法有关规定建立贷款档案并加强管理。 第十章 附 则 第三十六条 本管理办法由县联社负责解释和修订。 第三十七条 办理二手房按揭贷款业务时如有本办法未能覆盖事项可参照个人住房按揭贷款管理办法执行。第三十八条 本管理办法自发文之日起执行。9