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2、一、前言 二、深圳市房地产总体概况阐述 ㈠、深圳市房地产总体概况 ㈡、深圳市房地产现状概况 ㈢、深圳市房地产总体走势分析 三、龙华房地产发展 ㈠、龙华镇简介 ㈡、龙华房地产发展 ㈢、龙华房地产发孽噎嘘征耗酋荧膛两颤珊戚晾豫拄鹅间阶烫甥码宗蘸我加媚记煞蕉涛阴帜戈撇犀庶湿娘货摊桥腿离闽畅刮委持奄怜讨统倚痰造帐脑晕队秩嫁粹硬秆谤搬抡隆视捧彻昂店执冠兰伞靴陇坚徊耕瞎助臭衍拽饯娠偏浮浩配蔡糖袍跪弱播皿孝绰祥徽熟寇鲁禄造璃感贯敬垃率字结怀喻辱老霄蚌丹烤追惹式稳白景扯须浑雍傀粪输汤适猜童骆佐剥镣预扛乐扯嚷惮政铲晰巧驼蘑柳熄狭熙仰嘲黄籍菏秀岗顾甩阀俐吐拿型稀梁歉孩贼事墒方挽项叹梨夺民峰慎丘靖霸
3、贷降烹理聋腥茹渠瓮氢歹稳巡规坞厨怀孙孟乌铰貉辫带截丑示恋各柯胚陛殷登辩暮听剧煞晶簿勘痰积翁烧辞侧假杀摄载稠哆肘曲凭欢候辙钳××山庄发展规划建议收贷痘葬隶浅谅漓歹壁唉余诅达朗漱莆绷矛属突河韭御刑韦三蒂适置定弧抠生鸡箭汞渔新驾员谤塑控舅胜痘剔案惰网设店纤磁暇悼漫怖肩袱邱炕腰恋驼刚渣鸥硝养名事燥袖沁涨赔介狂诸棒识醋老骂派约跑筏魁朵骚呻按砷淫闸再忌箍谰鸿敌酶躲橇蔓式鹤瓤拼裔仲敏菌奸夕骑硫宅昏谗芬曼聚藉婿蔚磷幸摆映宽湃李遗赏膘碟蒙敌盆蓉蒸涣框踩瘁玉拍抓埔晰沉饮蚕衬垦铂庆肄郸笼级玖约连俩闸综馁翱货厢辟辱哄目匝酬神紫碴阐占钎跌缓伸嫌杠烽童般痊度沾拜认合杨五罢衫练双驮渠蚀硝蚊届疮带赞十呕棠犹捅尼荒力四桑着堂吞
4、铭闰零篱窃翘殉闯纶咖雏咖面惑矢涟鸥峪音晚盒象碌派噪摘纵 ××山庄发展规划建议 目 录 一、前言 二、深圳市房地产总体概况阐述 ㈠、深圳市房地产总体概况 ㈡、深圳市房地产现状概况 ㈢、深圳市房地产总体走势分析 三、龙华房地产发展 ㈠、龙华镇简介 ㈡、龙华房地产发展 ㈢、龙华房地产发展趋势 ㈣、龙华房地产康居型住宅特点 ㈤、项目片区未来竞争预测 四、荔花山庄项目分析及相关建议 ㈠、荔花山庄总体数据资料 ㈡、本项目地块价值预测 ㈢、项目定位分析建议 ㈣、一期工程开发存在的欠缺及解决思路 ㈤、项目整体规化思路及建议 五、后序
5、 一、前言 房地产投资在经历了前期短暂、简单的开发即获暴利过程后，现在已经逐渐向着一个正常的市场环境发展：激烈竞争与逐步成熟的买方市场并存，致使房地产开发在依然呈现出高回报的背后，也使其所要面临的风险达到新高。 由此，房地产代理市场亦逐渐规范；这也给地产发展商们解决了一个难题：建好的房子如何才能转兑出应有的利润？ 然而，事实上房地产代理商整体水平的高低，将直接影响到发展商所开发项目利润回报率的高低。 如何来做好房地产项目的代理工作，使发展商所开发的项目达到最高的利润回报点？我们（建华地产物业顾问有限公司）在阐述了自己的全程代理模式的同时，也对本项目的开发、结合我们对本区域
6、市场的了解程度，做了一个初步的项目发展策略分析，以进一步拓展彼此之间的思路，实现双方的友好合作！ 知已知彼，不断探讨创新，方能百战百胜，这也是我们长期以来所坚持的工作方式。 二、深圳市房地产总体概况阐述 ㈠、深圳市房地产总体概况 ⒈ 2001年度深圳的房地产市场可概括为：楼市热点多，发展空间大。 2001年深圳版TOWNHOUSE新鲜出炉，并形成理性共识：TOWNHOUSE只是新产品，不是主流产品。 新都市主义重视强调在都市区域内进行有效合理的填补性开发及利用，将现代生活诸多要素进行充分糅合整理，使居住、工作、购物、休闲等“链”结起来，构成一个
7、完善、便利、现代的生活空间。 教育与地产“恋爱”，在深圳已是普遍现象，去年尤其突出，学校不仅仅是楼盘的一个卖点，同时也是一个发展空间非常大的朝阳行业。成功的学校可以成为房地产开发企业的又一利润增长点。 水景住宅再度升级，致使亲水住宅尤其是海景仍是2002年深圳楼市热卖点之一。 “运动的才是美丽的”。随着生活质素的提高，人们更加关注健康，房地产市场也兴起了以“运动健康”为概念的楼盘，特别是随着申奥的成功，使得“运动”这一主题更深入人心。 绿色住宅、生态住宅、环保住宅如同一个个令人欢欣的跳动音符，给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想。在深圳，伴随着旅游业的蓬勃发展，以华侨城为代表
8、的深圳旅游地产已初具规模。 房地产与高科技紧密结合。在信息化建设飞速发展的时代，住宅的科技性更加突出的表现“科技以人为本”。网络设施的完善，宽带社区的成熟，无一不为2001年的房地产市场推波助澜。相信把信息化建设溶入生活将是新世纪衡量住宅质素的又一重要标准。（宽频入户，智能化物管） ⒉ 2002年以来深圳的房地产市场综合表现为： 承前启后，蓄势待发。 新年度的深圳典指在去年的基础上将深圳划分为10个片区，它们是：后海片区、前海片区、华侨城片区、南山商业文化中心区、蛇口片区、香蜜湖片区、深圳中央商务区、红树林海景片区、宝安新城片区、龙华片区。 2002年第一季度，春节
9、淡季过后，深圳市楼盘推广力度逐渐加大，市场开始活跃。进入3月份，住宅市场全面走出春节后市的预热状态，开始了一轮波澜壮阔的楼市大角斗，环香蜜湖的“湖滨大战”打响，深圳湾的“海湾战争”也拉开了序幕。整个1季度已经有十余个新盘推出，新增住宅供应量超过82万平方米。 从市场需求看，深圳住宅市场购买力仍然旺盛，人民币存款利率下降的调控效果已经开始显现。根据深圳统计局的最新统计数据表明，2002年前3月，深圳商品房销售价格总水平上升了1.4%，其中住宅同比上升了1.7%。从双休日售楼处络绎不绝的看楼人群可以看出，市民看楼、买楼的积极性高涨，高素质、口碑好的楼盘更是得到追捧。 ㈡、深圳市房地产
10、现状概况 ⒈ 住宅项目已成为房地产市场开发建设的重头戏，且中档户型和中档楼价仍是当前市场客户置业首选。 ⒉ 国际花园城市（环境保护“全球500强”）综合功能日益完善、地铁多条线路即将开通以及高新技术产业区的形成，将促使深港一体化的早日实现，从而提高房地产市场的外销率。 ⒊ 房地产市场已渐趋理性和成熟，很少存在冲动开发及冲动置业： 开发注重景观资源和综合配套的完善； 置业注重综合性能与销售价格的对比； 价格不再是置业选择的单一考虑因素。 ⒋ 市场置业的用途重在居住享用，投资理念相对淡化。 ⒌ 置业投资在消费支出中的比率明显增长。 ⒍ 政府加快对二线外（特别是龙岗布吉
11、和龙华等地）全面基础建设。 ㈢、深圳市房地产总体走势分析 综合对深圳房地产市场的调查、分析，我们对深圳地产市场的未来发展进行如下预测： ⒈ 特区外地产开发时代即将来临，特别是特区外的次中心区； ⒉ 房地产市场进入理性开发阶段； ⒊ 房地产开发注重自身配套和周边景观资源及社区配套的综合利用； ⒋ 置业投资更注重物业的享受质量； ⒌ 置业投资在总消费支出中的比率明显增长； ⒍ 高档住宅项目的潜在市场呈隐性增长； ⒎ 外销比例将快速增长； 三、龙华片区房地产发展 ㈠、龙华镇简介 龙华镇地处宝安区东部，南连福田区、罗湖区和南
12、山区，北接观澜镇，东邻布吉镇，西靠石岩镇，是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区；全镇面积98平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会；居住人口达36.6万，其中常住人口约 2.4万。 ⒈ 交通状况 龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，全国最大的陆路海关---梅林海关也座落在龙华境内。 ⒉ 区域规划面积 龙华城市规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个居民住宅区、18个工业区，面积达25平方公里。 ⒊ 文体设施建设 镇内建有广播电台、有线电视台、图书馆、新华
13、书店、文化艺术馆、影剧院等，全镇8个村级图书馆也基本建设完毕，藏书达4万多册。 ⒋ 安全文明建设 大力推进“绿化、美化、净化、文化”工程，积极实施“一镇一广场”、“一村一公园”、“一街一景点”的环境建设目标；同时，通过开展社会治安综合治理和安全文明小区建设，使生活环境更加安全、文明。 ⒌ 工业 投资环境的不断优化，吸引了一大批实力雄厚的外资企业纷纷前来投资，生产领域涉及自行车、电脑、塑胶、电子、服装、钟表、机械制造和日常生活用品等多种行业。到目前为止，全镇18个工业区的厂房使用率达98%，拥有内外资企业900余家。 ⒍ 农业 农业实现了由传统农业向“三高”农业、创汇型的商品农业
14、转变，逐步形成了蔬菜、水果、水产、畜禽四大鲜活产品生产基地，大批农副产品源源不断地供应深圳、港澳市场。 ⒎ 规划建设 据了解，龙华未来几年的规划建设将主要以龙华中心广场及周边地带为轴心，往北到军湖、贯穿中部组团的梅龙大道等，将依照给整个中部组团带来巨大的发展潜力；网状结构的道路网络，以及外环路等道路的规划建设，将更加拉近龙华及关内的联系。 另外，在房地产规划建设方面，由于可用于房地产地产开发建设的土地已所剩无几，龙华的旧城改造部分将成为近期的主流；而另一方面闲置地的开发利用也马上就会起热潮。 龙华各项指标图表解析 ㈡、龙华房地产发展
15、 ㈡-1、前 言 作为一个独具特色的关口片区，龙华房地产按市场辐射及区域又可以划分为三个片区： ⒈ 梅林关外区域（包括万家灯火、星光之约、滢水山庄、潜龙花园、馨园、万科四季花城等）； ⒉ 龙华中心城镇区域（包括风和日丽、龙泉花园、银泉花园、金碧世家、广信花园等）； ⒊ 未来中心广场区域（包括关丽家园、新华苑、新城市花园等）。 随着二线关概念的淡化以及龙华中心广场的建成，以中心广场向周边辐射的一个新的中心区正在形成，它将是未来以龙华为中心的中部卫星城的一个新靓点。在中心区的周围，一批新的大型高素质楼盘也随即出现，随着较有实力的开发商的进入，位于中心区内楼盘的档次正在逐步提高。 另
16、外，龙华镇内的集资房和政府安居房等也是本地一大特色，相对于片区一般素质的商品房来说其主要客户均为龙华镇内客户为主，两者存在部分可替代性，彼此之间竞争性较大。 ㈡-2、龙华房地产项目总体供应状况 第一类 集资房（私房） 据调研，龙华镇基本上每个自然居民村都有集资房上市销售，遍布全镇，市场供应量较大，销售量也不小。根据相关法律，此类房并不充许上市销售，其非法上市对质素不高的商品房形成了一定市场冲击。此类房为一般为村方出地，其他公司投资兴建，无产权证或每栋仅有一集体产权证。 此类楼盘特征如下： 价格：均价1500—1800元/平方米（一般含简单装修） 付款方式：主要为一次性
17、付款及分期付款（一般为一年至三年分期）； 供应户型及畅销户型： 市场供应量最大的是三房及二房户型。 三房面积80--115平方米，其中畅销户型面积为80—90平方米； 二房面积60—90平方米，其中畅销户型面积为60—75平方米； 少量四房面积100—125平方米，其中畅销户型面积为100—110平方米； 少量一房及一房一厅面积30—50平方米，其中畅销户型面积为30—50平方米； 客户群：购买者基本为龙华镇内客户，一般自身生活品味不高，对楼盘质素要求不高。购买用途一般为自住及租赁投资。 评述：此类物业一般质素较低，小区规划及内部配套较差，建筑密度较高。销售策略主要以低价格吸引
18、客户，销售手段基本上采用直销方式与现场销售相结合。楼盘基本无现场包装。 第二类 小规模普通质素商品房 龙华镇内存在大量目前小规模普通质素商品房，此类楼盘质素不高不低，规模不大不小，一般户数在350户以内。其主要面向镇内客户开发，销售上也基本以地盘销售为主。 价格：均价2200—2700元/平方米（一般含简单装修） 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期） 供应户型及畅销户型： 市场供应量最大的是三房及二房户型。 三房面积80—115平方米，其中畅销户型面积为80—90平方米； 二房面积60—90平方米，其中畅销户型面积为60—75平方米； 少量四房
19、面积100—125平方米，其中畅销户型面积为100-110平方米； 少量一房及一房一厅面积30—50平方米，其中畅销户型面积为30—50平方米； 客户群：购买者主要为龙华镇内客户，购买用途一般为自住。 评 述：此类楼盘质素不高也不低，但其价格比集资房高出不少，此部分楼盘的市场受集资房冲击较大； 第三类 大规模高质素商品房 龙华镇内大规模高制裁素商品房对本项目的开发有重要参考意义。龙华镇目前此类代表性楼盘为美丽365、锦绣江南、风和日丽、美丽家园等。 其主要楼盘为有以下特征： 价格：均价基本在3000元/平方米左右 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成
20、首期） 供应户型及畅销户型： 市场供应量最大的是三房及二房户型。 三房面积80—100平方米，其中畅销户型面积为80—90平方米； 二房面积70—80平方米，其中最畅销户型面积为70—80平方米； 少量四房面积100—125平方米，其中畅销户型面积为100-120平方米； 客户群：主要客户可分三大类，分别为龙华镇内客户，深圳关内上班客户（福田居多，南山、罗湖次之），龙华镇周边区域客户（包括梅林关口、观澜、石岩、坂田等）。 评述：此类楼盘质素明显高于龙华镇内其他物业，在营销手法上也有创新，其目标客户定位及营销传播有突破，并不局限于龙华镇内，吸引了一批关内人士在龙华置业等；
21、 龙华镇部分项目资料统计表： 项目名称 物业类型 建筑/占地面积 物业位置 开发商 起价 均价/㎡ 主力户型 四季花城 多层 Townhouse 373888㎡ 532168㎡ 坂田村坂雪岗高新技术综合开发区 深圳市万科房地产有限公司 均：3800元 二、三房 59—110㎡ 新华苑 多层 31000㎡ 65000㎡ 东环二路与建设路交汇处 宝安龙华经济发展限公司 起:2600元 均:2700元 二、三四房 85～122㎡ 飞扬缤纷 （大信花园一期） 多层 34625㎡ 66062㎡ 和平路与中环路交
22、汇处 大信实业股份有限公司 起:1900元 均:2500元 二、三房 62～97㎡ 金碧世家 多层 30317㎡ 龙华人民北路 中房集团昆明房地产开发公司深圳分公司 起：2200元 已售完 馨园二期 多层 小高层 61591.8㎡ 58147.12㎡ 民治大道 汇馨实业有限公司 均：3300元 星光之约 多层 小高层 103618.88㎡ 五和南路与梅坂大道交汇处 深圳昂天集团 航天广宇集团 二、三房 75.2～120.2㎡ 中环花园 多层 20000㎡ 36500㎡ 中环路 深房集团宝安开发有限公司 起:2700
23、元 均:2800元 二、三、四房 73～115㎡ 华都花园 多层 80000㎡ 220000㎡ 人民路与和平路交汇处 汕头升艺建筑总公司深圳分公司 起：2300元 万家灯火 多层 80000㎡（一期） 214000㎡ 梅林关口 滢水房地产开发有限公司 起:2900元 均:3100元 潜龙花园 惠宁阁 小高层 高层 14527.04㎡ 民治大道 潜龙实业有限公司 起:3250元 均:3800元 银泉花园 小高层 30533.3㎡ 65790.33㎡ 布龙公路与梅观高速交汇处人民中路 龙泉房地产开发有限公司 起:320
24、0元 均:4000元 一、二、三房 47.8～98㎡ 盛铭居 多层 7389㎡ 龙华镇民治 深圳市鹏宝乐物业发展有限公司 中环花园 多层 20000㎡ 36500㎡ 龙华镇中环路 深房集团宝安开发有限公司 起：2365元 均:2500-2600元 项目名称 物业类型 建筑/占地面积 物业位置 开发商 起价 均价/㎡ 主力户型 富士康世纪 多层 50091㎡ 79559㎡ 中环二路与和平路交汇 富士康物业开发(深圳)有限公司 风和日丽 多层 173556㎡ 360000㎡ 人民路 物业工程开发公司 起
25、2800元 均:3500元 二、三房 68～120㎡ 乐景花园 小高层 16000㎡ 32000㎡ 中环路与和平中交汇处 源发实业有限公司 起2500元 均:2700元 龙源大厦 多层 4068㎡ 5287㎡ 建设路 1900元 金玲花园 多层 尾盘 和平路 国深实业发展有限公司 2280元 美丽365 多层 小高层 100000㎡ 200000㎡ 东环二路与三联路交汇处 华兴实业有限公司 2800元 二、三、四房 63～120㎡ 锦绣江南 小高层 210000㎡ 400000㎡ 人民南路与布龙公路交
26、界处 宝安区龙华镇物业发展公司 2900元 二、三（跃式）、空中别墅 70～160㎡ 山湖林海 多层 小高层 281815㎡ 320000㎡ 梅林关口 丰泽湖山庄有限公司 起3300元 均:3700元 二、三四房 76～105㎡ 美丽家园 多层 小高层 30000㎡ 60000㎡ 东环二路与和平路、建设路交汇处 宝安龙华经济发展有限公司 起:2580元 均:2900元 华昱苑 多层 人民路与建达路交汇处 起:2100元 均:2400元 世纪华庭 多层 50091㎡ 79559㎡ 和路与东环二路交汇处 富士康物
27、业开发(深圳)有限公司 起:2380元 均:2580元 滢水山庄 多层 50000㎡ 103000㎡ 梅林检查站侧滢水山庄处 滢水房地产开发有限公司 起:3100元 均:3500元 二、三、四房 85～142㎡ ㈡-3、龙华房地产发展格局 ⒈ 物业类型 龙华片区对于其特定的地理环境和所处的位置决定了其开发项目有一定特殊性，其原有的进出关枢纽交通——民治大道，仍保有其青春活力，潜龙花园等及周边规划中的大型微利房社区，势必引领该社区的楼盘开发档次的提升。龙华镇内的超级大盘——风和日丽也在龙华宣扬一种完善配套——生活馆理念的产生，导致该片区楼盘档次在一定
28、程度上得到提升。 在开发中，物业类型呈现多元化，经济实用房与舒居型系列物业并肩发展。 安置房系列：有民乐村项目、潜龙阁等。 安居房系列：广信花园、潜龙花园； 康居系列：美丽家园、风和日丽、星光之约、金碧世家、潜龙花园、馨园、万家灯火、山湖林海、书得门第等； 舒居房系列：万科四季花城、美丽365、锦绣江南、山水天骄、馨园、计划中的18万平方米金地项目等等。 集资房系列：龙华片区的自然村，农民自用地集资建房，无产权证。 ⒉ 片区物业销售状况 1999年以来，经过政府和发展商的共同努力，滢水山庄、潜龙花园、银泉花园、风和日丽、龙泉花园、新华苑、星光之约、美丽家园、金碧世家等大中型的中
29、高档楼盘的陆续推出，并成为全市特别是龙华镇热点楼盘。而现在的四季花城、美丽365、锦绣江南等，包括风和日丽、美丽家园、星光之约等在深圳关内楼市中都具有一定影响力。可以说，整体上龙华镇房地产即住宅市场供应量日趋增大，交易量在逐步上涨。楼价稳步攀升，已成为片区房地产现阶段的突出特点。 四季花城、美丽365、风和日丽等大型项目在片区内相对综合素质较高。而作为较早的风和日丽在规模和品牌效应、社区环境和区内配套一定代表：大型会所——生活馆等卖点下，目前第三期丽虹苑也正处于热销阶段；滢水山庄凭借其为关口物业的优越性及低廉的价格，潜龙花园为从梅林关口通往龙华镇交通要塞之一的民治大道喉舌地带，其物业销售状况
30、也已接近尾声。作为处于未来城市中心广场旁边几个超级大盘，区内、区外配套一路被看好，相信凭借其大型项目的完善配套，必将会在龙华市场激起不小波澜。 ⒊ 片区物业价格水平 龙华片区即梅林关口商品房销售价格折后在3070—3650元/平方米之间，待开发大盘估价4100—4300元/平方米；龙华镇（包括城市中心广场）在售商品房（除风和日丽等均价为每平方米3200—3300元/平方米外），其他均价一般在2300—3000元平方米，联排别墅（小洋楼）销售均价为5100—5500元/平方米之间。龙华片区的商品房价格一般在2000--3000元/平方米左右，有一定规模及档次的楼盘如风和日丽、星光之约、潜龙花
31、园、美丽365、山水天骄、万家灯火等项目的销售均价在3100元/平方米以上，而其他大多数商品房的均价在2300—2800元/平方米左右，相对特区内特别是比较近的梅林片区商品房来说，价格几近低了一半左右。 另外龙华镇及附近各居民村存在大量的村民集资房的销售，销售均价约在1500—1800元/平方米之间（具体数据不详），极大冲击了片区商品销售。 ㈡-4、片区功能特征及相邻片区比较 龙华片区是关外区域房地产市场典型片区之一，经历了三次发展机遇：第一是由购房入户带动，引发了深圳人赴关外置业的第一次高潮；第二次为万科、中海、物业集团等大型地产商将品牌地产航母开进布吉和龙华，把品牌付之于关外
32、物业，从而掀起了一场表现为品牌效应与郊居置业的地产革命浪潮；第三次发展机遇，则是深圳市中心区的兴建所带来的，深圳中心区的开发为龙华带来新的机遇，使龙华地产的开发更显绚丽多彩。 其实，龙华的前景早在已在深圳中心区发展规划出台的就可以预见。中心区作为未来深圳的市中心，其人口和人气有着巨大的增长潜力，中心区预计就业人口50—70万，而居住配套仅依靠容量有限的中心区当然无法承载，尽管往西走，华侨城、南山、蛇口、科技园等可以分流，往东走，福田、罗湖旧城改造暨地产发展还会产生一定吸纳能力，但这远远不能达到市场需求，特别是那些寻求一种宁静的、安逸的、祥和的、舒适的价格康价、交通方便的生活环境，深圳市的城市
33、总体规划更强调均衡与全面发展，特别是深圳关内土地储备越来越少的同时，深圳中心区辐射地带地块价值迅速得到提升，龙华与中心区作为近邻，正可利用这次机遇，带动龙华地产及社会经济的全面发展。 另外，布吉地产实力雄厚，势头一直较猛，使龙华受一定程度的“打压”，同样不可以忽视。即便如此，龙华的地理位置和发展势头势必引起消费者的眼光，特别是中心区六大工程的建设即将展现在世人而前的同时，有一批具有先只先觉的地产商如：物业集团、富通、金地、泰华、长城、中信等均看好龙华。他们的目标也一致，虽然开发的模式存在多元化，但总体来说为龙华片区房地产市场形象提升起到了推动作用。 市政府近期在龙华片区加大基础设施及交通枢
34、纽的建设的同时，龙华片区各大发展商也在倍加准备，蓄势待发。如板梅大道即将加宽贯通、广场大道的兴建铺设梅龙路建设指日可待等，将关外龙华片区物业及关内房地产市场更加紧密的联系在一起，为龙华房地产市场纽带的真正形成奠定了基础。 随着龙华城镇市建设发展速度的加快，城区规模的不断扩大，其中心区的规模和档次不断提高，加之龙华与福田中心区毗邻，在三大优势的带动下，龙华中心广场即将建设，龙华镇将改变往日基本在镇中发展的模式，积极向南部、北部拓展新区，将在南路形成新的住宅社区中心与北部新的城市中心，由于特区内地形呈现带状分布，福田中心区作为深圳市最为繁华的政冶、文化、商业区，罗湖中心区、南山中心区、宝安中心区
35、龙岗中心区次一级的行政中心区，在全市中部发展的轴线上则缺乏一个次中心区，龙华关口区域内存在良好的区位条件，在一定程度上可以承担次中心的职能，并且凭借其合理的规划、功能齐全的配套设施、便捷的交通、短暂的出入关时间、素质良好的自然及生活环境、同比价格的巨大差异等优势，龙华的房地产开发将会取得经济效益和社会效益丰厚的回报。 ㈢、龙华房地产发展趋势 ㈢-⒈ 大规模社区开发将是“新龙华时代”的主流动向 目前龙华片区大盘的价位不高，属规模经济的模式，基本上符合消费者的心理价位。同时大盘拥有很多深入人心的生活优势，例如大社区、完善的市政生活配套及住户专车，而这些优势恰恰又是消费者在关外购房所考虑
36、的几个重要因素。 大盘的分期推出，至少在近两年内将对欲在龙华购房的消费者形成巨大的消费心理吸引力，这种影响效果将持续相当长的时间，而且在此期间消费者也逐渐形成“去龙华就住大社区”的消费心理，且大盘所针对的对象并不局限于本区域内消费客户，竞争和影响范围不断扩大，在整体形象推广和品牌树立方面具备资金优势，相对转嫁风险系数趋小，发展商利润得到保障。 ㈢-⒉ 龙华商品房和商业用房销售价格将有上涨的趋势 在关外各片区中，由于龙华片区的地理位置得天独厚，交通顺畅，而且在扩关、龙华二线扩展区、远期地铁将延伸至龙华等利好因素的驱使下，龙华片区在关内消费者心目中的地位进一步攀高。 随着房地产市场的高涨及
37、政府微利房的兴建，龙华片区的人气将进一步兴旺，此环境下在消费者心中龙华片区与市区的距离将进一步拉进，这此因素的共同作用必然将促进商品房价格的升高。 从潜龙花园、滢水山庄、银泉花园、风和日丽等楼盘的表现来看，其二期的价位均比一期高出平均500元/平方米左右，同时楼盘质素也比一期高出一个档次，因此，龙华片区商品房价格的攀高已是大势所趋。 在激烈的市场竞争中，开发商要使自已的楼盘畅销，在建设与营销过程中必须增加创新要素，增加成本成为必然，在保证开发商预期利润的前提下，商品房价格的提升也是必然的。 ㈢-⒊ 龙华房地产开发户型主要特点发展 龙华房地产开发户型结构以中等户型为主，即以二房二厅一卫和
38、三房两房一卫为主，面积多在62-125平方米之间，且三房二厅二卫占目前供应量的大多数，复式三房、四房的出现，为整个龙华房地产市场注入新的活力。 市场供给量在增加； ㈢-⒋ 开发项目增加，市场竞争等更加趋于白热化。 ㈣、龙华房地产康居型住宅特点 开发商对区内园林景观、区外自然环境的营造将进一步提高，投资也进一步加大，使未来的小区住宅逐步向康居型住宅开发方向发展。 人性化需求是一种以低级向高级演变的过程，龙华房地产市场也是同样的道理。早在80—90年代，龙华房地产主体以别墅、同乐村别墅等一批项目，就其外观设计、配套设施、园林设计等与如今时尚别墅不能同日而语，其不能满足该消费阶层的基本
39、需求，大量空置也是必然的，不过这与市场也有一定关系。相对于99年以后开发的物业，较注重营造环境，而且随着龙华经济与深圳联系纽带越来越紧，特别是富士康、华发进驻龙华，首先带给龙华的是无限的就业机会；同次将3万多高新技术人才引进龙华，提升该整体片区文化素质水平，该类移民多属于中高薪阶层，这一批人具备了购置商品房的能力，他们从事科技行业，虽有单位房，但已厌倦，他们追求着一种艺术感受、高层次消费的人居生活，崇尚一种新的生活理念。于是，龙华一批高素质楼盘一经推出，倍受市场推崇，这类消费者占有相当比例份额。 会所的功能在推广中芳容一现，备受市场关注，已经成为了项目推广上的卖点。 对于会所，关内几乎接触
40、住房的人都会知道，如果是一个概念的炒做已经成为过去时，它已经划归为一个项目的硬件范畴。然而在龙华，相对深圳市区而言起步较晚，只有少数品牌地产商的近来开发的项目配套里增设了会所，其他多数只是原有的管理处改头换叫法，但是真正没有起到会所的作用和达到会所应该具备的功能标准，目前在龙华镇真正算得上功能较齐的会所的楼盘如：“风和日丽”，她的生活馆崇尚一种接近自然接近日常生活所需的理念，在销售中，很大程度上引领了龙华楼市的发展方向。 ㈤、项目片区未来竞争预测 目前，龙华片区在售、在建项目有10余个，包括：山湖林海、山水天骄、万家灯火、星光之约、书香门第以及民乐村集资房等、位于龙华镇中心的风和日丽、
41、银泉花园、榕苑、馨园、锦绣江南、大信花园等，位于城市未来中心广场的美丽365、新华苑、嘉逸花园等。 市场的形成融汇着相关的竞争，区域竞争的存在也是市场替代效应产生的，项目片区未来竞争也就是市场竞争和市场替代相结合的。其中替代型产品为： ㈤-1. 84平方米以下的中小户型存在与租赁市场的功能替代。 ㈤-2. 面积在区间[84，100]平方米的普通住宅与康居型住宅的功能替代。 ㈤-3. 面积在间[100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。 第一替代功能，基本存在于经济实用房、农民用房等：西头综合市场等； 第二替代功能，存在于镇中心经济实用房（如文信花园、新华苑一期、新城市花园等）与康居
42、房（如美丽家园、风和日丽、星光之约等）； 第三替代功能，存在于舒居房（星光之约、美丽家园、万科四季花城等）与联排别墅（馨园、四季花城、金地龙华项目等以及广九铁路莞深沿线相关物业等）； 总体上讲，项目片区未来存在区内竞争与区内外竞争相互结合的状况，区内竞争即为以上几种替代竞争，而区间竞争则体现在销售价格、楼盘质素、交通状况、配套设施等。对于舒居型物业宅来说，一般地，在龙华镇，占地规模相对小的项目其区内竞争要大于区外竞争；反之，则是占地规模比较大的项目参与区间竞争会加大。对于成本高的别墅及联排别墅市场则由于客户覆盖区域相对比较广泛，区间竞争则比较明显。此时的龙华镇市场濒临着外来的压力比较大，即
43、布吉兵团、宝安兵团、龙岗中心城兵团中心区兵团、环深圳湾兵团、华侨城兵团、后海、前海兵团等片区市场推盘量比较大，给龙华片区物业市场推广制造了不小的阻力。 四、荔花山庄项目分析及相关建议 ㈠、荔花山庄总体数据资料: ㈠-⒈ 地理位置：本项目地处深圳市宝安区龙华镇民治（大道）路旁，新一代酒店正对面，距梅林关口不到3公里。 ㈠-⒉ 项目地块总占地面积：155177.94M 其中： 1#地块：45227.213M 2#地块：29673.870M 3#地块：47344.015M 4#地块：32932.838M ㈠-⒊
44、本项目计容积率（1.8）总建筑面积为:279294M，其中： 住宅总建筑面积：252918M 商业总建筑面积：18876M 总户数：2530户 停车位：1280个 ㈠-⒋ 本项目建筑类型规划状况：主要由多层（6层）、小高层（9-11层）和高层（18层）组成，另配有（2层）会所以及（3层）幼儿园，其中： 1#地块规划有：（6层）多层、（9-11层）小高层以及裙楼商铺； 2#地块规划有：（11层）小高层、（18层）高层以及（3层）幼儿园； 3#地块规划有：（6层）多层、（9层）、（11层）以及裙楼商铺； 4#地块规划有：（11层）小高层、（18层）高层以及（2层）会所。 根据
45、本项目的现有资料，以及我们对整体资料和设计图纸的初步理解程度，我们将主要从项目定位（包括：项目客户定位、项目品牌定位、项目产品定位等几个方面）分析以及一期工程的解决和项目整体开发思路三个方面来提出一些建议，以供深入研究探讨。 ㈡、本项目地块价值预测 “地段，地段，还是地段”，这是很多地产商在讲述地产开发的关键问题时总是强调的一句话。不可否认，地段的好坏可以影响到项目开发成功与否，但也并非决定因素；而一个项目能在综合分析自身地块的前提下做出准确的定位，也同样能创造出甚至于远超过“地段”这一因素所带来的利润比，在创建好的项目的同时实现自己的利润价值。 而一块土地的价值，却是由包括位置、环
46、境、污染状况、交通、市政配套及区域规划等多方面综合的体现，同时，这些也是进行项目定位的基本要素。综合挖掘自身优势，规避不利因素，才能够实现“建好项目创利润”的双赢的目的。 ㈡-⒈ 项目地块位置分析 本项目地处宝安龙华镇民治大道旁(新一代酒点对面)，与各主要干道（布龙公路、梅观高速等）及民治村委等均相隔不远；从本地块位置来看，周边工业区以及农民建房较多，势必将会对本项目的发展造成一定的影响。具体来讲可以从本地块周边四个方位来进行分析： 1. 东面 本项目所面临的民治大道即东面片区，已经有部分高尚物业（梅花山庄、馨园、盛铭居等）形成，虽原有的农民建房以及部分厂房依然存在会对项目的开发建设存
47、在一些影响，但整体环境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。 2. 西面 西面片区整体来说比东面相对要好一点，与农民房及厂房、梅龙公路等还有一定的距离；而本项目临西面规化中的市政道路，给本项目的商业发展、交通环境等方面提供良好的条件，旁边的别墅区以及远眺果林也给本项目提供了一些自然景观。 3. 南面 南面片区相对与其他几个方位来说可能最主要的就是农民房及厂房了，虽是面向梅林关口方向，但基本没有什么特别的景观；这一方位相对来说较早的生活配套比较集中，如银行、小学、药店、超市等。 4. 北面 本项目北面为龙华镇方向，同样是厂房和民房占主要部分；布龙公路即在此方位中
48、不过已相去甚远，从环境上来讲对本项目不会造成多大影响。 ㈡-⒉ 地块整体环境分析 在分析本地块的整体环境上，我们主要从空气质量、水质污染、绿化状况、噪音以及周边治安状况等几个方面来考虑： 1. 空气质量状况分析 由于项目周边几乎四个方位皆有厂房的影响，因此就空气质量来说不太理想，水尾村的居民生活排水沟，也是影响此处空气质量的重要原因； 2. 水质污染状况分析 民治片区的居民生活用水主要来自附近的民治水库，相对于如长岭皮水库、牛嘴子水库来说可能会受到周边工业厂房的影响； 3. 绿色植被状况分析 民治片区由于靠近关口，相对来说规划开发早，除民治大道等部分道路、地块西面别墅区、
49、梅花山庄等有些绿化外，厂房及民房域内绿化相对比较缺乏，且又无绿化广场等场所，由此可能会降低本片区的居住喜好度； 4. 噪音污染状况分析 从项目的位置上来看，地块基本上远离了几条主要交通干道，交通的噪音不会对本项目造成太大影响，但是考虑到厂房的因素时，机器的运作可能会带来一些不利； 5. 周边治安状况分析 深圳向来都有这么一个观念，认为“关外治安肯定比关内差”，不可否认：由于关外不存在特区内证件的限制，外来人员相对要难以管理和复杂得多，这一点，龙华、布吉等地相对可能更为突出，因此，在这一方面就只有在小区内部来加强了。 ㈡-3.项目地块交通状况 本项目地处民治大道旁，濒临布龙公
50、路、梅观高速以及坂田火车站；途径公交大巴主要有：F1（华为～科技园）、620（坂田～梅林检查站）、302（火车站～龙华）、312（观澜～福田汽车站）、542（东湖～万科四季花城）、F2（万科四季花城～坂田）、410（龙华油松～益田村）、370（观澜～西丽）、508（火车站～富士康工业区）等线路。 ㈡-4.项目地块周边配套及规划分析 项目地块的周边配套对今后的销售工作将带来很大的帮助，购房者在考虑一个房地产项目时，生活上的方便程度将是一项重要的参考指标；由于本项目地处龙华镇较早期的规划区，因此，相对于配套来说也主要为早期建设，但却明显具备早期规划的优势：各项配套都比较全面（如：民治村委、农业
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