儿童娱乐商城策划方案样本.doc

猴哥”儿童娱乐商城策划方案

世界“金融危机”出现在不一样行业、层次也影响到中国经济及发展，更直接影响到保定市场商业发展。相关我企业总购物业如按以往单一模式出租现已经极难在现在“金融危机”市场上行通，正所谓变则通，所以必需走出一条新出路才能盘活总购物业，在现在“金融危机”情况下机遇和挑战并存。
我部门经过上次策划“亚太比邻儿童大世界策划思绪”后经王总认可，现我部对此方案再次修编，现编制完成“猴哥儿童娱乐商城策划方案”仅供王总惠鉴。
一、项目策划理念
“人和人不一样，花有百样红”。商业物业也需要依据其所处地理位置、经营范围、服务用户类型和数量等很多原因进行不一样定位。“猴哥”猴哥儿童娱乐商城简称“猴哥”）品牌及功效定位一样需要充足考虑到其本身和服务对象特征，进行合理市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己目标市场。
相关“猴哥”品牌定位我们考虑不是简单随意概念罗列，而应该是对“猴哥”品牌及其实体深入分析以后规避劣势、发挥优势并升华差异化，并含有充实内涵及相对应使用功效作为支撑。
二、项目定位策略
　本物业位居保定市裕华西路周围被很多大型商场，商业街紧紧围绕。能够说是人旺地旺商情火爆。素来被大家称之为保定市老城区商业街及商品小百货及服装等商品集散中心，是商家占领保定及周围城市市场“滩头阵地”，市场商品也由低级逐步向中、高乃至精品市场发展。
　消费者购物心理也逐步由寻觅廉价货、大众货而发展为去裕华商圈逛精品店、购高级货。
　鉴于上述分析，我们对本物业地策划理念应鲜明地、果断地定位在“裕华路批零商业城”上面。
　因为本物业地处于市裕华西路这一历史以来被认为是做百货，小商品和做全市贸易市场缘由，所以确立为“猴哥儿童娱乐商城”项目。
　树立“您旺我才旺”经营思想，把保障厂家、商家经营运作为我们招商关键方针。而把追求儿童娱乐商城作为商家进驻保定及周围地域首选之地。
猴哥项目标收益关键起源于以下4个方面：
1）可营业面积租赁所获取租金收益；
2）广告位出租面积所获取广告收益；
3）部分自营项目标经营收益；
4）物业管理经营收益，如：停车场收入、商业促销活动场地出租收益等；
将以上收益加以比较，我们会发觉“可营业面积租赁所获取租金收益”是整个项目标关键收入起源，是对本案经营管理影响最大原因。所以，深入来看滩位租赁部分，在营业面积固定前提下，其又可能产生2种增加收益方法：
1、以“实现营业面积最大可出租”为目标，尽可能多地增加可出租滩位经营面积，达成获取更多租金收益目标。
优点：
●经过增加滩位出租数量，从而增加租金收入总量；（这必需以全部或绝大多数滩位能成功出租为前提。）
●在一定程度上能够增加商品经营种类；
缺点：
●滩位数量增多无形中加大了招商工作难度，而这种困难很可能造成：滩位招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险；
●滩位过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱；
●商品种类过多，则极难确保入驻全部是精品，且影响限制了展示功效发挥，最终很可能轮为一个简单批发市场；
●由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是著名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场品牌形象、发展方向是否和本品品牌形象相符，这么很可能造成对名品招商障碍；
●卖场形象降低，将会带来更多同档次竞争者；
2、牺牲一定营业面积，用于商城物业环境、格调建设，提升滩位整体档次，从而据此提升租金来获取更多收益。
优点：
●即使降低了有效营业面积最大可出租，不过能够将一部分面积充足利用进行景观、隶属设施建设，改善了卖场环境，提升整体档次；
●卖场购物环境和品牌形象提升会对招商，尤其是名品招商起到促进作用；
●卖场整体形象、档次提升，为抬高租金单价带来了可能性；
●良好卖场环境对吸引人流、客流量也是有帮助；
缺点：
●在以形象、环境、档次营造来抬高单位租金时，其抬高额度仍含有有限性和不确定性；
●假如租金过高，仍然会对招商带来难度；
经过对上述两种方法分析，我们提议采取第2种方法，优化卖场景观环境，提升卖场整体形象，确立竞争优势。
三、项目分析
1、市场目标定位
　市场目标定位经过以占地1200平方米保定大规模室内儿童娱乐游戏及亲子课堂项目，带动市内外专营儿童衣饰品牌、儿童家俱、孕婴用具等商场、厂家代理儿童物业项目。
2、项目优势分析
　　1）合理商场使用面积3800M2 。
　　2）项目处于裕华路商业圈火爆黄金街区之中。
　　3）商场配合备专业人才实施商场“五统一”即“统一形象”（“猴哥儿童娱乐商城”）统一装修（公共部分）统一风格（突出精品）统一宣传（策划、推广）统一商业管理（营业时间、促销等）。
　　4）项目地交通十分便利，门前有大型停车场。
5）此项目不仅为保定市最大儿童专题型商场，而且比红帽儿、愉快谷等儿童项目划分区域具体，又有受儿童青睐占地1200平方米大型娱乐游戏区域。
3、项目劣势分析
　　1） 此物业地以前运作项目在保定市影响力比较差，基础没有成功案例，此地被商家誉为“死地”，商家美誉度比较差。
　　2） 从该项目标四面大环境来看此地经过很多商家深入挖掘，多种题材、手段炒作均已殆尽，难出创意。
　　3） 因为我企业承租此物业综合价格比较高，对以后招商评定租金有一定阻力。
4）因为“金融危机”出现在未来招商中也会受到不一样程度阻力。
四 、项目品牌定位及内涵
名 称
定 位
内 涵
品牌定位
l 全新儿童产品提倡者
l 现代儿童文化传输者
l 保定及周围区域市场儿童专业卖场领导品牌；
l 保定市唯一集专题购物、休闲、餐饮、娱乐、亲子课堂等一站式消费服务功效于一体，儿童专题产品和儿童公园式专业卖场；
l 环境优雅中等时尚儿童用具、婴幼儿保健品品购物天堂；
l 设备齐全、环境优雅中高级时尚专业游乐场
目标用户群定位
卖场消费群体定位
全新购物模式和儿童家居文明追随者
儿童专业卖场
1．私人用户：
l 男女性兼顾；
l 年纪在0-15岁之间；
l 中高收入人群；
l 讲求生活品质和格调；重视孩子成长环境
l 团购用户：
l 医院、医疗卫生单位；
l 大中型企业；
时尚儿童游乐场
1、中高收入家庭；
2、大中型幼稚园等；
招商用户定位
无限商机诱惑下投资者/经营者
1．中国外儿童著名品牌保定地域总代理；
2．现在仍未进入保定市场中国外儿童著名品牌；
3．专业儿童培训机构
4．儿童时尚餐饮机构
5．专业摄影、图书、家俱机构
6．投资儿童娱乐游戏产品
7．当地投资者
五、项目功效定位
对于“猴哥”功效定位，简单来讲分成以下三部分专、新、特。
1、专
1）定位专题型娱乐商城，争取著名品牌用户和有口碑经营者入场。
2）儿童相关商品和服务“一站式”专业商场。
3）经营计划专业，即项目所经营产品针对目标客较强。在产品组合上，应考虑到在用户购置时产品和产品之间互动性。
4）管理者专业，引入专业经营管理机构，建立产品质量监督机制，预防假冒伪劣和竞争无序。
5） 服务专业，提供完善配套服务，杜绝乱收费。
2、新
1）经营理念新—— 经营思绪是即要表现经营主体“一站式”，又要
融入娱乐游戏“专题化”。
2） 硬件设施新—— 布局合理、功效区域清楚明确，货物装卸方便，
购物环境舒适优雅。
3）软件服务新—— 拥有专门物流中心，为用户提供有偿物流服
务。
4）运作方法新——对经营商提供适度广告支持。
收费合理、质量良好物业管理服务。
定时统一组织整个专业市场经营，举行全场促销和推广活动。立即提供最新行业市场资讯，引导场内经营品类向需求量最旺盛产品方向发展。
3、特
1）经营产品特色化——在招商时，强调经营商品档次同时，更应着眼于引入部分还未进入保定市场名牌儿童商家。
2） 经营专题特色化——纵观保定市同业竞争者经营模式大全部仍表现
为单纯卖买或服务提供方法，而忽略了针对消费者在实际购物过程中娱乐性及教育儿童产品。所以，我们将项目标品牌形象及功效定位为娱乐、教育儿童产品带到购物及其它产品。
六、整体计划及形象定位
1、整体计划项目布局
此项目共分以下九个功效区域：
1）儿童衣饰/鞋帽区域：此区域划分面积1140平方米，关键招商范围以儿童衣饰、童鞋、童帽为主；
2）孕婴用具区域：此区域划分面积250平方米，关键招商范围孕婴用具、奶品等为主。
3）儿童游戏娱乐区域：此区域划分面积1200平方米，关键招围范围以儿童游戏产品为主。
4）儿童家俱区域：此区域划分面积420平方米，关键招围范围以儿童绿色环境保护家俱为主。
5）儿童文具/图书/音像区域：此区域划分面积250平方米，关键招围范围以儿童文具、图书、音像为主。
6）儿童玩具区域：此区域划分面积360平方米，关键招围范围以儿童玩具为主。
7）儿童食品区域：此区域划分面积360平方米，关键招围范围以儿童食品为主。
8）亲子课堂区域：此区域划分面积180平方米，关键招围范围以儿童业务第二课堂及咨询服务为主。
9）儿童摄影区域：此区域划分面积250平方米，关键招围范围以儿童摄影相关业务为主。
注：招商区域及面积(后附室内布局图)
2、项目开发名称提议
推荐名称：猴哥儿童娱乐商城、猴哥儿童大世界
名称提议及释义：提议选择猴哥儿童娱乐商城。“猴哥儿童娱乐商城”是由“商贸+娱乐”两部分组成，是集儿童娱乐、儿童餐饮、儿童服装、儿童家俱等等儿童产品为一体。孙悟空是中国四大名著《西游记》里主人公，是被儿童广为喜爱卡通人物及家长熟悉人物，此片又常常在各电视台热播，因为此人物属于中国四大名著行列，定不会因为历史变迁立即间轨迹而被大家遗忘，所以我们提议项目采取“猴哥”名称，既能够满足儿童及家长亲切性及熟悉度，而且此名通俗易懂轻易传输，在以后开发运作中起到事半功倍作用。
标志形象设计：见附件
3、整体计划提议
　　1）将外墙进行《西游记》内人物以卡通形式包装并预留出广告位；
　　2）在物业地外墙面留出广告看版位，进行招商；
　　3）对物业地临裕华路商业街路面上进行猴哥卡通艺术美化处理，广场一侧并设置大量《西游记》卡通人物及相关物品；
　　a、设计猴哥专题门头；b、搭建促销台；c、路旁设置猴哥卡通街灯；d、猴哥卡通休息座椅； e、安置西游记卡通人物雕塑；
　　5）在商场指定位置设置物管对全部商家进行统一管理全方位服务。
4、形象定位
项目形象定位：打造专题型猴哥儿童娱乐商城，此项目含有优异经营理念商业计划，区域内大规模化儿童商品集散地商业定位，并有层出不穷促销专题。
七、广告策略
1、市场定位
　　1）不在项目地硬件配套设施上过多宣染；
　　2）着重将广告策略引入“旺地、旺人流、旺滩位、寸土寸金”上做主攻方向。
　　3）抓住客商急于入驻保定急于打开市场，急于保定地域有一商务窗口心态全力宣染。
4）引导用户要想打开市场，必需入住儿童精品城思维定式上发展。
5）打造当地儿童用具市场集散地形成集群效应，引导当地商家入驻；
2、传输策略及形式
招商推广传输将按以下策略进行组合：
1）以招商手册、招商宣传单张、目标人群集中地点户外广告为推广传输基础手阶段；
以公关活动为招商推广关键传输路径；
2以报纸软性炒作制造招商良好气氛，关键依靠《保定晚报》、《莲池周刊》、其次《广播电视报》；
3）以报纸硬性广告作为推广辅助手段，关键依靠《保定晚报》，其次其它媒体；
4）项目招商中期采取户外广告投入及车体广告或其它媒体
3、推广思绪
1）经过活动形象直观地展示项目未来商业计划，同时让商家和销售目标用户看到一个全新概念“猴哥儿童娱乐商城”；
2)以招商信息通知性诉求——魅力商圈诉求——项目未来计划形象诉求——招商意向落定诉求为线索依据招商不一样时间段展开招商推广；
注：具体内容见《猴哥儿童娱乐商城品牌形象宣传策划方案》。
八、项目营销目标
依据此商业物业特征，我们把“猴哥”项目营销目标分为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相对应目标也不尽相同。所以，我们提议本案具体营销目标定位为：
远期目标(品牌树立/经营)
打造专题型型娱乐商城，儿童生活用具、服装等产品集散地
中期目标(推广)
聚集消费者人气，抬高卖场商业价值。
短期目标(招商)
足够数量主力店及其它商家入驻卖场，完成销售五分之三
九、价格策略、支付方法及效益分析概述
1、价格策略
1）儿童衣饰/鞋帽区域：100元㎡/月
2）孕婴用具区域：100元㎡/月
3）儿童游戏娱乐区域：60元㎡/月
4）儿童家俱区域：80元㎡/月
5）儿童文具/图书/音像区域：80㎡/月
6）儿童玩具区域：60元㎡/月
7）儿童食品区域：60元㎡/月
8）儿童摄影区域：60元㎡/月
9）亲子课堂区域：50元㎡/月
注：以上为第十二个月参考价格，第十二个月平均价格约为80元/平方米/月，现依据市场情况能够连续三年递增10%，租金最高达平均约到110元/平方米/月。
2、效益分析概述
租金(销售)收入：
1)儿童衣饰/鞋帽区域：区域划分面积1140平方米，100元/平方米/月，年理想估计租金收入136.8万元，年保守估计租金收入110万元(第十二个月，闲置率占20%)；
2)孕婴用具区域：区域划分面积250平方米，100元/平方米/月，年理想估计租金收入30万元，年保守估计租金收入24万元(第十二个月，闲置率占20%)；
3)儿童游戏娱乐区域：区域划分面积1200平方米，60元/平方米/月，年理想估计租金收入86.4万元，年保守估计租金收入70万元(第十二个月，闲置率占20%)；
4)儿童家俱区域：区域划分面积420平方米，80元/平方米/月，年理想估计租金收入40.32万元，年保守估计租金收入32万元(第十二个月，闲置率占20%)；
5)儿童文具/图书/音像区域：区域划分面积250平方米，80元/平方米/月，年理想估计租金收入24万元，年保守估计租金收入19万元(第十二个月，闲置率占20%)；
6) 儿童玩具区域：区域划分面积360平方米，60元/平方米/月，年理想估计租金收入25.92万元，年保守估计租金收入20万元(第十二个月，闲置率占20%)；
7) 儿童食品区域：区域划分面积360平方米，60元/平方米/月，年理想估计租金收入25.92万元，年保守估计租金收入20万元(第十二个月，闲置率占20%)；
8）儿童摄影区域：区域划分面积250平方米，60元/平方米/月，年理想估计租金收入18万元，年保守估计租金收入约14万元(第十二个月，闲置率占25%)；
9）亲子课堂区域：区域划分面积180平方米，50元/平方米/月，年理想估计租金收入10.8万元，年保守估计租金收入约8万元(第十二个月，闲置率占25%)；
滩位出租收入累计：（依据市场情况前三年租金每十二个月递增约10%
第十二个月理想估计租金收入398.16万元，第十二个月保守估计租金收入317万元；
第二年理想估计租金收入426万元，年保守估计租金收入344万元；
第三年理想估计租金收入457万元，年保守估计租金收入376万元；
其它收入:
室内广告位收入及促销活动收入：25万元/年
费用投入：
装修估计费用：估计30万元；（第十二个月关键投入）
年广告估计投入：25万元；（第十二个月关键投入）
人员管理估计费用：10万元/年
其它费用：5万元
累计：70万元
(注：以后每十二个月投入费用约控制在30-40万元。)