阳逻商业市场进入风险分析.doc

凯信集团（内部文件）

阳逻商业市场进入风险分析

注：该文件仅作为凯信集团商业决策参考，不得复印、外传

引言：
本报告从阳逻商业格局发展趋势、阳逻现有商业形态结构、阳逻消费力分析、阳逻在建及规划在建重点商业项目四个方面进行调研分析，指出阳逻商业发展的机遇与风险，为凯信集团进入阳逻商业地产提供数据及文本参考，帮助集团领导决策。

阳逻商业格局调查研究：
阳逻商业中心沿阳光大道北移至柴泊湖中段成为必然趋势
五环中央街

资料来源：前期策划集之一新港天地项目市场调研系统报告（详见联系函2012-003）
1.1阳逻商业发展的三个典型时期
阳逻商业中心的转移，受到城市行政规划、港口经济发展、住宅地产开发等几个方面影响，自2000年以来，形成了三个比较明显的阶段特征：

1、）原始商业期——2006年：五环中央街、金三角商贸广场（阳逻正街）
五环.中央商业街，占地面积15亩，总建筑面积22180平方米，其中商业面积10480平方米，整个商业广场呈现合围式的商业步行街，服饰销售为主。
金三角步行街总建筑面积为5.2万平方米，共9栋，住宅300多套，商铺200多间。以服饰销售为主。
原始商业期的商业项目，地处阳逻老城区、阳逻正街，经营多年，周边商业气氛浓厚，配套齐全，阳逻一中、一小、三中近在咫尺，但随着阳逻新港建设带来的拆迁状况和新型商业区的规划建设，此处商业已逐渐衰败，消费人群及消费档次偏低。
（阳逻港拆迁实况图）

2、）商业发展期——2008年：中百仓储（转盘商业区）
中百仓储位于阳光大道与汽渡路交汇处，门店+超市总共1.8万方。分三层，一层为服装购物区，二层为食品区，三层为生活用品、家用电器区。
中百仓储是阳逻第一家大型仓储超市，依托于阳光大道与汽渡路交汇的转盘地理优势，是首家进驻阳逻的大型超市，成为阳逻商业发展期的代表。但由于周围没有其他商业体，商业类型延展渐弱，主要提供日用所需。

3、）商业转型期——2011年：金融街、阳逻广场、摩尔城、城市广场（阳光大道中段）
金融街连通阳逻大道和军安路，全长1000余米，计划将金融街打造成阳逻的示范街。已有诺曼琪、雅黛丽、米拉、BBCJ、美思内衣、京福轩等开业。
阳逻城市广场位于阳逻新城往北发展的轴线上，主力店武商量贩面积1万多方，分为上下两层，一层规划有：生鲜熟食、糖果饼干、土特干货、调味调料、奶制品。二层规划：饮料、化洗、文体、家居百货、图书音像、鞋品针棉、小家电。三楼是以孕婴儿为主题的“本本乐”商业体。
这个时期的商业以综合体为主要形态，单个项目内业态比较丰富，但区域内综合体商业过多，规划雷同，呈现出开发商盲目开发、无序运营的状态，不利于阳逻商业转型时期的良性发展，根据市场发展规律，不具备专业运作能力的商业项目可能进行专业转型，否则面临淘汰。

三个时期的商业规划逐渐升级，
阳逻商业中心沿阳光大道逐渐北移的趋势非常明显
原始商业期的金三角商业街将逐步衰败： ①、此处规划为港口用地和行政用地； ②、店面、道路状况与市场要求脱节； ③、交通不畅，人流大量北移。
商业发展期的商业形态单一，商业为基本生活需求类，不具备现代城市商圈的真正特征，难以支持一个真正商业中心。
随着阳逻城市发展，一个符合现代港口城市需要，业态丰富，消费档次较高的新商业中心必然出现

1.2阳光大道中段（柴泊湖段）成为阳逻新商业中心的必然性

1、）阳光大道中段（柴泊湖段），是城市消费力最为集中的区域
阳逻城区常住人口约16万人，以阳光大道为轴心分布，其中阳光大道中段周边分布着30多个成熟住宅小区，辐射城区80%以上的人口。
新港天地项目周边人口测算（2012年6月）
范围
覆盖人口（万）
覆盖比例
1㎞
15.39
60%
1-3㎞
20.52
80%
3-5㎞
24.3675
95%
5㎞以上
99.97
整个新洲
备注：
阳逻城区人口：15.65万人 ，阳逻农村人口：约7万人，阳逻流动人口：约3万人，合计 约25.65万人，以上数据来源：《新洲年鉴》。
资料来源：前期策划集之一新港天地项目市场调研系统报告（详见联系函2012-003）

2、）阳光大道中段（柴泊湖段），城市公共交通完善，消费通达性好
阳光大道中段是武汉新港主城区大动脉，位于城市发展的中轴线上，多条公交线路到达，出行十分方便。
序号
公交线路
起点站
终点站
1
3路
影剧院
新洲三中
2
5路
老干所
阳逻高中
3
6路
万人村
万山村
4
黄色巴士
娲石水泥厂
新洲三中
5
231
阳逻客运站
青山
6
232
阳逻客运站
汉口
共有4条区域内公交线路，
从项目附近客运站乘231、232可直达武汉市区。
资料来源：前期策划集之四新港天地项目整合营销推广报告（详见联系函2012-027）

3、）阳光大道中段（柴泊湖段）规划大量城市公共空间，较强的人流聚集力
阳逻大道中段（柴泊湖段）周边规划建设有阳逻唯一的步行街、唯一的城心公园（柴泊湖休闲广场），在整个城市规划中，定位为新港新城核心生活区，将以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育、培训、居住、 等综合服务功能，构建阳逻新城的核心区。

资料来源：新港天地项目招商手册文案修订稿（详见联系函2012-010）

4、）阳光大道中段（柴泊湖段）随市场自然发展，已建数个大型商业体及公建
阳逻大道中段（柴泊湖段），周边半径500米范围内，遍布超市、银行、公园、步行街、专业市场等，商业服务配套一应俱全。

资料来源：新港天地项目招商手册文案修订稿（详见联系函2012-010）
阳逻现有商业形态调查
现有商业形态落后，与日益提升的消费水平不符

阳逻当前商业业态分布图

资料来源：前期策划集之一新港天地项目市场调研系统报告（详见联系函2012-003）

阳逻阳光大道中段商家分布图

资料来源：新港天地项目商业市调类比分析（详见联系函2012-014）

阳逻金融街商家分布图

资料来源：新港天地项目商业市调类比分析（详见联系函2012-014）

阳逻军安路商家分布图

资料来源：新港天地项目商业市调类比分析（详见联系函2012-014）

阳逻现有商业呈现几个主要特征：
n 原始粗放型
阳逻本地商业因历史原因，基本以私人门面为主，区域内缺乏统一的规划管理，商业自然成长，比较原始。
n 零散型
阳逻商业以单独小门面为主，没有形成统一的管理模式。商业设施配套低档，分布零散，缺乏整合。
n 同质化
阳逻商业发展同质化严重，无论从经营业态、商铺规模、商品档次还是经营水平，均在低水平徘徊，未能达到差异化经营。
n 竞争力弱
由于阳逻经济长期处于原始粗放型经营，没有形成规模化的商业形式，产品同质化严重，导致本土商业竞争力长期处于地下水平。一旦外来品牌和大型商业进驻，必将会给阳逻商业带来很大的冲击。

n 消费客群调查
我们对商业消费者做了典型调研，发现其消费特征如下：
1. 商业环境：采集客户普遍认为阳逻现有的商业环境差，缺乏体验性；相对来说，阳光大道中段的商业环境比较好，道路规划开敞，沿街面观感好。
2. 业态需求：目前休闲、娱乐、健身业态不能满足消费者的需求，消费者消费支出主要集中在餐饮、娱乐、休闲方面。
3. 消费倾向：多数人经常性的购物的场所是超市、专卖店；商业配套以购物中心和餐饮两方面需求为多；多数市民希望发展精品购物、超市、餐饮、服装、休闲健身等业态。

n 结论：阳逻商业市场存在变型与整合的机会
目前，阳逻的商业结构处于原始调整阶段随着新兴商业模式的出现，原始型、粗放型、零散型商业将逐渐衰落，被整合；零散小商业要么品牌化，要么边缘化，具有整合力的综合商业，有机会成为商业中心和区域商业领军者。

阳逻商业体量与消费力调查
阳逻规划与在建商业总体量严重溢出，消费力支撑不足

商业指标
面积/消费额
备注
阳逻现有商业体量

可满足消费力：
阳逻在建及规划商业体量

可满足消费力：
阳逻消费力评估

可支持商业体量：
商业中心区消费力评估

可支持商业体量：
商业体量超出消费力

阳逻现有消费潜力可支持8万平米商业面积，目前阳逻在建、规划在建商业体量已高达11万平米在近几年，商业项目将出现消费不足，部分运营不规范项目将被淘汰。

阳逻商业业态细分市调结果

资料来源：新港天地项目业态调整及布局（详见联系函2012-015）

资料来源：新港天地项目业态调整及布局（详见联系函2012-015）

n 阳逻整体市场消费力
根据新洲市统计局对消费市场调查统计分析，2010年全区实现社会消费品零售总额93.3亿元，同比增长18.2%，人均年消费——。城市居民年人均可支配收入为12882元，同比增长14.9%，农民人均纯收入7769元，同比增长16.7%。

n 新商业中心（阳光大道中段）500米半径市场消费力
阳光大道中段，500米半径内周边分布着30多个成熟住宅小区，常住人口16万人左右，平均人均消费——，市场消费力为——

资料来源：前期策划集之二新港天地项目战略定位系统报告（详见联系函2012-004）

阳逻新兴商业品牌重点案例调查
转型时期，商业竞争空前激烈，优胜劣汰势在必然

资料来源：新港天地项目商业市调类比分析（详见联系函2012-014）

资料来源：新港天地项目商业市调类比分析（详见联系函2012-014）

n 阳逻广场取得了一定的销售业绩，但却存在诸多硬伤，如因股权纷争导致的多次停工停售等恶劣事件、其所宣扬的主力商家多次变更致使购房者多次闹事、再加上其缺乏专业的运营管理团队，管理明显混乱等现状，以上这些致命伤，将大大影响其运营的成效。

n 阳逻城市广场的商业业态布局客观上说比较合理，一二层为武商量贩，三层为孕婴童主题市场，但由于商业体量较小及因开发商实力受限导致的工程严重滞后，另外其运营团队也极为不规范，使其错失了整合阳逻中高端商业的绝佳机会。

n 佳阳摩尔城是反映阳逻本土“地头蛇”文化的商业典范，从拿地到后来的产品设计及销售组织，均是老板主观决定，完全没有经过任何的市调调研和论证，先天不足造成了产品等诸多方面的局限，使其不具备与主力商家合作的基本要素，该项目的败局看是不可避免。

阳逻商业转型期，打造优质商业的五大前提
1）围绕核心商业概念，大力整合本土小商业资源
阳逻有不少具有市民知名度的小型餐饮，如胡子牛肉粉、汉川烧烤大排档等，如果在品牌整合的基础上，以“阳逻户部巷”进行统一包装和推广，有利于阳逻本土小商业资源的整合和品牌提升。将小商业整合在一个平台，将吸引大量人气。

2）借助城市公建，强势聚合人气
一个商业的人气聚合力，除了卖场之外，如果能够与大型市政休闲公园及其他城市公共设施一起，将强势聚合不同时段的人流。阳逻目前唯一的市政休闲公园位于柴泊湖畔阳逻步行街对面，聚集阳逻大部分休闲市民。同时，周边十几个大型社区与学校的人流非常巨大，如何利用地理优势，正确引导这批人流是打造阳逻商业转型期优质商业的核心关键。

3）时尚先进规划，引领消费潮流
阳逻是一个原始商业长期存在的区域，时尚的商业建筑外形，先进的经营理念与全新的业态整合，将为商业的发展带来新的生命力。

4）专业商管运作，大力扶助小品牌
阳逻亟需引入一家专业的运营管理公司将阳逻商业导入良性发展的轨道。依托专业的商业管理、现代化的管理理念，统一招商、统一管理、统一运营，从而保障商户利益的同时，为阳逻市民提供更优质的商业服务和更优秀的商业产品。

5）投入资金支持，进行市场培育
商业综合体能否运营成功，在于是否有一个强大的开发商与投资商提供强有力的后台支撑，为商业体的发展提供足够的市场培育期。新港天地运营成功的前提，必须以培养新型商业为己任，投入强大的资金支持、引进专业的商业运营团队、用3-5年的市场培育期，完成本案商业养护成功。