资产评估案例.doc

成本法
进口机器设备评估案例

某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
已知条件：
（1）FOB价为EUR（欧元）560,000.00元。按评估基准日汇率计算，折合USD（美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；
（2）国外运输费31405美元
（3）国外运输保险费2284美元
（4）银行财务费率0.4%，外贸手续费率1.5%，海关监管手续费率0.3%，商检费率0.3%
没有进口关税税率与进口增值税税率
国内运杂费与安装调试费 300369.54元人民币
一、计算公式
CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费
其他费用=银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费
重置成本＝CIF价＋其他费用＋ 国内运杂费＋国内安装调试费
评估价值＝重置全价×综合成新率

CIF价＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789
=5006159.76元人民币
其他费用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民币

进口设备重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民币

三、综合成新率的确定
（一）确定实体性贬值率
（1）该设备经济使用寿命为16年，已使用日历年限为2.5年
（2）实体性贬值率＝2.5÷16×100%＝15.62%
（二）确定功能性贬值率
被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额成本×折现系数）
功能性贬值率=24.60%
（三）确定综合成新率
（1）经济性贬值率＝0%
（2）综合贬值率＝实体性贬值率＋功能性贬值率＋经济性贬值率
＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）
（3）综合成新率＝1－综合贬值率＝1－40% =60%
四、评估价值的确定
评估价值＝重置成本×综合成新率
＝5431682×60%
＝3,259,009元（取整）

房地产评估案例
　　案例一 某单位住宅楼评估
　　一、评估对象基本情况
　　某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路400米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
　　二、评估目的
　　本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
　　三、评估基准日
　　评估基准日为2000年8月15日。
　　四、评估方法及过程
　　根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
　　（一）成本法采用房地分估、加总的方法
　　1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／平方米，平房造价为 400元／平方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为40年，已使用10年，取残值率为4％。
　　楼房重置成本=800×4800(建筑面积)=384（万元）
　　楼房评估值=384－384×（1－4％）×　10　/　40
　　=384－92.16=291.84（万元）
　　平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
　　铺面、门卫房重置成本=180×400=7.2（万元）
　　铺面、门卫房估价=7.2－7.2×（1—5％）×　8　/　25=7.2－2.2=5（万元）
　　楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）
　　2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：
　　土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）
　　根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
　　宗地地价影响因素修正值见表4—1。

宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）
　　 土地价格=1509.75×2000=3019500（元）
　　 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格
　　 =2968400+3019500
=5987900（元）

　　（二）市场比较法
　　1.选择三个可比实例， 具体情况如表4—2所示
　　　2.确定修正系数。
　　（1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
　　（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。
　　（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。
　　（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。
　　3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。
　　 表4—3 可比实例价格修正表
　以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三
个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：
　　（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）
对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接
近，确定其价格为6万元。
　　4.计算评估结果：
　　该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）
　　五、估价结论
　　用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。用市场比较法评估所得的结果为6981600元。对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：
　　（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）
　　取近似值为648.5万元。

商誉评估的方法：割差法
根据被评估企业过去经营情况和未来市场形势、预测其未来5年的净利润分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从第6年开始，以后各年净利润均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为10%。另外采用资产加合法评估该企业可确指的要素资产评估值之和为102万元，试确定该企业商誉评估值。
首先，采用收益途径确定该企业整体价值
企业整体价值=13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6830+15×0.6209+15÷10%×0.6209
=142.2967（万元）
该企业各单项资产评估之和为102万元，由此可以确定商誉评估值，即：
商誉的价值=142.2967-102=40.2967(万元)

机器设备（动产）的市场法P164
对某企业一台T60压榨机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的T60压榨机的3个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表：

评估人员经过对市场信息进行分析得知，3个交易实例都是在公开市场条件下销售的，不存在受交易的状况影响使价格偏高或偏低现象，影响售价的因素主要是生产厂家（品牌）、交易时间和成新率。
(1) 生产厂家（品牌）因素分析和修正。经过分析参照物A和参照物C是重庆一家机械厂生产的品牌产品，其价格同一般厂家生产的T60压榨机相比高25%左右，则参照物ABC的修正系数分别为100/125,100/100,100/125。
(2) 交易时间因素的分析和修正。经分析，评估时该类设备的价格水平与参照物ABC交易时相比分别上涨18%、15%和3%，则参照物ABC成新率修正系数分别为118/100,115/100,103/100。
(3) 成新率因素分析和修正。根据公式：成新率修正系数=被评估对象成新率÷参照物成新率，参照物ABC成新率修正系数分别为70/80,70/60,70/75。
(4) 计算参照物ABC的因素修正后价格，得出初评结果
参照物A修正后的价格=100000×100/125×118/100×70/80=82600（元）
参照物B修正后的价格=60000×100/100×115/100×70/60=80500（元）
参照物C修正后的价格=95000×100/125×103/100×70/75=73060（元）
(5)确定评估值。对参照物ABC修正后的价格进行简单算术平均，求得：
被评估设备的评估值=（82600+80500+73060）÷3=78720（元）
无形资产评估案例
案例一：“A”商标评估案例
一、委托单位概况
SC旅行社于1978年8月18日批准成立。注册资本1423万元，有职工281人，现下属有7个企业。1988年以该旅行社为核心企业组建集团公司，总部设在北京。该旅行社在近几年国家旅游局100强第一类、第二类旅行社评比中均排名前列，多次受到表彰。
二、评估方法
本次评估选取2000年6月30日为评估基准日，评估方法选用超额收益法。该法对商标进行评估，就是对商标有效期内（续展前该商标有效期为8年）每期（以年为单位）的未来超额收益进行预测，并以第8年超额收益作为永续年金计算无限期超额收益，再按行业平均折现率将预测的各期未来超额收益折成评估基准日的现值，从而得出“A”商标的评估价值。
采用超额收益法进行商标评估的计算公式如下：

式中：PV——商标的评估价值；
i——折现率；
Pt——预测超额利润；
n——预测期；
t——预测年限
超额利润＝营业收入净额×超额利润率
超额利润率＝收益率一基准收益

营业收入净额＝营业收入总额一代收代付款
折现率＝无风险收益率+风险收益率
三、评估数据来源及计算过程
1．SC旅行社营业收入净额计算（表1）
表1 营业收入净额计算表

2．SC旅行杜1995—2000年营业收入情况汇总与2001—2008年营业收入净额预测(表2、表3)
预测方法：最小二乘法。

表2 因此：

因此：Y=1191.11X+4377.28

表3 营业收入净额计算表

环比指数=本年度营业收入净颧÷上年度营业收入净颧
经计算，环比指数不大于1.10，说明预测的未来营业收入净额年递增不超过10％：根据国家确定的“十一五”期间我国国内旅游业的规划目标：“十一五”期间国内旅游收入年均增长12％～15％，国际旅游外汇收入年均增长10％～12％……可看出由最小二乘法建立的回归分析模型所预测的未来营业收入净额是合理的。
3．利润率计算（表4）
计算公式为：

表4

说明；1．利润总额为SC旅行社税前利润额。
2．由于旅游行业的特殊性，营业收入总额中大量的代收代付款不属于旅行社的实际收入，故采用扣除代收代付款之后的营业收入净额计算SC旅行社的收益率。
4．超额收益率计算(表5)
表5

超额收益率＝SC旅行社平均利润率一全国旅行社平均利润率
＝19.19％一11.47％
＝7.72％
5．折现率计算
SC旅行社凭借自身的实力，跻身中国旅游界前列，利润水平明显高于同行业平均利润率，在同行业中具有极高的声誉和较强的市场竞争能力。根据市场调查及专家预测，我国未来旅游市场的总趋势将是在数量、质量方面持续稳定增长，这是因为：（1）我国经济社会的持续稳定发展，决定旅游业也将随之快速发展：（2）国内居民消费水平的日益提高和休闲时间的增多：（3）旅游已成为一种重要的消费选择；（4）国内旅游的经营体系已经比较健全，（5）国内旅游的接待设施不断增加和完善，（6）我国进一步深化改革、扩大开放，以及我国旅游界与世界旅游组织的关系进一步密切，必将吸引更多的海外游客。所有这些决定了国内旅游市场前景广阔。但另一方面，随着市场前景的看好，涉足旅游服务的机构逐年增多，据不完全统计，目前全国已有近5 000家，市场竞争极为激烈，加之旅游业受外部环境影响较大，具有一定的风险。综合考虑，本次评估风险收益率取3％，安全利率取一年期国库券利率为9.64％。具体计算为：
折现率＝1年期国库券利率+旅游业风险收益率
＝9.64％+3％
＝12.64％
按谨慎性原则折现率最后取13％。
6．折现系数计算（表6—19）
因为评估基准日为1996年6月30日，所以计算公式为：
折现系数＝（1十折现率）–t
表6-19 折现系数计算表

说明：t为基准日为1996年6月30日的折现年数。
7．“A”商标价值计算
商标评估计算一览表(表6—20)。
评估基准日：1996年6月30日
委托单位：SC旅行社
表6一20 商标评估计算表 金额单位：万元

说明：超额利润率=7.72%。
四、评估结果
在评估基准日1996年6月30日，SC旅行社所拥有的“A”商标的公平市值为7 100万元。
五、评估说明
收益预测是商标评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的。本次在“A”商标评估中未来收益预测建立在下列条件下：
（1）SC旅行社所在北京市及中国的社会经济环境不产生大的变更：国家有关法律、法规、政策与现时无重大变化；
（2）SC旅行社将持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致，并同时作出了对“A”商标将持续续展的承诺；
（3）有关信贷利率、赋税基准及税率不发生重大变化，
（4）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对SC旅行社重大不利影响。

案例二：“AB”专有技术评估案例
一、委托单位概况
SA公司成立于1985年8月，它是为实现国家高技术主题项目最终战略目标而设立的，其宗旨是发展高技术，实现产业化发展。
SA公司自成立之始，任务就是立足于主题关键目标产品的研制开发，实现系统集成，开发有市场竞争力的高性能技术产品及其应用系统，进行与关键目标产品有关的高技术基础研究与新产品预研，建立高技术研究开发基地，培养高技术攻关的科研人员。
二、评估目的、范围和资产状况
1．评估目的
对拟投入合资经营的SA公司无形资产“AB”专有技术进行价值评估。
2．评估范围
所评估的“AB”专有技术包括系统样机、硬件设计图纸和资料、系统软件及相关技术文档资料。
3．资产状况
“AB”专有技术是采用20世纪90年代最新技术，我国自主研制的高智能技术系统，其各项指标均达到世界先进水平，已通过国家科委组织的技术鉴定。它不但是一项科研成果，而且是一个具有市场竞争力的性能价格比高的高科技产品。
三、评估基准日期
根据委托方的要求，确定1995年1月31日为评估基准日。
四、评估依据
（1）国家有关法律、法规及规定，
（2）“AB”科学技术鉴定证书及鉴定资料；
（3）SA公司提供的“AB”专有技术文件资料及有关各项申报资料。
五、评估方法
根据“AB”专有技术研制开发过程及自身特点，评估采用重置成本法和超额收益法。
六、评估过程
（一）重量成本法
1．设备费
SA公司从1990年3月至1993年10月22日，共购进计算机等研究开发设备142台，历史成本合计16 822 578．33元，见表6—1。
我们对这134台设备，特别是价值超过50万元的设备的使用情况进行了详细的调查，查阅了计算机的机时记录，并与有关工作人员进行了针对性的分析，认为1990年所购设备应分摊用于“AB”专有技术研究开发时间约占其整个使用时间的45％，其他时间应由其他科研项目分摊。1991年的分摊比例为50％，1992年和1993年的分摊比例为65％和80％。
表6-1 设备汇总表 单位：元

另外，我们对1990年、1991年、1992年、1993年所购设备的价格进行了考察，并收集了大量相近功能的设备，在评估基准日的价格进行了对比分析，认为1990年、1992年、1993年所购设备的价格，仅相当于相近功能设备在基准日的40％、50％、65％、80％（表6—2）。
表6-2 设备评估表 单位：万元

说明：1．折现系数为年底系数并乘以1994年12月31日至1995年1月31日的折现率（1+15%×1/12）。
2．摊销期以购物时间及价值量为依据，采用“约当”法求出。

最后，我们根据计算机产品的有效使用年限进行摊销，并充分考虑其资金成本即利息的因素，将其折算至评估基准日。
2．软件费
SA公司自1989年12月17日至1993年10月5日购入计算机软件及板卡账面金额合计为4 104 633．22元人民币
我们分别分析了各软件、板卡的价格及相近功能软件、板卡在基准日的价格，并参考了大量的软件报价单．认为1990年、1991年、1992年、1993年的软件价格上升幅度分别为5％、5％、15％、12炳．对1994年12月31日至1995年1月31日的价格上升幅度未予考虑。
我们了解到许多软件和板卡，特别是1991年和1992年购进的软件、板卡是为研制开发“AB”专有技术而专门购进的。虽然它们可能在今后的科学研究中会起到一定的作用，但这些作用是不可准确预见的．我们根据各华度所购软件、板卡在“AB”专有技术中的作用，并与科研技术人员进行专门性讨论，认为1989年、1990年、1991年、1992年、1993年购进的软件、板卡“AB”专有技术应承担的比例分别为45%、50％、65％、80％、10％（表6—3）。
表6-3 软件评估表 单位：万元

3．场地租金（表6--4）
SA公司地处北京市海淀区中关村，是计算机技术研究开发的黄金地段。我们根据中关村地区房屋租金的调查以及办公室、机房的装修水平确定办公用房的租金为每天每平方米4．5元；机房的租金为每天每平方米5．5元。
SA公司的办公用房面积为581．34平方米，机房面积为602．05平方米。
“AB”专有技术应分摊的比例及折现系数的计算同设备费评估一样。
表6-4 场租金估算表 单位：万元

4.科研经费
SA公司1990年至1993年的科研经费支出共为643.39万元。
我们根据科研经费的用途用1990年至1994年底的物价上涨幅度分别确定了调整指数，并将调整后金额按“AB”专有技术应分摊的比例进行了分摊，见表6-5。
表6-5 科研经费估算表 单位：万元

另外，1992年3月由国家直接拨13.944万美元（以1995年1月31日汇率折合人民币117.55万元）用于“AB”专有技术在美国进行设施和生产，这部分拨款的现值为117.55×1.15×1.15×（1+15%×10/12）=174.89（万元）。
故科研经费合计应为：686.58+174.89=861.47（万元）。
5．人工成本
“AB”专有技术的开发研制成功不仅是SA公司科研人员的劳动成果，而且包括了许多大专院校、科研机构的科研人员的大力协作。开发研制过程中共涉及128名科研人员。我们根据他们为“AB”专有技术直接、间接所提供的劳动将他们分为三类，列表如6-6。
表6-6 科研人员工作量估算表

经过与有关工作人员的更为详细的交流，我们确定工作量占其日常工作量100％～80％的平均取值为95％；工作量占其日常工作量80％～50％的平均取值为65％；工作量占其日常工作量50％以下的平均取值为30％。
另外，根据我们的了解，高级职称人员的人工成本（含工资及其福利等）为每年每人25 000元，中级职称人员人工成本为每年每人16 800元，初级职称人员人工成本每年每人10 000元。据此，我们进行了人工成本估算，见表6—7、表6—8。
表6-7 年人工成本估算表 单位：万元

表6-8 人工成本估算表 单位：万元

由于“AB”专有技术自1990年3月启动至1993年10月通过鉴定，所以 1990年、1993年的人工成本分别应乘以10／12。
6．评估值的确定
综上所述，经过对设备、软件、场地、科研经费及人工成本评估值汇总计算，最终确定“AB”专有技术在评估基准日的评估值为2 297．12万元。
（二）超额收益法
超额收益法计算公式：

1．预测期的确定
“AB'’专有技术是一个采用20世纪90年代最新技术，我国自主研制的第一台高智能技术系统，达到了90年代初同类产品的国际先进水平。尽管如此，由于当今技术产业技术发展极为迅速，产品更新换代周期很短，因此，确定评估预测期为3年（1995—1997年）。
2．行业基准收益率的确定
根据《中国统计年鉴（1994）》公布的工业平均资金利润率，并考虑到实际情况，确定基准收益率为18％。
3．折现率的选取
经过对“AB”专有技术的技术鉴定，确认它的问世是我国在该产品领域的一个重大突破，其水平达到了90年代初同类产品的国际先进水平，其产品功能价格比较高，具有较强的市场竞争能力。但目前市场竞争十分激烈，进口产品在国内市场上所占份额占有绝对多数，综合考虑风险收益率取4％．安全收益率采用3年期国债利率即14％，最终确定综合折现率为18％。缺表格
4．收益的预测
（1）销售收入预测。“AB”专有技术于1992年1月1日通过国家科技成果鉴定，自1994年开始产品投放市场．随着市场宣传及开拓的不断深入，产品销售量将在1994年基础上有大幅度提高，预计今后3年累计生产在1020台左右，考虑市场竞争激烈的因素，以及用户购买产品有多向选择性，销售量按生产量的 95％测算．另外考虑到“AB”专有技术的升级产品具有更好的性能、价格，因此，升级产品销售价格会随之有所下降（见表6—9）。

表6-9 产品销售收入和销售税金预测表

（2）成本费用预测。成本费用包括生产成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产及无形资产摊销等，预测数据是依据各年生产情况，并考虑一定的物价上涨指数等因素推算而出的表6—10。
表6-10 生产成本和费用汇总表 单位：万美元

（3）流动资金。参考1994年实际生产情况，测算出今后三年所需流动资金分别为1520万元、2980万元、4040万元。
（4）税后利润额预测。合销售收入预测表和成本费用预测表，编制税后利润额预测表。
由于“AB”专有技术是属于高科技产品，根据国家有关税法规定：经国务院批准的高新技术产业开发区的高新技术，暂减按15％的税率征收所得税；新办的高新技术企业自投产之日起免征所得税两年。由此测算出所得税额表6-11。
表6-11 税后利润预测表 单位：万元

（5）税后利润率预测。在上述预测基础之上，再根据生产资金占用表（表 6—12），编制出税后利润率预测表（表6—13）。
表6-12 生产资金占用预测表 单位：万元

表6-13 税后利润率预测表 单位：万元

5．评估值的确定
依据超额收益法公式并折现，计算得出“AB”专有技术在基准日的评估值为2358万元。
七、评估结果
根据重置成本法和超额收益法公式得出的评估结果分别为2297万元和2358万元，对用两种评估方法得出的结果加权平均，分别取权数为0.8和0.2，计算得出SA公司所拥有的“AB”专有技术在基准日1995年1月31日的评估值为2309万元。
八、“AB”专有技术评估分析
在专有技术的评估中，技术先进性的判断较为困难，在本案例中，专有技术的判断依据较为充分。本案例的成本分析考虑的因素较为全面，虽然个别成本项目的计算有值得商榷之处，但总体考虑因素比较细致。收益法的计算则较为简单化，这可能有本产品尚未进入商品市场的原因，因此销售收入预测等方面缺乏足够依据，而且在折现率确定方面也需要进一步的依据。所以，在本案例中选取成本法0.8与收益法0.2的权数是比较适宜的。