房地产项目可行性研究报告青岛市某综合办公楼评估报告.doc

郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院建设项目评估课程设计题 目 青岛市某综合办公楼评估汇报专 业 工程管理 班 级0909961 姓 名 熊保亮 学 号0 指导教师 周 巍 职 称 副专家 二一 零 年 十二 月 三十 日目录第一章 总论21.1 项目概况21.3 建设单位基本状况51.4 可行性研究工作结论5第二章 市场分析62.1 青岛房地产市场分析62.2 项目市场前景分析14第三章 项目地址及外部配套条件163.1 项目地址163.2 地质条件163.3 地震裂度17第四章 建设方案184.1 建设概况和背景184.2 建筑设计184.3 建筑构造194.4 建筑设计194.5 公用工程与设备20第五章 交通影响分析215.1 项目周围现实状况交通状况215.2 交通量预测215.3 动态交通影响评价245.4 静态交通影响评价255.5 交通优化措施265.6 重要结论26第六章 消防266.1 设计根据276.2 消防措施27第七章 环境保护与节能287.1 环境保护287.2 节能29第八章管理机构与劳动定员308.1 管理机构308.2 劳动定员318.3 经营管理31第九章 项目进度计划33第十章 投资估算与资金筹措3410.1投资估算3410.2 资金筹措34第十一章 项目财务评价3811.1 销售收入3811.2基本财务报表3911.3 财务评价指标选择4011.4评价结论43 第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：青岛市*群体写字楼建设工程1.1.2 建设单位：青岛市*置业有限企业1.1.3 项目地址：燕儿岛路以北，青岛市*号1.1.4 项目用地面积：14844m21.1.5 项目总建筑面积：93950m2 地上建筑面积： 78950m2地下建筑面积： 15000m21.1.6 项目总投资：27447.07万元1.1.7 项目建设期：36个月 1.2 项目提出背景及建设必要性1.2.1 项目提出背景青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分121度，北纬35度35分37度09分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名旅游都市和海洋科研基地，是国务院第一批确定沿海开放都市与经济中心都市。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资重要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联络纽带。作为山东省重要经济中心和对外开放窗口， 1992 年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放龙头。为了适应改革开放新形势需要，青岛市作出了行政中心东移战略决策，以此带动东部开发建设，推进全市向现代化国际城宏伟目前进。东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。青岛市*号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803 m2。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。项目名称为青岛市*中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限企业编制项目可行性研究汇报申请立项。1.2.2 项目建设必要性1、实现东部开发区规划，深入完善新市中心区建设。根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新行政中心。通过几年开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、都市建设颇具规模新城区。本项目建设，将深入完善东部地区建设，实现东部开发区总体规划，加紧完毕新市中心区建设，树立青岛新形象，增进青岛市现代化国际都市建设。2、本项目建设是改善周围旅游居住及办公条件，提高青岛市都市化建设需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，伴随我国经济发展，人民生活水平不停提高，对于旅游居住及餐饮条件规定也越来越高。，本市以度假旅游为关键，精品项目为支撑多元化旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或动工，项目建设创历史最佳水平，部分项目弥补了本市旅游空白。初步记录，去年本市旅游项目建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%，其中社会性投资占86%。23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色旅游街区；昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完毕年度计划，同步加紧建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业地位，培育经济新增长点迈出了关键一步。 本市旅游大项目总体展现出“体量大、数量多、档次高、项目精”特点。 一是数量多、投资大。全市已签约和已签订投资意向及在谈旅游项目约有51个，总投资额约416亿元，旅游大项目数量和投资额为历年之最。二是度假区建设项目多。金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目建成将极大地丰富国际海滨度假都市内涵。三是高端旅游项目多。在建、拟建游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额约32亿元。四是海洋特色突出旅游大项目多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出旅游大项目正在加紧施工建设。五是高档次酒店项目多。在建、拟建四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际著名酒店管理集团参与本市酒店管理。目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲著名酒店管理集团故意向参与本市酒店业经营和管理。 以建设现代化国际都市为目,以加速生产要素流动和提高都市服务业规模与水平为突破口,坚持都市化与工业化、市场化、国际化整体推进。深入提高中心城区集聚辐射功能,加紧新城区建设；推进五市城区向中等都市目发展；使青岛成为全国重要具有较强辐射和带动力区域性经济中心都市。3、符合党和国家有关国有企业改革政策，有助于盘活国有资产。综上所述，本项目建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现都市总体规划具有重要作用，建设确有必要。1.3 建设单位基本状况1.3.1发起人状况本项目由青岛市*置业有限企业承担建设。1.3.2 经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术横向联合，发挥各自优势，加紧地块建设步伐。项目部将以高质量建筑产品及优质物业管理服务，为社会各界提供以便、合理、舒适旅游、餐饮、办公场所。从而到达增进青岛市都市建设，改善旅游环境，增进青岛市现代化国际都市建设目。通过认真经营，在发明可观社会效益同步获得最佳经济效益。1.3.3经营范围在青岛市*号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。1.3.4总投资本项目总投资为27447.07万元。1.4 可行性研究工作结论可行性研究结论1、本项目建设符合都市建设规划，有助于加紧青岛国际化都市建设步伐。2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场很好。3、外部配套条件很好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。4、项目经济效益良好，财务分析可行。项目重要经济指标见表1-1。表1-1 项目经济技术指标一览表序号指标名称单位数 量备注1总投资万元27447.072占地面积m2148443总建筑面积m293950其中：接待中心m225000网点 m218000地下室m215000写字楼m237500 第二章 市场分析2.1 青岛房地产市场分析2.2.1 房地产发展概况青岛以其独特地理环境优势和经济发展广阔前景，使青岛房地产市场充斥了诱人魅力。近年来，青岛房地产市场以其超常速度向前发展，成为全国房地产热点都市之一。一九九二年在邓小平同志南巡发言后来，青岛市委市政府做出市级机关东迁决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼动工建设，奏响了青岛行政、商贸、金融、娱乐、文化中心东进序曲，也增进青岛房地产业进入了一种全面高涨时期。从全市房地产发展状况看，1984年以青岛市都市建设综合开发企业为代表首批4家企业成立， 使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资重要是以旧城改造为目，由于政策与观念双重原因制约，房地产投资发展较为缓慢。1988年青岛市开始实行国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产企业发展到20家。1992年伴伴随全国房地产业发展，青岛房地产进入三年高涨时期，房地产投资从92年到94年三年间，各年增长率分别为139.2%、143.2%和136%，93年到达顶峰，94年开始增速减缓，95年以来增速明显减慢，95年增长率为21.1%，96、97年则出现了负增长，分别为-19%和-6.47%，98年开始回升到达43.81亿元，比97年增长了2.7%，99年增幅明显加大，整年合计完毕投资62.97亿元，比98年增长43.8%。目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中一种重要新兴产业，98年房地产增长值为21.07亿元，占全市国内生产总值2.37%，占第三产业增长值6.30%。青岛市房地产业发展过程与全国状况基本一致，在经历了90-94年高速增长期后，95年增速明显减缓，96、97年出现了明显回落，98年又开始出现一定增长。伴随国家一系列扩大内需拉动经济方针实行，一系列大力发展房地产业政策相继出台，青岛市房地产形势好。上六个月，本市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理、加大施工资金和技术投入，市场竞争力深入增强，承揽建筑施工任务持续增长，建筑业企业发展势头良好，完毕建筑业总产值167.5亿元，比去年同期增长31.0%；本年新签建筑施工协议价款146.8亿元，同比增长15.1%；全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,增长31.1%。一、建筑工程产值增速加紧，占比提高 上六个月，在市建筑企业施工任务比较充足前提下，加紧施工进度，建筑业总产值较大幅度增长，在完毕建筑业总产值中，实现建筑工程产值149.2亿元，同比增长35.5%，增幅比总产值高4.5个百分点，占建筑业总产值比重高达89.1%，同比提高1.5个百分点。其中国有及国有控股建筑企业仍然在饰演着本市建筑市场上重要角色,前6个月，本市国有及其控股企业完毕建筑工程产值64.8亿元，与去年同期相比增长了20.4%，占建筑工程产值43.4%。二、一级以上资质企业完毕产值占近六成上六个月，从全市建筑企业资质等级看，一级以上建筑施工企业完毕产值高达99.1亿元，同比增长52.2%,占建筑业总产值59.1%，其中：一级企业完毕81.2亿元，占建筑业总产值48.5%，特级企业完毕17.9亿元，占建筑业总产值10.7%；从企业资质等级和企业规模来看，大型国有建筑业企业仍然是本市建筑市场上主力军。上六个月，完毕产值超过亿元单位共31家，共完毕建筑业总产值107.6亿元,占全市总产值64.2%。三、施工面积小幅上升，新动工面积“放量”增长上六个月,本市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达2916万平方米,同比增长7.3%。国有及国有控股企业完毕1000万平方米，同比增长2.6,占所有施工面积34.3%。上六个月，新动工面积1165万平方米,同比增长28.2%，高于施工面积增幅20.9个百分点，占所有施工面积40.0%，同比提高6.6个百分点。其中：国有及国有控股企业施工面积323万平方米，同比增长60.7%,占新动工施工面积27.7%，同比上升7.1个百分点。新动工面积放量增长,阐明本市建筑业发展势头良好。四、建筑市场深入规范,招投标率占90%以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平、工程质量、技术水平一种行之有效制度。上六个月，市建筑市场深入规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包施工面积2709万平方米，比上年增长18.1，招投标率为92.9，同比提高8.5个百分点。其中：国有及控股企业招投标承包面积999万平方米，增长29.5，招投标率达99.9%，同比提高20.7个百分点；一级资质以上招投标面积1676万平方米，增长76.2，招投标率98.8%，上升16.5百分点。五、本年新签协议额平稳增长伴随市建筑施工企业市场竞争能力提高，承揽施工任务量持续增长。上六个月，本市施工企业新签施工工程协议价款达146.8亿元，同比增长15.1%。从企业资质等级来看，一级企业及以上企业新签协议价款78.6亿元，占所有协议价款53.5%，增长17.6%；二级企业36.3亿元，占24.8%；三级企业31.9亿元，占21.7%。 六、全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业构造优化同步，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托组织构造体系基本建立，建筑业行业内部构造得到了有效整合，与产业有关多种技术和经济资源得到了充足运用，企业技术装备能力深入提高，建筑队伍素质明显增强。今年上六个月,全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,比上年同期增长31.1%，其中国有及国有控股及一级等规模大企业都到达8.6万元/人。 目前，全市注册有各类房地产开发经营企业、物业管理及服务机构450家，其中约二分之一为外商投资企业。 房地产从业人员达15000人。总体上看， 青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一种较高发展水平。从中房系统公布都市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等都市，与天津、大连、武汉、西安等都市同处在第二层次。目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通以便，售价远高于其他地区，由南到北伴随环境差异，同类房地产价格能相差4-6倍。上六个月本市餐饮市场继续走强今年上六个月，本市在扩大内需、繁华经济宏观调控政策作用下，城镇居民收入和消费支出迅速增长，从上六个月住宿、餐饮企业经营状况看, 全市共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8 %，拉动全社会消费品零售额增长1.6个百分点，展现企业景气提高、住宿餐饮市场发展加紧特点。一、住宿、餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队二季度企业景气调查成果显示，受经济较快增长、收入稳定增长、商务会展活动日益增多等原因影响，本市住宿、餐饮市场体现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为161.54和148.88。其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高10.1点，企业家信心指数比一季度提高5.2点。住宿餐饮企业景气度大幅度提高，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。二、餐饮市场消费火上六个月，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等多种宴席带动下，市场热点此消彼长，某些餐饮名店、大店每天从中午到子夜一直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长特点。据记录，上六个月全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%；其中274家星级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额12.39亿元，增长27.6%，高于全社会零售额增幅11.4个百分点。上六个月全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过1千万元企业达41家，占全市限上住宿餐饮企业15%；营业收入位于前3位企业分别是：青岛海天大酒店有限企业，实现营业收入1.07亿元；青岛肯德基有限企业，营业收入1.0亿元，青岛香格里拉大饭店有限企业，营业收入0.92亿元。三、非公有制企业实力强从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企业33家，营业额5.85亿元，占限上住宿餐饮企业营业额32.8%；私营企业144家，营业额6.43亿元，占36.1%；国有及国有控股企业43家，营业额2.89亿元，占16.2%。目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿、餐饮业市场重要角色，尤其是民营餐饮企业变化了以往单纯数量优势，餐饮业民营经济主体地位已经确立。四、市内四区市场建设发展速度快从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上六个月合计实现住宿餐饮业零售额27.42亿元，市场份额43.3%；其中星级住宿及限上餐饮企业129家，占所有限上企业47.1%，实现零售额8.08亿元，市场份额达65.3%。五、能源消耗总体低速增长上六个月，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗重要体目前水、煤炭、电力、汽油、柴油、煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。从上六个月能源消费状况看，电力消费量7051万千瓦时，同比增长9.1%；水消费量258.5万吨，增长2.1%；汽油消费量728吨，增长1.1%；柴油消费量11.1万吨，下降5.0%；天然气消费量328万立方米，增长397%；煤炭消费量1.4万吨，下降10.2%。2.1.2 房地产市场供求分析青岛房地产市场由于92年开始开发规模急剧膨胀，引起95、96年房地产业整体大滑坡，98年后形势有所转变。实际销售面积在94、95年到达100万M2以上，96年开始回落，从销售面积增长幅度看，93、94两年急剧增长，95年维持了94年水平，96年回落已成为必然，销售面积下降20%，仅为79.9万M2,97年开始反弹,上升41.1%,98年由于房改实行,销售面积猛增至178.1万M2,增长率为58.03%，99年度房屋销售形势继续好转，整年销售房屋236万M2,比98年增长232.5%。本市在今年迎来大项目建设高峰并非偶尔，这得益于旅游规划、招商引资和项目建设等工作突破性进展。 其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业健康发展奠定了坚实基础。市级旅游规划方面，青岛市旅游业“十二五”规划、青岛市海上旅游专题规划和青岛市度假旅游专题规划，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下一步报市政府审批。市规划局牵头编制了青岛市海岛保护和运用专题规划，已通过专家评审；青岛市游艇码头专题规划已经市政府正式同意实行。 区市旅游规划方面，胶南、即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进行了深入研讨，形成了科学旅游发展思绪。市南、崂山、城阳、李沧、胶州出台了加紧旅游业发展意见。市南、城阳、李沧、黄岛编制完毕了旅游产业发展总体规划。胶南、平度对旅游产业发展总体规划进行了修编。莱西编制完毕了旅游业“十二五”规划。 在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨；温泉旅游度假区以及鳌山都市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区、小珠山风景区控制性规划进入专家评审阶段；崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部，进入国务院审批程序；青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建设厅待批。市南区先后完毕了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时尚闽江街区和中山路欧式特色街区等专题规划，并通过了专家论证；胶南大珠山风景区、小珠山风景区、琅琊台风景区等控制性规划已编制完毕；四方区海云庵民俗小区改造规划工作全面展开。浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府同意。极地海洋世界、现代艺术中心、石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游项目规划方案已进行了综合论证和审核。 旅游招商引资工作也获得明显成效。各区市、部门通过强化旅游招商引资工作,吸引了一批国外企业集团来本市投资开发旅游项目。，引进旅游大项目29个，投资额151亿元人民币。天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威尼斯水城、唐岛湾国际游艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等一批旅游大项目落户本市，使本市著名旅游品牌到达10多家。目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉集团、英国CHR企业、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲项目以及大型室内主题公园等项目正在洽谈中。 实际上，本市旅游大项目建设在去年就显现出过人能量。，本市以度假旅游为关键，精品项目为支撑多元化旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或动工，项目建设创历史最佳水平，部分项目弥补了本市旅游空白。初步记录，去年本市旅游项目建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%，其中社会性投资占86%。23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色旅游街区；昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完毕年度计划。 本市旅游大项目总体展现出“体量大、数量多、档次高、项目精”特点。 一是数量多、投资大。全市已签约和已签订投资意向及在谈旅游项目约有51个，总投资额约416亿元，旅游大项目数量和投资额为历年之最。二是度假区建设项目多。金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目建成将极大地丰富国际海滨度假都市内涵。三是高端旅游项目多。在建、拟建游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额约32亿元。四是海洋特色突出旅游大项目多。极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出旅游大项目正在加紧施工建设。五是高档次酒店项目多。在建、拟建四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际著名酒店管理集团参与本市酒店管理。目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲著名酒店管理集团故意向参与本市酒店业经营和管理。 目前，现代艺术中心小剧场建设已完毕工程量40%，休闲中心南区正进行地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设；中国海军博物馆扩建工程已完毕工程招标等前期工作，计划年终前完毕主展馆土建工程50%；石老人休闲区已完毕拆迁及土地平整工作，6月动工建设，计划竣工；北京电影学院创意学院宿舍楼已于5月封顶，计划7月底完毕教学楼主体工程建设，9月份投入使用；唐岛湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签订合作协议，目前正在办理土地手续和规划设计等，计划下六个月动工建设；奥运酒店与洲际集团签订了管理协议；金沙滩度假酒店于今年3月动工建设，计划年终完毕主体工程。同步，某些先行动工项目则相继开放。（滨海步行道崂山段）石老人浴场改造一期工程、银海游艇俱乐部会展中心已于5月份竣工对游人开放；灵山湾高尔夫18洞球场于6月份试营业；温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本竣工。 此外，各区市还在洽谈不少旅游项目唐岛湾游艇俱乐部、海底宾馆、泛美酒店、小珠山主题公园等投资超过10亿元项目都已与投资商签订了框架性协议；室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造等项目正与外商谈判中。 2.1.3 房地产市场走势分析从目前状况看，无论从整体经济形势，还是政策面均有助于房地产业发展，详细原因如下：1、宏观调控政策成功地实现了经济“软着陆”， 为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新经济增长点，对应出台了国务院有关深化城镇住房制度改革决定，改革目是：停止住房实物分派，逐渐实行住房分派货币化；建立和完善以经济合用住房为主多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿数年城镇住房改革步入实行阶段，为房地产发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实行阶段，1998年终全国城镇范围内停止实物分房，逐渐实行住房分派货币化，切断了个人对福利分房依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐渐使住房消费成为热点。4、融资环境大大改善。中国人民银行为配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷一系列有关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，这一切不仅为个人住房提供了融资渠道，并且为房地产开发商迅速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐渐纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐渐走向理性和成熟，房地产开发全过程已步入法制化、规范化。6、1997 年上六个月国家土地局发出告知停止审批新增用地，1998年全国人大通过新土地法，深入规范了建设用地。在上述种种利好状况下，可以预见青岛房地产市场前景广阔，令人看好。尤其是住宅开发展现出较大开发力度，并且销售形势很好，这与国家目前房改政策有关。从都市居民对住房需求看，伴随人们观念转变和房改深入，会有越来越多人购置住房，住宅销售将保持在一种较高水平上。伴伴随新一轮经济发展，房地产发展将愈加理性，会充足发挥市场机制作用，政府宏观调控力度会得到加强，房地产市场将展现出以住宅建设为重点平稳发展态势。青岛四个“大手笔” 60亿元项目：计划投资额24亿元世界文化村、20亿元创意文化城、15.5亿元中加数字动漫基地、1.2亿元卡通乐园项目将赴济南参与省文博会，并将在省文博会上进行招商融资和签约。假如签约顺利，世界文化村、卡通乐园、中加数字动漫基地都将于今年启动。由此可见青岛旅游文化产业大有可为。2.2 项目市场前景分析2.2.1项目环境分析及市场定位本项目拟建于青岛市燕儿岛路以北，距海滨局限性1500米，周围居民区密集，商业繁华，为东部地区黄金地段。本项目建设以宾馆、商务、办公楼开发为主，所有对外租售。从周围地块办公楼销售状况看，由于地处青岛东部海滨，周围环境很好，住宅价格属青岛中高档水平，周围住宅及办公楼开发量较大，并且销售状况良好。根据项目地理位置与销售对象需求构造分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其重要租售对象针对于大中型企业、国内外长驻青岛机构以及部分机关工作人员。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业重要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻青机构工作职工、国内大型企业集团管理人员以及律师、多种注册师等。综合考虑项目具有竞争优势如下：1、项目位置地处东部海滨，是机关、银行、企业、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。2、东部新区环境很好，配套齐全，商业较为繁华，外部环境很好。3、设计方案新奇，规划完善，充足考虑绿地、休闲场地，优质物业服务，可认为人们提供一种良好商务环境。4、周围新现代化居住区已基本形成，人气旺盛。综上所述，项目是选择置业理想区域。此外，至底，全市有项目三资企业已达5279家， 国外驻青机构1200家，外地驻青办事机构已逾4000家， 目前数量还不停增长。这些企业、机构需在青岛置业，尤其是驻青机构，大都把目定在青岛南部沿海一线。大部分选择写字楼、宾馆，这是项目一大潜在市场。2.3.2 商品房价格分析青岛市由于地理环境以及都市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显下降趋势。南部沿海一线，东部新区及毗邻地区、中山路商业区、台东商业区周围由于环境质量好、交通以便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。城阳区、李沧区价格相对较低，同类房地产价格南北最大相差4-6倍。项目价格定位应重要根据其地理位置，东海路、燕儿岛路沿线高档商务办公楼价格在元之间，本项目综合考虑本项目写字楼价格平均为1元。 第三章 项目地址及外部配套条件3.1 项目地址本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本项目位于东西迅速路桥头，该地块总占地面积14844m2，距离市政府4.5公里，距海滨局限性1500米，邻近迎宾路福州路，距东西干线香港中路局限性500米，交通便利。周围多为近年新建住宅，是办公、商住、居家理想之地。3.2 地质条件根据岩土工程勘察企业对项目所在地地质勘察汇报，工程地质状况如下：1、拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差3.20米。2、拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。3、场地地层较为简朴，自上而下分为杂填土、砾砂、强风化花岗岩、中风化花岗岩、微风化花岗岩，层序清晰。 根据建筑场地类型划分原则鉴定该场地土类别为类，场地岩土稳定性良好，可作为工程天然地基。提议以强风化与中风化花岗岩作为地基持力层。3.3 地震裂度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。3.4 外部配套条件本项目地处东部新区，各项基础设施比较完善，具有良好外部配套条件。1、供电项目用电重要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为KW。 电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目供电能力。2、给水重要是生活用水及消防用水，水源为都市自来水，由宁夏路都市供水管就近引接。3、排水按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。4、通迅青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具有条件，完全可以满足本项目通讯工程需求。5、有线电视该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。6、热源本项目所处区域位于青岛开源热力企业供热范围内，开源热力企业有能力满足项目冬季采暖用热需求。7、煤气青岛市煤制气企业在项目位置周围已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。8、交通运送项目地理位置优越，项目地址周围道路纵横交错，四通八达。距火车站、青岛港均局限性10公里，距离空港30公里，交通十分便利。 第四章 建设方案4.1 建设概况和背景本方案位于宁夏路以东，燕儿岛路以北，青岛市*号*院内。为两栋独立高层建筑，一为接待中心，一为写字楼，底部通过裙房连接。其中接待中心建筑高度100米，写字楼建筑高度60.6米，地上建筑面积约78950M2。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。4.2 建筑设计4.2.1设计原则：以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化高原则、循环经济原则。4.2.2交通组织：外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充足运用高差变化，营造丰富感人空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，以便使用者使用。4.2.3绿化景观：通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供欣赏景观享有和文化品味欣赏。通过建筑围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富景观层次，迎合立了地势自然形态，形成了富有动感景观形态。4.2.4竖向设计：竖向规划充足运用项目既有地形，在满足各类场地，道路对纵坡规定前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节省工程造价，同步配合小区景观设计，综合考虑排水等规定，防止大填大挖。4.3 建筑构造根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑原则为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程构造设计按6度地震基本烈度考虑， 构造形式为钢筋混凝土构造，上部采用筒框构造，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料， 以减轻构造自重，节省造价。采用箱型基础，地下室采用防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墙板均设置三道防水层。 4.4 建筑设计本方案两座主楼东西相对，立面造型协调统一，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。1 平面布置：地下两层停车库，地上五层裙房加24层接待中心和12层综合办公楼。入口都位于基地西南测，结合周围地势标高，根据功能不一样分层设置。酒店原则层围绕交通核布置客房，路线便捷，大部分客房使用面积都不小于20平米，宽阔舒适。能满足不一样客户需求。办公楼原则层同样围绕交通核布置办公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合目前办公需求。裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽阔，以便实用。2 立面造型：两座主楼高下呼应，立面简洁但又不失细部精心设计。延竖向追求变化，体现建筑挺拔和加强向上动感。变化之中追求统一，相似元素反复体现出建筑韵律感。采用新型建筑材料，体现丰富建筑空间。外装修要以青岛都市特点结合国际现代化水准考虑， 与宁夏路沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用呼吸式玻璃幕墙，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。内装修可视客户规定进行精装修。4.5 公用工程与设备4.5.1供电1、强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑， 电力负荷按一级考虑。在地下室设一配电间， 由供电部门两路高压线引至，总容量KVA，再由此分派给各区配电室、大厦内各房间均采用节能型灯具照明。2、弱电部分（1）楼中敷设有线电视线路。（2）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。（3）安装无线及有线网络。4.5.2给排水系统1、给水本项目用水重要是生活用水、运行用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考虑。水源取自宁夏路市政给水管网。大厦采用分区供水方式。地下一层至地上五层为低区（直供区），由室外管网直接供水，系统为下行上给式。地上六至29层为高区，屋顶设25 m3 高位水箱，采用水泵-水箱-管网联合供水方式，系统为上行下给式。消防用水见消防篇。2、排水项目排水采用雨污分流制。雨水通过院内雨水管网，直接排至都市雨水管网。项目日污水排量约150立方米。 污废水合流排放。4.5.3 空调项目采用集中中央空调系统与分区空调相结合方式，热源由青岛开源热力企业供应。由燕儿岛路供热管网进入区内换热站。4.5.4煤气煤制气由室外中压煤气管网引至区内煤气调压站， 经调压后为低压煤气采用下供式送至各厨房。4.5.5机械通风电梯机房、泵房、地下停车场等按规范机械送排风。新风原则按国家规范规定设计。 第五章 交通影响分析5.1、项目周围现实状况交通状况拟建项目位于现武警医院地块，周围分布着宁夏路、燕儿岛路两条都市主干路以及隆德路、大尧三路和漳州路三条都市支路，交通条件相对很好。根据现实状况交通流量观测，宁夏路和燕儿岛路高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受范围内。5.2、交通量预测5.2.1背景交通量预测背景交通量是指未来拟建项目以外社会交通量。背景交通量预测采用老式“四阶段”法进行预测。“四阶段”法从青岛市未来土地运用和交通规划方案入手，通过预测人口、岗位分布，运用交通发生模型预测交通出行需求，并建立有关模型进行交通方式划分和交通分布预测，构筑车辆出行OD表，最终进行交通量分派。通过预测，得到无项目时周围路网交通量状况，如表1。表1 无项目时周围路段/交叉口交通量及饱和度序号路段/交叉口名称通行能力（pcu/h）高峰小时交通量（pcu/h）饱和度服务水平1宁夏路（项目门前段）480026000.54二级2宁夏路隆德路52003350