广超物业商业物业招商方案.doc

广州广超物业管理有限公司
商业物业招商方案
一． 项目分析： 1、优势 （1）地段-—紧邻市区，即将规划的汽配商贸区域,对于大型的汽配市场来说地段优越、位置显赫。 （2)交通——项目内有公交8条线,间隔不到10分钟一班就有公交车,14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南快速，离项目地址不到10分钟的路程. （3）口碑——专注物业服务工作十一年,多次获得政府奖励,消费者信得过企业. （4）物业——项目占地面积十万平方，建筑面积近70000多平方米用于厂房、仓储出租。是东平最大的物业出租企业。 （5）配套—-配置自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯2部、内部配置大型停车场,配套设施较为完备。 （6)用电充足——完全满足客户用电需求. 2、劣势 （1）由于物业部前期对工业区的管理方式不足，导致广超物业品牌受损严重，在业内造成了恶劣的影响,给很多客户带来了心理忧虑，致使很多客户在上半年搬走,甚至于影响到一部分客户在下半年搬厂。 （2）厂房内部间隔不好，柱子较多,实用面积小,公摊面积大. （3）项目临国道，车流快，人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成,对人员招工有不少的阻碍。 (4)项目坤和街电梯太小,无法满足工厂使用，招商范围缩小,整体商业氛围不足。
(5）项目区域内停车位不足，许多客户不好停车,经常为停车位发生纠纷,致使客户心情不好,情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上
3、机会
（1）经济因素——市场整体经济环境不好，市内外正在上演工厂、仓库外迁循环闹剧，体现在部分客户因生意难做,资金周转困难，整日纠结租金太贵，递增减免等怪圈内，寻求公司给予解决. （2）政策因素-—国家宏观经济调控失当,造成国内经济不景气,促使一些商人破产，同时也给商人带来了商机。 （3)市场因素—-随着经济复苏，地铁14号线的投入使用，东平的经济发展势不可当,商、住、行将促使东平商圈的兴旺。 (4）区域发展——做为紧邻城市的待开发区域，未来将建设大型的汽配商城，本项目正符合本区域发展，为未来汽配城的发展所需仓库以及厂房提供强有力的保证。 （5）现行的部分建筑物的格局，已经为未来十年做了准备,预计在五年左右厂房或仓库的出租将发展至瓶颈,后期可将具有阳台功能的建筑，改造成商住楼。 4、威胁 (1）未来五年内,公司物业的发展将需要定性，特别是14号地铁开通前,公司物业的发展需要有一个方向，例如是打造行业一条街，还是教育一条街,对行业内的企业给予扶持，尽快形成产业链.
（2）由于传统的加工企业目前还占据者广超物业的半壁江山,目前由于国家的管控加强，导致这些加工厂生存空间越来越困难，公司要打破僵局，拼弃保姆式服务，引进一批行业内合法的企业，以增强企业的生命力。 (3)市场竞争激烈、招商难度大，周边的厂房仓库接二连三的跳水，价格低迷,严重影响了本公司的招商进度。（4)物业需要改革，若不能调整战略，将难以摆脱厂房仓库的传统出租方式的制约。 二、招商工作的开展及相关措施 
针对目前产业园空租率达到35%的严重情况，招商工作做的不好,将直接影响到公司全年的总收入，为此，为做好招商工作的长效管理机制，促进产业园的招商工作，具体措施如下：
1、开拓招商渠道，狠抓对外宣传为主要内容,打造“广超产业园"物业公司知名品牌 ;
（1）成立专业的招商团队、明确工作职责；
(2) 拟订园区规划图、效果图、平面图;
(3）制定招商手册、招商宣传资料以及横额； 
（4)利用户外广告牌(园区现场）招商；
(5）通过58同城、房管网等网络平台进行信息发布;
（6） 通过客户招商,采取以客招客的方式;
(7）通过“走出去、请进来“的方式，充分了解周边市场的厂房仓库招租动向，寻找机遇，有选择性的招进一批有实力的客户,到我们园区经营。
2、突出亮点,专显“广超物业管理全方位的专业服务,提高公司知名度
（1）帮助客户代理办理各类执照服务;
(2）帮助客户提供专业的保洁物务;
（3）帮助客户提供专业的物业管理服务;
（4)帮助客户提供专业的安保服务；
（5）帮助客户提供商品销售渠道;
（6）帮助客户提供专业的水电安装及装修服务；
三、招商优惠政策 （1）厂房空置就是损失,建议公司,对招租厂房仓库免装修期视情况而定一个星期、半个月或一个月，（此项可根据厂房、仓库ABC划分确定)； (2）递增可否调整为一年一递增的方式调整为“二二”递增或“二三”递增； （3）为经营户代办各种经营证照，可适当收取代办费；
（4）厂房仓库出租单价的调整： A类厂房或仓库租金15元/平米(不变） B类厂房或仓库租金调整为13元/平米 C类厂房或仓库租金调整为12元/平米 四、实施全员招商奖励机制
招商的业务提成是招商工作中不可分割的一部分，是招商工作中的一个重要环节,公司现有约36000方厂房仓库空置，下半年出租了约5％，结果又退场的6％，结果公司物业出租面积达到了36%的空置,比上半年的空置面积还多了1％，目前公司的招商提成只占新租赁物业当月租金的10％无法提高招商人员和其它介绍人员的积极性；
建议公司在低于部出租面积80%以下的时候，将提成奖励调整为当月租金的100％,其中70％奖励招商主体或介绍人,30％奖励物业公司做为活动经费;当租赁物业出租率达到公司总物业80％时，提成奖励调整为70%，其中50％用以奖励招商团队或介绍人，20%奖励物业公司做为活动经费。当租赁物业出租率达到公司总物业90％时，提成奖励调整为50%，其中35%用以奖励招商团队或介绍人，15％奖励物业公司做为活动经费。以上物业公司所有的奖励提成均扣除50％，用于年终奖发放。招商提成奖奖金均由物业公司支付。
l 招商主体与物业公司提成奖励调整对照表：
序号
物业出租率
总提成
招商主体奖励提成
物业公司提成

1
低于80%
100％
70％
30％
2
高于80%低于或达到90%
70％
50％
20％
2
高于90％
50％
35％
15%
注:1、物业公司在每次提成中将抽出50%用于活动经费，另50％用于年终奖发放；
2、招商主体指:招商团队、个人、现有客户、自来客户等；
3、新入客户签订合同后,招商奖金在当月对招商主体进行发放.
4、此对照表为所有奖励主体发放奖金时提供发放依据。
(1)公司全员招商，客户引进新客户或提供招商信息，引进新客户成功者根据物业出租率均给予奖励;
（2）招商团队成功引进客户者,根据物业出租率均给予奖励；
（3)自来客户承租,成功签订合同者，招商主体提成奖归属公司所有，物业提成根据物业出租率均给予奖励分配；
五、待公司物业整体出租率达到95%以后,对经营规模较小，稳定性不够，抗风险性较差。交租不及时，信誉度不高的客户，进行逐步淘汰。为优质企业入场经营提供条件.
所有改革都会面临有一些阻碍,会伴随一些阵痛,咬牙坚持就好了,挻过就会柳岸花明；一个市场的招商工作也是这样，商家会让出一些好处或率先改造一些功能性的投资，先迈出一步,才能吸引客户，待得那一天吸引到一只金凤凰来，自然会引来一些家雀，那时候老板你就偷着乐吧。 
广超物业管理有限公司
二〇一六年十一月二十日
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