小区物业管理服务范围.doc

小区物业管理服务范围
　　小区物业管理服务范围
　　(一）综合管理
小区规划红线范围内,涉及共用财产和公共事务的管理
　　（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施;
　　(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施;
　　（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场；
　　(4）协助召开业主大会并配合其运作；
　　（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全；
　　（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
　　（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
　　（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
　　（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
　　（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
　　（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
　　按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件—：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
　　（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》；
　　（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅；
　　（3)确保雨水、污水管道保持通畅,定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损;
　　（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
　　（5）定期清洗外墙。
　　（三)绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
　　按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
　　(四)保洁
小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括:
　　(1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;
　　(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾（专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;
　　（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
　　（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
　　（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫.
　　7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序.
　　（五）公共秩序维护
小区规划红线以内,业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括：
　　（1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
　　（2）维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅；
　　(3）看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
　　(4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
　　（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理.
　　（六）停车管理
　　机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处）、位的管理
　　（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
　　（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;
　　（3)保证停车有序，24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;
　　（4）长期存放的,应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
　　(七）消防管理
　　公共区域消防设施的维护及消防管理
　　(1）有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案；
　　（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
　　（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能.
　　（4）发生火灾，及时报警,协助消防人员疏散、救助人员等.
　　（八)高压供水养护、运行、维修
　　（1）保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
　　（2)水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
　　（3）维修服务标准执行京房地修字［1998］第799号文件规定。
　　(4)发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
　（九)电梯养护、运行、维护
　　（1）主梯6:00—24：00不间断运行，0:00—6：00呼叫运行，电梯工夜间值班,并在候梯厅公布呼叫电话或房号.凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客;
　　（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点—19点与主梯同时运行；
　　(3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行,无备用梯的，属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;
　　维修服务标准执行京房地修字[1998］第799号文件规定。
　　(4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
　　(十）装修管理
　　服务房屋装饰装修管理
　　（1）有健全的装修管理服务制度；
　　（2）查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;
　　(3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
　　(4)业主装修结束后，应进行检查.对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;
　　（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天.