租赁合同约定承租人欠租-出租人有权自行收回房屋的条款是否有效.doc

租赁合同约定承租人欠租，出租人有权自行收回房屋的条款是否有效合同法第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。商品房屋租赁管理办法 第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容: （一)房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所； （二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况； （三）租金和押金数额、支付方式; （四）租赁用途和房屋使用要求; （五）房屋和室内设施的安全性能; (六）租赁期限; （七）房屋维修责任； (八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳； （九）争议解决办法和违约责任； （十）其他约定。深圳经济特区房屋租赁条例第二十九条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的;(二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；（三)擅自将房屋转租第三人的;(四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。第四十三条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的,应当负赔偿责任。催收房租不获搬走租客财物赔偿租客损失3000元【案情回放】 原告（上诉人）：刘某 被告(被上诉人)：涂某 年月，刘某租住涂某位于深圳市罗湖区莲塘村的房屋，年月底，刘某因事回到老家,至年月日返回深圳.在此期间,涂某因催收房租无法联系到刘某，于年月日将刘某存放在涂某房屋内的财物搬走.年月日，刘某向罗湖区莲塘派出所报案,声称其租住的房屋内物品被人搬走,价值多元，内有电视机、床、床上用品、煤气炉、煤气瓶、厨房用品、电风扇、衣服、单据及两张桌子等物品。公安部门经调查认为，该案属于普通的民事纠纷，建议当事人到法院主张权利。双方遂诉至罗湖区人民法院，请求依法判令被告涂某赔偿原告刘某一切经济损失合计人民币元，并向原告赔礼道歉，承担诉讼费用。刘某认为，其在年月到年月租住期间,已按当初与涂某达成的口头协议，预交了元押金，同时按月交纳了元的租金。年月日其从家乡返回后，发现房内的用具用品全部被房东涂某擅自转移变卖，其中包括乐华牌寸彩电一台元、大床及床垫各一张元、棉被床单各两张元、电风扇一台元、大森牌煤气炉、煤气瓶各一个元、西服一套元、餐桌椅一套元、毛衣裤及其他衣服元及有关票证一批，造成直接经济损失多元，并导致其无法居住。经报派出所调查取证，情况属实.但刘某多次向涂某索还无果。涂某擅自侵占他人财产,其行为显然违法，应该受到法律的惩处,赔偿刘某的经济损失。涂某则认为，其多次上门催收房租，但未见刘某，电话亦打不通，无法联系到刘某。故其于年月日清理搬走刘某存放在房屋内的旧彩电一台、旧木床一张、煤气瓶和煤气炉各一个，但并没有将上述物品卖掉,而是将上述物品交给了莲塘的民兵，房屋内并没有刘某所称高价西服、毛衣、电风扇及相关票证。【争议焦点】 本案争议的焦点是：涂某处置其出租房屋内刘某所有的物品是否构成侵权，涂某处置的物品价值是多少，即财产损失的大小。【裁判理由】 此案经一、二审法院审理认为，本案为财产侵权纠纷.侵权法律关系有四个构成要件，即侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间有因果关系及侵权人主观上有过错.公民因过错侵害他人财产的，应依法承担损害赔偿责任。本案中，涂某作为房屋的出租方，在未与刘某取得联系，亦未与有关部门协商处理的情况下,擅自处理刘某所租住房屋内的财产,主观上具有过错，构成财产侵权,依法应承担赔偿责任。虽然双方当事人对房屋内的具体财产种类有分歧，但涂某对其侵犯刘某屋内财产的事实是确认的.【裁判结果】 法院依据双方当事人在一、二审庭审笔录中的陈述，结合涂某采取的措施不当又未能妥善保管好刘某的财物，导致刘某的财物损失价值无法查清的实际情况，酌定刘某的财产损失为元,对超出该数额的部分，不予支持.因此，涂某应向刘某赔偿财产损失元。 据此，深圳市中级人民法院判决涂某向刘某支付赔偿金元。【法官手记】 依法妥善处理租赁合同纠纷 这是一起因出租人收取租金未果而处置承租人存放在出租屋内物品所引发的财产侵权纠纷案件。类似的财产侵权纠纷案件是近年来人民法院受理的各类侵权案件中一种较为常见的案件类型。 一、被侵害者对违约责任或侵权责任的抉择 本案存在两个法律关系，一是租赁合同关系，二是财产侵权关系.租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 本案刘某虽未与涂某签订书面的租赁合同，但从涂某将房屋交付刘某使用，刘某向涂某交付租金的行为看，双方已形成租赁合同关系.承租人刘某迟延交付租金是否构成违约，取决于双方订立租赁合同关系当时对租金交付时间的约定.出租人涂某因收租未果而处置刘某的物品，该行为则系未经财产所有人的同意而擅自处置他人财产,构成财产侵权。刘某向涂某主张赔偿物品被处置所造成的损失，符合法律规定。鉴于租赁合同关系和财产侵权关系属两种独立的法律关系,出租人涂某在本案中虽然提出刘某未依时支付租金且应赔偿承租期间损坏房屋设施的损失，但涂某并未在本案中提起反诉，对双方之间的租赁合同纠纷，法院不予处理，涂某可另循法律途径解决. 二、承租人未交房租且无法联系，出租人收租未果而处置物品，谁之过? 深圳特区法规对出租人的保护已有具体规定，对承租人无正当理由逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有损失亦可要求承租人赔偿，同时,出租人还可以根据不同的情形,依法解除合同并收回房屋。但是，在发生出租人可收回房屋的情形下,承租人未经出租人同意而逾期不搬离，出租人也不得强行搬离，除按深圳经济特区房屋租赁条例第四十三条规定处理外，出租人可要求区房屋租赁管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。 本案中,刘某逾期未支付租金，涂某在其无法联系刘某、收租未果的情形下，没有寻求当地房屋租赁管理部门的帮助，亦未向法院提起诉讼以解决双方之间的租赁合同纠纷，而是擅自将承租人刘某的物品搬离出租房屋，导致物品下落不明，无法追回。鉴于双方当事人对涂某将承租人刘某的物品搬离出租房屋的事实均予以确认，同时我国法律亦明确规定公民由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任,涂某实施上述行为具有主观上的故意，导致刘某的财产灭失，侵害了刘某的财产，涂某应当承担相应的民事责任. 三、如何认定财产损失的大小 根据现行法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本案看，刘某主张其财产损失为元，理应举证证明，但由于其存放在出租屋内的所有物品均已被涂某处置，导致物品灭失，无法举证证明物品的种类及价值.且因物品已灭失，无法评估物品价值。涂某未能妥善处理刘某存放在出租屋内的物品，致使双方对刘某的财产损失均无法举证证明.鉴于此，二审法院综合分析本案事实,酌定刘某的财产损失为元是比较公平的。 四、租赁合同纠纷如何妥善处理 在深圳,租赁房屋的人口众多，出现纠纷难以避免，但如何能最大限度地避免纷争，达到和谐租赁，这是值得市民和房屋租赁管理部门共同思考的问题。从审判实践角度看，房屋租赁法律关系是出租人与承租人之间的租赁合同关系。我国民事法律赋予了合同当事人充分的意思自治权，只要不违反法律、法规的强制性规定，合同相对人的民事权利义务可以由当事人通过协商一致达成协议,一旦达成协议,合同各方当事人均应依协议约定享有权利、承担义务。 就租赁合同而言,在我国合同法中第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式.当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁.”第二百一十三条规定,“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物.返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定,“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期.”可见，房屋租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式，否则,视为不定期租赁,双方可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租期限在六个月以上的，一般情况下，租赁双方会按规定签订租赁合同,这样，双方权利义务均会在合同中明确约定，在租赁期间，各自应该做什么,不该做什么，都有据可循。在深圳市，房屋租赁管理部门亦提供了房屋租赁的格式合同，使得房屋租赁签订合同更方便快捷。 深圳经济特区房屋租赁条例规定租赁合同应具备以下主要条款:（一）当事人的姓名或者名称及地址;（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；（三）房屋用途;（四）租赁期限；(五）租金数额及交付方式；（六）房屋维修责任；（七）装修的约定；（八）转租的约定；（九）解除合同的条件;（十）违约责任；（十一）当事人约定的其他条款。 实际生活中，当事人在房屋租赁时,可对房屋租赁管理部门提供的格式合同条款进行适当的增删。譬如类似本案的情形，承租人逾期未交租金，而又无法联系的，出租人可否径行处置承租人的物品,租赁双方完全可以在租赁合同中予以约定。通过签订租赁合同，明确双方权利义务，可减少纠纷，即便发生纠纷，出示双方的租赁合同，是非一目了然，一旦诉讼，才能更好地举证证明自己的主张。发生房屋租赁纠纷，到法院进行诉讼并非解决纠纷的唯一方式,当事人可自行协商解决，亦可申请当地房屋租赁主管机关调解处理房屋租赁纠纷。