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浅析我国目前房地产评估中存在的问题及相应的对策
来源：中国商界·下半月      2012年1期   

　　中图分类号：F293。2 文献标识：A 文章编号：1006-7833（2012)01-056-02 

　　摘 要 随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济新的经济增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业。中国的房地产行业也存在许多问题.因此，如何正确、有效、有序规范的进行房地产估价显得愈发重要。本文阐述了房地产评估的重要性，分析了我国房地产评估市场的现状与存在的问题,提出了规范中国房地产评估市场的建议和对策。目的在于为中国房地产评估指明正确的方向。 
　　关键词 房地产评估 规范 重要性 问题 对策 

　　一、引言 
　　中国是一个人口大国，因此在中国，人们对于商品住房或者商业用房的需求都是无比巨大的。房地产行业也理所当然的成为热门行业。但是也正由于房地产行业的高速发展，也带来了泡沫经济，金融风险等诸多问题。由于中国的实际情况，再加上房地产行业自身存在的弊病,中国的房地产评估市场存在许多问题，这些问题的引起值得我们深思，更值得我们去解决。 
　　（一)房地产评估的研究背景 
　　自从2000 年上海、深圳等城市房地产市场高速发展以来, 西北地区如兰州、西安等许多城市房地产市场也逐渐升温。伴随着我国经济发展速度的加快、人们经济生活水平的空前提高，房地产市场的发展也进一步成熟.与之相适应, 房地产评估在社会经济生活中的作用也越来越大， 无论是房地产的买卖、租赁、拍卖、保险、课税, 还是房地产的征用、拆迁、补偿以及房地产的法律纠纷, 甚至国有企业改制、合并、破产清算等， 都离不开房地产评估这一基础性定价工作。 
　　（二）房地产评估的研究现状 
　　中国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期, 由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态，近年来,伴随着我国经济的快速发展，房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家,约3.5万人取得执业资格,3万多人注册执业,房地产估价行业从业人员超过25万人。 
　　二、房地产评估存在的问题及原因分析 
　　（一)房地产评估存在的问题 
　　1.评估机构管理体系混乱。从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可.这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展. 
　　2。评估人员整体素质不高.从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。而这其中还有大约1/3的兼职人员. 
　　3。评估报告的可信度较低。在目前的中国，许多房地产评估机构都会出具评估报告,然而这些评估报告却因为评估人员的水平，机构的领导的不重视导致质量很低，缺乏可信度。 
　　4。制度建设落后，行业缺乏规范。 
　　5.国外评估机构的冲击。国外对估价师的准入门槛相对较高， 且多以考试准入为主（英国和我国香港地区采用评价准入制度)， 基本上都要求大学文化水平， 考试内容除了评估原理、实务、法律法规外， 还包括房地产市场分析知识的考核， 如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主, 如国土厅、建设部, 且不是一经注册就可以行使执业资格权利, 需要经过一到两年的估价实务训练, 实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导,并做好记录。由于境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，他们必将抢占我们的市场和人才。 
　　（二）原因分析 
　　1。管理不善 
　　(1）政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多,即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门，物价管理部门，金融部门对房地产评估干预和垄断的力度也越来越大,因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产评估市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从。 
　　（2）政企不分.以上各部门都不同程度地利用行政职能干预评估业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位,一方面从事评估管理及其与评估相关的行政管理，一方面又承接除行政性评估以外的经营性评估业务。 
　　2.行业自身的弊病 
　　（1）估价师水平参差不齐. 
　　（2）注册估价师的地位得不到确认。按有关规定注册估价师可以在评估报告上签字，但没有赋予注册估价师签字生效权，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，同时也降低了注册估价师的业务责任感。 
　　（3）相关规定的模糊不清.由于“关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定”这一规定的不明确所导致。这一规定显示得偏宽，据此所建立的评估所规模偏小,难以承担相应等级的评估业务。而且对三个等级评估机构执业人员的构成要求过低，容易造成各个等级评估所的评估人员要么七拼八凑，要么就是非专业兼职人员。这都影响了评估人员的整体素质。 
　　3.评估机构改制的影响 
　　自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人，只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣.这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。 
　　三、房地产评估问题解决对策 
　　（一）加强管理 
　　1.加强行业管理 
　　（1）发挥学会作用.成立估价师学会，待条件成熟后，所有评估管理的工作由估价师学会承担。淡化上述部门的行政管理职能。 
　　(2）实行政企分开。与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使,或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分,取消管理和评估“二块牌子一套人马"的做法。 
　　（3）加强法制建设。在发挥行政管理作用的前提下，首先加强评估的立法工作，尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜,不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。 
　　2.严格市场准入 
市场的准入要严格，要科学,更要动态管理。由于市场具有自发性，盲目性等特征，因此加强对市场准入机制的管理是必须的，对于房地产评估行业的规范发展有着重要影响。 
　　（二）提高从业人员素质，严格评估工作行为 
　　1.实行执业资格合并,完善房地产估价师考试制度 
　　将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并。完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格审查.并将一级资格制改为多级资格制，以体现估价师水平的高低和资历的深浅。这样才会激励估价师积极参加继续教育学习，争取更高的估价师等级。 
　　2.提高估价师业务水平 
　　加大从业人员的考核力度,增加考试频率,每年选拔人才的考试要增加，让更多的人加入房地产评估师的队伍中.同时，要提高老评估队伍的素质，设立评估等级后，必然提高了竞争力，所以，由相关部门例如房地产评估师协会开展一些培训，由专业素质比较高的评估师讲座，授予大家多种评估方法,预防从业人员知识老化和职业水平下降。这在一定程度上提高了行业素质，并有利于正当竞争。 
　　3建立估价师职业道德约束机制 
　　加强估价人员的职业道德教育,建立职业道德约束机制.为了估价行为的独立性、客观性、合法性、科学性和专业性，必须建立房地产估价师职业道德标准。因此,制定出房地产估价行业职业道德标准，以规范估价人员的估价行为，让他们明确有可为、有可不为,不可为而为之将受何处罚，以使行业自律变为现实,提高估价行业的信誉。 
　　（三）行政主管部门全方位治理 
　　原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件，营造优良环境,切实解决估价人员的后顾之忧.首先,要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所；其次，要制定切实可行的人员安置方案：一是妥善解决好原来人员的安置问题，支付相应的安置费用和补偿费用；二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险；三是处理好各种对内负债性基金,如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等;四是处理分割好实物资产；五是落实改制机构组建新企业的启动资金;六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次，加大督查工作力度，坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史"的原则,严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。 
　　四、结束语 
　　随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。我们要相信党和政府会越来越关注房地产评估业,越来越规范这一行业.我们的每家评估机构和每位评估人员也应该自我监督，严格要求，为中国的房地产评估业的发展做出力所能及的贡献。 

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