宿迁“汽车旅游文化小镇”运营方案.doc

宿迁“汽车旅游文化小镇"运营方案
一、项目概述
汽车文化旅游小镇（暂名)位于江苏省宿迁市宿城区徐淮路与环城南路交汇处东侧,宿迁国际汽车城商圈内.以此为基础、以特色小镇为发展契机,打造融“秀丽山水、人文景观、汽车文化、展示交易、旅游度假、休闲娱乐”于一体的苏北小镇.
汽车文化旅游小镇占地约30公顷,总投资逾25亿元,采用“汽车产业+”的创新发展模式，促进汽车产业与新经济模式的充分“嫁接、契合、互融",积极推动文化创意、休闲旅游、电子商务、物联网、汽车金融等新兴业态发展，构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈，具体分为四大功能区：一是结合宿迁国际汽车城，通过汽车文化博览馆、汽车体验园、汽车运动营、汽车俱乐部、汽车金融大厦、文化旅游特色街区、检测及综合服务区的建设打造汽车小镇的核心区，作为对外服务的主体部分；二是主题展示展销区，包括世界名车廊、平行进口展厅、豪车汇、新能源汽车、特种汽车、认证二手车，以新车发布、整车展示展销功能为主；三是以汽配、用品、改装、美容、维修等为代表的产业区;四是以物联网、ERP电子网仓、阿里巴巴商盟为核心的配送服务区。
按照“三年见成效"的总体思路，将坚持政府引导、企业主体、市场化运作的原则,积极打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优美、“产、城、人”三位一体的省内唯一的汽车全业态产业小镇，使之成为长三角地区乃至全国汽车产业的新样板、新典范。
项目计划至2019年底，开发建设面积50万平方,完成固定投资25亿元，吸引60家世界品牌、1000家业内知名企业、30个创业团队入驻；同时可实现年产值50亿元,产生年税收收入1亿元以上,集聚服务、技术、贸易、金融、物流、电子商务等方面高级专业人才1000人以上，提供就业岗位10000人。 
我们分小镇及产业两部分来阐述这个项目：
一、 小镇的打造原则：
“特色”，鲜明的特色是打造小镇模式的首要原则,也是小镇的特质、魅力、生命力的表现;
“文化的原生性、鲜活性”,这是独特的自然风貌、人文文化等社会性生态元素的组合；
“产业发展相融合”,做好产业规划统筹考虑，保持小镇持久繁荣。扶持新兴业态发展，构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈，甚至结合宿迁的旅游市场(三台山、骆马湖）实际情况，在项目范围内做好项目联动：把“房车营地”、“汽车影院”、“非标赛道"、“摄影基地”等等拓展起来;
另外,“提供便捷完善的设施服务、彰显传统文化、建设秀丽环境”也是我们作为保护性开发小镇的重要元素。
二、产业部分的运营策略锁定品牌商户、严把招商质量关
　　通过全国汽车后市场总会、广东省工商联、佛山市企业家联合会、广东省汽车用品商会、浙江省汽摩配行业协会等单位，正在积极完成：
1、引进世界知名品牌43家，包括：倍耐力、德国马牌、泰国FINIXX飞雳士、米其林、普利司通、邓禄普、固特异、固铂、横滨、佳通、3M、壳牌 、美孚、嘉实多、道达尔、福斯、康普顿、BP、昆仑、长城、统一、五福金牛、朗格世明、瑞朗、红鸵鸟、御马、鸿盛原宇森、爱车屋、东莞雷鹰、思卡华、佳明、任我行、纽曼、中恒、新科、神行者、万利达、华峰、征服者、昂达、动感车夫、凌度、途美等。
2、引进互联网商盟12家,包括：“阿里巴巴”、“中驰车福”、“汽车超人”、“途虎养车”、“典典养车"、“诸葛修车”、“I保养”、“淘气云修”、“康众汽配"、“正时汽配”、“京东海拉”、 “精米商城”。
3、。引进全国性连锁品牌6家，包括：“六连横”、“华胜豪车"、“小拇指”、“领驰汽修”、“迪欧本宝"、“福仕嘉”.

4、引进汽配用品批发大户77家。（另附名录)
5、引进二手车大户：北京“优车诚品”
6、引进知名汽车俱乐部8家,包括：悍马会、越野E族、爱卡、清风车影、大陆汽车俱乐部、安吉汽车俱乐部、苏友汽车俱乐部、帕拉丁汽车俱乐部。
7、引进汽车金融、创投资本服务机构3家，包括：广汽汇理汽车金融、桑坦德消费金融、建信投资.
8、引进市场联盟4家：包括:金恒德、万品、陈田、广源。
9、引进全国休闲、餐饮知名品牌16家，包括：星巴克、母米粥、避风塘、真功夫、味千拉面、同湘会、澳门街、旺角渔村、北海渔村、外婆家、海底捞、满记、绿茵阁、俏江南、小南国、迪欧咖啡.
10、引进精品酒店 北京天九。
待完成：（正在协商）
1、引进二手车大户:上海“车王”、 “瓜子二手车"、“273平台”。
2、引进市场联盟：上海汽配城。
3、引进五星级酒店:华美达。
4、引进知名物流配送企业：顺风物流、安东物流.
5、本地经营户。
三、开发模式创新及差异化经营1、定位目标
　　立足宿迁、依托长三角、辐射苏北，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算、生活配套等服务于一体.围绕此定位,在产品规划和业态选择上才能做到适度超前和合理布局。
2、规划布局(附设计文本）
3、开发模式
在整个建设中，招商工作先行，并以“合作建房”模式分区域锁定自营商户，实现“以销定产"的定制式建设。对项目的开发节奏把握到位:先开发低密度大规模建设、后大体量多层建筑开发；符合前期资金回收和经营旺场与项目整体形象展示。目前已完成60000平方米的销售锁定.
4、差异化经营顺应宏观与微观的需求，把相关供应链的体系整合起来,建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式.在做好传统“展销、发布、汽配、用品、维修、保养、检测、牌照、保险、金融、物流"等业务的同时，大力培育“新能源”、“工程机械配件”、“专汽配件”、“改装拆件”、“电子精品”等业态板块,从而拉长贸易距离及延伸服务深度，形成苏北地区独特的市场竟争力.另外,以特色小镇为基础，努力打造好生态旅游、汽车运动、休闲娱乐、美食商务等互动元素，最大化的实现“人流、物流、现金流”.
5、投资组合优化
　　项目以PPP模式进行，投资组合由市城投公司代表政府方、国企为社会资本牵头方、中汽全联为运营方，三方联合开发、建设、运营。最大程度地保障了项目的成功。
6、保障措施得力:资本运作+政策扶持+金融服务
　　资金运转的成功主要归纳于对资本运作的娴熟,充分发挥资金的价值最大化；发挥了资金的杠杆效应，实现股东利益最大化.
　　政府政策与金融资源：享受政府在工商、税务、重点项目等方面的优惠政策，政府驻点服务，联席办公;中国工商、农业、中国银行、江苏银行、民丰银行进驻为经营者提供各种金融服务.
三、组织机构
公司实行公司董事会领导下的总经理负责.董事会决定公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任,负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。
本项目计划劳动定员为30人.所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取,并一律实行劳动合同制.
项目建设工程实施计划
施工及竣工计划：
1、本项目开竣工分为：主力店及风情街部分（129776平方米)，专业市场部分（153045平方米)和高层部分(176912平方米）.
2、建设次序:2017年建主力店及风情街,2017年底建专业市场部分,2019年建高层部分。
3、交楼和开业次序：
3。1主力店及风情街部分：2016年12月份开工建设，2017年7月底封顶；2017年“五一"前完成80%的去化,回笼建设金额。预计2017年10月份开业进入试营业阶段.
3.2专业市场部分：2017年9月份开工建设，12月底封顶;2017年10前完成80%的去化,回笼建设金额。预计2018年5月份进入营业阶段.
3。3高层部分：2018年3月份开工建设， 2019年5月份封顶并进入销售阶段。

投资估算
根据国家概算指标，对本项目进行初步估算。
一、投资估算编制依据
1、委托编制可行性研究报告协议书;
2、宿迁市规划局关于地块规划设计条件书；
3、现状地形图及基础资料；
4、其他文件;
5、国家有关法律、法规、政策；
6、有关部门颁布的工程建设定额标准；
7、国家发改委、建设部《建设项目评价方法与参数》第三版；
8、《投资项目可行性研究指南》。
二、项目总投资估算
见城投公司《估算表》
三、项目销售回款估算
按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据项目建设和销售进度的初步安排,整个项目的销售周期三年。
各期的销售回款计划为:
2017年“五一”前完成主力店及风情街部分80％的去化，每平方均价为6500元，回笼建设金额预计84440万元。
2017年10前完成专业市场部分80%的去化,每平方均价为6200元，回笼建设金额预计94888万元。
2019年5月份高层部分封顶并进入销售阶段.每平方均价为5000元,回笼建设金额预计88456万元。