下半年吉林省房地产估价师制度与政策不动产登记范围考试试题.doc

2016年下半年吉林省房地产估价师《制度与政策》：不动产登记范围考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】
A：收益原理
B：替代原理
C：地租理论
D:区位理论
E：工业用地的监测点评估价格
2、下列对工程建设定额的理解有误的是__。
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据
B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系
C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平
D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
3、确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
4、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度.
A．《前期物业管理服务协议》
B．《物业服务收费办法》
C．《城市新建住宅小区管理办法》
D．《物业管理条例》
5、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。
A．被保险标的
B．保险资金来源
C．保险的实施方法
D．保险责任承担的次序
6、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2,5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__.
A．比售价优惠
B．不如售价优惠
C．与售价一样
D．难以判定是否给予了优惠
7、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于__日。
A．7
B．10
C．15
D．30
8、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75%，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡.
A：14 140
B:42 421
C：56 561
D：60 000
E:工业用地的监测点评估价格
9、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__.
A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
10、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于__。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
11、房地产估价师的注册管理部门是。
A：国务院人力资源和社会保障主管部门
B：国务院住房和城乡建设主管部门
C：所在地省级住房和城乡建设主管部门
D：所在地市级住房和城乡建设主管部门
E：执行层的组织协调
12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%
B．50%
C．56。8%
D．70％
13、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。
A．0.5～2。0
B．1.5～2。0
C．0。5~1.5
D．1。0～1.5
14、下列不属于无偿收回土地条件的是。
A：城市规划区范围内
B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
E:房地产估价机构必须加盖公章
15、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由主持，并邀请所有投标人参加.
A：人民法院
B:公证部门
C:招标人
D：投标人
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、导致酸雨形成的主要污染物是.（2008年房地产经纪人相关知识试题）
A：一氧化碳
B：二氧化硫
C：二氧化氮
D：碳氢化合物
E：执行层的组织协调
17、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为__年。
A．45
B．50
C．52
D．55
19、估价报告应用有效期最长不宜超过。
A：三个月
B：半年
C:一年
D：两年
E：工业用地的监测点评估价格

20、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
21、报酬资本化公式的假设前提不包括.
A:净收益A每年不变
B：收益年限n为有限年
C：报酬率Y不等于零
D：价格y符合评估时点市场情况
E：工业用地的监测点评估价格
22、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（)万元。
A．20
B．21
C．35
D．50
23、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡,从当前开始自开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年后和一年后分别售出其余的30％和20％,出售的平均单价为2850元/㎡.若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。
A：766
B：791
C：913
D：1046
E:工业用地的监测点评估价格
24、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3，成新率为70％．房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6％.建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为__元/m2.
A．1700
B．2000
C．2100
D．2 400
25、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题,购买该公司的股票属于.
A:房地产开发投资
B：房地产置业投资
C:房地产间接投资
D：投资于房地产投资信托基金
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、政府对房地产的限制一般是通过来实现的.
A:管制权
B：征收权
C：充公权
D:没收权
E：征税权
2、债券利率的高低，主要受等因素的影响。
A：银行利率
B：发行者的资信级别
C:偿还期限
D：发行者的企业特色
E：利率计算方式和资本市场资金供求关系
3、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有.
A:交通便捷程度
B:朝向、楼层
C：周围环境和景观
D:建筑规模
E：外部配套设施
4、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（)。
A．债务融资成本分析
B．资金占用费分析
C．资本金与债务资金的比例分析
D．担保费分析
5、政府宏观调控房地产市场的手段包括.
A：土地供应政策
B:金融政策
C：诚信建设
D:税收政策
E：加强产权管理
6、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．资本化率
D．建筑容积率
E．运营成本
7、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。
A：房地产业与建筑业既有联系又有区别
B：在房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系
C：建筑业是物质生产部门,房地产业兼有生产（开发)、经营、管理和服务等多种性质
D:房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业
E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业
8、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后,未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。
A：买受人无权退房
B：买受人有权退房
C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同
D：买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任
E：买受人退房的,由规划部门承担违约责任
9、新设项目法人资本金筹措渠道不包括()。
A．政府政策性资金
B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金
D．资产变现的资金
10、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过.
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．与会业主所持投票权2/3以上
C．全体业主所持投票权1/2以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
11、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入__万元以上,才可办理全部商品房预售许可证.
A．200
B．400
C．480
D．600
12、下列关于价格弹性的表述中,正确的有__。
A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时,称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长,需求和供给都越有弹性
13、下列房屋属于不得出租的情形的有.
A：依法取得房屋所有权证的
B:司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C：共有房屋,取得共有人同意的
D:不符合安全标准的
E：属于违章建筑的
14、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
A:租赁
B:销售
C：保险
D:抵押
E:借款合同
15、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”.其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的.
A:工程进度控制
B:工程质量控制
C:工程投资控制
D：工程形象控制
E：工程报表控制
16、在房地产开发项目策戈Ⅱ中,主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__.
A．地域分析与选择
B．具体地点的分析与选择
C．开发内容和规模的分析与选择
D．开发时机的分析与选择
17、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
18、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__.
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
19、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是。
A:市场营销因素调查
B：消费者及消费者行为调查
C：技术发展调查
D：国内外市场环境调查
E：借款合同
20、下列会计科目中，属于资产类的有。（2009年试题）
A：短期投资
B：累计折旧
C：实收资本
D：委托加工材料
E：坏账准备
21、工程量计算顺序中,下列属于分部分项工程计算顺序.
A：按施工顺序计算法
B：按“基础定额”和“计价规范"顺序计算法
C：按顺时针方向计算法
D:按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
E：按图纸分项编号顺序计算法
22、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中,正确的是__.
A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法,工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
23、下列房地产投资业务模式中,现金流出包括土地成本的有__。
A．购买—持有-出租-出售
B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租-出售
D．开发—销售
E．开发-持有-出租-出售
24、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。
A．随行就市定价法
B．认知价值定价法
C．领导定价法
D．挑战定价法
E．目标定价法
25、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。
A．企业住房贷款
B．等额本金方式
C．政策性住房抵押贷款
D．等额本息方式