丰阳(浙商)商贸大市场可行性分析报告.doc

丰阳（浙商）商贸大市场可行性分析研究报告投资开发:安徽乐活贸易股份有限公司 丰阳(浙商)商贸大市场 设 计：中国铁路工程研究院有限公司营销策划：安徽华高地产顾问有限公司第一部分丰阳镇整体环境分析一、丰阳镇概况1、地理位置丰阳镇位于平邑县城西南12公里处,总面积91.6平方公里,辖44个行政村，共4。2万人,耕地面积4。2万亩。丰阳镇下辖以下地区：东西皋村、西西皋村、东午门村、西午门村、岳家庙村、张家庄村、花果峪村、老池峪村、郑家峪村、泗山根村、大城西村、小城西村、红山村、林家寨村、白石庄村、大孟常村、小孟常村、三寨村、南埠庄村、大丰阳村、丰山前村、库家村、杜家村、朱家村、郑家小安村、常岭村、大安村、薛家洼村、楼山沟村、大峪沟村、东峨庄村、西峨庄村、义顺庄村、青草坡村、上寨村、金鹊庄村、响水庄村、丰山东村、北城村、山泉村、香山前村、丰阳村、顺民村、周邵小安村。 2。 获得荣誉2004年被国家农业部评为“全国亿万农民健身活动先进乡镇”，2005年以来先后荣获“山东省经济普查先进单位”、“山东省科普示范乡镇”、“临沂市五个好乡镇党委”、“临沂市社会文化先进乡镇”、“平安临沂建设先进单位”、“县农村综合工作先进单位”、“招商引资工作先进单位”、“精神文明工作先进乡镇”、“环境治理先进乡镇等荣誉称号. 3。 环境资源丰阳镇地理位置优越，交通条件十分便利,是平邑、泗水、邹城三县市交界处的商贸重镇，距日东高速公路出入口14公里,省道平滕公路纵贯南北,县道铜红路横穿东西，“村村通”公路工程全面完成,区位优势得天独厚。矿产资源非常丰富。自然资源主要有花岗石、页岩等，矿产资源主要有铁、金等,铁矿储藏量大,品位高，具有很高的开采价值.丰富的矿产资源吸引了大批的外地客商，投资兴办的页岩砖厂、花岗石厂、铁矿选厂，已初具规模.旅游开发前景广阔.丰阳镇北依丰山,南沿娄阳河；西有香山,东有丰阳河;山环水绕，景色秀丽，山上风景如画，山下流水潺潺。尤其是秋季的香山红叶更是迷人，吸引了大量的外地游客。畜牧业发展独树一帜.农业发展势头强劲，以畜牧养殖为龙头，是临沂市畜牧发展奔小康示范乡镇。农产品以品种优、价格低、无公害的特色著称,主要有地瓜、生姜、土豆、大蒜等，是全市的生姜生产基地。4、 经济发展 2007年，丰阳镇党委政府在县委县政府的正确领导下，大力弘扬“团结诚信、求实创新、廉洁勤政、争创一流的精神,创造性地开展工作,全镇经济保持了强劲的发展势头，既实现了“快的速度，也达到了“好”的要求。一是综合经济实力进一步增强.全镇完成GDP4。39亿元,同比增长19。7；地方财政收入168万元，同比增长13.41%；农民人均纯收入4559元，同比增长16。51%.全镇机关养老保险实现了扩面全覆盖、零拖欠。二是工业经济发展较快。2007年，培植发展规模以上企业2家,新增注册工商户48家，实现规模以上工业总产值1。7亿元。2007年5月，新增金牛木业公司出口创汇企业一家，实现出口创汇19.3万美元. 2007年是近年来招商引资势头最好、成效最显著的一年，全镇完成投资过千万元的招商引资项目3个，合同利用外资1。3亿元，实际利用外资9742万元,完成年度计划的138，使招商引资“走出去、请进来”取得了明显效果.三是产业结构调整步伐加快.全镇初步形成了以“养殖、林果、大蒜、生姜、烤烟、桑蚕、茶叶”七大支柱产业为主的大农业格局.生猪年存养量达到4万余头，林果面积达到1。1万亩，生姜0。8万亩。四是新农村建设稳步推进。2007年开发建设商住楼1.8万平方米,硬化镇驻地道路1.6公里，形成了“一纵三横的发展框架.投资180万元的镇驻地联合供水项目已全面实现供水，完成敬老院新建和搬迁工程。完成了4座水库的除险加固，硬化乡村道路16公里.有线电视“村村通工程进展顺利，农村合作医疗参合率达到95。9，完成小学校舍改造420平方米,完成3个村级办公场所建设.五是社会各项事业协调发展.深入开展了丰富多彩的群众性精神文明创建活动，认真落实各项计划生育政策，较好完成了计划生育各项控制指标.加大了平安创建和安全生产宣传力度，全县第一个全面推行了农村社会治安保险，全年无一例重大安全责任事故和刑事案件发生。严格落实粮食直补和化肥、柴油补贴等有关惠农政策,农民群众的利益得到有效保障。村级转移支付资金及时足额发放，确保村级组织正常运转。六是党的建设得到全面加强,认真组织开展了农村“三个代表”重要思想的学习活动，扎实开展“三级联创”活动，认真组织实施了”四个培养工程，不断加大对党员教育培训力度。 第二部分项目定位一、定位原则 产业创新原则创新，是产业的生命力.尤其是项目地处市场高度发达的丰阳镇地区，市场资源极为丰富，市场积淀极为深厚。本项目必须有效地整合资源、引领创新,从规划、投资、管理等整体运营，充分借鉴品牌市场的运作经验，形成自身独特的优势。与丰阳镇已成型的市场功能构成互补促进关系，推动丰阳镇商贸市场经济的发展。 市场需求原则一个大中型商贸市场,必须顺应社会发展、区域经济、经营功能的需求.这是项目定位的前提。否则概念再漂亮，规划设计再漂亮，也会是空中楼阁,不切实际.因此,需求原则必须符合丰阳镇市场经济发展的方向，必须符合项目经营功能的规律。在需求基础上创新，从而形成项目独特的市场竞争优势.资源整合原则丰阳镇高度发达的商贸市场经济，呈现出资源丰富,格局基本定型的特点.但部分资源由于时代发展和城市化发展,出现不适应现象。因此,本项目的定位，应该站在资源的升级换代和优化的角度，进行全方位的整合.整合的过程就是升级换代的过程，最终推动区域商贸市场经济的新一轮发展. 经营成功原则市场作为商业地产，有着独特的运营规律。即，项目的成功是招商的成功，经营的成功;而不仅仅是开发的成功，销售的成功.因此,一切的定位，包括主题、功能、档次、形象等；一切的环节，包括开发、经营、推广、管理等,都必须围绕项目经营成功原则展开，以长期效益、长远发展的原则来运作本项目. 可持续发展原则本项目作为一个大型市场项目，必须追求可持续经营发展的目标。从规划设计，到经营管理，以科学、前瞻的现代商贸理念进行运作.实施“统一规划、统一开发、统一经营、统一推广、统一管理的运营原则。同时,充分注重项目对丰阳镇社会经济的引导及拉动作用。二、主题定位商贸大市场经营业种，包括生活、娱乐、休闲、商务等；市场一体化辅助功能。通过整合丰阳镇目前同类市场的策略，提升丰阳镇商贸商品的经营平台和档次，推动丰阳镇地区的商贸业的发展。同时，以强大的交流平台，推动商贸市场交易活动。定位理由：一层品牌服饰、鞋类、化妆品、手机小家电、生活百货生活美食等。 现阶段的丰阳镇商贸流通业，已经进入高端市场功能发展的通道。作为以集散型和销地型为主体的市场,必须具有与之适应和引领的价值.因此，以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要. 二层网络会所、台球厅、电玩娱乐、休闲健身、足浴、家居家纺. 空间的组合，交通的拥堵，生活的疲惫,使得人心得以休闲，此处绝对是你栖息的圣地.为了保证娱乐市场的未来，亟需对原有市场资源进行整合。因此，丰阳镇商贸大市场的开发，是现实和未来的需要.商务会所、咖啡厅、棋牌、茶楼。 开发一个高品质、高档次的国际休闲城,有利于推进该区块的城市化进程,符合政府对区域规划的战略发展的目标.同时，原有市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。品牌连锁酒店。 根据对现有市场经营户的走访调查，目前由于市场服务质量的滞后，以及普遍只有十几平方米的经营空间，大大限制了经营发展的需求.现有经营户中有扩张经营规模和改善经营环境需求的高达90以上。三、功能定位任何一个市场，都具有“集”与“散的功能。即市场的经营功能与辐射功能。1、经营功能从市场调查分析出发，结合本区域市场资源特点，我们认为丰阳镇商贸大市场具有复合型的经营功能。即集产地型、集散型、销地型于一体。产地型：以原产地的支柱产业特定资源为依托，具有一级批发、销售域辐射功能.集散型:以良好的交通和区位条件为依托，引进外地货品及经营优势，具有以批发为主的跨区域辐射功能。销地型：以本区域消费和采购需求为依托，具有批零兼营的区域范围辐射功能.2、配套功能现代市场的重要标志之一不是单一的商贸交易功能，而是集多功能、一站式的开发运营的模式.以交易功能为核心，辅以消费、休闲、娱乐等辅助功能,使市场向贸易综合体发展。综合性:以主力经营业态为基础,多种业态组合、多种经营功能互动为依托的多元综合发展思路，形成经营业态集约化、规模化效果.多功能：以现代商贸业的运作理念,构建5星级市场的硬件设施.形成以交易为中心功能，开发相关的消费、休闲、娱乐等配套功能。一站式：本项目将以齐全的商业、生活服务配套,为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目配设：宾馆、娱乐、餐饮等生活设施;同时配设:银行、工商、邮电、咨询等商业服务设施.使经营者在商贸城内享受完善的而齐全的经营和生活服务。3、辐射功能按照现代商圈理论，结合市场调查,本项目市场辐射可分为三级：一级辐射商圈为丰阳镇城区，一旦对这些市场进行有效整合后，本地的消费采购支撑力将持续强化.二级辐射商圈为丰阳镇下属街道。尽管这些区域已经形成大小不一的市场,但本项目以城市中心的吸附性,功能强大的聚集力，品牌市场的影响力，以及具有一级批发的集散功能，将有效形成区域同类市场的统领地位。其辐射意义不仅在于商品本身,更在于品牌形象。四、 业态定位依据上述定位概念，以及市场调查分析。本项目主要如下功能介绍。丰阳商贸市场简介丰阳商贸市场一层为生鲜商贸市场，通信,超市，银行，亲子家园，精品连锁店，美食街等便民服务,二层为SPA美容，网络会所，台球馆,电玩，棋牌等休闲娱乐为一体，三四层为阿里巴巴KTV，大型商务会所已开业运营，现已营造出丰富多样的消费空间，集超市，精品购物，休闲娱乐,生活服务，邻里生鲜，餐饮美食于一体化的大中型综合型，多功能商业中心.丰阳休闲娱乐城 丰阳休闲美食广场即将成为丰阳镇的城市客厅,市内外一流餐饮与娱乐品牌汇聚于此，为市民及宾客提供全方位、一站式消费场所，成为市民聚会、宴请、休闲、交流的最佳目的地，而且最具规模、最具档次，生态环境和建筑风格优雅，别具风情。 业态定位理由：确立鲜明的经营功能范围.业种组合科学合理，经营结构及配套具有兼容性.充分体现区域经济发展和经营户的需求,具有巨大的市场消费空间。与目前本区域商贸市场构成整合、互补、协调的关系，具有填补空白和提升产业的意义。 五、客群定位根据对丰阳镇本地市场调查和经营户沟通，以及与外地商家的初步洽谈.本项目的目标客群主要有如下几类：1、经营户现丰阳镇城区市场经营户他们由于目前的经营环境不佳，经营空间缺乏可持续性。普遍对新市场抱有很大热情和期待.他们对新市场的期待要求为：交通物流便捷;地段位置较好；经营环境舒适；经营格局合理;配套齐全;管理专业；租金合理；有仓储空间；具有可持续经营发展空间。经营面积一般在3060平方米，部分要求在60120平方米，甚至更大。 外地经营户(丰阳镇下属乡镇） 他们一般已在外地拥有市场经营铺位,计划在区域性中心城市寻求新的经营发展空间，追求更大的市场份额。 他们对新市场的期待要求为: 除了同上要求外，更注重市场的规模和品牌形象.外地代理、经销商他们一般代理和经销国内外品牌商品.有的已经在丰阳镇本地经营，有的想进入丰阳镇市场,但缺乏合适的经营场所。他们对新市场的期待要求为:除了与上述基本要求相同外，尤其注重经营环境的品质档次，以及市场的品牌效应。以追求他们所经营的品牌相匹配的品质环境。 除了上述三类主力客户之外，还有一些原本经营其他产品的客户，以及新入行的经营者。2、投资客今后在具体销售运作中,首先考虑自营户的购铺需求。尽量将商铺的产权与使用权统一起来，以确保今后经营的规范性。前期市场调查统计中已有数据清楚显示，通过多年的经营，不少经营户已经积累起一定的资金实力，并具有强烈的购铺意愿.作为纯粹的投资客分布范围较广。但本项目更注重自营户的购铺行为，以确保后续经营效果。而对纯粹投资客将设置相关门槛措施.具体在“运营模式部分重点阐述展开。第三部分市场规划思路一、项目产品规划思路规划原则：总体强调现代化、实用化、标准化的规划设计效果，以确保项目可持续经营发展的目标；注重经营区的人流动线与物流动线设计,以获得经营均好性效果；注重建筑与道路、环境的和谐关系，以营造良好的经营消费环境品质;追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市商业风范。因为本项目属于带方案挂牌，政府有关部门关于本宗地的经济技术指标尚未确定。这里结合丰阳镇一般性控规要求,结合项目定位暂时设定规划设计指标。1、总平布局依据地块资源特征,项目的主题定位、经营功能特点，以及各功能区域的需求,对项目予以科学的规划布局。住宅区域合理布置在地块一侧。商务信息研发中心及其他配套功能，包括进货、营销、服务业配套,以及超市、餐饮、娱乐、休闲等生活配套。 交易市场区按照业种分布进行规划.分别按道路系统，规划多个经营功能区. 2、交通组织 以物流与人流动线为原则，科学合理规划项目的内部交通组织.确保物流便捷,人流顺畅；物、人相对分流。铺间通道为建筑之间的经营道路。经营功能区通过“两横一纵交通组织，形成多个经营区.中心主通道宽约20米；环绕通道宽约15米。均适宜物流货车通行.次通道宽约12米。铺间通道宽约8米。 （各道路系统的宽度，可视具体规划布局及建筑等因素调整。此为参考)3、建 筑根据项目经营业态特点,突出经营功能的现代化、标准化和实用化价值，避免一味追求建筑形式，而忽略经营功能。将实用功能与可持续发展充分结合。项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点,营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。并适当注意与周边自然环境的协调关系。市铺立面处理除一层玻璃门；二、三层设计为可供竖向大面积广告牌发布，两铺之间共享一个窗户的形式。满足商家广告形象及采光功能，而立面又极富现代视觉冲击。商铺一、二层之间应考虑横向铺位经营广告位置。每间商铺单位应预留楼梯口位置，以及卫生间。视经营户需求再进行配置.每间商铺单位之间暂时不予墙体分割。视经营户需求再进行合理分割.每间商铺单位外立面应考虑空调外机位置,如条件许可，亦可置放三层屋顶.4、景 观总体按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。追求景观与建筑的和谐统一,营造出极具情景式的现代商业经营空间。内部空间重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下,通过地面铺装效果，以及绿化、小品（如与本项目经营业态相关的艺术化象征物）等元素,创造出具有商业文化的艺术化景观环境。中心主通道中间应考虑花坛结合休息设施的设计.所有主通道均采用行道树和灌木结合设计.5、配 套根据功能定位思路，商贸配套功能包括：销售、服务、信息、仓储、物流等;生活服务配套功能包括：超市、餐饮、娱乐、休闲等.主入口广场设大型信息发布电子屏（LED），为消费者提供商品信息。机动车停车：具体车位率按丰阳镇有关政策指标确定。仓储物流功能区采用大框架结构。水、电、通讯、宽带进每一个铺位。园区智能化管理：安防系统、报警系统、监控系统等.第四部分项目运营理念一、运营模式一个商业地产项目的成功，并非仅仅是开发成功,销售成功.而是招商成功，经营成功。这是一个优秀的商业地产开发运营商应有的社会责任。因此，本项目绝对不能作为一个常规的房地产项目进行开发，必须是将开发与运营高度结合.换言之，本项目的建设重在运营。我们一旦拥有项目的开发权，将实施招商先行,经营先行的运营策略.以今后经营的成功标准，衡定项目的整个开发建设环节。而作为本项目丰阳镇大市场，坐拥经济发达、商业繁荣的大环境，拥有良好的经营前景，承担着整合和提升丰阳镇地区各市场资源和品质,项目运营的核心价值极为明显。因此，我们将按照现代商贸业运作的规律,实施“统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理”的运作模式。把项目的可持续发展放在第一位，把社会效益与经济效益高度结合，实现丰阳镇贸易业的升级换代,全力推进丰阳镇商贸流通产业的繁荣发展。运营是一个系统工程。我们将依托现有的市场商脉资源，组建国内一流的专业运营管理团队。从项目规划设计、工程开发、招商运作、经营管理等,实施一体化运营.确保项目开发、招商、经营、管理整体环节系统的成功。针对本项目而言,经营比开发更重要。我们将以运群众的理念、能力和形象开发运作本项目。因此,我们将实施部分物业销售和部分物业持有经营的策略.通过部分商铺的销售，回笼必要的开发成本,以及培育市场、经营市场的费用.通过持有物业，实现规范经营，规范管理的目的。销售部分的物业,我们将首先考虑自营户的购铺需要.在满足自营户的需要前提下，再适当考虑少数的投资者购铺需要。对投资者所购买的铺位,将实施回租的政策。确保经营业态的规范，及经营管理效果.持有的商贸除了配套功能设施之外，还将包括部分商铺.持有的物业通过招商经营,和自营的方式，长期持有，长期经营,长期盈利。与项目一起发展，与经营户一起共赢，与丰阳镇大市场共同发展繁荣.我们认为，这是开发运营商应有的责任感和使命感。二、招商模式 本项目的运营重点首先是招商。依托浙江商会平台，我们将组成专业的招商团队，面向国内外招商,确保开业前满铺入驻经营。1、招商策略招商先行策略.项目经政府立项后，即着手组建招商团队；在项目完成规划方案后，立即实施招商先行的策略；本地商家优先策略。通过向本经营户的优先入驻策略,有效整合现有市场资源，完成广大经营户渴望经营环境改善和升级的目标。在实现这一目标过程中，实现新老市场之间稳妥过渡，协调经营的关系。以营造和谐的经营环境.品牌商家优先策略。我们将以国内外著名品牌商家作为主要招商对象。通过他们的进驻，提升项目的经营档次，提升市场的品牌形象.满足丰阳镇相关产业向更高层次发展的需求.优惠优先策略。在政府赋予的各种优惠政策基础上，我们对所有招商进驻的商家实施大幅度的多种优惠政策，“放水养鱼”，培育市场。如减免初始租金、物管费用等等。尤其是面对本地主力商家和国内外品牌商家入驻，实施更有力度的租金优惠政策，并给予优先选位选铺的权利。2、招商手段招商推广有效覆盖。向国内重点招商城市地区发布招商信息，并召开招商推介会.对国内外著名品牌商家,实施个对个、面对面的个性化招商.运用广泛的人脉资源。依托人脉关系，实施重点招商，重点突破。建立专业网站.通过网络平台,面向国内外著名品牌商家发送“招贤榜”。整体合作招商。我们将通过友好关系,与国内著名的各市场合作招商，实现招商资源共享的目的.三、推广思路为了实现可持续发展,树立品牌形象，推动项目经营的顺利成功.本项目的推广采取前期导入和后期持续的策略。尤其是重视项目开业后，全面实施“丰阳镇大市场整体的CIS统一推广的品牌战略,经营培育和项目品牌塑造的推广.1、前期推广运用媒体、公关活动等途径,对项目形象进行市场导入,树立项目初步形象。达到招商和销售的目的。2、后期推广市场经营的成功，离不开后期的推广宣传。因此，在完成招商和销售后,继续运用媒体、公关活动等途径,培育市场，巩固项目的品牌形象。在项目的重要节点，举行盛大的推广活动.比如项目开业庆典；周年庆典；博览展示、洽谈会推广等。实施项目整体的CIS品牌战略计划，打造项目一流的品牌市场。通过前后期的市场推广，实现项目持续经营,拓展市场，塑造品牌的目标.四、经营理念市场需要培育,经营需要管理。一个成功的市场背后，都有一个专业的经营管理团队.我们经营理念是：经营户的利益高于一切；项目经营的成功高于一切。在项目经营成功的基础上,获取我们的利益，赢得真正意义上的社会效益与经济效益双丰收.我们将高度重视项目的经营管理，在项目进入规划阶段，即依托已有的专业管理人才，并引进国内优秀的专业市场经营管理人才,组建一流的专业经营管理团队,构建高品质的管理机构。实现项目经营管理提前介入，以经营理念指导项目的开发理念。全面实施“统一规划、统一推广、统一招商、统一经营、统一管理的现代经营理念，高效科学运作本项目。围绕项目的经营成功，为经营户提供全面的、一流的、专业的服务.注重专业市场管理特点：以经营管理为主,物业管理为辅。即强调首先为经营服务，包括市场推广，经营格局优化，经营咨询，商家稳定维护和引入。建立起有序的、科学的、和谐的、稳定的经营环境。重点策划和实施年度一系列博览展示等活动。推动丰阳镇商贸流通的繁荣兴旺。创建和维护丰阳镇大市场电子信息平台,为经营户提供广阔的、现代的贸易手段.具体经营管理包括：品牌推广与管理年度博览展示等活动策划与组织商家经营优化组合经营户咨询、投诉服务设施维护与环境保洁经营场所安保服务推动成立项目经营户协会第五部分项目开发运营效益评估评估说明由于本项目尚未进入正式开发阶段，土地价格不明晰。因此，本评估仅为参考性。本项目赢利模式为销售收入结合租赁经营或持有经营.前者主要包括经营商铺，后者包括博览展示、商务中心、仓储、研发信息中心、管理中心等.销售部分目的是通过必要的资金回笼，以实现项目整体一次性开发建设的后续资金需求。经营部分则通过长期持有出租，达到赢利目标.同时,还存在可能的拆迁等因素。因此，本评估具有一定的不确定性.总体上,我们希望部分物业的销售，平衡前期的开支。利润主要通过经营获得,并能够在项目开业后3到5年左右开始产生利润。另外需要说明的是，以下开发成本和收益的测算是按照现阶段市场比照，并结合项目在运作过程中的实际情况作出的，而不是按照常规的纯粹的房地产项目开发进行测算。我们的目标不是销售利润，而是经营利润;不是眼前利益，而是长远效益.根据我们初步估算，前三年经营因为大量的广告投入、活动组织和市场培育，以及各种免租优惠政策。项目开支及收益的平衡预期在三到五年后能够达到.具体平衡关系评估将根据今后招商前具体租金率进行测算。效益评估1. 经济效益项目建成营业后，预计三到五年内实现理想规划；市场拟投1.5亿2。5亿人民币，总营业面积46万平方米,商铺1200-1500间,个体商户1000家。建成营业预计年交易额58亿,上缴税利2000-3000万人民币；住宅投资1。5亿人民币。2社会效益丰阳镇大市场的建立,填补了丰阳镇没有现代专业集中综合市场的空白，大大提升城市的投资环境，改善行业经营环境和经营方式，增强了企业的综合竞争力,促进社会和谐发展，繁荣市场经济,以及增加就业机会（建成三到五年内实现就业1000人以上）等显著社会效益。第 10 页