房产租赁管理制度.doc

房产租赁管理制度第一章总则第一条 为加强北京燕东微电子有限公司（以下简称“燕东公司”）及所属公司房产租赁业务的管理，规范公司房产租赁经营行为,提高经济效益，根据北京电子控股有限责任公司房产和土地管理规定、及北京电子控股有限责任公司房产租赁管理办法，特制定本制度。第二条 房屋租赁管理的基本原则是“统一管理、科学经营,确保安全、提升价值”。第三条 本制度所称房产，是指燕东公司及所属子公司拥有产权、使用权或实际控制权并被确定为租赁经营的房屋建筑物.第二章管理机构与职责第四条 燕东公司行政保卫部是燕东公司本部及所属公司房产租赁业务的牵头管理部门，具体职责如下：（一）联合燕东公司财务部、法务部制订并不断完善房屋租赁业务管理制度，对制度执行情况进行监督检查;（二)制订房产经营方案，并按照燕东公司批准的经营用途和方案开展经营工作;(三）联合法务部完成房产承租人的资信审查与选择确定；（四）联合财务部对房产租赁合同的谈判、签订、履行进行管理；(五)行政保卫部负责建立房产租赁管理台帐、档案；(六)行政保卫部负责组织对租赁房产实物与使用安全进行检查;（七)行政保卫部负责审核房产承租人的装修方案;（八）行政保卫部负责制订大中修及更新改造计划及实施方案，负责租赁房产及其设施设备的维修养护;（九）行政保卫部负责按时将房产经营方案上报电控公司相关部门审核、备案并编制报送房产租赁统计报表；(十）联合法务部进行房产租赁法律纠纷的处理;(十一)保证国有资产和股东权益不受侵害和房产实物的完好与保值增值。第三章房产租赁管理第五条 燕东公司及所属子公司的房产租赁均由公司行政保卫部牵头联合财务部、法务部负责管理。第六条 公司各类房产租赁期限最高不得超过5年。租赁期限5年（不含）以上的租赁合同须上报电控公司相关部门审核,并履行电控公司审批程序，经批准后方可签订。第七条 对于出租房产建筑面积50平米（含)以下房产的租赁(包括新租和续租），由行政保卫部会同法务部制定租赁方案报部门主管领导批准后方可签订租赁合同，并将合同报燕东公司相关部门存档备案。第八条对于出租房产建筑面积在50平方米以上房产的租赁（包括新租和续租),由行政保卫部会同法务部制定租赁方案经经理办公后审核后方可签订租赁合同.第九条3000平米以上的房产经营租赁方案应包括但不限于以下内容:（一）房产位置、面积、权属、原规划用途等基本情况；(二)根据房产基本情况、周边环境、市场情况等因素,提出最佳使用用途建议；（三）根据同类房产的租赁市场情况，提出房产租赁价格和租赁期限的建议;（四）房产租赁的经营成本及净收益测算，根据收益与投资测算,提出是否对房产进行装修改造的建议。第十条行政保卫部应在充分调研分析的基础上，按照收益最大化的原则,合理确定出租房产的使用用途、租赁价格和出租期限。第十一条签订房产租赁合同时给予承租人的免租期(装修期限)一般不得超过90天，超出部分的免租期应在合同期内的每一年逐年给予兑现.第十二条行政保卫部在编制房产租赁方案时,应综合考虑房产的性质、地理位置、建筑面积、新旧程度以及周边市场情况等因素确定租赁价格,原则上租赁价格不能低于房产所在区域同一类型房产的市场平均租金。第十三条房产租赁过程中发生的水、电、气、供暖费等费用由房产承租人自行负担。第十四条 租赁房产的物业服务，原则上由承租人与燕东公司签订物业服务协议，并交纳物业服务费用.第四章房产租赁合同管理第十五条 公司与承租人参照政府标准合同文本签订书面的房产租赁合同。第十六条 房产租赁标准合同文本应包括但不限于以下内容：（一）出租人与承租人的姓名或名称、住所,法人单位的工商登记注册地址、法定代表人姓名,联系方式等；应将营业执照复印件和法定代表人身份证复印件作为合同附件。（二)租赁标的物的位置、面积等基本情况；（三）租赁用途、期限、租金及交付方式（含保证金）;（四)租赁双方的权利义务；(五）租赁房产的维修养护及物业服务事项；(六）违约责任;(七）争议解决方式；（八）合同的生效、变更与解除；（九)其他约定;（十）双方签字(法定代表人或其委托代理人）、盖章（公章或合同专用章).第十七条 房产租赁合同须由双方法定代表人或委托代理人(委托代理人须提供法定代表人签字的身份证复印件和授权委托书)签字，并加盖单位公章（或合同专用章）;承租人为自然人的由其本人签字。第十八条 承租人为法人单位的，应将盖有承租人公章的营业执照复印件作为合同附件；承租人为自然人的，应将承租人本人签字的身份证明复印件及详实的住所地址等书面材料作为合同附件。第十九条 保证金。合同期在三年以上的,保证金金额最低为三个月租金，合同期在三年以下的，保证金金额最低为两个月租金.保证金收取时间应在房屋交付承租人使用之前。特殊情况下可免于收取保证金，但租金收取方式应是承租人预付六个月（含）以上且首期租金在房屋交付承租人使用之前收取。第二十条 行政保卫部要严格履行房产租赁合同，按时收取租金及物业费,对于拖欠的租金或物业费的要及时追缴，在追缴租金的同时采取必要措施避免超过诉讼时效（延付或拒付租金的诉讼时效为一年）.第二十一条 行政保卫部与承租人签订房产租赁合同的同时，双方必须签订租赁房屋治安消防安全责任书。行政保卫部应定期组织安全检查，发现问题限期整改。第五章承租人管理第二十二条 行政保卫部联合法务部、财务部应对房产承租人进行详细的资信调查，调查承租人的财务状况、经营情况和以往的信用记录等.承租人为法人单位时,应对其法人营业执照、法定代表人身份证明、经办人身份证明等文件进行审查。具备条件的情况下应采取招标方式择优确定承租人。第二十三条 行政保卫部应严格约束承租人按照房产租赁合同约定的用途开展经营活动。第二十四条 外埠单位、人员承租房产,应符合北京市对外地来京人员租赁房屋治安管理规定（1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）的要求。第二十五条 行政保卫部应加强对出租房产的巡视检查管理工作。第六章租赁房产的管理与维护第二十六条行政保卫部负责租赁房产的管理与维修养护。未经公司书面批准,原则上不得允许承租人对房屋进行拆改、扩建和搭建安装临时构筑物及广告牌匾等行为。因承租人过错造成房屋损失的，应要求承租人负责修复或赔偿.第二十七条 行政保卫部负责出租房产公共部位和共用设施设备的维修养护。第二十八条 房产租赁经营期间，有关房产及其设施设备的定期检查、修缮、养护等事项，应在房产租赁合同中与承租人明确双方需承担的责任和义务。第二十九条 对承租人要求提高房屋装修标准、改善经营条件、增大设施设备容量的,原则上须征得公司同意后，方可允许承租人施工,其所需各项费用由承租人负担.第七章档案管理第三十条 行政保卫部负责房产租赁合同的档案管理，对房产租赁经营合同进行审核、保管、备案、审批等。第三十一条 行政保卫部应建立房产租赁经营管理台帐，负责整理与租赁业务相关的各类请示、批文、备忘录、单据、纪要、信函等书面资料原件，要按照公司档案管理的有关规定及时报综合管理部存档。第八章罚则第三十二条 对有以下行为的，依据燕东公司有关制度对行政保卫部门负责人及部门主管领导给予处罚：（一)未按本办法规定报经公司经理办公会或电控公司审核批准，行政保卫部自行将租赁房产转租他人的；（二）行政保卫部故意降低租赁价格给公司造成损失的；（三）由于管理工作不到位，造成房产租金不能及时收取,房产权益受到侵害或实物（包括设施设备)损毁灭失的；(四)由于管理工作不到位,发生安全责任事故的；（五)已知承租人违法经营，为其提供经营场所或未能及时终止房产租赁合同的。第九章附则第三十三条 本办法未尽事宜,按照国家有关法律法规或参照电控公司相关制度、规定和办法执行。第三十四条 本办法由行政保卫部部负责解释.第三十五条 本办法自发布之日起实施。房屋租赁管理制度修订说明一、制度修订要点1、管理机构与职责修订背景根据电控公司要求，明确了牵头部门与联合部门职责.2、管理机构与职责修订内容联合法务部完成房产承租人的资信审查与选择确定；联合财务部对房产租赁合同的谈判、签订、履行进行管理；二、房屋租赁管理修订要点1、房屋租赁管理修订背景根据电控公司要求，明确因装修引起的免租期。2、房屋租赁管理修订内容免租期(装修期限）一般不得超过90天,超出部分的免租期应在合同期内的每一年逐年给予兑现。3、对于出租房产建筑面积在50平方米以上房产的租赁（包括新租和续租),由行政保卫部会同法务部制定租赁方案经经理办公后审核后方可签订租赁合同。三、房屋租赁合同管理修订要点1、房屋租赁合同管理修订背景根据电控公司要求,明确了合同规范文本及附件2、房屋租赁合同管理修订内容公司与承租人参照政府标准合同文本签订书面的房产租赁合同。应将营业执照复印件和法定代表人身份证复印件作为合同附件。