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文献综述
摘要：房地产行业是关系国计民生的重要行业，随着经济改革的深入和发展，已逐渐成为国民经济的增长点和支柱产业之一.2008年后，受金融危机的影响，房价波动不稳定，至今都一直受到高度关注。然而,房地产行业是个资金密集型行业,无论是开发商还是购房者,都需要有大量的资金支持。随着房地产企业规模的不断扩大，作为资金密集型行业的房地产业为缓解压力，必须进一步拓宽﹑探索新的融资渠道。而作为房地产企业的先行者的上市房地产公司的资本结构成为银行等金融机构发放贷款重点考虑的因素，同时房地产企业也需分析资本结构，优化不同的资金来源渠道以保证企业健康持续的发展。为此，我们选择房地产上市公司中具有代表性的恒大地产作为案例，分析在这个快速发展期间,房地产企业的资本结构特征和融资策略。
关键词:资本结构 房地产行业 恒大地产 融资
一、前言
房地产行业近几年来得到了的高速发展,它不仅成为我国经济增长的驱动力之一，也成了利润最高的行业之一.但随之而来的是在近两年的国家宏观调控中,针对房地产行业的宏观调控受到格外的重视，这迫使房地产企业更为深刻地理解自身的资本结构现状，分析其影响因素,以便确定如何合理安排融资，优化资本结构，最终增强自身的市场竞争力.通过对房地产企业上市企业资本结构的研究可以帮助我们更好地了解这些问题。
二、正文
（一)、房地产行业概况
房地产行业从20世纪80年代兴起，经过几十年的成长和发展，己经逐渐成为我国国民经济中与老百姓生活水平息息相关的支柱性行业之一。房地产行业在大大改善居民居住条件、推动城市化 。进程的同时，也对调整经济结构、促进经济发展起到重要作用。房地产业具有很强的行业关联性,房地产行业的运营与建筑业、钢铁行业、建材业和金融服务业等都有较强的关系，房地产业高速合理的发展可以促进相关产业的健康发展。近年来，我国对于房地产业调控的力度逐步加大,各项政策相继出台，抑制房价上涨过快的趋势,解决商品房空置率过高、房地产投资增速过快等问题。2013年3月,我国出台了新一轮的房地产调控政策,政策核心集中于限购范围的扩大和按差额征收20%的资本收益税。宏观政策的调控对于房地产行业的资金来源和资本结构都产生了一系列的影响，银行收紧信贷使得各个房地产上市公司不得不寻找新的直接融资和间接融资渠道，对于房地产上市公司资本结构的研究有利于房地产行业寻求合理的资木成本以实现较高的经营效益。
我国房地产行业采用外部融资的资金来源主要可以分为银行信贷融资、上市融资和发行债券融资等.银行信贷融资是房地产融资最主要的渠道,发展历史也最为悠久,主要通过两种方式实现,一种是房地产企业直接向银行贷款作为其债务资本来实现融资,另外一种是银行向买房人提供按揭贷款间接向房地产企业提供资金。虽然上市融资渠道能有效地降低了房地产行业对于银行信贷的依赖,但由于我国证券市场准入机制的限制，上市融资渠道不具有普遍的适用性。而发行债券融资方式在我国的发展较为缓慢，实施起来受到多方面的法律限定。房地产行业是资本密集型的行业，建设周期长造成资本周转周期长和资金周转速度慢,并且我国房地产上市公司具有自身独特的特征,比如过度依赖银行信贷,资产负债率偏高，债券融资率低等.随着国家对于房地产业监管力度加大,银行信贷支持的限制,房地产业资金链日趋紧张,因此研究各公司内部特征因素对其资金来源和融资政策的影响成为降低房地产企业财务风险和资本成本的必经之路。
（二）、国内外资本结构影响因素研究概况
1、资本结构的含义
资木结构是现代企业财务管理的基本范畴之一,在某一时期企业所选取的各种筹资方式组合融资就形成企业的资本结构,即可以说,资本结构是企业各种资本的价值构成及其比例关系,有广义和狭义之分.根据期限结构的种类可以把企业的资本分为长期资本和短期资本,而根据权属结构的种类是可以分为债务资本和股权资本,从而长期资本也有长期债务资本和长期股权资本之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系,尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。
2、国外研究成果
Modigliani和Miller (1958)提出的MM定理，使整个资本结构研究进入了科学化的轨道.MM 定理指出,如果公司在没有税收、交易成本、破产成本，并且不存在信息不对称等一系列假设条件之下，公司的价值与公司的资本结构无关。即无论资产负债率（DAR)发生多大的变化，只要加权平均资本成本不变，那么企业的价值则保持不变。
自从MM定理发表以后,许多学者开始对资本结构进行更加广泛的研究,并取得了丰硕的成果.此后发展出来的破产成本理论、平衡理论、代理成本理论、融资优序理论、信息传递理论、控制权理论等理论,都从不同的角度丰富发展了资本结构理论体系,并揭示了资本结构与其它因素之间存在的广泛联系。
在资本结构的规范研究的基础上，西方学者还从不同的角度对资本结构进行了实证研究,具有代表性的研究成果包括:
1970年Braxter和Gragg从企业规模角度出发,研究企业规模对企业资本结构产生的影响。他们的研究成果表明企业规模越大，企业负债相对越低,即资本结构与企业规模之间负相关。
Taub(1975）选择了 1960至1969年10年间89家上市公司的172次发行数据，研究公司特征对资本结构的影响,研究发现:公司规模与资本结构正相关、公司盈利能力与资本结构无显著性相关.
Titman， Wessds(1988)采用美国469家制造业上市公司,研究了资本结构的影响因素,得出影响制造业上市公司资本结构的因素有：公司的成长能力、公司的盈利能力、公司的规模、公司的非负债税盾、公司资产的抵押价值、公司所处的行业、公司产品和服务的不可替代性以及公司收益的稳定性’3、
198年Timan和Wessels从盈利能力出发,对盈利能力与资本结构的相关性进行了研究。Timan和Wessels的研究结果表明,企业的盈利能力与资本结构正相关。即企业盈利能力越强,则企业越倾向于选择较高的财务杠杆。
3、国内研究成果
与国外发达的资本市场相比，我国的资本市场发展时间还比较短,因而相应的资本结构的研究程度也不如西方理论界完善,但是我国的学者已经日益注意到资本结构的重要性，并取得了不少的成果。目前我国的资本结构研究主要集中在两个方面,一方面是理论研究,即资本结构优化研究，通过建立数学模型寻找最优资本结构；另一方面是资本结构的实证研究,主要集中在研究影响资本结构的相关因素。
2006 年,陈洪海和夏洪胜采用了 2005年24 家房地产上市公司的数据，运用实证分析与规范研究相结合的方法，对我国房地产上市企业融资方式的选择进行研究，主要是通过运用因子分析法提取出盈利性指标、公司资产规模、非负债类税盾、偿债能力指标、经营能力指标和股权集中度 6 个指标，实证结果表明，公司的规模和资产负债率呈现正相关关系;股权集中度、经营能力与资产负债率具有负相关关系；而非负债类税盾、偿债能力和盈利能力与资产负债率的关系不显著.
2006 年 10 月，张红，朱骏利用多元回归分析方法研究了我国房地产上市公司的资本结构影响因素。研究表明：房地产上市公司总资产增长率、股东权益周转率与资本结构正相关;销售净利率、总资产周转率、流动比率与资本结构负相关;而表征公司风险性、外部流动性、公司规模、避税盾特征、房地产行业特性的变量与资本结构无关。
2011年，许思宁通过建立了关于房地产上市公司资本结构影响因素的静态面板模型,对一系列影响因素进行了相关性分析。实证结果表明：企业规模与、盈利能力、企业资产结构与资产负债率正相关，而企业经营能力与资产负债率负相关。
2011年刘波利用多元回归分析方法研究了我国房地产上市公司的资本结构影响因素。研究表明：盈利能力与企业负债率之间存在显著的负相关关系,企业规模与企业负债率之间显著的正相关关系，资产流动性与企业负债率之间存在显著的负相关关系
2012年2月李冬梅、陶萍利用多元回归分析方法研究了我国房地产上市公司的资本结构影响因素。研究表明：公司规模和成长能力与资产负债率成正相关性,偿债能力与资产负债率成负相关性，相关性都较弱;获利能力与经营能力的回归系数均未通过显著性检验,说明获利能力、经营能力与资产负债率的线性关系不显著。
目前，国内学者关于资本结构影响因素的研究和西方学者一样，对各种因素对资本结构的影响没有得到一直的结论。而且国内大多数文献重点研究公司特征因素对于资本结构的影响，没有对宏观因素,行业因素，制度因素等进行研究和说明，只是最近几年开始对公司特征因素之外的影响因素进行分析和研究.因此房地产行业的资本结构影响因素还需要继续进行分析研究。
三、总结
国外学者对资本结构影响因素实证研究的时间比较长,且早已从多个角度进行研究，分别从国家因素、行业因素、宏观因素、公司特征因素和公司治理结构因素来研究资本结构的影响因素，研究程度相对较深,对研究我国房地产行业上市公司资本结构影响因素有理论指导意义,但是由于我国社会制度、资本市场发展程度等,与国外不同，因此，国外学者的研究成果，对我国公司的现实指导意义不大.
国内学者在研究资本结构方面,起步较晚,多是建立在国外学者的研究上，并取得了一定成果。国内学者的研究方向,前期主要是针对全行业上市公司的资本结构进行理论和实证研究，后期主要是针对单个行业进行研究。这些研究取得了一定成绩， 但也存在一些问题：1、样本选取的标准不同,有的是随机抽取,有的是按上市时间抽取，有的是按行业分组抽取,使得研究结论具有主观性，可比性不大。2、没有明确影响资本结构的因素到底有哪些，由于样本不同,选取样本数据的期间也不同，甚至指标选取的标准也不同,因此,没有得出在我国制度背景下,影响资本结构的决定因素。
不过,国内外资本结构的研究成果，为我们进一步研究房地产上市公司资本结构问题提供了理论和实践的指导，也为深化对资本结构影响因素的研究指明了方向。总而言之,我国的经济环境和制度环境与西方国家存在很大差别,在进行我国房地产上市公司资本结构影响因素分析的时候我们应该根据我国自身的实际情况和本行业的发展情况，提出相对应的研究方法，才能更好地解决我国房地产行业资本结构影响因素的问题。
参考文献
[1］ 李文婵，2012:《房地产行业上市公司资本结构影响因素的实证研究》，广东工业大学,2012年4月；
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[9］张红,朱骏，2006：《我国房地产上市公司资本结构实证研究》，《房地经济》，2006年10月
[10]李庆宏，2011:《我国房地产上市公司资本结构影响因素研究》，东北师范大学，2011年5月
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[14]Taub A J，1975：《Determinants of the firm capital structure 》，《Review of Economics andStatistics》， 1975年