洛阳斯博达假日快捷酒店策划方案doc111.doc

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洛阳斯博达假日快捷酒店策划方案

项目名称：洛阳斯博达假日快捷酒店
I. 概述
A． 项目情况概述
1）项目基本情况：
洛阳斯博达假日快捷酒店坐落于洛阳市宜阳县人民北路1号，项目占地面积为3518平方米，地上层数5层，地下层数1层，客房总数量150间，标准间面积24平方米。项目总投资约为700万元，目前已投入400万元人民币。洛阳宏矗海置业有限公司以绝对优势的价格购买了该地块，取得了"土地使用权证"，并支付了全部土地价款。项目于2005年10月下旬已经开工，预计2006年2月中主结构封顶，2006年3月底竣工，酒店预计2006年4月开业。
该酒店客房销售面积3600平方米，销售收入为750万元，自留物业100平方米，价值（按成本计）为250万元，总价值约1000万元。
2）项目经营模式:产权式酒店
3）设计方情况介绍 ：
该项目由洛阳市古建园林设计研究院设计，该设计院为甲级设计院，洛阳市的一类工程大部分为该设计院设计，设计质量可靠。主设计师为国家一级注册建筑师叶军阳。
4）施工方情况介绍 ：
该项目施工单位为洛阳宏矗置业有限公司，注册资本金为800万元，资质为房屋建筑工程施工总承包一级，宜阳县30%的住宅建筑为该工公司承建,并有免费售后维修的承诺。
B． 推广目标概述
一切以配合销售工作的顺利展开为宗旨，打造宏矗置业品牌，建立宏矗置业的美誉度和企业的良好形象，为项目造势提升项目知名度，针对目标消费群体，建立项目美誉度，增加受众对项目的认知度和认可度。
C． 推广战略概述
采用花车游街、在各乡镇搭戏台、媒体广告及送春联等形式塑造宏矗置业的良好形象，并在各项活动中出现本项目的情况。
II. 形势分析
A．  项目目前的营销形势
1． 该行业信息
产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。在欧美，产权式酒店开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者，赫赫有名的跨国企业，更使产权式酒店的拥有者享受到全国各地的酒店服务，他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式。目前，产权式酒店在欧美国家经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。
据资料显示，全球产权式酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上实际80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元；到2004年，全球产权式酒店销售额达300亿美元。
在客户类型上，有60%是中产家庭投资，40%为企业和社会机构投资。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游房地产的一种重要的经营创新模式。与银行储蓄、基金、债券和股票相比，稳健型的产权式酒店有望成为中产阶层的理财首选。
2． 竞争或市场定位
宜阳县首家选用外景观电梯、档次最高、规模最大、功能最全的集娱乐休闲为一体的商务中心。
3． 本市场的总体描述
真正的产权式酒店在我国还是一个开始，目前国内部分产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思维和模式来运行。这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。这样的开发商把酒店的经营作为培养企业竞争力、发展稳定客源关系的重要手段。这实际上也是我国产权式酒店求取生存的祥瑞之兆。
4． 采用的定价战略
规格24平米，仅收5万元。真正做到普通老百姓都能投资的商业地产。
年回报率高达19%。5年收回投资后进入零风险、零成本净赚时代。
B． 目标市场描述
1． 主要市场
宜阳县辖区及周边洛阳所辖各县市，各种活动的开展重点为宜阳县。
2． 市场特征
a． 地理
洛阳斯博达假日快捷酒店项目位于宜阳县城目前最繁华的人民北路商业圈NO.1龙头地段,各大宾馆、大卖场、专营店、自营店云集于此,大厦西面是通往宜阳6镇13乡公交车站,日客流量达4600 人次/天。 大厦西南面200米的锦花市场是宜阳目前最大的服装鞋帽集散地, 日客流量达6000人次/天.大厦南端的县委、县政府和县人民医院更是与大厦遥相呼应.以本项目为圆心，半径1公里范围内，只有1家县级酒店，2家中挡宾馆，2家私人旅社。本圈酒店常年供不应求。按目前的发展态势，在未来的两年内，人民北路商业圈带来大量的会议、商务活动对酒店的需求量与日俱增。圈内的各大型商业场所大量投入使用，圈内活动人数急剧增长，配套服务发展滞后的矛盾将会突显出来。
b． 人口统计
宜阳县总人口为66.3万，57万农民。
c． 消费心态
经济实惠、风险小、稳定可靠。
总结项目优势：
a. 产权模式优势：1。宜阳首家引进这种模式，能迅速收回成本 2。洛阳产权式酒店 商铺火热，我们可以借其知名度，搭上快速销售的快车道 3。与花果山旅游酒店联袂合作，保障经营的顺利发展，降低投资人的投资风险，从根本上区别圈钱的行骗行为，打消投资人的疑虑。
b. 地域环境优势
洛阳斯博达假日快捷酒店项目位于宜阳县城目前最繁华的人民北路商业圈NO.1龙头地段.
c.定位优势
宜阳县首家选用外景观电梯、档次最高、规模最大、功能最全的集娱乐休闲为一体的商务中心。
d.管理优势
该酒店是宜阳县内唯一的一家产权式商务酒店，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的酒店入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。目前,有分别来自上海和郑州的两家专业酒店经营公司已经投标本项目,不管花落谁家, 其先进的管理水平和丰富的客户资源都会给该酒店带来完善的服务和稳定的收益。
e.功能优势
项目分为商务酒店、洗浴休闲广场、零售商业店铺、文体健身四个主题区域。其中包括：量贩式KTV、桑拿洗浴中心、休闲咖啡茶座、康乐健身美容中心、茶艺馆、特色美食等，形成了功能强大的一站式休闲购物都市商业中心。
f.销售优势
由于客户、地理位置和酒店功能定位准确，目前销售计划已经在内部全面开展，众多机构和个人踊跃购买，从整个洛阳地区来看，酒店销售极具竞争力, 详见下表:

 斯博达假日快捷酒店 中原商城
价格 规格24平米，仅收5万元。真正做到普通老百姓都能投资的商业地产。 规格24平米，价格10--15万元。
回报率 年回报率高达19% 年回报率7--10%
回报周期 以总价5万元为例每年租金收益：第一年：5万元×19、2%=9600元第二年：5万元×19、2%=9600元第三年5万元×19、2%=9600元第四年：5万元×19、2%=9600元第五年：5万元×19、2%=9600元 以总价5万元为例每年租金收益：第一年：5万元×7%=3500元第二年：5万元×7、7%=3850元第三年5万元×8、47%=4235元第四年：5万元×9、32=4660元第五年：5万元×10、25=5125元

g. 稳定的投资回报优势：

实 地 调 查 后 结 论
酒店 总房款 计算方式 门市价 折扣 天数 出租率 年净收益 年回报率
标间 5万 保守估计 100 0.8 365 35% 10220 20%

国 内 投 资 品 种 现 状
投资品种 年投资回报率 投资比较
2003年发行的5年国债 2．63% 较存款利息高，抵御通货膨胀能力较差。
5年定期存款 2．9% 安全，利息处于底位、开征利息税。
股市投资 具有较强的不确定性 风险大，10%赚钱，20%保本，70%赔钱。
企业债券 4．2% 受企业经营状况影响较大。
住宅投资 7%-10% 投资回报较高，抵御通货膨胀能力较强。
产权式酒店 20% 安全，回报较高，投资有保障。

III. 广告战略
A．  目标受众：
1． 目标受众详细描述
企事业单位及政府公务员、商户、外地打工回乡人员。
a． 目标受众与目标市场的关系
项目目标受众是目标市场的小康或者富裕阶层，手中有充分的资金来购买本项目。
b． 追求的利益/广告诉求
短时间内收回投资。
c． 消费心态
风险小、回报高、投资有保障。
B．  传播媒介
1． 界定媒介目标
2． 明确哪种媒介到达目标受众的效果最好
a． 传统大众媒介
（1） 广播：暂不考虑。
（2） 调查问卷：通过问卷的特殊设计，以贺卡的形式向全市人民拜年，
又达到了信息的快速有效收集。
（3） 报纸：夹报宣传页
（4） 户外：
以项目所在地墙体广告为主，辅以城区主要街道宣传条幅及DM发放。
（5）售楼处的包装：提高公司和项目的形象。
b． 其他媒介
（1） 销售推广手段
通过销售员的耐心讲解，达到销售目的。
3． 文案元素
a． 广告诉求
产权式酒店的低风险、高回报。
b． 文案大纲
第一阶段广告语:
“钱”呼万唤始出来。
产权式假日快捷酒店落户宜阳。
轻松做老板,赚钱很简单。
一次性投资，两年内包租，三年满返本，四年后净赚。
即买即赚，现场签约,5万变7万。
第二阶段广告语:

热烈祝贺黄金●海岸水城抢驻大厦先行成功!
4． 艺术元素
a． 视觉诉求
（1） 广告体现繁荣、富贵、财富等吉祥向上的情感。
5． 制作元素
a． 广告制作过程中的拼版因素
（1） 色彩：以红/黄为主。
（2） 大小：墙体广告40mm-20mm
（3） 风格：主题以融资为主。
C．  营销形势
1． 竞争形势：由于城乡的差距，项目的推广难度很大。
2． 营销目标与战略：（1）达到预期销售目标，进一步提高公司的知名度（2）通过市场调查对项目重新定位，引进产权式酒店模式，迅速收回资本，并通过与花果山旅游酒店的合作和聘请专业的酒店管理模式保证项目的经营发展。
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