大酒店管理投资分析样本.doc

ＸＸ大酒店投资分析

目 录

第一节:项目概况…………………………………3

第二节:政策分析…………………………………4

第三节:市场分析…………………………………5

第四节:选址分析…………………………………7

第五节:实力分析…………………………………9

第六节:经营定位…………………………………10

第七节:硬件配置…………………………………12

第八节:投资提议…………………………………14

第一节:项目概况

1-1 项目名称
ＸＸ大酒店（暂定）

1-2 提议单位
甲方：ＸＸ
乙方：ＸＸ市交通局培训中心

1-3 企业性质
集体+民营 有限责任企业

1-4 地 址
中国·广东·ＸＸ·寮步

1-5 投资总额
300,000,000元人民币

第二节:政策分析

2-1 中央政策
· 党“十六大”把“三个代表”关键思想正式写进了中国共产党党章,发展“优异生产力”成为党执政兴国第一要务，代表“最广大人民根本利益”成为党最强大群众基础。
· 党“十六大”明确指出：“二十一世纪头20年是中国深入加紧经济发展，全方面建设小康社会关键时期。”这一基础路线确实立，标志着中国经济发展开始了改革开放以来第三次飞越，中国经济实力连续增加将势不可挡，社会消费水平也必将和日俱增。
· 党“十六大”汇报明确要求“千方百计扩大就业，不停改善人民生活”，就现在中国失业、下岗人员普遍情况来看，以劳动密集为关键特征第三产业将是突破瓶颈首选。

2-2 地方政策
· 自从以佟星书记为班长新一届ＸＸ市委领导班子上任以来，“以放开促发展”全新思绪给ＸＸ发展带来了脱胎换骨式大飞跃，尤其是“三现代”教育全方面纵深开展使ＸＸ人民思想得到了前所未有大解放。
· ＸＸ市创建“全国优异旅游城市”重大举措除了会带来城市建设蛙跳式前进，“假日经济”也必将所以而成为促进ＸＸ连续发展新经济增加点。
· ＸＸ本身比较缺乏特色自然风光及历史人文资源，商务、娱乐、休闲将成为ＸＸ旅游三大支柱性资源。

第三节：市场分析

3-1 地域经济实力扫描
· 据权威统计数字显示，ＸＸ市GDP总量高达580亿元，社会消费品总额高达196亿元，各项存款余额高达1458.6亿元，民间存款高达700多亿元,而且这一数据正在以每十二个月20%百分比高速递增。这一系列掷地有声数据足以说明ＸＸ人消费实力在全国名列前茅，大有潜力可挖。
· ＸＸ进出口总额已经连续多年名列全国大中城市第三。
· “莞深高速塞车，全球电脑市场缺货”，全世界电脑零配件中75%产自ＸＸ。
· 以“电博会”、“民博会”及虎门时装节、厚街家俱展、大朗毛织展等为代表“会展经济”已经成为ＸＸ铸造国际制造业名城一张最为靓丽“名片”，这一点将给酒店业带来无限商机。

3-2 ＸＸ酒店业业态
· 星级酒店组成
忽如一夜春风来，千树万树梨花开
星级类型
总数
五星
四星
三星
二星
数 量
55
6
12
32
5
所占百分比
100%
10.9%
21.8%
58.2%
9.1%
注：据权威机构估计，ＸＸ星级酒店数量将在年底排到北京、深圳以后，成为全国第三。

· 硬件设施
模拟带来进步，攀比造成失衡
定位匠心独运，风格各有千秋
· 经营情况
形有余而神不足
沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春

3-3 市场空间分析
即使单纯从一个地级市角度来看，ＸＸ酒店业似乎已经靠近饱和，但ＸＸ就是ＸＸ，有太多理由足以说明这里是投资者心中“水草最丰美地方”：
· 雄厚经济实力 + 大量公共假期 + 现代生活观念=巨大潜在市场。
· “珠三角”经济一体化已是大势所趋，ＸＸ地处黄金腹地，其现代化中心城市地位无人能替。
· 会展 + 旅游 = ＸＸ名片现代版 = 货如轮转客似云来。
· 在ＸＸ市委“一网两区三张牌”重大战略指导之下，ＸＸ酒店业第一客源市场已经定为“2小时车程，150公里半径”。

· 蛋糕其实是能够做大，譬如星级酒店大众化便是一条康庄大道，以ＸＸ人整体经济实力，这里平民未必会逊色于内地“贵族”。

第四节：选址分析

4-1 地位关键
· 项目用地地处莞城近郊，必将很快纳入ＸＸ新城计划。
· 不管从地产还是房产角度来看，均含有十分宽广升值空间。
· 根据市委既定蓝图，松山湖将“再造一个ＸＸ”成为第二个城市中心，那么本项目地处新老两个中心之间，可谓左右逢源。

4-2 交通便利
· 西去莞城东上高速均为5分钟车程。
· 莞樟大道近在咫尺。

4-3 环境优美
· 项目用地依山傍水，景色怡人，是现代城市中踏破铁鞋无觅处“世外桃源”。

4-4 配套齐全
· 项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。
· 从地块本身大致情况来看，其“三通一平”工程难度系数通常，利于整个建设速度。

4-5 市场需要
· 从项目用地所在镇——寮步局部市场来看，只有金凯悦一家四星级酒店，由此可见本项目标立项正是众望所归。
· 作为ＸＸ市政治、经济、文化中心，莞城第三产业并不发达，尤其是高星级酒店数量甚至已逊色于下面镇区（譬如厚街）。在城郊建设本项目，也算是一个必需补充。
· 纵观整个ＸＸ酒店服务业，现在最旺是莞太、莞樟两条线，其中又尤以厚街、虎门、长安、黄江、樟木头、常平等镇为代表，本项目用地所处地段却十分反常地成为莞樟路上“被人遗忘角落”，这里星级酒店含有显著稀缺性。

第五节：实力分析

5-1 甲方（ＸＸ）实力概述
· 拥有ＸＸ乃至华南酒店娱乐业较为著名“帝豪”品牌。
· 拥有适应并引导ＸＸ特色酒店娱乐业时尚丰富管理经验。
· 拥有强大业内人才贮备，堪称ＸＸ酒店娱乐业“黄埔军校”。
· 拥有雄厚经济实力，为项目标开启提供了投资保障。

5-2 乙方（ＸＸ市交通局培训中心）实力概述
· 拥有可靠政治背景。
· 拥有良好社会形象。
· 拥有广泛关系网络。

由此可见，本项目标合作双方可谓是强强联手黄金组合。

第六节:经营定位

6-1 定位基础理念
A、档次定位：国际标准五星级酒店
B、功效定位：商务、休闲酒店

6-2 定位关键依据
A、相关档次
· ＸＸ经济实力及发展前景让五星级不再是贵族专利，五星级正在从象牙塔中走出来。
· 在“万千星辉耀舞台”ＸＸ酒店业，高起点高定位是唯一选择。
B、相关功效
· ＸＸ经济格局注定了它只能是一个商务型城市，商业是这里永不过时专题。
· 高节奏工作必需得到合理调整，健康休闲将成为ＸＸ“现代人”高尚时尚。
· 帝豪外商俱乐部强项正是康体休闲及文化娱乐，充足利用现有品牌资源必将为本项目标成功打下良好基础。

总而言之，以传统项目为基础，以休闲娱乐为龙头，是我们在本项目标功效定位上唯一正确选择。

6-3 经营理念
· 专题理念：打造ＸＸ首家顶级商务休闲专题酒店
· 衍生理念：
以酒店房产保值增值
以休闲娱乐增收创收
以特立足 以特取胜
人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我变

6-4 理念支持
· 烽烟四起白热化竞争要求我们绝对不能够步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。
· 在五星级酒店中将成熟休闲娱乐项目作为龙头是规避风险增收创收明智之举，它必将大大缩短投资回报周期。
· 毋庸置疑，ＸＸ休闲娱乐业不管从社会影响还是从经济效益角度全部开创了中国在这一领域经典神话。作为参与其中关键一员，我们见证了ＸＸ休闲娱乐业风雨历程我们最宝贵经验是：硬件设施领先只能维持一时。只有求精求新求奇求变经营管理才能永远立于不败之地。

第七节：硬件配置

7-1 建设规模
整个项目占地面积为175.23亩（约合116820平方米）。

7-2 风格初探
考虑项目用地所处位置及面积，依据酒店档次及功效定位，本项目将依山傍水而建，在风格上以欧陆风格园林式建筑为主体。

7-3 项目设置
本项目将严格根据国际五星级酒店硬件配置之要求科学计划各经营项目，初步纳入设置之列主营项目分为以下四大系统：
· 基础系统
即为酒店传统功效项目，是所在项目依附基础，主营项目有：中高级商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂等。
· 商务系统
本项目专题功效之一，是表现酒店档次关键，主营项目有：高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功效），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。· 休闲系统
本项目专题功效之二，是酒店实现效益关键，主营项目有：桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、室外高尔夫练习场、保龄球馆、沐足中心，配套项目有网球场、游泳池、美容美发室、棋牌室、台球等。
· 娱乐系统
本项目经营亮点所在，是酒店制造人气关键，主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高级KTV包房，配套项目有风情酒吧等。

7-4尤其提醒
以上功效配置在不违反国际五星级标准前提下将合适加大休闲、娱乐项目标比重，以组成本项目标经营特色和效益支撑平台。

第八节：投资提议

8-1 可行性结论
总而言之，我们认为本项目已经含有了政策、市场、资金、品牌、人才、经验等各方面成熟条件和显著优势，其开发和投资是可行。

8-2投资方法
· 本项目提议单位为和ＸＸ帝豪外商俱乐部和ＸＸ市交通局培训中心，帝豪外商俱乐部为控股人。
· 本项目总投资约为3亿元人民币，其中交通局培训中心以项目用地土地使用权入股，占本项目总投资额 %，项目用地一旦入股，则土地使用权归本项目合作企业全部。
· 本着“风险共担，结果共享”标准合作双方按出资额所占百分比享受收益并负担责任；为保障本项目发展长久稳定，本项目合作期限即为项目用地使用权之年限。

8-3投资进程
· 依据本企业多年经验，结合五星级酒店筹建常规，我们将本项目标整个筹建期限设定为5年。

时间
任务

调 查
研究期

融 资
开启期

全 面
建设期

· 依据交通局培训中心实际情况，我们将在筹建期以循序渐进方法将中心现有培训职能进行逐步转化，并在整个筹建过程中考虑“逐项上马，以企养企”，即是依据深入论证结果，将酒店各项目中赢利最快项目先行建设并率先开业经营，争分夺秒为后续项目提供更充足信心和更客观借鉴，然后再审时度势逐步推进，从而做到边投资边回报，既主动又稳妥。

假如提议双方达成一致，我们提议立即组建项目筹备办公室，办公室责任人由提议双方法人代表共同担任。办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由提议双方选派代表和相关专业顾问企业代表共同组成。筹备办公室在酒店全方面投入营运以后将过渡为酒店合作企业董事会。
项目筹备办公室一经成立，首先将处理土地使用立项、项目合作企业注册等问题，其后则根据既定进程全方面展开各项筹备工作。

ＸＸ
二OO二年十一月十八日