房地产投资拓展流程.doc

房地产项目拓展管理流程
一、流程概况:
流程目的:保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险,以供决策者做出正确判断。
适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取,到土地所有权的最终获取.
定义：1。市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2。产品形态：项目类型选择,确定项目究竟为普通住宅,还是写字楼或商场等;3.产品主题:项目设计主题选择,与产品形态相关,指具体产品形态的细分；例如:普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分.
流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部。
部门
流程中承担责任
董事会
批准新项目投资决策
董事长
1。 审批前期项目信息
2.参与项目建议书会审，审批项目建议书
3。参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告
4。参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策
5。审批招挂拍策略与二手项目谈判策略
6。参与/指导项目获取过程
7。参与项目获取合同会审，审批项目获取合同
总经理
1。参与项目前期信息收集、沟通、考察
2。审核前期项目信息
3。参与项目建议书会审,审批项目建议书
4.参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告
5.参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策
6.审批招挂拍策略与二手项目谈判策略
7。参与/指导项目获取过程
8.参与项目获取合同会审,审核项目获取合同
投资拓展分管副总
1。主管项目前期信息收集、沟通、考察
2。审核前期项目信息
3.参与项目建议书会审，审批项目建议书
4。参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告
5.参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策
6.审批招挂拍策略与二手项目谈判策略
7。负责项目获取过程
8.主管新项目获取合同的编制
9.参与项目获取合同会审,审核项目获取合同
参与各部门副总
1. 参与项目建议书会审
2. 参与项目可行性研究报告会审
3. 参与项目投资决策会议
财务总监/总经济师
参与新项目获取合同会审
投资拓展部
1. 收集土地信息/二手项目信息，并接收相关部门和公司领导获取的土地信息/二手项目信息，对土地背景情况进行了解,协助编制《项目简报》
2. 负责组织前期信息收集、沟通、考察
3. 负责编制《项目简报》
4. 负责组织编制《项目建议书》、《项目可行性研究报告》
5. 负责编制《项目建议书》、《项目可行性研究报告》的成果会审
6. 负责组织项目投资决策会
7. 参与编制招拍挂策略和二手项目谈判策略的编制
8. 参与竞拍与商务谈判
9. 负责新项目获取合同文本的编制，并负责组织合同评审与流转会签
10. 负责获取土地使用权
研发设计部
1. 协办制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》，提出初步规划设计分析建议
2. 参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
工程管理部
1。 协办编制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》，对工程计划部分进行复核
2.参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
成本合约部
1。协办编制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》，提出初步建安成本建议
2。参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
3。参与新项目获取合同的会审
营销策划部
1.协办编制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》，提出初步市场分析
2。参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
物业管理部
1。协办编制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》，提出初步市场分析
2。参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
财务管理部
1.协办编制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》,提供相关财务数据
2。参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
企管运营部
1。协办编制《项目建议书》和《项目可行性研究报告》,提出项目整体时间节点安排建议
2.参与《项目建议书》和《项目可行性研究报告》的会审
二、工作程序
1。项目信息整理和提出投资设想：
（1)由投资拓展部对项目外部环境(城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献)进行有针对性的分析,帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括:项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较；
(2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息,董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。
（3)在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上,寻找需要满足的市场需求，提出投资设想.
2。开发项目用地信息及重点地块编制项目简报
（1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析,筛选出重点可能开发的项目,并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长.由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。
（2)当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察
（3）考察结束后，投资拓展部负责编制《项目简报》，投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析,形成《项目简报》
（4）《项目简报》编制完成，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究
3.项目初步论证与确定
(1)《项目简报》审批通过,投资拓展部需进一步跟踪了解该项目，并有投资拓展部组织公司相关部门配合，对项目进行初步论证;
投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等
研发设计部负责提出初步规划设计分析
营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给（与需求）现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等
成本合约部负责提出开发类（建安设计、营销）成本预算
物业管理部负责提出物业运营草案
财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分
企业运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核
（2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制《项目建议书》
（3）投资拓展部负责组织会议对《项目建议书》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
（4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改,报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要深入研究
4.项目方案选择、优化和可行性论证
(1）《项目建议书》审批通过后，根据《项目建议书》的要求,投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目,结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较,会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准,采用技术经济分析的方法,优化方案，评选出合理的方案.研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等
（2）结合《项目建议书》会审意见和方案优化选择情况,投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议,进行《项目可行性研究报告》的起草和编制，并推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议,供领导层参考
（3)投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究报告》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
（4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改,报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要进行投资决策
5.新项目投资决策
(1）《项目可行性研究报告》获董事长批准后，投资拓展部负责组织投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长进行投资决策
（2)新项目投资决策审议通过后，报投资拓展分管副总、总经理、董事长审核，董事会审批
6.土地获取和合同谈判
（1）董事会对新项目投资决策审批通过后,投资拓展分管副总负责组织土地获取
（2）招拍挂项目
A．投资拓展分管副总主持与土地提供方进行沟通洽谈，投资拓展部相关人员参与沟通洽谈
B．投资拓展分管副总负责编制招拍挂策略,投资拓展部参与，报总经理审核,董事长审批
C．由投资拓展分管副总负责主持招拍挂活动，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，如竞价成功，则进入合同评审/会签阶段，如竞价失败，则投资拓展部对失败经验进行总结，由投资拓展分管副总负责汇报,作为整个项目投标活动的终结
(3）二手项目
A．投资拓展分管副总主持与土地供应方进行沟通洽谈
B．投资拓展分管副总负责制定谈判策略，投资拓展部参与，总经理审批,董事长审批土地卖方价格、合作方式、付款方式等内容
C．由投资拓展分管副总组织谈判，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导,若谈判成功，则进入合同评审/会签阶段，若谈判失败，则投资拓展分管副总对失败经验进行总结，作为整个项目投标活动的终结
（4)招拍挂/二手项目谈判成功
A．招拍挂项目成功获得/二手项目谈判成功后，由投资拓展部负责组织拟定合同草案,并组织会议进行合同会审，成本合约部、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
B．合同最终报投资拓展分管副总、总经理审核、董事长审批。最终由投资拓展部组织签署合同，从而获取土地使用权
（5)公司取得土地使用权并明确规划条件后，投资拓展部填写《宗地社会条件表》中相关规划条件送研发设计部