美食广场可行性分析报告.doc

安庆国际（暂定）美食城
关于淘淘乐小商品市场经营
安庆国际美食城可行性分析报告
2016年10月
目录
一、 餐饮市场情况
二、步行街商圈餐饮市调情况
三、规划分析
一)、市场定位
1、目标市场定位
2、消费者定位：
3、档次定位：
4、产品定位：
5、形象定位:
6、业态分布规划:
二）、项目优势:
1、管理优势：
2、整合营销传播
3、品牌优势
四、招商原则：
五、规划方案
六、招商进展情况及实施计划
正文
一、餐饮市场情况
随着人们生活节奏的加快,生活水平不断提高.餐饮业的网点结构呈现两极分化的趋势。现在是大型、豪华、多功能、高档次和具有品牌特色的饭店、酒店不断增加；各种方便大众消费、具有经营特色的小餐馆、小吃店更是雨后春笋般的发展。与此相反，中等规模、档次的餐饮企业发展缓慢,有的甚至逐步减少。市场竞争激烈，积极扶持适合大众消费、具有经营特色、诚信服务、卫生、方便、实惠的经营方式，满足多层次、多元化的消费需求。
二、商圈餐饮市调情况
1、项目所在商圈餐饮业较多,竞争激烈,竞争对手主要是小型餐馆，汤馆，面馆及熟食店。主要集中在好吃街一段,经营面积50-100平方，规模较小。

经营品类包括：早餐类(豆浆、胡辣汤、粥、油条、饼、包子，)午餐类：（米皮、凉皮、盒饭、盖浇饭、油泼面、拉面、炒面、烩面、牛、羊、驴、肉汤）晚餐以及夜宵。
2、环境一般、卫生状况、服务水平、便捷程度较差,缺乏特色。
3、餐品价格区间：人均10元—15元.
4、主要消费群体为逛街人群、常驻居民及区域流动或务工人员。
三、规划分析
一）、市场定位
1、目标市场定位
本项目地理位置位于安庆市建设路高井头处、人民路商业商圈.餐饮热点正在向本案商圈移动,人口总数超过3万人，并且随着商业区的开发顾客群体有增长趋势。
市场定位主要在于早上提供早餐，中午提供工作快餐，晚上提供包厢卡座、宵夜以及特色美食涵括了国内外的主要美食种类,周末则是为整个安庆市民提供全天的食品服务。
2、消费者定位：
目标客层主要锁定在商圈内的小区住户、流动住户、院校学生、商业人群。
3、价格定位：“美食平民化"
价格定位中档，业态上以时尚快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费15-20元的区域，能满足商圈顾客在早、中、晚时间的就餐和休闲.
让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。而且，采用储值卡刷卡消费，使之消费方便,快捷、美食用餐一卡通.
4、产品定位：“低价高品质”“物美价廉”
以规模和特色取胜，，以专业化发展模式为主。口味精求。美食城积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理.
使之成为该商圈规模最大、品种齐全的美食城，经营品类要多而精，美食城内各类美食采用开放式的陈列。
5、形象定位：
形象简约大方，设计风格装修突出品牌饮食，体现大众化与品牌化相结合。为了适应顾客,特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计抛却传统美食城档口的厨房概念,采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。做到平民化的需求,品牌店的享受。
6、业态分布规划:
餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入免费儿童游乐场。提供餐饮服务以外,解决老年顾客照看幼儿的需要。实现美食城用餐、引管孩童一体化。
二）、项目优势：
1、 硬件设施：
1）抛却传统档口后厨，进行明档设计，独具特色。
2)中央空调
3）环境卫生、舒适。简约大方，特色突出.
2、管理优势：
1)自主经营、商位租赁。
统一经营管理 、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略)、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。
即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒;统一营业时间;统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有;商户需交纳保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费。
2）、整合营销传播
把企业的一切营销和传播活动，如广告、促销、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得对美食城的一致信息性,品牌诉求的一致性和完整性。
3）、品牌优势： 通过塑造美食城形象，强化生活城综合优势.
3、经营优势
美食城在强化生活城功能的同时，商户加工制作商品所需原材料、配料可由本公司提供。既能降低商户的采购和加工成本，又能有效的控制食品安全问题。实现互惠互利，双方共赢.
三)、招商原则：
1、形象先行推广（媒体、现场)造势，品牌店联盟要营造旺场氛围。
2、先远后近 ，先大后小。
品牌主力先行(适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户,以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营.

四、运营规划方案
美食城(自营)
招商方案
方案：租赁、联营形式 、公司独立运营
方案评估:
方案:项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分。
方案评估因素：
方
案
资金
回笼
资金
收入
招商
难度
销售
难度
定位
影响
条件
经营
风
险
方案
慢
高
小
易
很好
一般要求
大
1）、一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的.从资金收入来看本案收入较高,而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易。
2)、在本案有效运作的情况下，美食城的升值是一定能达到的。
3）美食城成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，本案的最终目的是通过有效的经营管理使美食城的经济指数提升,以达到投资的高利润回报.
4)、本案更好地符合了本项目的定位思路。
1—2个主题餐厅（火锅、涮锅、自助)
餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动人气，二可以满足各品牌店选址标准。
五、招商进展情况及实施计划
(一）、招商进展情况
按美食区招商进度，首先针对主力店进行初次接洽，对目标美食主力店进行拜访。
（二）实施计划
1、招商物料准备
1)、招商手册、招商DM单、招商邀请函
   美食城的招商条件现场（含综合简介、平面图、功能说明、 经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）
2)、 招商合同文本：《招商细则》、招商流程、租赁协议等
3 ）、美食城平面分割图（规划效果图）
2、现场管理
1)、招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；
  每周工作例会,向经营管理公司汇报每周招商情况及当前亟待解决的问题；每周以书面形式汇报招商情况,按时制作上门客户统计分析、并以周、月小结的形式报告呈报管理公司。
2）、每天填写工作日志，定期商周、月总结。
3）、首先应多渠道开发市场
第一步，量大面广，一则传递招商信息，二则开发些加盟的投资客.
第二步,锁定目标意向客户，持续跟踪,最终达成目标。

第三步,以点带面，充分利用主力店的品牌效应带动品牌店的加盟.
3、招商推广计划
美食城的招商工作，本案初拟推广计划暂定。
4、合作方式：
1）、以租赁形式,租赁期限5—8年
2)、合约保证金：按店铺大小适当收取保证金,以保证食品的安全以及经营的诚信，合同期满无息退还。
3）、管理费：按日常管理费用的支出预算分摊（对商户统一办理工商、税务），商户需交纳保安、保洁费用，承担经营所用水、电、燃气费。
4）、广告费：开业初期美食区大量广告集中投放,消费卡优惠,为商户启动市场。
5、招商优惠政策
具体的招租方式：不管是租赁还是联营扣点都应积极的吸引经营户进驻美食区,针对美食区的初步定位——采取一些主动出击的招商方式。
拟定如下方案：
1)、特色品牌商家进驻优惠策略 ：
特色品牌商家的品牌效应能给经营者增强入场的信心,从而有力地促进招租,所以建议对于有意进驻的特色品牌商家,租金上或扣点给予一定比例的优惠,如在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商户的招租;
2）、制定优惠策略: 抢占商机“阶梯式”优惠租赁方式，降低经营风险,
前三年收取低租金抵扣点，由低到高，循序渐进,最先进入的商户，实行优惠租价或扣点,使商户提高盈利能力，从而物业稳步经营、长足发展。
3）、媒体推广:
利用媒体资源和客户渠道进行整合营销推广，以扩大传播范围,把握消费客群。
4）、商铺租赁年限:为三年期或五年期,方式灵活。
5）、积极配合合作伙伴争取当地政府的税费减免政策。
6）、相对优惠的户外广告位。
6、进驻要求:
1）、统一业态规划:商家入驻须服从对美食城的整体规划，驻场前经确认业种及品牌,经严格供货商的考察评估，选择标准为上年营业额、单店面积、单月销售、客单价、人气、产品质量)考察审核后,方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经书面同意。
 2)统一视觉形象:经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经经营管理公司审核同意后方可施工,以保证店铺风格符合美食城的整体形象。
 3）统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从管理公司的统一管理。管理公司对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的管理服务,从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的就餐、休闲场所。
7、招商流程
1)、市场调研和目标客户分析。
2）、客户信息归档完善,招商资料准备就绪、目标客户开发、拜访、接洽、客户分类、确定.
3）、重点客户（招商部) 填写招商意向表、 客户资格考察、评估核准、 确定合作对象。
4)、签定招商意向书，交纳定金、与客户沟通,谈判,方案修改与认可、协议正式签订。
5）、水、电、气、排气工程跟踪。
6）、提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书,租赁许可证和装修入场证、进行装修，设备进场安装，设备运行调试、全面验收.
7)、产品生产制作、试营业、开业。
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