房地产开发基本流程(全图解).doc

房地产开发流程图解房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段一、项目立项阶段选址意见书是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领项目选址意见书时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；项目立项批文是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领项目立项批文的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；申请定点到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；申请购置土地、办理土地产权手续被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等申领规划红线图、规划设计提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商建设用地规划许可证条件通知等文件申领建设用地规划许可证二、项目前期准备阶段建设工程许可证是由规划管理部门审批颁发的；施工许可证是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领； 在开工前办理。未经许可，不得擅自开工； 通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计选择勘探队伍和设计单位申领工程规划许可证和施工许可证使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。拆迁程序为：拆迁调查制定拆迁安置计划申领房屋拆迁许可证发布拆迁公告与被拆迁人签订协议动迁验收办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证申领房屋拆迁许可证通过招标选择承包商招标一般流程：拟定招标方式，准备文件编制标底向招标主管部门申请招标发布招标通告对承包企业的资格进行预审发送招标文件招标工程交底与解答开标、评标、决标发出中标通知及签订合同做好“七通一平”工作选择承包单位 通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）选择监理单位三、项目建设阶段1、组织监理单位进行监理2、组织业主负责供应的材料、设备订货1、配合承包商做好各项工作2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”3、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。4、协助承包商做好接受验查工作5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。6、进行合同管理7、有效地协调参与项目单位的关系。组织承包商进场到房地产市场管理部门申请；应具备条件：1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）3、已确定预售的监管机构和监管方案4、已制定房屋使用维修公约应提交的材料：1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。2、工程施工进度计划。3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。加强开发项目工程管理与监控建设工程竣工验收应当具备下列条件：1. 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；2. 有完整的技术档案和施工管理资料；3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4. 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；5. 有施工单位签署的工程保修书。 不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。申领商品房预售许可证项目的竣工验收应提交材料： 项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等四、项目销售及售后服务阶段向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。 新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；办理竣工后的产权登记手续申领商品房销售许可证物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。包括管理和服务两方面：管理：掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养；服务：以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户；物业管理范围：1、治安消防服务2、环境卫生服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务与物业公司签订物业委托管理合同开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料提交相关材料与用户签订商品房销售合同或租赁合同 购买人应当自销售合同签订日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。做好物业管理工作