物业管理职责(1).doc

物业管理职责物业管理按产业性质属于服务性行业,其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对生活需求的变化，运用先进的维修养护技术和现代管理科学知识、环境生态科学知识,借助经济手段来管理物业,为业主、住户以及居民提供所需要的全方位、多层次的服务.不同类别的物业有着不同的管理侧重点，但是有一些基本内容是大多数物业管理都要涉及到的： 1、物业及其配套设施的维护和保养。对物业来说，机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等,都必须处于良好的工作状态，才能保障物业的正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。经常进行维护和保养，可以延长物业的使用寿命，为业主和租户提供基本的使用保证. 2、加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。必须认真做好治安管理工作，承担起大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等，甚至还包括排除各种干扰,保持居住区的安静.不管是住宅区还是其他类型的物业,只有具有良好的治安保卫环境才能确保业主和住户的生命财产的安全,并消除他们的后顾之忧。要搞好消防设备的养护工作，确保消防设备百分之百地处于良好使用状态。要建立和执行消防制度,加强消防队伍的管理等。 3、搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境,向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境.干净整洁的环境给人们以视觉上的美感和心理上的舒适感. 4、做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境是非常重要的。 5、做好大楼和小区内的交通管理.内容包括小区内的平行交通和大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯)的管理，也包括通道、屋顶等空间的清洁、路灯的保养等。 6、加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故，要求小区、大厦行车路线有明显标志，车辆限速行驶,统一物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道的畅通。 7、搞好财务管理工作。一是要搞好维修基金以及储备金的核收和使用管理,保证物业管理工作的健康顺利进行. 8、及时办理物业及附属设备的财产保险,避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。 9、搞好社区管理,创造健康文明的社区文化，努力建立友好融洽的新型人际关系.同时协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步,如在所管物业范围内从事人口统计、计划生育、犯罪预防等方面的工作。 10、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。 11、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理.物业管理各岗位工作职责最高领导层岗位职责 总经理岗位职责 1、 领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性； 2、 以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标,批准公司质量手册； 3、 主持管理评审； 4、 负责拟订公司年度工作计划和工作总结; 5、 负责召集和主持总经理办公会议; 6、 负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作; 7、 负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批； 8、 负责公司各类费用收支的审批； 9、 履行公司安全，消防第一责任人的所有职责； 常务副总经理兼管理者代表岗位职责 1、 协助总经理抓好各项工作，对公司服务负直接责任； 2、 组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标； 3、 组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进； 4、 组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况； 5、 负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意； 6、 代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络。 副总经理岗位职责 1、 协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进; 2、 负责领导和组织制定公司物业管理招、投标工作； 3、 参与公司经营决策，负责决策和开拓物业市场； 4、 负责公司物业管理服务工作的组织的协调； 5、 负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。 部门管理人员岗位职责 办公室主任岗位职责 1、 助管理者代表具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作，组织质量管理体系的内部审核； 2、 负责办公室的日常工作，确保质量管理体系在本部门的正常运行; 3、 了解国家有关法律法规的最新动态，向公司领导及时汇报并组织落实工作; 4、 组织采用适用的统计技术进行数据分析，为提高服务质量提供依据； 5、 负责对文件和质量记录的归口管理； 6、 负责对常规合同的归口管理和监督管理公司档案； 7、 负责对业主和住户的投诉的归口处理。 办公室办事员岗位职责 1、 协助办公室主任具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作； 2、 具体负责办公室的日常工作，确保质量管理体系在本部门的正常运行； 3、 了解国家有关法律法规的最新动态,向公司领导及时汇报并组织落实工作; 4、 负责对文件和质量记录的归口管理； 5、 负责对常规合同的管理和监督管理公司档案； 6、 负责处理业主和住户的投诉。 综合管理部经理职责 1、 在公司总经理领导下，协助做好由综合管理部负责的各项工作，以及本部门控制的质量管理体系条款的实施工作。 2、 负责制定公司有关本部门的各项管理制度及应急措施。 3、 负责对各管理处工程维修室、综合服务室的工作进行检查、指导。 4、 负责对各管理处提交的供方项目审核以及供方服务质量的总体控制。 5、 负责对本部门发生的重大事故的组织调查分析及处理工作。 6、 负责组织楼宇工程验收交接工作。 综合管理部副经理职责 1、 在综合管理部经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、基础设施、工作环境、机电设备等技术管理工作。 2、 负责协助制定公司物业管理过程中由综合管理部负责的相关工作中的规定、制度的制定，并组织有关部门实施。 3、 协助组织实施公司物业管理活动,保证物业管理服务过程处于受控状态,负责对各管理处工程维修室、综合服务室布置具体工作,并检查执行情况。 4、 负责管理处提交的供方项目（如：采购的服务、采购的物资等）实施控制,对供方评价进行审核。 5、 负责对本部门发生的重大事故的组织调查分析及具体处理工作. 6、 负责根据实际情况，组织调配各管理处维修工、工程设施设备和工具。 综合管理部办事员职责 1、 具体组织本部门实施质量管理体系的运行。 2、 具体负责综合管理部日常工作落实，确保各管理处提供的物业服务正常运行.3、 负责向各管理处传达落实公司关于物业管理的有关决定、决议，指示和布置具体工作，并检查执行情况。 4、 定期对各管理处的工作进行经常性检查监督,及时总结和汇报情况。 5、 定期检查各种设备、设施的技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案经领导后，组织贯彻实施. 6、 负责对本部门的档案、质量记录进行整理、归档和保存。 经营发展部经理岗位职责 1、 协助管理者代表具体组织本部门质量管理体系的落实工作,保证质量管理体系的有效运行. 2、 确定质量管理体系策划的时机、内容及输出结果，协调各部门策划要求的具体工作。 3、 组织各部门负责人评审物业管理投标书、物业管理委托合同等，并就有关合同事宜代表公司与业主和用户沟通. 4、 确定服务实现策划的时机、内容及输出结果，定期向总经理汇报活动的实施情况. 5、 代表公司与业主和用户（或客户）进行沟通，参与物业项目的招投标,代表公司法人对外签订合同、协议等公开文件. 6、 制定物业管理服务的各类标识式样规范，审批各相关部门根据实际情况自行设计的标识式样。 7、 制定公司总体社区活动的工作方向和目标,审批各管理处制定的各项社区活动计划. 8、 制定公司年度服务工作计划和工作总结，协调各部门服务工作计划的执行情况。 经营发展部副经理岗位职责 1、 协助部门经理做好质量管理体系中本部门内的各项工作，保证质量管理体系的有效运行。 2、 组织各部门进行质量管理体系策划,编制、修改和发放相应的策划文件，并对实施效果进行监督检查。 3、 组织各部门编制和评审物业管理投标书，物业管理委托合同等。 4、 组织相关部门进行服务实现的策划,编制、修改和发放相应的质量策划文件，并对质量活动具体实施情况进行检查验收。 5、 市场调研，市场开拓，搜集物业市场行情，及时掌握物业市场动态及业主和用户需求的动向，积极与业主和用户沟通,收集有关信息。 6、 拟订物业管理服务各类标识的式样规范，规定产品和服务标识的范围和方法，制作和发放标识，并组织各相关部门具体实施产品和服务标识。 7、 拟订公司总体社区活动工作方向和目标，审核各管理处制定的各项社区活动计划,定期指导、协调、监督、检查各管理处的社区活动。 8、 拟订年度服务工作计划和工作总结，并有权对各部门服务工作计划的执行情况进行监督和考核。 经营发展部办事员岗位职责 1、 协助部门经理、副经理实施质量管理体系要求本部门内各项具体工作，保证质量管理体系的有效运行。 2、 按照质量管理体系的策划安排具体实施各项工作,定期向部门经理、副经理汇报策划实施情况。 3、 搜集整理各类物业管理投标书、物业管理委托合同等的相关资料，编写标书及合同的相关内容. 4、 按照服务实现的策划安排具体实施各项工作，协助和督促各相关部门落实有关具体工作。 5、 通过多种渠道搜集物业市场信息,积极与业主和用户沟通，了解物业市场动态及业主和用户需求的动向。 6、 按照物业管理服务各类标识的式样规范、标识范围和方法，协助和监督相关部门具体实施产品和服务标识。 7、 按照公司总体社区活动工作方向和目标，依据各管理处社区活动计划,协助和监督各管理处的社区活动。 8、 拟订本部门的服务工作计划，按照工作计划开展本部门的具体服务工作. 人力资源部经理岗位职责 1、 根据国家有关法律法规，负责制订公司人事、劳动、职工培训教育等相关规章制度并组织贯彻执行。 2、 负责公司人力资源开发、使用工作。组织实施员工教育培训,对员工的培训进行详细检查和考核，为公司适时配备合格管理人员. 3、 负责组织编制劳动工资计划，检查劳动工资计划完成情况，做好调资、晋升、晋级等工作,审查各部门奖金发放数额。 4、 负责组织检查劳动纪律,针对存在的问题采取必要措施。 5、 负责组织完成员工劳动合同(劳务协议）的签定、鉴定工作. 人力资源部副经理岗位职责 1、 办理员工招聘、考核、奖惩、辞退等工作。 2、 负责组织员工教育培训工作，并对培训结果实施效果检查。 3、 负责编制公司年度劳动工资计划，检查、了解、分析劳动工资计划的执行情况. 4、 负责协助组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要的措施。 5、 负责协助完成劳动合同（劳务协议）的签订等工作. 人力资源部办事员岗位职责 1、 负责具体参与员工招聘、考核、奖惩、辞退的工作。 2、 负责具体实施员工的教育培训及考核等工作,并对管理处的培训考核等工作进行指导与检查。 3、 负责办理公司劳动年检工作。 4、 负责劳动工资统计报表的填写和报送工作。 5、 负责社会保险、劳动保障工作的日常管理，深入各部门岗位了解执行情况，随时发现问题、不断改进,做好社会保险和劳动保护工作。 6、 负责人力资源部各种档案的管理。物业管理费的构成物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; （即人员费用,包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等) 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等） 3、物业管理区域清洁卫生费用；（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等） 4、物业管理区域绿化养护费用；（包括:绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等） 5、物业管理区域秩序维护费用；（即安全管理人员费用、安全器械装备费等） 6、办公费用；（包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等） 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、法定税费；（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等） 10、经业主同意的其它费用。 物业环境管理的内容物业环境管理主要是调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。一般来说，物业环境管理主要包括以下几个方面的内容：（一）治理环境污染环境污染主要有以下几种情况：1。空气污染 造成空气污染的因素主要有:(1）直接燃煤，排放过多二氧化硫气体。(2）机动车排放的尾气经强紫外线照射形成光化学烟雾污染.（3)基建扬尘形成的尘烟污染。据研究资料表明，在采暖期大气中的尘以烟尘为主，约占三分之二；在非采暖期大气中的尘以扬尘为主，约占二分之一以上.2。水体污染工业废水和生活废水等含有大量有毒、有害污染物，进入水体后形成水体污染。3.固体废弃物污染固体废弃物是人们在生产和生活中扔弃的固体物质。影响物业环境的固定废弃物主要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等.其中垃圾包括无机垃圾(砖瓦碎石、炉灰、渣土等)和有机垃圾(动植物残体、废纸、塑料、碎布等)。固体废弃物如不及时加以处理，也会对环境造成污染。4。噪声污染噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。(1）交通噪声大量交通噪声来源于物业区域以外的城市道路。机动车进入物业区域内部也会带来噪声.距离城市道路远近的不同，受到交通噪声的干扰也就不同。（2）生产噪声主要有工厂加工噪声和工程施工噪声等。工厂加工噪声如冲压、锻造、蜂窝煤加工点的噪声，对附近居民和办公人员影响很大.工程施工噪声如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中所产生的噪声，这类噪声严重干扰着周围物业业主和物业使用人的正常工作和生活。(3)生活噪声生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。商业噪声居住区和小区的商业中心是人流集中、气氛热烈的公共场所。特别是附近的农贸市场，其叫卖声、讨价还价声、人群熙熙攘攘声等不绝于耳,对居住和办公产生严重干扰。保育教育噪声如学生上学与放学的嘈杂声,做操、上体育课的口哨声，儿童的哭闹嬉戏声等，都会影响附近物业业主和使用人的工作和休息.日常生活噪声日常生活噪声种类繁多，如居民播放音乐、家庭影院、家庭舞会等娱乐声响,家庭厨房噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧哗声、走家串户的叫喊叫卖声等等。5。电磁波污染 目前由于电器、电信等具有强大电磁波污染因素的产品走入家庭和被消费者广泛使用,造成电磁波污染严重，极大地损害人们的身心健康。（二）做好物业环境绿化工作 尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气,调节物业区域小气候,保持水土、防风固沙,而且还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。（三)做好物业环境卫生管理工作 物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁,而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有很重要的作用。(四）清除物业区域内的违章搭建违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏.它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面不安全的问题.因此,物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和及时防止物业区域内的违章搭建的管理工作。（五）加强市政公用设施管理为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分，一旦它遭到破坏或损坏,便会影响人们正常的生产、生活和工作。因此，加强市政公用设施的管理也是物业管理公司环境管理的一项重要工作。（六)搞好车辆交通管理车辆是人流、物流的载体.物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道.物业相对于其外部环境,车辆交通是对外联系的主要载体与通道，在物业使用中有着特殊的重要性。车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序,确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏和失窃。（七）建设各种环境小品物业环境小品的种类繁多，就其性质来说，大体上可划分为两大类：一是功能性环境小品，二是装饰性环境小品.环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效。不同物业，环境小品的布置原则和方法不尽相同。环境小品的设计应从使用功能出发，在整体环境协调的统一要求下，与建筑群体和绿化种植紧密配合,才能达到理想的效果。 （(八）抓好治安管理工作物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及突发事故而对所管物业区域内的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失.其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正常的工作、生活秩序。治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。它是物业业主、使用人和受益人正常工作、安居乐业的基本保证,也是整个社区及社会安定的基础。同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉.(九)抓好消防管理工作消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作,要预防物业火灾的发生,最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全环境，增强其安全感,保卫其生命和财产的安全。(十)建立新型的人文环境新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境；互利互惠、温馨文明的商业环境;融洽和谐、轻松有序的办公环境;安全舒适、相互协作的生产环境等。新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满爱心，并对社会治安状况的好转有着很大的促进作用。物业治安管理基本制度1.保安人员工作纪律（1）模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；（2）坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制;(3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退；（4）服从管理，听从安排，廉洁奉公,敢于同违法犯罪分子作斗争;(5）爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；(6）严格执行请、销假制度，有事外出必须请假.2。保安人员的交接班制度治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。(1)接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间;（2)交接班时,交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚;（3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名;（5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。3。保安人员工作细则（1)仪表着装按公司配发制服统一着装和佩戴,制服须保持洁净、平整,各项配置标志齐全规范。风纪严整，不得敞开衣领,翻卷衣袖、裤边;上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响 正常上岗着装。保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须.（2)上岗姿态在岗时须精神饱满，精力集中.站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动,不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。在岗期间不得吸烟或吃零食,不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。（3)文明礼貌执勤对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时,在开始前和完成后皆须先敬礼,把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。禁止任何粗俗言谈、污言秽语。回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。（4）门卫岗对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明,并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明,填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。负责登记电视监控情况.负责小区内邮件的收发登记管理.门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗.(5)巡逻岗巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询,劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况,及时发现不安全隐患,制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。巡逻情况及时记录。4.保安工作人员的奖惩制度为了鼓励保安人员认真做好本职工作,杜绝一切不良行为,以责、权、利相结合为原则,制定保安人员奖惩制度。(1）奖励细则见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者;积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者;积极参加抢险救灾,保卫人民生命财产的安全，成绩显著者；为搞好住宅小区（大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者；拾金不昧者；年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模范标兵者。（2）惩罚细则值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。擅离职守,经常迟到、早退.酒后执勤上岗，并造成一定后果。未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者.未经部门领导批准，私自顶班者。未经部门领导同意,擅自带人留宿者。执勤时，衣装不整，佩戴不齐;执勤中玩忽职守，疏于防范,致使在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者。对公司和保安部领导下达的工作任务,未能如期完成，而又没有正当理由者。扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者.违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。B11在突发性事件或紧急情况下,临阵脱逃或坐视不管者。B12法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应有素质极不相称者。B13思想不纯,见利忘义,监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。B14工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度,并随意顶撞领导且屡教不改者。根据错误情节轻重进行不同的处罚.对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开除;对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。5。电视监视岗位职责与日常管理(1）职责24小时严密监视保安对象的各种情况,发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理,并通过对讲机向办公室报告; 发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原因,及时修理设备,使之正常运转;严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。（2）要求为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到：提前做好上岗准备，按时接班;做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、内容清楚 ；严禁无关人员进入工作场地,不准带亲戚朋友在工作场所聊天;上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；严守岗位，保持高度的警惕性,发现可疑情况,严密监视，同时通知该区域的保安和报告上级，密切配合，确保安全。物业治安与安全管理 物业治安与安全管理在整个社会中具有重要的地位和意义，是社会活动中的基础和保障。在物业管理活动中，不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害,而且保障物业公司正常运作.然而，当前复杂的社会环境和治安状况，对物业管理的安全工作提出了严峻的挑战。加强安全防范的作用日趋突出，已成为物业活动中的首要问题.安全是一个企业的效益源、生命线,而物业安全管理主要指在物业辖区内做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害等安全措施，防止给业主及用户造成损失及伤害.物业安全管理内容多而范围广，具有专业性强，管理与服务并存性、受制性等特点；稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。案例：“2004年，东海花园一位业主在家中被凶犯杀害，后查明凶犯使用过期装修出入证混入小区,受害人家属提出高达600万元的赔偿要求，法院一审判决物业公司承担受害人损失的补充责任,赔偿l 7万余元。对于物业管理这个微利行业来讲,动则几十万的赔偿,损失很大。所以，建立起一支高效、专业的安全管理队伍,是物业管理活动中的重中之重，作为安全主管除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识，还必须有高度的责任心、使命感。要做到管理与服务并存，我认为根据目前公司安全管理状况，安全管理工作还须进一步做好以下几方面的内容:一、建全安全管理制度和完善岗位责任制制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”，制定完善详细的规章制度,不仅对今后的工作有指导意义,更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题及漏洞，及时更改和完善。比如,在深圳x x物业公司，在ISO9000文件体系中，关于消防中心电话接听他们是这样规定的：消防中心值班员必须在24小时严守岗位，电话铃声必须在三声内接听，否则视脱岗处理。这种详细的操作规程，把工作细化、量化，显示出物业管理公司高超的管理水平。在文件体系中，通过对公司、岗位的实际操作情况,不断及时调整、修改,进行总结,最后制定最符合实际操作的岗位制度。另外，物业安全管理的各项工作要有详细的记录和完整的保存，这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任留下的重要依据。例如:安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度、中控值班记录等等，一旦发生纠纷，在判断物业公司有没有履行安全保障义务的时候，就成为认定事实的重要依据。在建立、健全安全管理制度的基础上更要落实制度。安全管理各岗位人员需严格要求、严格管理，来促进安全管理制度的落实。例如：每月进行一次安全专题研讨活动,讨论安全隐患，制定防范措施，对出现差错的个人给予安全处罚，对出现的问题要认真分析发生的原因，总结改进。二、加强培训和思想教育，提高安全管理专业知识和技能物业管理公司的管理、服务好坏，归根到底取决于员工队伍素质的高低，虽然我们在选择安全人员时，都是精挑细选,考虑了他们对职业的适应能力和岗位的需要，但由于员工在接受能力、思想方面上的不同等诸多的个体差异因素;要想保证适应服务工作的需要,提高人员素质，作为安全主管必须花大力气对他们开展培训与思想教育,只有掌握专业的物业管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误,提高工作效率、保持积极的工作心态，由被动服从转为主动服务、优质服务。例如:加强职业道德的培训，让其树立正确的人生观、价值观，培养敬业精神；加强礼仪知识培训,增强员工的服务意识,树立公司良好形象,建立起文明的服务“窗口”;加强物业知识、消防知识的培训，提高业务知识和业务技能；加强法律知识的培训,使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己.三、建立“群防群治”的机制，维护片区治安任何物业,无论其封闭性多大，也只是一个城市的建筑点,其治安工作必须有赖于社会力量和周边社区的保卫力量。所以,物业公司(作为安全主管）应与当地辖区治安人员保持密切联系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向,确保辖区物业的安全.根据“群防群治”的原则，维护好社区的共关系,从根本上扩大小区安全性范围。在深圳XX物业公司举行,由辖区派出所组织的片区联防上，就取得了较好的效果,通过定期验收辖区治安状况,通报治安情况，形成“一方有难,八方支援的氛围,建立良好的社区关系，扩大治安力量,从而降低案发率,保证大厦安全。四、加强突发事件的预防与处理应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害,作为安全主管首先要熟悉本地区自然环境,熟悉当地气候、地质等状况.比如暴雨,季节性台风等,对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效,大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理,须要建立一支快速、灵活的消防队，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。定期进行消防演习，不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，从用户做到“要我安全，我要安全”的观念，使业主和用户增强消防观念,树立消防的意识,减少消防事故发生概率.五、对停车场、车辆的管理加强停车场的管理，有利于维护交通秩序，保障用户人身、财产安全。避免车辆乱停乱放,保证良好的交通秩序，是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也市场竞争的重要手段，增加客流量，提高收入。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生,产生纠纷多，解决困难，加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。所以，我们需要通过建立一支高素质的安全管理队伍来预防这些情况的发生，通过严格的训练,加强专业培训,建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。六、安全管理队伍的人力资源合理配置有效的管理组织结构应当有利于资源的合理配置，对于各管理处的安全管理队伍我应该做到熟悉每个岗位的工作职责,根据物业管理规模确定人数，根据物业管理类型选择适合的特质的人员,根据管理的服务承诺等因素来进行人员的合理的排班等安排，对安全管理关键岗位配置具有责任心、有管理能力、敬业爱岗的高素质人员，为公司安全管理队伍合理配置人力资源提出实质性的参考建议. 我国在2004年5月1日生效的最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释中规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，人民法院应给予支持。法条中虽然没有明确是物业管理，但从条款中看，物业管理应当属于“经营活动,物业管理公司要对他的业主和用户承担安全保障义务是毫无疑问的，作为物业管理者，更应该加强责任,树立良好的安全防范意识，确保物业经营活动正常运行。目前，安全管理队伍的实际情况是：人员年轻化、流动性强,素质参差不齐，这都给我们的安全管理带来难度。我觉得平时应该多组织一些业余文化活动,培养良好的团队精神，加强引导,坚持对安全管理员的定期培训，硬件与软件一起抓，建立起一支优秀的团队，把安全工作做好，把服务工作做到位。拒交物业管理费的法律问题严格地从法律关系上说,开发商与购房者之间是房屋买卖合同的法律关系，面物业管理公司与产权入(购房者）之间是物业管理合同的法律关系，物业管理费的问题属于第二个法律关系的内容，开发商在卖房时可以不涉及有关物业管理会同的内容，这并不是开发商的合同义务。但由于房屋是一种特殊的消费品，房屋价值的保持有赖于物业的管理,物业管理费的交付即成了伴随物业产权人是一项长期的义务.因此，房屋买卖合同与物业管理合同虽然不是一个合同，但却是有前后联系的合同。为了使开发商连在订立前一个房屋买卖合同时披露有关后一个物业管理合同的内容，以保证购房者对其所购的标的有充分的了解，房地产领域所采用的是公约的形式，即通过约束三方当事人的物业管理公约来约束开发商在物业管理公约中阐明物业管理的收费问题。同样,由于物业管理公约的起草一般只有开发商与物业管理公司参加，分散的小业主在开始人住时不可能参加公约的起草,为此，北京市的房屋管理部门要求居住小区的物业管理公约要在预售或出售房屋前经过政府有关部门的核准，这种政府的参与实际上是防止偏袒一方的现象出现，以达到各方的利益平衡，保护天机会表达自己意思的购房消费者。消费者在买房前可在开发商、中介商处看到所购房屋的物业管理公约，或者到市物业小区管理办公室查阅经核准备案的物业管理公约，这样可以杜绝“物业陷阱”的出现。由于物业建设中存在的缺陷，导致产权人将不满发泄在物业管理公司的身上而拒交物业管理费。如位于北京东二环的东环广场首期内销房由于设计不到位，没有预埋对讲系统所需的线路，所以在入住后只能勉强的以明线强行从楼道通过，影响了该楼总体美观.而且该楼没有热水管道供应系统及复式楼的楼梯方向设