浅析我国房地产泡沫.doc

1/14 1.1.引言引言 随着上世纪 90 年代国家对城镇居民住房改革提出的各项政策性要求和我国城市化进程的不断推进，房地产这一个一度滞后的产业被推到了经济潮流的前端，成为现阶段我国国民经济的基础性支持行业，并且毋庸置疑的成为了中国GDP 增长率中的领头羊。但与此同时,地价和房价的疯狂上涨,广大人民群众对住房成本不断提高的忍受度受到了严峻的挑战。到底是过多的泡沫还是经济发展的润滑剂？如果确是泡沫为什么又能如此坚挺不破?我们不得不说这和中国的国情有着不可分割的紧密联系。2 2。房地产泡沫的理解房地产泡沫的理解和和判定判定 2 2。1.1.房地产泡沫的理解房地产泡沫的理解 美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂，它的本质是不可持续性.目前学术界对房地产泡沫概念还没有明确的定义,具有代表性的定义的有以下几种：牛瑞斌、贺兵认为：房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值）不符,虽然账面上价值增长很高,实际上很难得到实现，形成一种表面的虚假繁荣1。清华大学房地产研究所刘琳、郑思齐、黄英认为：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧的上涨，从市场交换的角度看，房地产泡沫是一种价格现象，是由于投机资本的持续增加,是一定范围内房地产的价格远远高于与之对应的实体价值（生产、流通等）的现象2。李俊认为：房地产泡沫实质上是房地产价格泡沫,房地产价格泡沫是指房地产价格处于不能持续的上涨，最终导致破裂的过程。李涛、伍建平认为：房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升,与其使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑的情况3。2/14 综上所述，我们可以看到相关学者对房地产泡沫概念从表象到实质均有一定的解释,并且说明了房地产成因，同时也揭示了房地产泡沫现象是一种从膨胀到破灭的过程。房地产泡沫从产生、发展到破灭是一个复杂的体系,因此正确地把握房地产泡沫定义还需要一个复杂漫长的过程。2 2.2.2.房地产泡沫的判定房地产泡沫的判定 2 2。2 2。1.1.房价收入比房价收入比 房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例:2009年一套 4 环以内普通两居室新房 80 平米，按单价 2 万 5 千元计算，平均 200 万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为 6000 元，则家庭月收入达到 12000 元,年收入为 14.4 万元。这样房价收入比则为 13.9，偏离了合理的房价收入比（标准为 4 到 6 之间)。易居研究院全国 30 个省份房价收入比排行榜发布，2013 年全国商品住宅房价收入比为 7.3，接近 67 的合理区间，仍略偏高.2009 年以来，房价收入比持续回落，其中，2009 年 8.1，2010 年 7.8，2011 年 7.5，2012 年 7.3.整体来看，2013 年全国 30 个省、市、自治区的房价收入比分化严重,最高的北京达 14。5，最低的内蒙古仅 5.5。房价收入比最高的五个地区是北京、海 南、上海、浙江、福建，均超过 9。全国范围内，房价收入比呈东、中、西梯度递减的态势，且东部地区与中西部地区差距较悬殊。2.2.22.2.2。租价比（租售比）租价比（租售比）租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为 1：200 到 1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。根据禧泰全国房地产数据中心公布的 2013 年 10 月全国城市房产静态投资回收期排行榜，参与排行的 100 个城市平均租售比为 1:387，其中有 8 个城市的租售比低于 1：500,大于 1：300 的城市只有 4 个,分别为中山市、遵义市、长沙市和长春市,租售比最高的城市为温州市 1:585。以武汉、西安、大连、重庆、长春、吉林等为代表的部分二线城市，经济发展良好，房屋租售比基本上一直维持在 1：3501：300 的区间,它们是否能够代 3/14 表中国一般城市的的正常租售比水平，这似乎仍然需要更加深入的考证。2 2。2 2。3.3.空置率空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20%以上为商品房严重积压区。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心今年 6 月 10 日发布的这组调查数据,中国“2013 年城镇住房空置率高达 22.4，全国有近 4898 万套城镇住房处于空置状态。美国德克萨斯农工大学经济系终身教授、西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查（CHFS)与研究中心主任，甘犁发文称,空置率最高的是商品房,高达 26.3，自建房空置率仅为 18。4.甘犁指出，“一方面是大量的新建商品房空置，另一方面是很多家庭买不起或不愿买商品房。任志强、杨红旭及国家统计局科研所数据质量研究室余根钱主任都认为，统计数据中的城镇住房竣工面积仅包括房地产开发经营法人单位申报的面积，不包括自建房。非房地产开发经营法人单位所建的房屋，也不在统计范围内。2 2。2.4.2.4.房地房地产占固定资产投资比重产占固定资产投资比重 投资房地产是稳增长利器，房地产投资又是固定资产投资的支柱之一，因此不难理解,许多省份的经济都高度依赖房地产投资。第一财经日报统计各省（区、直辖市）的今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重后发现，固投中对于地产投资依赖度排名前十的分别是上海（55%)、北京(52）、海南（46%）、贵州（33%）、重庆（33）、广东（32）、浙江（30）、福建(26%)、云南(26)、辽宁（22).同时统计发现,如果以房地产投资占 GDP 的比重来排，前十则为海南(36）、贵州（27）、云南（25%）、重庆(24）、福建（22%）、辽宁（21%)、宁夏(21%）、安徽(21%）、浙江(18%）、四川（16%）。2 2。2 2。5 5。房地产价格增长率实际房地产价格增长率实际 GDPGDP 增长率增长率 4/14 房价增长率与 GDP 增长率之比,主要测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。房价增长率与 GDP 增长率比值一般指标值在 1 以内属于合理范围,1-2 泡沫预警，2 以上房价虚涨泡沫显现。按照国家统计局的数据进行计算。以上海为例,2003 年上海商品房销售均价为 5118 元/平，以此为基准至 2012 年，上海房价 10 年间,上涨幅度为174.71%。同样广州、北京、深圳的数据分别为 212.58%、259.35%、213.09%。全国 15 个重点城市房价 10 年涨幅：中国 GDP(单位百万)从 2003 年1，640，966 到 2012 年$8，349，263 十年涨幅达 408.8%，好像远超上表中房价涨幅。但就我了解，重庆市南岸区我住所对面的小区从2003年的1000/平方米的售价到现在5700+/平方米的二手房价格，还不包括近两年房价略微的回落，涨幅已经接近 500。统计局数字与居民感受的差异大部分是由 10 年来成交结构变化而导致的结果.10 年来随着城市人口的不断增长,城市的规模也在不断的扩张,其成交结构也发生了天翻地覆的变化，以上海为例,我们依然拿 2003 年的数据为样本，在全年商品房成交面积结构中，市中心的黄浦、长宁、普陀、徐汇,其成交面积占全市成交面积的比例,分别为 2.39%、4.63、7。08%和 2。99%。而到了 2012 年，成交结构已发生了明显的变化，黄浦的占比降为 0.61、长宁为 1。10、普陀为 4。64。而郊区外围的区域,如宝山、嘉定占比则从原先的 6.18%、3.97%，上升为 11。44和 14。66。正是成交结构的变化,郊区代替市中心区域，导致成交价格与百姓心中的“市中心”房价产生了巨大的鸿沟。但仅从技术及研究而言,统计局的数据并未失真。但数字的实用性真需要大打折扣。2 2。2.6.2.6.住宅价值与住宅价值与 GDPGDP 比值比值 2008中国证券报报道，通过看起来逻辑凿凿的推算，估计目前国内住房总价值已达 91。48 万亿元，中国 2008 年度国内生产总值(GDP)为 31。4 万亿元,因此文中得出结论:全国住房存量总价值是 2008 年国内生产总值的 3 倍。2009 年上海 GDP 为 14901 亿元，2010 年将达到 16391 亿元。第一太平戴维斯数据，2010 年第三季度末，上海住宅价值合计为 8。4 万亿元。这样上海去年 5/14 住宅市值与 GDP 之比为 5.12 倍。美国次贷危机的最高点是 1。7 倍；日本在房地产泡沫破灭之前，最高不过为 4 倍.从以上的数据来看,表明中国房地产泡沫不少。但中国并未出现其它发达国家经历的房地产泡沫破碎和由此引发的经济危机，这和中国房地产泡沫的成因密切相关，并和中国国情与国策紧密相连.3 3。房地产泡沫的形成原因房地产泡沫的形成原因 3 3。1 1。制度制度 3 3。1.11.1.地方财政重要来源地方财政重要来源 在房地产市场上,地方政府获得了最大的收益,因此不能回避相应的责任。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据,从 2001 年到 2003 年，地方政府的土地出让收入为 9100 亿元。而在 1998 年，这个数据不过区区 67 亿元。同时，在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的 30%到 40%左右.如果再加上占房地产价格 20%到 40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的 50到 80%.在欧美国家，地价、税费相加大约只占住房价格的 20%左右。地方政府既然在房地产行业中获得了很大的收益，自然成了推动房地产泡沫的第一把手.3 3.1.2.1.2.税收制度不完善税收制度不完善,交易和持有成本低交易和持有成本低 在中国房产持有成本几乎为零。以我自己居住的的小区为例：100 平米的房子按每平方米 7500 计算，房屋总价值为 75 万。如果每年房产增值 10，就是75000 元。需要的维持费用只有小区物管费，按 1 元计算，如果房子空置，还只需要加纳 50的物管费，一年空置下来费用才 600 元.和 75000 的收益来说简直等于零。以美国为例，2011 年的社区调查显示，2011 年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是 1059美元，约占每月家庭收入的 21.据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯布塔斯介绍，出售住房的资本利得税最高可达约 30。如果是转手租赁，也需要对出租收入征收相应的资本利得税.房产赠与方面,美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元,终身赠与税免征额为 525 万美元，超过部分最高税率按 40%计算。房产遗产税方面，免征额同样为 525 万美元，超过部分最高税率也达 40。在美国,房产的主要开支是 6/14 房产税。计税依据为房屋评估价值.房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定,各地区差别很大，大部分年税率为房屋评估价值的 1%至 3%，分上、下半年两次缴纳。由此可以看出，在美国炒房的成本非常高。3 3.1.3.1.3.信贷过度信贷过度 房地产企业开发贷款。近年来，我国银行对房地产企业发放的开发贷款在整个房地产开发资金中占比一直保持在 23%左右。个人住房贷款方面,我国通过发放个人住房贷款,将居民的潜在住房需求（包括自住需求和投资需求）直接转变为现实可能。1998 年以来，我国个人住房贷款余额迅速上升。2001 年末比 1997年末增加了 5425。95 亿元，增长了 32.55 倍；到 2002 年 6 月底,金融机构个人住房贷款余额已达 6630.1 亿元.个人住房贷款的迅速增长带来了住房销售的快速增长,个人商品住宅销售增长远远超出商品房建设增长速度4.由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金,随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。从银行的角度出发，大量的放贷有利于银行的收益，房价的上涨也便于银行顺利的收回贷款，不会形成呆账死账。所有银行从一定程度上是希望看到房地产行业兴兴向荣的假象的。3 3。2 2.需求需求 3 3.2.2。1 1.巨大的住房需求巨大的住房需求 我国本身是世界第一人口大国，随着我国政治、经济体制的改革,原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造；住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。随着两亿多进城务工的农民工和去其他城市的异地工作者的租房需求，租房市场进一步活跃，租房市场的活跃促使了房屋销售市场的活跃，所有这一切都使得城市对住房的需求急增，加剧了房地产泡沫的增加。特别是在北京上海等特大城市,春节期间人烟萧条,小区寂静的场面和春运的火爆形成了鲜明的对照，充分证明了中国流动人口对出生地和工作城市存在巨大的双重住房需求。7/14 3 3.2.2.2.2.投资投资与投机与投机需求需求 我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金。而我国的金融证券市场又存在严重不健全现象,股票等投资渠道让人谈股色变，不能反应上市企业的真实盈亏情况。很多上市企业大把挣钱利润丰厚的同时，股民却血本无归，90年代末期熊市大行,使得住房消费和投资成为了新的热点。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣.我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第三套住房，这就使得房地产消费迅速高涨.再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的唯一投资渠道。房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果，而投机因素是直接诱因.房地产投机会产生大量的投机需求。需求的增加造成房地产市场的进一步繁荣。从而引起进一步涨价的预期由此形成一个自我强化作用的正反馈过程最终使房地产价格膨胀为房地产泡沫5。3 3。3 3.社会社会 3 3.3.3。1 1.城市化滞后城市化滞后和地区经济不平衡和地区经济不平衡 加快城镇化进程不是加速大城市化、加速城市病的发生，中国城市化率数据已达到 52.57，但专家认为真实的城市化率不够 352013 网易金融论坛在上海举行,包括十一届全国人大财金委主任贺铿、华夏银行副行长黄金老等在内多位金融企业高管和经济学家出席了本次论坛。专家们表示，我国目前城市化水平不高，要成为一个工业化国家、现代化国家，城市化必须加快.发达国家城市化率都高于 95，中等发达国家和地区,例如韩国、中国台湾的城市化率已经达到 85%,依据邓小平同志的设想，我们在 2050 年要达到中等发达国家水平。也就是我们在 2050 年,真正的城市化水平应该达或接近 85%。可以看出，我们的城市化水平和发达国家还有很大一段差距.改革开放以来到 2012 年,城市化率已经达到 52.57。但是贺铿表示，我国城市化的质量却严重滞后。一是一味地大城市化，出现了大城市房价暴涨等各种大城市病；二是市民化程度不高，存在 2。36 亿农民工，没有真正的市民资格,扣除流动人口，真正的城市化率不够 35.三是城市的总体功能差，用地粗放低效，出现了不少鬼城，形成了房地产泡沫6。8/14 总体滞后的城市化进程和过渡发展的大城市造成了严重的城市间经济不平衡和地区性经济不平衡,直接后果就是大量流动人口向大城市转移，大大增加大城市的住房压力，推动了房地产泡沫的加速膨胀。3 3.3.3。2 2。贫富差距大贫富差距大 中国在社会财富增长加速的同时，出现了财富向少数人手中集中的倾向。在日前召开的政协十一届常委会上，中国财富的“集中度”正在受到政协常委和委员的热切关注.蔡继明委员说:“中国权威部门的一份报告显示，0。4%的人掌握了 70的财富，财富集中度高于美国.”2007 年 5 月,波士顿咨询公司发布的2006 全球财富报告指出，在中国，0。4的家庭占有 70的国民财富;而在日本、澳大利亚等成熟市场，一般是 5%的家庭控制国家 50-60%的财富。2008年 8 月，美林集团与欧洲最大的咨询公司凯捷咨询在北京联合发布的2008 亚太财富报告指出，截至 2007 年底,中国共有 41.5 万位个人资产超过 100 万美元的富人.从财富平均拥有量来看，中国百万富翁人均掌握资产达 510 万美元，高于 340 万美元的亚太地区平均值。据国务院研究室、中央党校研究室、中宣部研究室、中国社科院等部门一份联合调查报告的数据，截至 2006 年 3 月底，中国内地私人拥有财产（不含在境外、外国的财产）超过 5000 万元以上的有 27310人，超过 1 亿元以上的有 3220 人.在超过 1 亿元以上的富豪当中，有 2932 人是高干子女。他们占据了亿元户的 91,拥有资产 20450 余亿元。7 财富的高度集中使得一小部分人很容易的就控制了中国经济的各行各业，也包括房地产行业。这些富商轻而易举的就可以购置大量房产进行投资或者投机，或是大举进军地产行业成为开放商，最终成为高空置率和房地产泡沫的主要力量贡献者。然而从社会总体来看，似乎房子总是能够卖得出去。这和广大市民所呼吁的房价太高，买不起房形成了鲜明的对比。3 3。4 4.全民心理全民心理 3 3.4.4。1 1。心理心理预期预期 随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势,因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升.对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,推动地价不断上涨,从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格 9/14 下跌,消费者预期价格还要下跌,房地产商纷纷抛售其持有的房产,于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。3 3.4.2.4.2。世界观世界观 无可否认社会潮流，从众心理长期推动着经济的发展，并且形成了一种默认的真理。中国六七十年代的三转一响（手表，自行车，缝纫机，收音机）；八九十年代以冰箱,彩电，洗衣机为主的各种家用电器；以及当今而下的有房有车.你能说有多少人已经超脱了在当时大环境下的共同追求吗?最初也许你还在所谓的奢侈和必要中徘徊，但随着更多的人从无变为有，从奢望变成习惯的时候,大多数人已经接受了这个现实,而不再去思考为此付出的代价了。这种时代潮流不仅仅推动的是经济增长和生活水平的不断提高。同时，在特定的环境下,也推动了超前的高价值的房地产消费，和房地产泡沫的膨胀.自古以来,中国人就讲究“安居乐业”，结婚大家都要拥有自己的房产，租房会有“寄人篱下”的感觉。时至如今,农村人道城里赚了钱，首要的任务往往还是扩建住宅。城里人买了一套房的,多半还想买第二套乃至第三套。而若身在异乡，只有买了房才会让中国人有“家”的感觉.当前，在绝大多数城市，居民是否拥有住房与是否拥有户籍直接挂钩,而是否拥有户籍与能否享受城市基本的公共服务直接挂钩，如教育、医疗和社保等。在城市工作生活，如果没有房子，就感觉到不踏实或没有归属感。城市社会保障不太健全，导致居民购房实际上是在追求未来的保障与归属感，节衣缩食也要买房；另外，大型城市与中心城市的工作机会相对较多,城市集聚效应增强。买房不仅是年青人工作、就业、结婚的需要，还有着实现保值增值、弥补养老和社保不足的额外预期，因此，也导致了国人对于房产几乎偏执的需求.4 4。房地产泡沫对房地产泡沫对经济的经济的利弊利弊 4 4。1 1 抑制其他行业的发展抑制其他行业的发展 房地产泡沫膨胀阶段,房地产业会吸收大量资金，而资金总量一定的情况下其他行业的资金来源不足造成了行业发展的不平衡，扭曲了资源配置。房地产泡沫直接导致了我国房地产市场的“二元结构，抑制了其他消费，同时也阻碍了我国城市进程8。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期 10/14 间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987 年以后，在股价和地价上涨的引诱下,都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上.大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。4 4。2 2 引发新一轮的金融危机引发新一轮的金融危机 房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约 2030是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入 3040%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款.这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达 61.因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情,而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。4 4.3.3 造成生产和消费危机造成生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境.股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资.生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外,地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值.由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分,以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。4 4。4 4 引发政治与社会危机引发政治与社会危机 11/14 房地产泡沫严重的时候，不仅会引发泡沫经济,导致经济波动、货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量上升，造成恐慌心理，导致社会不安定9。在金融危机下，犯罪案件激增.以马来西亚为例，1997 年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比 1996 年增加了 38%，1998 年第一季度犯罪率比 1997 年更增加了53，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满,社会危机逐渐加剧.工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。4.54.5 适度房地产泡沫有利于经济发展适度房地产泡沫有利于经济发展 陈伯庚认为，泡沫过多不利于国民经济发展，但是没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。王朝才认为，房地产作为涉及土地资产的特殊资本密集型行业，产生一定泡沫在所难免。房地产业保持适度泡沫，如土地价格微幅上扬、商品房供给略大于市场需求等，对刺激经济增长、促进竞争是有好处的。茅于轼在分析我国上一次房地产热原因时指出，如果没有投机，房地产价格必定偏低，这将导致土地资源的误用。存在房地产投机活动，未来价格就能在现在反映出来,故投机活动在一定程度上是有利于整体经济繁荣的。5 5。预防房地产泡沫的措施预防房地产泡沫的措施 5 5.1.1 制度制度 从供地、信贷、税收等政策环节进行适度干预.曹振良、傅十和认为，政府要利用货币金融政策调控房地产市场,当房地产市场出现过热时，政府可通过提高利率、紧缩信贷、提高抵押贷款的首次付额度等办法调整房地产投资方向。必须设计严密合理的房地产税制，抑制土地过度投机，引导土地持有者合理提高土地利用效益；在房地产交易和持有税制上宽松一套房，压制多套房，从而抑制过多的房地产投资和投机行为。季光伟认为，必须加强对商业银行贷款结构监控。我国的房地产开发商的主要资金来源为银行贷款，一旦泡沫破裂，就会引发经济及金融危机.因此，央行要采取有力措施控制银行贷款过多流入房地产业，并加快银行体制改革,增强其抵御金融风险的能力10。减少政府对房地产行业资金来源的依赖性,利用合理的投资政策引导其他产业的发展，从而改变地方财政的收入结构，使之进入良性循环.5 5。2 2 社会社会 房地产和地区经济密不可分,房地产和贫富差距密不可分。在中西部地区买 12/14 不到北京上海那样的天价房产,也不会有人笨到去经济落后的地区去开发和销售天价房产.合理分配社会资源是关键。每一个人都有美好的梦想，实现梦想最好的资源绝大部分都在北京上海等大城市。我们国家资源过于集中在大型城市，造成了上亿的追梦者蜂拥而至。无论是地区经济结构，地区资源分配不平衡,地区收入不平衡,还是地区享受社会公共服务的不平衡,这是一个社会问题,社会问题需要国家政策的合理引导，不是一个能立竿见影的过程。我从重庆直辖市的建立到今天的经济繁荣的过程中看到，通过政策的扶持，西部地区的经济可以大步前进，也许代价要高一些，但是从长远来看，是值得的。成渝地区的经济发展提供了大量的就业机会，大量原本要去北京上海等城市的西部人口留在了成渝地区。同样，我们可以对大城市的郊区或者是卫星城市人口提供独有政策扶持，从教育，医疗，税收等各个方面入手,减小与中心城市的差距，让小城镇的居民从中得到实惠，分摊中心城市的压力。百年大计，教育为本。人作为社会的核心，是决定和改变一切矛盾的根源。改变人的思想绝不是一个简单的过程。改革开放以来，国人对于经济的崇拜或者说是对金钱的崇拜也达到了前所未有的高度。为了不断创造更好的物质生活，流动人口前赴后继的奔向经济高度发达地区，由此带来的社会问题又何止是房地产泡沫。“一切向钱看”成为一种最大的负能量。难道没有厚重的经济基础,人生就没有幸福而言么？为什么全世界幸福度指数最高的国家会有不丹呢？06 年发表的全球快乐排行榜，不丹却名列第 8 位,位列亚洲第一位。中国千年的孔孟之道,中国人的文化传统和信仰，应该被摆上议事日程，礼仪之邦的教育应该得到回归.5 5.3.3 需求需求 有需求就有市场。当人们对房地产市场存在需求大于供给，而使住房价格不断攀升，房地产泡沫迅速累积的过程时，满足需求成了最直接最有效的解决方法。无论是居住、投资、投机，还是心理需求，从我国房地产泡沫形成的原因中,我们都可以找到答案.保障性住房和居民的首套住房必须得到保证，所谓保障性住房必须是交通便利的,离市区不太远的地区修建.如果太远，而购买者又是在市区上班的人，必定消耗大量上下班时间,不仅造成交通压力，而且不符合现实需求.保障性住房是绝 13/14 对不允许空置的，无论是出售或者是出租，任何人造成保障性住房的空置必须严肃追究其责任。保障性住房不进入市场流通，交易双方只能是国家职能部门和居住者，如果居住者放弃,只能按原价交易给国家职能部门,给予一定的利息补贴。保障性住房仅作为社会福利政策，相对本地区的商品房，价格应该较低.保障性住房可以适当减小单位面积，意在让居住者有房可依，并非宽松自在。完善金融股票市场，让投资者可以有选择的余地，使闲散资金分散到社会的各行各业中去，促进经济的发展。随着社会经济的进步，居民手中的货币资源必定积累.如果没有好的投资渠道,必定使这些资金成为社会的负担,无论这些资金长期存在于银行，滥用在房地产或者是其他渠道，都将带来极大的负面效应。心理需求的改变可能需要一个更长的时间。虽然中国人安居乐业的思想已经流传了几千年，但我们任然可以从居民得到的社会公共资源和服务中去改善.教育、医疗、养老保险，未来的保障和归属感并非不能改进.如果公共资源得到优化，大家无需通过购买房屋去获得这些资源，想必一定在很大程度上可以缓解一房难求的尴尬局面。6 6。总总 结结 从改革开放至今,中国的房地产的春夏秋冬可谓是包含了我国经济发展与制度不断健全的方方面面。中国作为崛起中的世界大国,逐渐成为世界经济的重要组成部分，巨大的生产力与内需不断推动世界经济的车轮向前滚动。中国房地产作为经济发展的主要力量之一显得尤为关键。虽然在 21 世纪最初的 10 年间,中国房地产泡沫急速增长，但国家并非失去了对其的控制力。随着国家对房地产行业以及整体社会与经济制度的完善，如今,泡沫已经得到了很大的抑制。我国房地产行业正在走向正规、健全、完善和兴旺。注释注释 参考文献参考文献 1牛瑞斌，贺兵房地产泡沫成因及对策济南大学学报 2002,(5)2刘琳，郑思齐,黄英。房地产泡沫测度系数的编制方法中国房地产，2003，（6）：13-15 3李涛，伍建平房地产泡沫的成因、评估与预控建筑经济，2004,(5）93-95 4张启振房地产泡沫形成原因与防治探析.中共福建省委党校学报，2005，（12）:8285 5王西军，刘传哲 我国房地产泡沫形成机制研究商场现代化，2006 年 10 月(中旬刊）总第 482 期 6徐晓风扬子晚报中国真实城市化率不到 35%，2013。6。28。7中国财富分配格局时代周报 6。25。14/14 8李木祥中国房地产泡沫研究北京市,中国金融出版社，2007 年 4 月第一版 9刘维新房地产泡沫产生的原因及其危害中国经贸导报,2003，（5）：34 10季光伟我国房地产泡沫及危害性分析重庆邮电学院学报，2004，（6）