中铁四局集团房地产开发有限公司的税务筹划.doc

中铁四局集团房地产开发有限公司的税务筹划
B财管083 滕 飞
摘 要：新的《企业所得税法》实施后,很多企业的纳税环境产生了很大的变化.税负的降低和税收优惠政策都影响着企业的纳税额，本文对新税法下的房地产开发有限公司的税务筹划做了探讨，我将以中铁四局集团房地产开发有限公司为例进行说明。
关键词：新税法、房地产开发有限公司、纳税筹划
从2008年1月1日起，新的《企业所得税法》开始正式实施，税法制定的目标是公平税负、公平竞争，保证国家财政的完成，用税收调节手段促进经济的发展。在企业的管理当中，特别是税收的管理当中，当企业在履行纳税义务的时候，实际上是伴随风险的，每家企业在纳税的过程中，要控制自己企业纳税过程中的风险。作为房地产开发企业，是国家众多行业中税费最重的行业之一，如何在纳税中控制风险，是房地产开发企业必须思考的问题。
与以往的税法相比,新税法还确立了“产业优惠为主、区域优惠为辅"的新税收优惠体系，大力促进技术创新和科技进步,鼓励基础设施建设,鼓励农业发展及环境保护与节能.这种税收优惠的产业倾向，对做为房地产开发企业来说，提供了新的税务筹划空间。那么发地产开发企业应如何进行纳税筹划才能保证及时足额地享受到国家给予的税收优惠政策?本文将以中铁四局集团房地产开发有限公司为例进行以下阐述.
（一）中铁四局集团房地产开发有限公司概况
中铁四局集团房地产开发有限公司是由中铁四局集团有限公司投资成立的一家房地产综合开发企业，具有房地产开发二级资质。公司注册资金2000万元,现有在职员工38人，其中具有中级以上职称27人，年开发能力达10万平方米。公司按照现代企业制度的管理模式,遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部,在总经理的领导下，通力合作,相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点,经营为龙头,质量为根本的开发理念和经营方针,切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营,强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情,积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针,走品牌化之路。
作为公司投资主体的中铁四局集团有限公司是以工程承包为主，跨行业、跨国经营的大型企业集团，名列全国五百家最大经营规模建筑企业第二位。在铁路、公路、建筑、市政工程、汽车试验场等施工领域五次荣获中国建筑工程最高奖（国家优质工程奖）—-“鲁班奖"，多次荣获省(部）级优质工程奖，被评为“全国优秀施工企业”,资金信用被中国建设银行评定为AAA级,集团及13个子公司均通过IS09002质量认证体系。
　　公司转制前专门负责集团有限公司合肥基地的筹建和开发工作，并统管局内各单位基地的布点策划、立项、征地、规划、资金管理等工作.二十多年来，承担过集团公司内各主要单位的基地开发与建设，征用土地达3068亩,开发房屋74。7万平方米，工程合格率100％,优良率达25％。
　　同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路,拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本"的设计思想,营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。由公司承建的“呤春园”居住小区，将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境,完美展示现代都市生活的新空间,为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境.
公司将秉承中铁四局集团有限公司的优良作风，坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品"的宗旨，继续为社会做出贡献。
(二)中铁四局集团房地产开发有限公司现有税收问题
中铁四局集团房地产开发有限公司在房产开发中面临的土地增值税减免问题；有关公司“烂尾楼”的处理方案.
（三）与房地产企业相关的税收法规及优惠政策
1。土地增值税的税收优惠政策
个人将购买的普通标准住宅再转让的,免征土地增值税；个人转让别墅、度假村、酒店式公寓,凡居住5年以上的，免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税；纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得享受免税优惠。
根据规定，房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，税收的差异取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，可免交土地增值税,减轻税负。
2. 营业税的税收优惠政策
纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未单独核算营业额的，不得减税、免税。
从税收筹划的角度考虑，应根据营业税的特点，尽可能的减少营业对象的流转次数。对需要转让的不动产和无形资产等，如抵债不动产，在办理所有权变更手续前出手，可节省一道流转税.对需要装修或装饰的不动产进行出让，如果装修或装饰后改不动产的价值增值较大的，在施工前办理变更手续也可以节约税费支出。
（四）中铁四局集团房地产开发有限公司的税收筹划方案及结果
1. 不同土地开发项目如何核算更好
中铁四局集团房地产开发有限公司于2008年出资开发了一个商品房工程,预计销售收入为6亿元。该项目包括两个部分，一部分是豪华住宅,预计销售价格为2亿元,另一部分为价值4亿元的普通住宅.经过初步测算，整个工程中按照税法规定的可扣除项目金额为4。4亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为3。2亿元，豪华住宅的可扣除金额为1。2亿元。根据当地主管税务机关的规定,该工程的两种商品房可以分开核算，也可以合并核算。
对于这个工程,在投资核算方法上,有两种方法,其一从强化管理的角度出发，可以将两个工程项目合并在一起管理，实行统一核算。其二从降低成本的角度出发，可以在分开进行工程核算的基础上，将普通住宅的增值税控制在20％以下.哪种方法更有利于企业呢？
在现有条件下，不同的操作方法影响投资活动的最重要因素是税收,尤其是土地增值税对土地开发项目的获利成果影响最大。只要土地增值税额是最低的，方案就是最优的。
方案一，两个工程项目统一管理、统一进行会计核算
当两个项目不分开核算时,该企业应交土地增值税的计算如下:
增值额与扣除项目金额比例=（60 000—44 000)÷44 000×100％=36％
因此,适用30%的税率.
应交土地增值税=（60 000—44 000）×30%=4 800（万元）
方案二,两个项目分开管理,分别进行会计核算
当两个不同性质的开发项目分开进行会计核算，分别计算开发成本和开发成果时，应交土地增值税的计算如下：
普通住宅增值率=(40 000-32 000）÷32 000×100％=25％
因此,适用30％的税率。
普通住宅应交土地增值税=(40 000—32 000)×30%=2 400（万元)
豪华住宅增值率=（20 000-12 000）÷12 000×100%=67％
因此，适用40%的税率。
豪华住宅应交土的增值税=（20 000—12 000)×40%—12 000×5％=2 600(万元）
合计应交增值税5 000万元,分开核算比不分开核算多支出税金200万元.
方案三，在将两个项目分开管理分别进行会计核算的基础上，对普通住宅的支出项目进行筹划和控制,是普通住宅的增值税率控制在20%以下
普通住宅：对普通住宅的可扣除项目金额做适当控制，是普通住宅的增值税率不超过20％。这可以通过增加公共生活设施，改善住房的设计或条件等方法来实现，可扣除项目（M)金额可根据（40 000—M)÷M×100％=20％等式计算得出，M=33 333万元。可扣除项目为33 333万元的条件下,普通住宅免征土地增值税。
豪华住宅:
增值税率=（20 000—12 000）÷12 000×100%=67%
因此，适用40%的税率.
豪华住宅应交土的增值税=（20 000-12 000)×40％-12 000×5％=2 600(万元）
此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的2 6000万元。
筹划结论：
方案一下应缴纳的土地增值税4 800万元；方案二下应缴纳土地增值税5 000万元.通过筹划，方案三下土地增值税实际支出2 600万元，增加支出1 333（即33 333-32 000）万元,共计3 933万元。
通过计算分析发现，进行系统的税务筹划比不分开核算少缴税867万元，比分开核算少缴税1 067万元。
2. 关于“烂尾楼"税收规划
中铁四局集团房地产开发有限公司，2007年3月在该市的繁华地段投资4 500万元兴 建一座商业楼。当土地工程和外装饰完工,进入内部设施安装的时候，企业的资金供应出现了重大问题。如果要将工程全部完工，还需再追加投资1 000万元.由于资金一时无法落实到位，造成工程停工,一拖就是两年多.由于中铁四局集团房地产开发有限公司得投资款中有2 500万元是从当地建设银行借来的，在此期间该行不断地向公司追索贷款.2009年底经贸委要求中铁四局集团房地产开发有限公司改制,企业改制首先就要对在建工程——“烂尾楼”进行处理。截至2009年末,账面发生的土地开发和建安工程成本等成本费用共达2 600万元。公司请当地评估机构对该“烂尾楼”进行了评估，确认其公允价值为2 500万元。当时，有一公司愿与中铁四局集团房地产开发有限公司按51：49的比例共同投资一个大型零售商场，中铁四局集团房地产开发有限公司以“烂尾楼”出资，房产作价3 000万元;同时,当地部分富商由于看好该楼盘所处的地段,也愿意以3 000万元的价格购买该楼盘。对“烂尾楼”应该如何处理呢？综合各方面的情况，从税收的角度对以下三种方案进行解析.
方案一,将“烂尾楼"转让给建设银行以抵偿所欠的债务，按此方案,银行以2 600万元的价格接受
该方案实际上就是将该“烂尾楼"以2 600万元的价格出售给建设银行，则公司纳税情况如下（企业所得税率为33%，城建税率为7%，教育费附加的税率为3％）：
应交营业税=2 600×5%=130（万元）
应交城建税及教育费附加=130×10％=13（万元)
公司土地开发成本为2 600万元，转让价格也为2 600万元,没有产生土地增值税，不缴纳土地增值税。此外，转让不动产区的转让收益,应缴纳企业所得税。企业转让净收益为-143万元(即2 600-2 600-143），也不缴纳企业所得税。
方案一中,公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金143万元，实际亏损143万元。
方案二,将“烂尾楼”按市价3 000万元的价格直接出售给当地富商
则公司应缴纳税如下：
应交营业税=3 000×5％ =150（万元）
应交城建税及教育费附加=150×10%=15（万元）
公司从事的该项目不是普通标准住宅，不能享受增值税未超过扣除项目金额20%的面征土地增值税的优惠政策，而应按增值税未超过项目金额50%的部分,税率为30％的规定计算缴纳,土地增值税为70。50万元[即(3 000—2 600—165）×30％）］。
公司转让“烂尾楼”的转让收益，应按规定的计算缴纳企业所得税54。285万元[即（3 000-2 600-165—70。5)×33%)].
方案二中，公司处理“烂尾楼"合计需缴纳各项税金289。785万元,公司取得转让净收益为110。215万元（即3 000—2 600-289。785).
方案三，将“烂尾楼”以3 000万元的价格作股份投资大型零售商场
该方案中公司将“烂尾楼”按市场价3 000万元折合成51％的股权,与另一公司共同投资开办大型综合性零售商场。《财政部、国家税务总局关于股权转让又换营业税问题的通知》（财税［2002］191号）第一款规定，以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税［1995］48号）第一条明确规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以公司在以“烂尾楼”作价出资合作组建新企业时，不用缴纳产权变更环节的营业税、土地增值税以及建城税和教育费附加等。但是，按照《中华人民共和国企业所得税条例》及《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号)第三条的规定,企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资时，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。公司在此环节计算缴纳的所得税为132万元［即（3 000—2 600)×33%）］。
方案三中,公司处理“烂尾楼”合计只需缴纳企业所得税132万元，可取的转让净收益268万元.
筹划结论：
纵观以上方案，其他费用相差无几而税负不同,在方案三下，企业获得的税后利润最多,且操作方便环节少及相关费用较低等特点,公司应选取方案三。
参考文献：
［1］王素荣.税务会计与税务筹划［M]。北京：机械工业出版社，2008。154、155、156
[2］刘荣.税务筹划案例解析[M]。北京：清华大学出版社,2008。97、135
［3]翟继光,张晓东。新税法下企业纳税筹划［M]。北京：电子工业出版社，2008。338、339、354、355
［4］张中秀。纳税筹划［M].北京:企业管理出版社，2008.212、213