房地产投资项目地段分析浅谈.doc

房地产投资项目地段分析浅谈房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此，地段选择过程,就是一个项目管理过程。如何进行该项目管理呢？建议从项目地段影响因素、增值潜力、可行性、成本收益等几方面来理解。一、认识开发项目地段的影响因素 房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨.地块的常见影响因素如下：1.市场供需行情 一宗地块的好差，总是体现在需求上.需求大供给量少，地块价就攀升，地块就容易出手，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，那么该地块就不是好的投资地段.2。地块的自然条件 地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流）.地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲，地块接近市中心，交通越方便,基础设施越完备,地价越高，越容易出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格.距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区，对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围，“距离二字在他们面前就淡化了，这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好，地质承载力大，建设费用就省；如是回填地块，地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方，对开发商是不利的。地形地势，地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局，影响地块内的景观效果，也直接影响到土地的利用效果，影响建设费用的高低，它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划，而地势较高，相对平坦的地块，越好规划，也越出效果，越应作为好的投资地块看待。土地面积大小直接影响到土地的使用效果，地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用.如相邻的地块准备开发高档社区的大盘，而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区，地块越大，则越是好的投资地块。地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块，临街面越长，越是好地块；对于紧邻高速路、铁路的地块，如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化，以前交通不发达，社会竞争压力不大，回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求.而今天，社会竞争压力大，回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息，因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境，再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区，周边是高大建筑群，日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业，在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多，人气旺的则是一个好的投资地段。风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。多雷区少雷区，在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块，少雷区则是好的投资地块。自然灾害频发区（地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。3.地块的社会条件 地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。城市基础设施齐全的地块，开发后见效快，业主生活、出行便捷，这是好的投资地块.按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度，不失为一种开发策略.附近的房产商的情况，对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该开发地段是一个好的投资地段；如地段附近靠一大型商场，而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段.如果某住宅规划用地附近有化工厂的话，则这块住宅用地不是一个好的投资地段.如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯，则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好，在此居住有安全感，则是一个好的投资地段。4。地段的环境条件 地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段.噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。绿化程度越好，生活环境越好，地块越受欢迎，是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块.视角效果好的地块，人们是比较喜欢的,是好的投资地块.视角效果差的地块，如洼地给人不愉快的感觉，是不好的投资地块。视角效果主要包括：拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。干净的地块，是指拟用地块给人舒适的感觉，人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。5。城市规划影响因素 城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等.土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越便于投资收益，也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投资地段.土地用途的改变，必定导致地块的升值.容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段，不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段，越容易取得好的投资收益，是好的投资地块.覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，是好的投资地段。允许建筑高度越高，拟建造的层数越多，建筑面积越大,越有利于投资收益，是好的投资地段。交通规划道路，越靠近地块,是一个好的投资地段.二、识别有增值潜力的地块 在对地段投资的影响因素进行了分析之后，就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力.进行房地产开发、投资，不外乎三种类型的地进行开发：未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地.未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜，建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施，所有基础设施开发商先自行完善，特别是综合管网部分，要达到排放标准，这种钱也是摸不着看不见的.如果该地与城市中心太远，其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持，这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致，则增值空间较大，如城市不往该地发展，则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大.开发中的地块，是指完成了区域规划，具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发，主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。已开发用地,是指土地已具备城市规模，这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发，关键的是要把政府研究透，把政府有关旧城改造的法律、法规吃透，最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等，这里有很多技巧，值得研究.这种地块是值得投资的。选择较好的投资地块，主要是看投资者的经济实力，现实好的地块，投资后增值空间大，同时资金需用量也大。待开发地块，需要独具慧眼，一旦看准，增值空间也非常巨大,同时风险也大。三、对投资地块开发进行可行性研究 前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨，在地块未真正投资前，对地块作什么，要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析.可行性研究主要作如下工作：1。认识地段问题 投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题，才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。发现社会供求中所存在的矛盾，就是选择投资建设一个开发项目的重要前提，这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。2。明确地块开发目标 包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中，多目标之间往往是矛盾的、冲突的，从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后，就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次，从而使其建成后的效益将可能不佳。3。收集和分析数据 地块投资决策必然必须依赖一定的数据，从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统，当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。4。策划（拟定)地块开发的备选方案 为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案，因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一.策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案，经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。5。预测未来环境 地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果，而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关，因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中，一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测，这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。6.预估方案的后果 地块投资方案实施后可能取得的后果，是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果，对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果.在费用效益分析的过程中，一方面要考虑资金的时间价值，另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果.四、对开发地块进行成本收益分析 成本收益分析，主要是解决投资该地块我们能投资吗？它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有：投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性.确定判断方案优劣的准则 决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然，就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准.对于房地产工程决策问题，其可以为以下几点：（1）投入相等：资金和其他投入资源数量相等，目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。（2）产出相等，需要完成一项固定的任务和相等的产出，此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。(3)投入和产出均不等,：这种情况较为普遍，此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等，决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断.五、选择最佳的方案（进行比率模型分析)比率模型选择,有两种形式，一种是同一地块不同方案选择；一种不同地块项目间的选择。选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化，因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定，从而选出优秀地块作为开发投资地段。