中级经济师考试复习资料市场营销理念必备资料.docx

1、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( ）特征。
　　A。 委托合同
　　B. 有名合同
　　C. 要式合同
　　D。 双务合同
　　标准答案： D
　　解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。
2、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中,属于产品定位内容的有（ ）
　　A。 总体规划建议
　　B。市场细分
　　C。建筑功能建议
　　D。 配套与景观建议
　　E。户型设计
　　标准答案: A， C， D， E
　　解析：考察房地产开发项目产品定位的内容.房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能；产品档次;总体规划；建筑风格；配套、景观；户型设计。
3、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( ）。
　　A. 人口年龄构成不同
　　B. 人口职业构成不同
　　C。 产业结构不同
　　D. 职能类型不同
　　E. 地形地貌不同
　　标准答案： AB
　　解析:考察城市与乡村的区别.城市与乡村的区别：（1）在人口职业构成上不同于乡村；（2）城市在人口规模和密度上不同于乡村;（3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4）在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB.
4、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( ）。
　　A。 实施房屋征收应先补偿，后搬迁
　　B。 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋,均可增加补偿费用
　　C。 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
　　D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
　　E。 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行
　　标准答案： B， C, E
　　解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容.实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误；任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误；房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作,D说法正确；被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE.
5、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（）
　　A.新竣工量
　　B。房屋成交量
　　C.空置量
　　D。 商品房吸纳量
　　E。房屋施工面积
　　标准答案： A, C， E
　　解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等.
6、关于业主委员会职责的说法，错误的是（ )。
　　A. 业主委员会负责召集业主大会会议
　　B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
　　C。 业主委员会负责制定管理规约
　　D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
　　标准答案： C
　　解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1)执行业主大会的决定和决议；（2)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；（3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5)监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费;（7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;（9)业主大会赋予的其他职责。
7、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑（ ）.
　　A. 安全风险率
　　B。房价上涨率
　　C。安全收益率
　　D. 通货膨胀率
　　E。风险报酬率
　　标准答案： C, D， E
　　解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标,一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率.
8、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有（ ）
　　A。生活方式
　　B。使用时机
　　C。购买阶段
　　D。购买动机
　　E。追求利益
　　标准答案： B， C， E
　　解析：考察房地产市场细分的依据.房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段.
9、关于业主委员会职责的说法，错误的是（ ）.
　　A。 业主委员会负责召集业主大会会议
　　B。 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
　　C. 业主委员会负责制定管理规约
　　D。 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
　　标准答案: C
　　解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1）执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;（3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6）督促业主交纳物业服务费；(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9)业主大会赋予的其他职责。
10、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。
　　A. 楼幢均价
　　B。 楼层差价
　　C. 朝向差价
　　D. 楼层均价
　　标准答案： A
　　解析：考察房地产项目定价的基本依据.一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。
11、下列人员中，具备业主身份的有( ）.
　　A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
　　B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
　　C.房屋所有权人的父亲
　　D。 房屋的承租人
　　E。房屋的借用人
　　标准答案： A， B
　　解析：考察业主身份的内容.具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人；取得建筑物专有部分所有权的人。
12、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中,属于产品定位内容的有（ ）
　　A. 总体规划建议
　　B。市场细分
　　C。建筑功能建议
　　D。 配套与景观建议
　　E.户型设计
　　标准答案： A, C， D, E
　　解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能；产品档次；总体规划;建筑风格；配套、景观；户型设计。
13、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3,楼面地价为1000元/平方米,预计总建造成本为16800万元（不含土地成本)，销售税费为销售收入的11％，可销售面积为总建筑面积的95％。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25％，则商品房销售均价为( )元/平方米。
　　A.5337
　　B。5440
　　C。5550
　　D。5618
　　标准答案： A
　　解析:考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2＊3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=［商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800＊1。25/0。895337元/平方米.
14、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( ）。
　　A。 选择工程施工单位
　　B。 选择材料、设备供应商
　　C。 选择工程勘察设计单位
　　D。 选择工程监理单位
　　标准答案: C
　　解析:考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C.
15、房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。
　　A. 房地产开发企业
　　B. 招标代理机构
　　C。 工程监理单位
　　D。 施工企业
　　标准答案: D
　　解析：考察施工投标的主体施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同.由此可见，施工投标的主体是施工企业。
16、房地产开发项目工程施工投标的主体是( ）.
　　A. 房地产开发企业
　　B。 招标代理机构
　　C。 工程监理单位
　　D. 施工企业
　　标准答案: D
　　解析：考察施工投标的主体.施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同.由此可见，施工投标的主体是施工企业.
17、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售.这种情况下代理佣金的结算方式是（ ）.
　　A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
　　B。房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
　　C。由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
　　D。代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算,其余与甲房地产经纪机构结算
　　标准答案： B
　　解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金.
18、关于业主委员会职责的说法，错误的是（ )。
　　A。 业主委员会负责召集业主大会会议
　　B。 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
　　C. 业主委员会负责制定管理规约
　　D。 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
　　标准答案: C
　　解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1）执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施;（6)督促业主交纳物业服务费；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9）业主大会赋予的其他职责。
19、下列房地产市场指标中,属于反映房地产市场供给状况指标的有（）
　　A.新竣工量
　　B。房屋成交量
　　C。空置量
　　D。 商品房吸纳量
　　E。房屋施工面积
　　标准答案： A, C， E
　　解析:考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。
20、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是（ )。
　　A. 占有抵押房地产
　　B。 办理房地产抵押登记
　　C。 扣押抵押房地产权属证书
　　D. 派人看守抵押房地产
　　标准答案： B
　　解析:本题考察房地产抵押贷款的内容.中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。
21、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（ ）。
　　A。 可改扩建的旧房
　　B。 已为最高最佳利用的现房
　　C。 房地产开发用地
　　D。 已停工的商品房建设工程
　　标准答案： B
　　解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产.
22、关于业主委员会职责的说法，错误的是( ).
　　A. 业主委员会负责召集业主大会会议
　　B。 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
　　C。 业主委员会负责制定管理规约
　　D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
　　标准答案： C
　　解析:考察业主委员会的职责.业主委员会的职责包括：（1）执行业主大会的决定和决议；（2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5)监督管理规约的实施;（6)督促业主交纳物业服务费;(7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；(8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9）业主大会赋予的其他职责。
23、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是（ ）。
　　A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算
　　B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算
　　C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算
　　D。代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算
　　标准答案： B
　　解析:考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。
24、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（ )。
　　A. 专业意见
　　B. 公证书
　　C。 证明文件
　　D。 担保函
　　标准答案: A
　　解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。
25、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（ ).
　　A。 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常
　　B。有工程质量监督站签署的质量合格文件
　　C。有施工单位签署的工程保修书
　　D. 有完整的技术档案和施工管理资料
　　E。工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕
　　标准答案： A, C, D, E
　　解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件.开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。
26、房地产开发项目工程设计，一般分为（ )阶段。
　　A. 方案设计、初步设计和施工图设计
　　B。 初步设计和技术设计
　　C。 初步设计、技术设计和施工图设计
　　D。 初步设计和施工图设计
　　标准答案: A
　　解析：考察房地产开发项目工程设计的流程.房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
27、房地产开发项目工程设计,一般分为( ）阶段。
　　A. 方案设计、初步设计和施工图设计
　　B. 初步设计和技术设计
　　C。 初步设计、技术设计和施工图设计
　　D。 初步设计和施工图设计
　　标准答案： A
　　解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。
28、房地产保险的目的是（ ）。
　　A。 防止房地产发生意外灾害
　　B。 提高房地产盈利能力
　　C。 降低房地产运营费用
　　D。 补偿因灾害造成的房地产损失
　　标准答案: D
　　解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付.
29、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( ）。
　　A。 选择工程施工单位
　　B。 选择材料、设备供应商
　　C. 选择工程勘察设计单位
　　D. 选择工程监理单位
　　标准答案： C
　　解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备,在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。
30、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（ ）.
　　A。 可改扩建的旧房
　　B。 已为最高最佳利用的现房
　　C. 房地产开发用地
　　D. 已停工的商品房建设工程
　　标准答案： B
　　解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
31、下列人员中，具备业主身份的有（ )。
　　A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
　　B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
　　C。房屋所有权人的父亲
　　D. 房屋的承租人
　　E。房屋的借用人
　　标准答案: A， B
　　解析：考察业主身份的内容.具备业主身份的情况有三种:房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人；取得建筑物专有部分所有权的人。